3 საუკეთესო REIT, რომლებიც ახლა განსაკუთრებით იაფია

REIT-ები განსაკუთრებით მძიმედ დაზარალდა მიმდინარე დათვი ბაზარზე. მიუხედავად იმისა, რომ S&P 500 წელს 18%-ით შემცირდა, უძრავი ქონების არჩევის სექტორი SPDR ETF (XLRE) დაეცა 26%.

REIT-ების არასრულფასოვნების მთავარი მიზეზი არის მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გავლენა REIT-ების უმეტესობის საპროცენტო ხარჯებზე, რომლებიც ატარებენ სოლიდურ ვალს.

თუმცა, ზოგიერთი REIT გახდა ძალიან იაფი გრძელვადიანი თვალსაზრისით. როგორც კი მაღალი საპროცენტო განაკვეთების საპირისპირო ქარი კლებას დაიწყებს, ძლიერი ფუნდამენტური საფუძვლების მქონე REIT-ები, სავარაუდოდ, დიდად დააჯილდოვებენ თავიანთ აქციონერებს.

ამის გათვალისწინებით, მოდით განვიხილოთ სამი განსაკუთრებით მიმზიდველი REIT-ის პერსპექტივები.

Pure-Play Hospital REIT

დაარსდა 2003 წელს, Medical Properties Trust (MPW) არის ერთადერთი სუფთა სათამაშო საავადმყოფო REIT თავის სექტორში.

REIT ფლობს 400-ზე მეტ ქონებას, რომლებიც იჯარით არის გაცემული 30-ზე მეტ სხვადასხვა ოპერატორზე. აქტივების უმეტესობა ზოგადი მწვავე მოვლის საავადმყოფოებია და კარგად არის დივერსიფიცირებული სხვადასხვა გეოგრაფიის მასშტაბით, საკუთრებით 29 შტატში, ცალკეულ ბაზრებზე მოთხოვნისა და მიწოდების დისბალანსის რისკის შესამცირებლად. აშშ-ს პორტფელის გარდა, Medical Properties-ი ინარჩუნებს სტრატეგიულ ექსპოზიციას ძირითად საერთაშორისო ბაზრებზე, მათ შორის გერმანიაში, დიდ ბრიტანეთში, იტალიასა და ავსტრალიაში.

Medical Properties სარგებლობს გარკვეული კონკურენტული უპირატესობებით. როგორც ერთადერთი სუფთა სათამაშო საავადმყოფო REIT, თავისი ბიზნესის თითქმის 20 წლიანი გამოცდილებით, მას აქვს დიდი გამოცდილება თავის ნიშაში. ის ასევე სარგებლობს მასშტაბის ეკონომიით.

როგორც საავადმყოფოს REIT, Medical Properties უფრო მდგრადია რეცესიის მიმართ, ვიდრე REIT-ების უმეტესობა, რადგან მომხმარებელთა უმეტესობა არ ამცირებს ჯანმრთელობის ხარჯებს ყველაზე არახელსაყრელ ეკონომიკურ პირობებშიც კი. REIT აღმოჩნდა მდგრადი მთელი კოროვირუსული კრიზისის განმავლობაში, რეკორდული თანხებით ოპერაციებიდან [FFO] ერთეულზე 2020 და 2021 წლებში. მეორეს მხრივ, დიდი რეცესიის დროს, ნდობამ განიცადა 31% შემცირება მისი FFO ერთ ერთეულზე და შემცირდა მისი დივიდენდი 26%-ით.

Medical Properties-მა აჩვენა საოცრად თანმიმდევრული ზრდის რეკორდი. მან გაზარდა თავისი FFO ერთ ერთეულზე ბოლო 10 წლიდან ცხრაში, 9.3% საშუალო წლიური ტემპით. თანმიმდევრული შესრულება ადასტურებს REIT-ის მყარი ბიზნეს მოდელის და მისი ფრთხილად შესრულებას. მისი ბაზრების უმეტესობაში მოსახლეობის ხანდაზმული ქარის და პერსპექტიული შეძენის მილსადენის წყალობით, Medical Properties სავარაუდოდ დარჩება ზრდის ტრაექტორიაზე უახლოეს წლებში.

