„გასული ათწლეულის განმავლობაში თუ ვიხსენებთ, ბლუჩიპიანი ბინების REIT აქციების ყიდვის შესაძლებლობა ძალიან ცოტა იყო“, - ამბობს ბრედ თომასი, Wide Moat Research-ის აღმასრულებელი დირექტორი და უფროსი ანალიტიკოსი და ავტორი. ინტელექტუალური REIT ინვესტორი. ”იშვიათი გაყიდვა ახლა მიმდინარეობს.”
ბინების REIT-ები ამჟამად ვაჭრობენ 21%-იანი ფასდაკლებით მათი ძირითადი აქტივების ღირებულებით, ითვლის Green Street, კომერციული უძრავი ქონების ანალიტიკური ფირმა. ჯერ კიდევ ერთი წლის წინ 3%-იანი ფასდაკლებით ვაჭრობდნენ.
გასაკვირი არ არის, რომ ბინების REIT-ები აქციებთან და ობლიგაციებთან ერთად დაეცა წელს ფართო ბაზრის გაყიდვის შედეგად. უძრავი ქონების ინვესტიციები მგრძნობიარეა საპროცენტო განაკვეთების მიმართ, რაც ზრდის სესხის აღების ხარჯებს.
ამის შესახებ ოთხშაბათს შრომის დეპარტამენტმა განაცხადა სამომხმარებლო ფასები გაიზარდა 9.1%-ით წლიური ტემპი ივნისში, რაც გზას გაუხსნის ფედერალური სარეზერვოდან ამ თვის ბოლოს საპროცენტო განაკვეთის კიდევ ერთ მკვეთრ ზრდას.
მაგრამ მაღალი განაკვეთები რეალურად კარგი ამბავია ბინის REIT-ებისთვის, რადგან ისინი ართულებენ სახლის ყიდვას. რეკორდულად დაბალი იპოთეკური განაკვეთების პერიოდის შემდეგ, 30-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთი თითქმის გაორმაგდა 5.51%-მდე. მაისში, არსებული სახლის გაყიდვის საშუალო ფასმა პირველად გადააჭარბა $400,000-ს, რაც კიდევ უფრო დაძაბავს ხელმისაწვდომობას.
„არსებობენ რამდენიმე სავარაუდო მყიდველი, რომლებიც ახლა იჯარით სარგებლობენ“, - ამბობს Haendel St. Juste, მმართველი დირექტორი და REITs ანალიტიკოსი Mizuho Securities-ში. ”სახლის საკუთრების ღირებულების დრამატული ცვლილება არის წმინდა სარგებელი ქირავნობის მხარისთვის.”
Ახალი ამბების გამოსაწერი რეგისტრაცია
ბარონის გადახედვა
მიიღეთ შაბათ-კვირის ბარრონის ჟურნალის საუკეთესო მოთხრობების მიმოხილვა. პარასკევი საღამოობით ET.
ანალიტიკოსები ამბობენ, რომ ბინების REIT-ებში გაყიდვა გადაჭარბებულია, იმის გათვალისწინებით, რომ კომპანიებს აქვთ ჯანსაღი ბალანსი და ქირავნობის მოთხოვნის პერსპექტივა ძლიერია. სამომხმარებლო ფასების ინდექსის უახლესმა მოხსენებამ აჩვენა, რომ ქირის ფასები ყველაზე მეტად გაიზარდა 1986 წლის შემდეგ - 5.8%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით.
ჯონ პავლოვსკი, Green Street-ის მმართველი დირექტორი, ეთანხმება, რომ ბინების REIT ფასები ძალიან მკვეთრად დაეცა. არის შემთხვევები, როდესაც საცხოვრებლის გაქირავება „გადაგდება ნეგატიური მაკრო საბინაო ნარატივის წყალთან ერთად“, ამბობს ის. REIT-ების უმეტესობას, რომელსაც ის ფარავს, აქვს მხოლოდ 20 ცენტიდან 25 ცენტამდე დავალიანება აქტივის ღირებულების თითოეულ დოლარზე და უამრავი ფულადი ნაკადი ვალის მომსახურებისთვის.
რა თქმა უნდა, უძრავი ქონება დიდ კორელაციაშია ეკონომიკასთან. უბრალოდ უნდა გავიხედოთ 2020 წელს, როდესაც მილიონობით ამერიკელმა დაკარგა სამსახური Covid–ის ვარდნის დროს და გავლენა იქონია ქირაზე და დასახლებაზე.
