საბინაო სიმდიდრე არის მთავარი ფინანსური აქტივი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებიც პენსიაზე გადიან, მაგრამ თუ თქვენ გეგმავთ განაღდებას უფრო დიდი სახლის გაყიდვით, რათა შემცირდეს პენსიაზე, შეიძლება დაგჭირდეთ კიდევ ერთხელ დაფიქრდეთ. საპროცენტო განაკვეთების ზრდა და სახლის ღირებულების კლება ჯერ კიდევ მჭიდრო საბინაო ბაზრის ფონზე ნიშნავს, რომ შეიძლება მიიღოთ ნაკლები, ვიდრე მოსალოდნელია თქვენი ამჟამინდელი ქონებისთვის, მაგრამ მაინც გადაიხადოთ მნიშვნელოვნად მეტი თქვენი საპენსიო სახლისთვის. განიხილეთ მუშაობა ფინანსური მრჩეველი როგორც თქვენ გეგმავთ პენსიაზე გადასვლას.
იზრდება იპოთეკური განაკვეთები, რაც გავლენას ახდენს სახლის ფასებზე
ახლა, ფედერალური სარეზერვო აქვს გაზრდილი საპროცენტო განაკვეთები, 30 წლიანი იპოთეკური სესხი საშუალოდ 6.29% სექტემბრის ბოლოს, ზრდა 118% 2021 წლის სექტემბრის მაჩვენებელთან შედარებით 2.88%; მას შემდეგ მათ 6.7%-მდე მიაღწიეს. ეს ზრდა იწყებს ბინების ფასების შემცირებას. მონაცემებისა და ანალიტიკური ფირმის Black Knight Inc.-ის მიხედვით, სახლის საშუალო ფასი ივნისიდან ივლისამდე დაეცა 0.77%-ით - ყველაზე დიდი ერთთვიანი ვარდნა 2011 წლის იანვრიდან. მიუხედავად იმისა, რომ ღირებულებები რჩება ერთ წელზე მაღალი. წინ, Black Knight-მა აღმოაჩინა, რომ ღირებულებები იკლებს აშშ-ს 85 უმსხვილეს ბაზრებზე 50%-ზე მეტს, 10-დან ერთზე მეტმა ნახა ფასები 4%-ით ან მეტით.
დაბალი ღირებულებები ტოვებს ამჟამინდელ სახლის მესაკუთრეებს ნაკლებად ხელმისაწვდომ კაპიტალს - თანხა, რომელსაც სახლის მფლობელს შეუძლია ისესხოს, ხოლო 20%-იანი წილი შეინარჩუნოს, რომელიც მათ შეუძლიათ გამოიყენონ ახალი სახლისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ სახლის მესაკუთრეებმა მაისში დააგროვეს რეკორდული $11.5 ტრილიონი სახლის კაპიტალი, ხელმისაწვდომი კაპიტალი ბოლო ორ თვეში 5%-ით შემცირდა და მესამე კვარტალმა შეიძლება მოიტანოს ხელმისაწვდომი კაპიტალის პირველი კვარტალური ვარდნა 2019 წლიდან.
ეს ტოვებს პენსიაზე გასული სახლის მეპატრონეებს: მათ ნაკლები აქვთ კაპიტალი ახალ სახლში შესატანად, მაგრამ სახლის ფასები ჯერ კიდევ გაცილებით მაღალია, ვიდრე მათი ამჟამინდელი სახლის შეძენისას - 14%-ით გაიზარდა ბოლო 12 თვის განმავლობაში. გარდა ამისა, საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ აიძულა ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები უფრო მაღალი.