მეორეს მხრივ, ისევე, როგორც სხვა ჯანდაცვის REIT-ები, სამედიცინო თვისებები ამჟამად განიცდის გარკვეულ წინააღმდეგობებს, კერძოდ, ინფლაციის გავლენას შრომის ხარჯებზე, პაციენტების მოცულობის დუნე პოსტ-პანდემიური აღდგენა და ფისკალური სტიმულირების პაკეტების შემცირება. შედეგად, ჩვენ ვივარაუდებთ მხოლოდ 0.4%-იან FFO-ს საშუალო წლიურ ზრდას ერთეულზე მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში, რათა ვიყოთ უსაფრთხო მხარეზე.

Medical Properties-მა დივიდენდი გაზარდა ზედიზედ ცხრა წლის განმავლობაში და ამჟამად სთავაზობს 9.3%-იან დივიდენდულ შემოსავალს. REIT-ს აქვს გადახდის ღირსეული კოეფიციენტი 64% და მყარი ბალანსი, პროცენტის დაფარვის კოეფიციენტით 2.6. მისი დაცვითი ბიზნეს მოდელის გათვალისწინებით, მისი დივიდენდი უსაფრთხოდ უნდა ჩაითვალოს უახლოეს მომავალში.

Medical Properties ამჟამად ვაჭრობს თითქმის 10 წლის განმავლობაში დაბალი ფასი-FFO თანაფარდობით 6.9, რაც გაცილებით დაბალია, ვიდრე ისტორიული საშუალო 12.5 აქცია. განსაკუთრებით იაფი შეფასება გამოწვეულია ზემოაღნიშნული საპირისპირო ქარებით და ინფლაციის გავლენით მომავალი ფულადი ნაკადების ამჟამინდელ ღირებულებაზე. როგორც კი ინფლაცია კლებას დაიწყებს, FFO მრავალჯერადი სავარაუდოდ დაუბრუნდება თავის ისტორიულ საშუალოს. ამრიგად, ჩვენ ველოდებით 12.6%-იანი წლიური შეფასების ქარს მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში. ასევე 9.3% დივიდენდის და FFO-ს 0.4%-იანი ზრდის გათვალისწინებით ერთეულზე, ჩვენ გვჯერა, რომ აქციას შეუძლია შემოგთავაზოთ ჯამური წლიური შემოსავალი 18.5% მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში.

ეს REIT იძლევა ოფისში

Office Properties შემოსავალი Trust (OPI) არის REIT, რომელიც ამჟამად ფლობს 160-ზე მეტ შენობას, რომლებიც განლაგებულია 31 შტატში და ძირითადად იჯარით გაცემულია მარტოხელა მოიჯარეებზე მაღალი საკრედიტო ხარისხით. REIT-ის პორტფელს ამჟამად აქვს 90.7% დასაქმების მაჩვენებელი და შენობის საშუალო ასაკი 17 წელი.

Office Properties გამოიმუშავებს მისი იჯარის შემოსავლის 64%-ს საინვესტიციო დონის მოიჯარეებისგან. ეს არის საინვესტიციო დონის მოიჯარეების მიერ გადახდილი ქირის ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი პროცენტი REIT სექტორში. აღსანიშნავია ისიც, რომ აშშ-ს მთავრობის დამქირავებლები გამოიმუშავებენ იჯარით შემოსავლის დაახლოებით 20%-ს, ხოლო არცერთი სხვა მოიჯარე არ შეადგენს წლიური შემოსავლის 4%-ზე მეტს. საერთო ჯამში, Office Properties-ს აქვს მოიჯარეების განსაკუთრებული საკრედიტო პროფილი, რაც იწვევს ფულადი სახსრების საიმედო ნაკადებს და, შესაბამისად, წარმოადგენს მნიშვნელოვან კონკურენტულ უპირატესობას.

მეორეს მხრივ, Office Properties-ს აქვს მაღალი ვალის დატვირთვა, რომლის საპროცენტო ხარჯი ამჟამად მოიხმარს არსებითად მთელ მის საოპერაციო შემოსავალს. შესაბამისად, ტრესტი აქტივების გაყიდვის პროცესშია მისი ბერკეტების შესამცირებლად. დელევერაჟის პროცესმა თავისი გავლენა მოახდინა REIT-ის მუშაობაზე ბოლო ორი წლის განმავლობაში.