ურბანული სანაპირო ქალაქები, მათ შორის სან-ფრანცისკო, ნიუ-იორკი, ლოს-ანჯელესის ცენტრი და სიეტლი, „დაინახა ბინების ქირის ყველაზე მკვეთრი კლება და დასახლების შემცირება“, ამბობს პავლოვსკი. მაგრამ Sunbelt-ის რაიონებში, მათ შორის ატლანტაში, კაროლინასში, ტეხასში, ფენიქსსა და ლას-ვეგასში, ქირა ოდნავ დაეცა, ხოლო დაკავება კვლავ ძლიერი იყო.
სხვადასხვა ბინების REIT საშუალებას აძლევს ინვესტორებს დადონ ფსონი ქვეყნის სხვადასხვა კუთხეში, ამბობს სენტ იუსტე.
Camden ქონების ნდობა
(ტიკერი: CPT) და
Mid-America ბინა საზოგადოებები
(MAA) აქვს ძირითადად Sunbelt Holdings.
კაპიტალი საცხოვრებელი
(EQR) და
AvalonBay თემები
(AVB) არის ძლიერ ორმხრივი სანაპირო.
ბინის შემოსავალი REIT
(AIRC) და
UDR
(UDR) აქვთ ექსპოზიცია როგორც სანაპირო, ასევე Sunbelt ბაზრებზე, ხოლო
ესექსის ქონების ნდობა
(ESS) არის დასავლეთ სანაპიროს პიესა.
| კომპანია / ტიკერი | ბოლო ფასი | YTD ფასის შეცვლა | 2021 მთლიანი ანაზღაურება | საბაზრო ღირებულება (bil) | ფასი / 2023E FFO* | დივიდენდის შემოსავალი |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay თემები / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity საცხოვრებელი / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| მზის ქამარი | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| შუა ამერიკის ბინების თემები / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| დაბალანსებული ექსპოზიცია ორივე ბაზარზე | | | | | | |
| ბინის შემოსავალი REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=შეფასება. FFO=თანხები ოპერაციებიდან. *ოპერაციებიდან მიღებული ფასი/ფინანსები არის REIT-ების ღირებულების სტანდარტული საზომი. ინდუსტრიის საშუალო მაჩვენებელი ახლა არის 19.2.
წყარო: ბლუმბერგი
პავლოვსკი ამბობს, რომ UDR-მა და Equity Residential-მა წლეულს ანალოგიური მასშტაბებით მოახდინეს ვაჭრობა, მაგრამ მძიმე 2020 და 2021 წლები. და ახლა შეფასებები გადატვირთულია და საფუძვლები უმჯობესდება და ამიტომ UDR და Equity Residential არის ორი განსაკუთრებით იაფი REIT ახლა. ” მისი თქმით, ისინი 2022 წლის მოგებაზე უფრო მაღალი შემოსავლით ვაჭრობენ, ვიდრე ბინის REIT თანატოლები და მათი მოსალოდნელი შიდა ანაზღაურება უძრავი ქონების ყველა სექტორის ზედა ნახევარშია.
ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელიც ხელს უწყობს ბინის REIT-ებს, არის ის, რომ საცხოვრებელი ფართი არის არადისკრეციული ელემენტი, ასე რომ, მაშინაც კი, თუ ადამიანები დაკარგავენ სამუშაოს რეცესიის დროს ან ამცირებენ ანაზღაურებას, საცხოვრებლის დაქირავებაზე მოთხოვნა არ ეცემა ისე სწრაფად, როგორც მოთხოვნა დისკრეციულზე. ნივთები, როგორიცაა მოგზაურობა ან ფუფუნების საქონელი. „რეცესიის პირობებში, ქირა მაინც შეიძლება დაეცეს“, - ამბობს პავლოვსკი. ”მაგრამ იმის გამო, რომ მოთხოვნა ნაკლებად დისკრეციულია, მოთხოვნა უკეთესად შენარჩუნდება, ვიდრე სხვა სფეროებში.”
ჯინა შიმანსკი, პორტფელის მენეჯერი REIT ფასიანი ქაღალდების ჯგუფში AEW Capital Management-ში, ამბობს, რომ საცხოვრებელი REIT-ები „ჩვენი ერთ-ერთი საყვარელი კატეგორიაა“, მათი ფასებისა და საფუძვლების გათვალისწინებით. ის აღნიშნავს, რომ ისინი "არ არიან იმუნური უკან დახევისგან, რადგან საპროცენტო განაკვეთის წინააღმდეგობა გავლენას ახდენს ყველა კომპანიაზე".
მაგრამ, დასძენს ის, „საცხოვრებლის სახელების ბალანსი ჩვენს სამყაროში არსებული ყველა კომპანიის საუკეთესო ფორმაშია. ჩვენ ძალიან კარგად ვგრძნობთ თავს, რომ ისინი დაბრუნდებიან. ”
დაწერეთ ლორენ ფოსტერი ზე [ელ.ფოსტით დაცულია]
