3 დაწკაპუნებით 12.7% გამოსავლიანობამდე

უძრავი ქონება იკლებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REIT) კიდევ ერთხელ არის გარიგება.

ბოლოს და ბოლოს! REIT მოსავლიანობა დაბრუნდა იქ, სადაც უნდა იყოს - (მიწის) ბატონობა ვანილის S&P 500-ზე!

ჩვენ, საპირისპიროდ, რა თქმა უნდა, პოპულარულზე უკეთესიც კი შეგვიძლია ავანგარდის უძრავი ქონება ETF (VNQ). მიუხედავად იმისა, რომ 3.5% არ არის ცუდი, ის ფერმკრთალდება 12.7%-იან „სათაურების სარგებელთან“ შედარებით, რომელზეც ჩვენ განვიხილავთ.

რატომ არის REIT ისევ იაფი? მარტივი: Fed.

როგორც თვეების წინ აღვნიშნეუფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ნიშნავს არა მხოლოდ კაპიტალის უფრო მაღალ ხარჯებს REIT-ებისთვის (და ყველა სხვა კომპანიისთვის), არამედ უფრო მეტ კონკურენციას შემოსავლისთვის, რადგან ობლიგაციების შემოსავალი სულ უფრო კონკურენტუნარიანი ხდება.

REIT-ები, მართლაც, მოიქცნენ ზუსტად ისე, როგორც ველოდით…

დიდი სურათი, თუმცა, ჩვენ ვიხსენებთ ამ პერიოდს, როგორც ერთ-ერთ საუკეთესო პერიოდს REIT-ების შესაძენად უფრო იაფ ფასებში და საშუალოზე ბევრად მაღალ შემოსავალზე.

საიდან უნდა დავიწყოთ? მოდით განვიხილოთ REIT-ების სამი პაკეტი, რომელიც იძლევა 11.4%-დან 13.5%-მდე.

აუცილებლობა საცალო REIT (RTL)

დივიდენდის სარგებელი: 13.5%

ცოტა რბილი ადგილი მაქვს Getty Realty (GTY), ერთი მოიჯარე სპეციალისტი, რომელიც ერგება „მოსაწყენი მშვენიერია“ ფორმას, თავისი თვისებების იჯარით გადაცემით, რასაც მე ვუწოდებ „აუცილებლობას“ საცალო ვაჭრობას: ბენზინგასამართი სადგურები, კომფორტის მაღაზიები, ავტონაწილების მაღაზიები, თქვენ მიიღებთ სურათს.

იმის გათვალისწინებით, რომ მე აქვს გიყვარდეს უძრავი ქონების ფირმა, რომელიც საკუთარ თავს უწოდებს აუცილებლობა საცალო REIT (RTL), არა?

Necessity Retail ფლობს 1,000-ზე მეტ ერთ მობინადრეზე და „ღია ცის ქვეშ ელექტროენერგიის, წამყვან და სასურსათო ცენტრს“ 48 შტატში, რომლებიც იჯარით გაცემულია ძირითადად გრძელვადიანი გარიგებებით. მისი მოიჯარეები მოდიან 44 სხვადასხვა ინდუსტრიიდან, მათ შორის გაზის/მოხერხებულობის, ჯანდაცვისა და სწრაფი სერვისის რესტორნებიდან, სადაც არცერთი ინდუსტრია არ შეიცავს სწორი ხაზის ქირის 8%-ზე მეტს.

რატომ ჟღერს ასეთი დიდი REIT ასე უცხო? ისე, მხოლოდ ერთი წლის წინ შეიცვალა სახელი ამერიკული ფინანსური ტრასტი (AFIN)-სახელი მე გამოვიკვლიე 2020 წელს. მე აღვნიშნე, რომ რესტორნების, გართობის, საცალო ვაჭრობისა და საოფისე საკუთრების დიდი ზემოქმედება არის „ვალდებულება“ COVID-ის ფონზე, მაგრამ ის შეიძლება დასრულდეს როგორც გარიგების ყიდვა, COVID-ის გამოჯანმრთელების ვადამდელი დაბრუნების პოტენციალის გამო.

სწრაფად გადადით დღეს და RTL-ს აქვს ბევრად განსხვავებული პრობლემა - კერძოდ, დავალიანება.

