3 მაღალშემოსავლიანი REIT უსაფრთხო დივიდენდის შემოსავლისთვის

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები, ან REIT, ზოგადად შესანიშნავი ადგილია უსაფრთხო და მიმზიდველი დივიდენდის შემოსავლისთვის. ეს იმიტომ ხდება, რომ ისინი სარგებლობენ ნულოვანი კორპორაციული დაბეგვრით და კანონით ვალდებულნი არიან გადაიხადონ დასაბეგრი შემოსავლის მინიმუმ 90% დივიდენდების სახით თავიანთ აქციონერებს. გარდა ამისა, REIT-ების აბსოლუტური უმრავლესობა სარგებლობს უძრავი ქონების სახელშეკრულებო იჯარით შემოსავლის თავდაცვითი და სტაბილური ბუნებით.

შედეგად, გასაკვირი არ არის, რომ ბევრი blue-chip REIT, რომელიც არსებობდა ათწლეულების განმავლობაში, ახლა შეუერთდა დივიდენდების მზარდი მსოფლიოს ყველაზე ელიტარული კომპანიების რიგებს, როგორც Dividend Aristocrats (დივიდენდების ზრდის ზედიზედ 25 წელი) და/ან დივიდენდების მეფეები. (დივიდენდების ზრდის ზედიზედ 50+ წელი).

აქ ჩვენ განვიხილავთ სამ მაღალშემოსავლიან REIT-ს, რომლებიც გვთავაზობენ უსაფრთხო დივიდენდებს და არიან დივიდენდების მეფე ან დივიდენდების არისტოკრატი.

ახალგაზრდა არისტოკრატი "გადაადგილების" მდგომარეობაში

Essex Property Trust (ESS) შეუერთდა Dividend Aristocrats კლუბს საკმაოდ ცოტა ხნის წინ, რადგან მან გაზარდა თავისი დივიდენდი ზედიზედ 28 წლის განმავლობაში. მისი ძალიან მიმზიდველი გრძელვადიანი ზრდის პერსპექტივის, ვარსკვლავური ბალანსი და კონსერვატიული ანაზღაურების კოეფიციენტის გათვალისწინებით, ჩვენ ველით, რომ იგი გააგრძელებს დივიდენდის ზრდას მრავალი წლის განმავლობაში.

მისი ბიზნეს მოდელი ძირითადად შედგება დასავლეთ სანაპიროზე მრავალბინიანი საცხოვრებელი ბინების თემების განვითარებაზე, ხელახლა განვითარებაზე, მართვაზე, შეძენასა და გაყიდვაზე. ამჟამად ის ფლობს 60,000-ზე მეტ ბინას, რომლებიც განაწილებულია ასობით თემში.

ის სარგებლობს სამი ძირითადი ალფა-გენერატორი კონკურენტული უპირატესობით ამ ბიზნეს მოდელისგან.

პირველ რიგში, მას შეუძლია განავითაროს მრავალოჯახიანი ქონება და შემდეგ გაყიდოს ისინი მნიშვნელოვანი მოგებით. მეორეც, მას შეუძლია გამოიყენოს თავისი ექსპერტიზა და ბიზნეს ქსელი ქონების შესაძენად და შემდეგ ჩაერთოს ღირებულების აღორძინების აქტივობებში, რომლებიც აქციონერებისთვის ძალიან მიმზიდველ რისკზე მორგებულ ანაზღაურებას მოაქვს. მესამე, მისი გეოგრაფიული აქცენტი ნიშნავს, რომ ის მუშაობს მიწოდებით შეზღუდულ ბაზრებზე, ძლიერი ეკონომიკური საფუძვლებით. შედეგად, ბაზრების დატბორვის ჭარბი მიწოდების საშიშროება მცირეა, რაც ნიშნავს, რომ მის საკუთრებებს გარშემო ძლიერი თხრილი აქვს. მის ბაზრებზე სამუშაო ადგილების ზრდის ტექნოლოგიური სექტორის და შეზღუდული მიწოდების გათვალისწინებით, განვითარებისა და ხელახალი განვითარების შესაძლებლობებთან ერთად, ESS-ს აქვს ნათელი მომავალი.