მესამე კვარტალში საოფისე ქონების დაკავებულობის მაჩვენებელი 94.3%-დან 90.7%-მდე დაეცა და მისი ნორმალიზებული FFO ერთეულზე 10%-ით შემცირდა წინა წლის კვარტალთან შედარებით. აქტივების გაყიდვისა და ზოგიერთი იჯარის ვადის ამოწურვის გამო, FFO ერთ ერთეულზე ბოლო ორი წლის განმავლობაში სულ 19%-ით შემცირდა და წელს კიდევ 3%-4%-ით შემცირდა.

უფრო მეტიც, კოროვირუსულმა კრიზისმა შესაძლოა ბევრმა კომპანიამ აიძულოს მუდმივი „სამუშაო სახლიდან“ მოდელი, რათა შეამცირონ საოპერაციო ხარჯები. ასეთი ცვლილება გრძელვადიან პერსპექტივაში დააზარალებს Office Properties-ს, თუმცა ჯერ ნაადრევია ამ ტენდენციაზე პანდემიის ეფექტის შეფასება. Office Properties-ის ფუნქციონირებაზე მაღალი დავალიანების ტვირთის ტვირთის და „სახლიდან სამუშაოს“ ტენდენციის საპირისპირო ქარის გამო, მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში ველოდებით FFO-ს საშუალო წლიურ ზრდას ერთეულზე მხოლოდ 2%-ით.

Office Properties-მა გაყინა თავისი დივიდენდი ზედიზედ ოთხი წლის განმავლობაში, მაგრამ ის გთავაზობთ განსაკუთრებულად მაღალ დივიდენდულ შემოსავალს 15.7%. REIT-ს აქვს ჯანსაღი გადახდის კოეფიციენტი 47%, მაგრამ მას აქვს გადაჭარბებული ვალის დატვირთვა. შედეგად, მისი დივიდენდი შეიძლება შემცირდეს რეცესიის შემთხვევაში.

რაც შეეხება ნათელ მხარეს, აქცია ამჟამად ვაჭრობს თითქმის 10-წლიანი დაბალი ფასი-FFO თანაფარდობით 3.0, რაც გაცილებით დაბალია, ვიდრე მისი 10-წლიანი საშუალო 8.0. REIT-ის მაღალი ბერკეტების გამო, ჩვენ გვირჩევნია ვიყოთ კონსერვატიული და ამით ვივარაუდოთ სამართლიანი ფასი-FFO თანაფარდობა 6.0.

თუ აქცია მიაღწევს ჩვენს სამართლიან შეფასების დონეს ხუთ წელიწადში, ის ისარგებლებს 15.0% წლიური შემოსავლით. ასევე 15.7% დივიდენდის და FFO-ს 2.0%-იანი ზრდის გათვალისწინებით ერთეულზე, Office Properties-ს შეუძლია შემოგთავაზოთ ჯამური წლიური შემოსავალი 24.7% მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში.

გატეხეთ ეს სეიფი შემოსავლისთვის

უსაფრთხოება (უსაფრთხო) საჯარო გახდა 2017 წელს, სადაც iStar იყო მისი მენეჯერი და ძირითადი ინვესტორი. დღემდე, iStar რჩება უმრავლესობის აქციონერად, თუმცა ის კანონმდებლობით შემოიფარგლება მხოლოდ ხმის მიცემის აქციების 42%-ის კონტროლით კორპორაციული მართვის მიზნებისთვის.

Safehold არის მიწის იჯარა REIT, რომლის მიზანია რევოლუცია მოახდინოს უძრავი ქონების ინდუსტრიაში, ბიზნესისთვის უფრო ეფექტური გზით, რათა ჰქონდეთ შენობები თავიანთი ბიზნესისთვის. ტრასტი ეწევა გრძელვადიან გაყიდვას და იჯარით მიწებს კომერციული საკუთრების ქვეშ შეერთებულ შტატებში და არის ერთადერთი REIT, რომელიც ორიენტირებულია ექსკლუზიურად მიწის იჯარაზე უძრავი ქონების ინვესტიციებისა და განვითარების მხარდასაჭერად.