2021 წლის ბოლოს, მან გამოაცხადა 1.3 საცალო აქტივების 81 მილიარდი დოლარის შეძენა CIM Real Estate Finance Trust-ისგან, ასევე სამი არაძირითადი ოფისის აქტივების გასხვისება.

კარგი ამბავი? RTL-მა შეამცირა 10 საუკეთესო მოიჯარეების კონცენტრაცია და შეამცირა საოფისე ფართების ექსპოზიცია 7%-დან 1%-მდე. უარყოფითი მხარე? დიდი ვალის ტვირთი მხოლოდ გაიზარდა. ამ REIT-ს ახლა აქვს $2.8 მილიარდი წმინდა დავალიანება, რაც თითქმის 10-ჯერ აღემატება მის კორექტირებულ EBITDA-ს და სამჯერ აღემატება მის საბაზრო კაპიტალს!

რა ღირს, დივიდენდების დაფარვა აქ არ არის აშკარა შეშფოთება, რადგან დივიდენდი წარმოადგენს ოპერაციებიდან 83-თვიანი კორექტირებული სახსრების მხოლოდ 12%-ს (FFO). მაგრამ ვალის მაღალი დატვირთვა და აშკარა კატალიზატორების ნაკლებობა მაძლევს ცოტა პაუზას RTL-ის შესახებ.

გლობალური წმინდა იჯარა (GNL)

დივიდენდის სარგებელი: 11.4%

გლობალური წმინდა იჯარა (GNL) არის კომერციული REIT, რომელიც, როგორც მისი სახელწოდებით "Global" გულისხმობს, მოქმედებს არა მხოლოდ აქ, აშშ-ში, არამედ 10 სხვა ქვეყანაში, მათ შორის დიდ ბრიტანეთში, ნიდერლანდებში, ფინეთსა და საფრანგეთში. ის ფლობს 311 საკუთრებას, რომლებიც იჯარით გაცემულია 140 მოიჯარეზე 50 ინდუსტრიაში, თუმცა ინდუსტრიის კონცენტრაცია ოდნავ მაღალია - ფინანსური მომსახურება (13%) და ავტომობილების წარმოება (12%) ორივე პორტფელის ორნიშნა ნაჭერია.

მისი სახელის მეორე ნაწილია "Net Lease", რომელიც, ისევე როგორც RTL-ის მსგავსად, არის მისი მოწონების მიზეზი. შეგახსენებთ, რომ წმინდა იჯარა არის დაზღვევის, მოვლისა და გადასახადების „წმინდა“, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის უბრალოდ აგროვებს ქირას და ყველაფერს უტოვებს მოიჯარეებს გასარკვევად. ეს იმას ნიშნავს, რომ GNL ინვესტორებისთვის ნაკლები ცვლადები უნდა ინერვიულონ; მოგება უფრო პროგნოზირებადი და საიმედოა, ვიდრე ეს იქნებოდა ტრადიციული იჯარით.

მაშ, რა არის არასწორი GNL-ით?

დამწყებთათვის, Global Net Lease იყო იმ მრავალ REIT-ს შორის, რომლებმაც თავიანთი დივიდენდები შემცირდა COVID-ის გამო. კონკრეტულად, კომპანიამ 25 წლის აპრილში ანაზღაურება 40%-ით შეამცირა 2020 ცენტამდე ერთ აქციაზე და უკან არ მოუხედავს.

თუ შემცირებას რაიმე დადებითი მხარე აქვს, ეს არის ის, რომ მიმდინარე ანაზღაურება უფრო მდგრადია. AFFO გადახდის კოეფიციენტი არის 93%, რაც საკმარისად უსაფრთხოა, მაგრამ დათვები ყურადღებით დააკვირდებიან უახლოეს თვეებში.

ასევე, ისევე როგორც Necessity Retail, GNL-ს აქვს საკმაოდ მაღალი დავალიანება $2.2 მილიარდი. ეს არც ისე ცუდია, ყოველ შემთხვევაში, შედარებით - ეს არის 8-ჯერ მორგებული EBITDA და 1.5-ჯერ მისი საბაზრო კაპიტალი. და საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი, რომელსაც ის იხდის ამ ვალზე (3.5%) ოდნავ უკეთესია ვიდრე RTL-ის (4.2%).