ESS-მა ასევე დაამტკიცა, რომ საკმაოდ მდგრადია რეცესიის მიმართ, ძირითადი აუცილებლობის შეთავაზების გამო, რაც მის ფულადი ნაკადების და დივიდენდების ზრდის პროფილს კიდევ უფრო პერსპექტიულს ხდის იმ შემთხვევაში, თუ ახლო მომავალში მძიმე რეცესიას შევხვდებით. მაგალითად, თუ სახსრები ოპერაციებიდან (FFO) ერთ აქციაზე რეალურად გაიზარდა ბოლო რეცესიის დროს, 5.57 წელს 2007 აშშ დოლარიდან 6.14 წელს 2008 დოლარამდე და 6.74 წელს 2009 დოლარამდე.

როდესაც აერთიანებს მის კონკურენტულ უპირატესობებს და დაბალი რისკის პროფილს მის 4% დივიდენდის შემოსავალთან და მოსალოდნელ 5-6% FFO და დივიდენდზე თითო აქციაზე CAGR მომდევნო ნახევარი ათწლეულის განმავლობაში, ESS გთავაზობთ ძალიან მიმზიდველ რისკ-ანაზღაურების პროფილს ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ უსაფრთხო მაღალ შემოსავლებს. .

ლეგენდა "ო"-ზე

უძრავი ქონების შემოსავალი (O) არის ლეგენდარული დივიდენდის ზრდის მარაგი იმის გამო, რომ S&P 500-ის მთლიანი შემოსავლები გაანადგურა მას შემდეგ, რაც ის საჯარო გახდა 1994 წელს და გადაიხადა მიმზიდველი ყოველთვიური დივიდენდი, რომელიც გაიზარდა ზედიზედ 27 წლის განმავლობაში.

იგი სარგებლობს უზარმაზარი მასშტაბით, 11,733 ქონების პორტფელით, რომელიც იჯარით არის გაცემული კონსერვატიულად სტრუქტურირებული სამმაგი წმინდა იჯარით 1,147 მოიჯარეზე. O-ს აქვს 8.8-წლიანი იჯარის საშუალო შეწონილი ვადა და გამოიმუშავებს მისი იჯარის შემოსავლის 43%-ს საინვესტიციო კლასის მოიჯარეებისგან, რაც მას დიდ ხილვადობას აძლევს მის მომავალ ფულადი ნაკადებში. ამ ფულადი ნაკადმა ასევე დაამტკიცა, რომ ძალიან კარგად მუშაობს რეცესიის დროს, რაც კიდევ უფრო მატებს მის პროფილს.

A- საკრედიტო რეიტინგით, მისი ობლიგაციების დაფარვის ვადის 6.3-წლიანი საშუალო შეწონილი ვადა, ფიქსირებული გადასახადის დაფარვის კოეფიციენტი 5.5x, ვალის 95% არაუზრუნველყოფილია, ვალის 88% ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთით, ლიკვიდობა აღემატება. $2.5 მილიარდი და წმინდა ვალი წლიური პროფორმა კორექტირებული EBITDA 5.2x, O-ის ბალანსი ციხე-სიმაგრის მსგავსია.

O აქცია ამჟამად გთავაზობთ მიმზიდველ 4.5%-იან დივიდენდულ შემოსავალს, რომელიც ძალიან უსაფრთხოა და სავარაუდოდ გააგრძელებს ზრდას მრავალი წლის განმავლობაში, მისი ძლიერი ბიზნეს მოდელისა და წარწერის გათვალისწინებით. O ასევე ვაჭრობს მნიშვნელოვანი ფასდაკლებით მის ისტორიულ საშუალოზე EV/EBITDA, P/AFFO და P/NAV საფუძველზე. მოსალოდნელ მუდმივ საშუალო ერთნიშნა წლიურ AFFO-ს ზრდასთან და 4.5%-იან დივიდენდულ შემოსავალთან ერთად, ეს ქმნის მიმზიდველ რისკზე მორგებულ მთლიან შემოსავლიან პროფილს.