Safehold არის ადრეული მამოძრავებელი გაყიდვისა და იჯარის სახმელეთო იჯარის სექტორში. შედეგად, ის სარგებლობს ინოვაციური და უნიკალური საიჯარო პროდუქტების შეთავაზებით, რაც უზრუნველყოფს REIT-ს მოგების ფართო ზღვარს და დიდ ადგილს მომავალი ზრდისთვის. თუმცა, ამ ბიზნესში შესვლის რამდენიმე ბარიერია და, შესაბამისად, ნდობის კონკურენტული უპირატესობა შეიძლება არ იყოს გამძლე.

Safehold ამჟამად სარგებლობს ძლიერი ბიზნეს იმპულსით. მესამე კვარტალში მან გაზარდა შემოსავალი 52%-ით წინა წლის კვარტალთან შედარებით რამდენიმე ახალი წარმოშობის წყალობით და თითქმის სამჯერ გაზარდა FFO ერთეულზე, ნაწილობრივ მიწის იჯარის გაყიდვიდან არაგანმეორებადი მოგების წყალობით. REIT-მა იყიდა მიწის იჯარა 2020 წლის დეკემბერში 76.7 მილიონ დოლარად და გაყიდა იგი მესამე კვარტალში 136 მილიონ დოლარად. მდგრადი ბიზნესის იმპულსის წყალობით, REIT აპირებს გაზარდოს თავისი FFO ერთ ერთეულზე წელს თითქმის 30%-ით, ახალ რეკორდულ დონემდე.

Safehold არის ლიდერი მასიური საერთო მისამართების ბაზარზე, რომელიც შეფასებულია $7 ტრილიონად. თუმცა, მზარდი საპროცენტო განაკვეთები ზეწოლას ახდენს REIT-ის წმინდა აქტივების ღირებულებაზე (NAV). აქედან გამომდინარე, ჩვენ ვივარაუდებთ REIT-ის NAV-ის საშუალო წლიურ ზრდას 2.7% მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში.

უფრო მეტიც, ტრასტი ამჟამად სთავაზობს 2.4%-იან დივიდენდულ შემოსავალს. მიუხედავად იმისა, რომ ეს სარგებელი გაცილებით დაბალია, ვიდრე სამედიცინო თვისებებისა და საოფისე თვისებების შემოსავალი, Safehold-ის დივიდენდი ბევრად უფრო უსაფრთხოა, ვიდრე დანარჩენი ორი REIT-ის დივიდენდი, უპირველეს ყოვლისა, მყარი გადახდის კოეფიციენტის 35%-ის წყალობით.

Safehold ამჟამად ვაჭრობს თითქმის ხუთწლიანი დაბალი ფასი-NAV თანაფარდობით 0.62, რაც გაცილებით დაბალია ვიდრე ჩვენი სავარაუდო სამართლიანი შეფასების დონე 1.0. როგორც კი საპროცენტო განაკვეთები ზომიერებას დაიწყებს, ჩვენ ველით, რომ REIT დაუბრუნდება სამართლიანი შეფასების დონეს. თუ აქცია ვაჭრობს სამართლიანი შეფასების დონეზე ხუთ წელიწადში, ის ისარგებლებს 12.6%-იანი წლიური მოგებით შემოსავლებში. ასევე 2.4% დივიდენდის და NAV-ის 2.7%-იანი ზრდის გათვალისწინებით, Safehold-ს შეუძლია შემოგთავაზოთ ჯამური წლიური შემოსავალი 17.0% მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში.

საბოლოო ფიქრები

ზემოაღნიშნული სამი REIT გახდა განსაკუთრებით იაფი მათი გაყიდვების გამო, რაც ძირითადად გამოწვეულია 40-წლიანი მაღალი ინფლაციის გავლენით მათ შედეგებსა და შეფასებაზე.

ჩვენ ველით, რომ ინფლაცია მომავალ წელს დაიწყებს კლებას Fed-ის აგრესიული პოლიტიკის წყალობით, რომელიც პრიორიტეტად ანიჭებს ინფლაციის აღდგენას გრძელვადიან სამიზნე 2%-მდე. როდესაც ინფლაცია ზომიერდება, ზემოაღნიშნული სამი REIT-ს შეუძლია დააჯილდოოს ინვესტორები.