ასე რომ, Global Net Lease-ს ნამდვილად აქვს თავისი მეჭეჭები. მაგრამ უფრო აგრესიული დივიდენდების ინვესტორებისთვის, GNL - რომელიც იშვიათი მრავალეროვნული უძრავი ქონების თამაშია, რომელიც ვაჭრობს მიმზიდველ დონეზე, როგორც მის AFFO-სთან, ასევე მორგებულ EBITDA-სთან შედარებით - შეიძლება მოერგოს კანონპროექტს.

ოფისის თვისებები შემოსავლის ნდობა (OPI)

დივიდენდის სარგებელი: 13.2%

ზოგჯერ, ყველაზე ცუდ სიტუაციებსაც კი შეუძლია მომგებიანი ნაყოფი გამოიღოს.

მიიღეთ ოფისის თვისებები შემოსავლის ნდობა (OPI), მაგალითად. ეს REIT ფლობს 160 ქონებას, რომლებსაც ის ძირითადად იჯარით გასცემს მაღალი ხარისხის მარტოხელა მოიჯარეებს - არა მხოლოდ ბიზნესებს, არამედ სამთავრობო ერთეულებს. და მაშინ, როდესაც მე გადავხედე მას 2022 წლის ოქტომბერში, ის ჩაძირული იყო ათწლეულის ვარდნაში, რომელიც მართლაც დაჩქარდა - OPI აქციები თითქმის განახევრდა.

მაგრამ რაც არ უნდა რთული იყოს საოფისე ქონების მესაკუთრეობა WFH-ის ამ დროს, OPI არ არის უღირსი. და იმ დროს მე ვფიქრობდი, რომ "ალბათ ბაზარი ჭარბად ყიდის OPI-ს".

მოდით ვიყოთ გარკვევით: OPI ებრძვის რთულ ბრძოლას, რომელიც დაიწყო COVID-ზე დიდი ხნით ადრე.

ტერმინები „WFH“, „დისტანციური მუშაობა“ და „დისტანციური მუშაობა“ შესაძლოა 2020 წელს მოხვედრილიყო მეინსტრიმში, მაგრამ კორპორატიული ამერიკა წლების განმავლობაში უფრო მეტად იხრებოდა მოქნილი სამუშაო სიტუაციებისკენ - COVID-მა მხოლოდ ზრდილობიანი სტიმული მისცა ტენდენციას.

მაინც ფსონი წინააღმდეგ Office Properties შემოსავალი Trust, ყოველ შემთხვევაში, ახლა შეიძლება საშიში იყოს. მიუხედავად იმისა, რომ მან ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში დააბრუნა თავისი ღირებულების თითქმის 20%, აქცია კვლავ ძალიან იაფია, სულ რაღაც ხუთჯერ CAD (ნაღდი ფული ხელმისაწვდომია განაწილებისთვის, მომგებიანობის ალტერნატიული მეტრიკა ზოგიერთი REIT-ისთვის). თუ გსურთ გამოიყენოთ უფრო ტრადიციული REIT მეტრიკა, OPI ვაჭრობს მის ნორმალიზებულ FFO-ზე 4-ჯერ ნაკლებზე.

უფრო მეტიც, OPI არ არის ნიუ-იორკში დაფუძნებული REIT, რომელიც სისხლჩაქცევებს ახორციელებს. ის უფრო გარეუბნებზეა დაფუძნებული, ამჟამინდელი დაკავებულობით 96%. მისი მოიჯარეების მთლიანად მესამედი არის სამთავრობო უწყებები ან კონტრაქტორები - მოიჯარეების სახეები, რომლებიც მიმაგრებულია თავიანთ ოფისებზე. და რამდენიმე წლის შემდეგ, რაც სთავაზობენ შეუზღუდავი მოქნილობას, ბევრი დამსაქმებელი საბოლოოდ იწყებს უკან დახევას და მოითხოვს მუშებს რამდენიმე დღის დახარჯვას ოფისში.

ბრეტ ოვენსი არის მთავარი საინვესტიციო სტრატეგი კონტრარაული მსოფლმხედველობა. უფრო დიდი შემოსავლის იდეებისთვის, მიიღეთ უფასო ასლი მისი უახლესი სპეციალური ანგარიში: თქვენი ნაადრევი საპენსიო პორტფოლიო: უზარმაზარი დივიდენდები — ყოველთვიურად — სამუდამოდ.

გამჟღავნება: არცერთი