გააკეთეთ ფედერალური საქმე ამ REIT-დან

და ბოლოს, Federal Realty Trust (Frt) არის წამყვანი საცალო ვაჭრობაზე ორიენტირებული REIT, რომელიც ფლობს, ავითარებს და ხელახლა ავითარებს სავაჭრო ცენტრებს აშშ-ს მაღალშემოსავლიან, მჭიდროდ დასახლებულ სანაპირო ბაზრებზე. .

3,100-ზე მეტი მოიჯარეით 105-ზე მეტ საკუთრებაში და არც ერთი მოიჯარე არ უზრუნველყოფს მისი წლიური საბაზისო ქირის 3%-საც კი, FRT კარგად არის იზოლირებული საცალო გაკოტრებისგან, რომელიც შეიძლება განვითარდეს, რადგან ელექტრონული კომერცია აგრძელებს ზრდას და პოტენციური მომავალი რეცესიები საცალო მოვაჭრეებს ზარალდება. და მათი მემამულეები.

ხელსაყრელი შემოსავლისა და დემოგრაფიული ტენდენციების მქონე ბაზრებზე კონცენტრაციის გარდა, FRT ასევე ქმნის ღირებულებას აქციონერებისთვის მისი ძლიერი A-რეიტინგული ბალანსის გამოყენებით, რათა ინვესტირება მოახდინოს მის მიმდინარე და ახალ ქონებაში მიმზიდველი ანაზღაურების მაჩვენებლით. გარდა გაქირავების შემოსავლის ზრდისა, ეს ინვესტიციები ასევე ინარჩუნებს მის აქტივებს სუფთა და მიმზიდველს როგორც მოიჯარეებისთვის, ასევე მყიდველებისთვის, რაც კიდევ უფრო აძლიერებს მათ კონკურენტულ პოზიციებს.

მიუხედავად იმისა, რომ რა თქმა უნდა არ არის რეცესიის მტკიცებულება, FRT საკმაოდ კარგად ითამაშა ბოლო დიდი რეცესიის დროს და, სავარაუდოდ, ამას კვლავ გააკეთებს შემდეგი რეცესიის დროს, მისი დივერსიფიკაციის, ბაზრების სიძლიერისა და მისი მოიჯარეებისა და თვისებების გათვალისწინებით. ბოლო დიდი რეცესიის დროს, მისი FFO ერთ აქციაზე გაიზარდა 6.4%-ით წლიურად 2008 წელს, შემცირდა 8.8%-ით 2009 წელს და შემდეგ გაიზარდა 10.5%-ით 2010 წელს. შედეგად, ჩვენ გვჯერა მისი გაგრძელების შესახებ. დივიდენდების ზრდის გრძელვადიანი სერია.

ქვედა ხაზი

ეკონომიკური გაურკვევლობის ძალიან მაღალ დონეზე, უსაფრთხო და მიმზიდველი შემოსავალი ინვესტიციები უფრო ღირებულია, ვიდრე ოდესმე ინვესტორებისთვის. დადასტურებული და მიმზიდველი ფასიანი მაღალი შემოსავლის მქონე REIT-ებით, როგორიცაა ESS, O და FRT, ინვესტორებს აქვთ წვდომა მსოფლიოში საუკეთესო უძრავი ქონების პორტფელებზე, მენეჯმენტ გუნდებსა და ბიზნეს მოდელებზე, რომლებიც უნდა გააგრძელონ ბევრისთვის შემოსავლის მზარდი ნაკადების გამომუშავება. მომავალ წლებში.