ერთი მაგალითი, სამი ვარიანტი
განვიხილოთ სახლის მესაკუთრე, რომელიც 2021 წლის სექტემბერში 200,000 აშშ დოლარის კაპიტალს აგროვებს და სესხულობს 100,000 აშშ დოლარს 2.88%-ით, რათა შეიძინოს 300,000 აშშ დოლარი საპენსიო სახლი. ყოველთვიური ძირითადი და ინტერესი გადახდა იქნება $415. ახლა განიხილეთ იგივე ნაბიჯი ერთი წლის შემდეგ, 2022 წლის სექტემბერში. სახლის მესაკუთრე 190,000 აშშ დოლარს იღებს ამჟამინდელი სახლის გაყიდვიდან. მაგრამ მოხუცთა სახლი, რომელიც 300,000 წლის სექტემბერში $2011 ღირდა, ახლა $342,000 ღირს. ასე რომ, პენსიონერთმა უნდა ისესხოს $152,000 ($190,000 + $152,000 = $342,000) 6.26% -ით, რათა შეძლოს საპენსიო სახლის გადახდა. თვიური ძირი და პროცენტის გადახდა იქნება 937 აშშ დოლარი, ორჯერ მეტი ვიდრე 2021 წლის სექტემბერში გადასახდელი.
არსებული სახლის მეპატრონეებს გაყიდვის სტიმული აქვთ, რადგან ყოველი ნასესხები დოლარი უფრო ძვირი ღირს. მათ ყურადღებით უნდა განიხილონ თავიანთი ვარიანტები.
უბრალოდ საერთოდ არ იყიდება და უბრალოდ ველოდები, რომ საბოლოოდ ჩამოვარდება ინფლაციაში ამცირებს საპროცენტო განაკვეთებს, რათა გადაადგილება უფრო ხელმისაწვდომი გახდეს.
სახლის მყიდველებს შეიძლება ურჩიონ ახლავე განიხილონ იპოთეკური განაკვეთის ჩაკეტვა, რათა თავიდან აიცილონ მაღალი განაკვეთები, რადგან Fed-ის ლაშქრობები გრძელდება.
მესამე მიდგომა არის ყიდვა ახლა, მომავალში დაბალ იპოთეკურ განაკვეთზე რეფინანსირების გეგმებით. ამის გაკეთების ერთი გზაა რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (ARM), სადაც განაკვეთი ჩაკეტილია სესხის პირველი წლების ზრდის წინააღმდეგ და შემდეგ ყოველწლიურად რეგულირდება ამის შემდეგ. ზოგიერთი ARM საშუალებას აძლევს მსესხებლებს მოგვიანებით გადაიტანონ ფიქსირებული განაკვეთის სესხი. მაგალითად, სექტემბრის მესამე კვირის განმავლობაში, ხუთწლიანი ARM-ის საშუალო განაკვეთი იყო 4.97%, 5.44-წლიანი ფიქსირებული სესხისთვის 15% და 6.29-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკის 30% შედარებით.
ქვედა ხაზი
იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ სახლის ფასებთან ერთად, რომლებიც მცირდება, მაგრამ მაინც აღემატება ბოლო მაჩვენებლებს, შეიძლება პენსიონერები ან პენსიონერთა მსურველები თავსატეხის წინაშე დადგეს. შესაძლო პასუხები შეიძლება იყოს უბრალოდ დაელოდოთ ბაზარს, აიღოთ ARM ან იყიდოთ ეს სახლი, რათა დაბლოკოთ ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი, სანამ ფედერალური ბანკი კიდევ უფრო გაზრდის განაკვეთებს.
რჩევები საცხოვრებლის ყიდვა-გაყიდვის შესახებ
თუ როგორ უნდა გადავახვიოთ ნემსი მზარდ მაჩვენებელსა და სახლის კვლავ მაღალ ფასებს შორის, შეიძლება გამოწვევა იყოს. სწორედ აქ შეიძლება იყოს ღირებული ფინანსური მრჩეველის ცოდნა და ხელმძღვანელობა. ფინანსური მრჩეველის პოვნა არ არის რთული. SmartAsset- ის უფასო ინსტრუმენტი შეესაბამება თქვენ მაქსიმუმ სამ ფინანსურ მრჩეველს, რომლებიც ემსახურებიან თქვენს რეგიონს, და შეგიძლიათ გასაუბრება თქვენი მრჩეველის მატჩებს უფასოდ გადაწყვიტოთ რომელია თქვენთვის შესაფერისი. თუ მზად ხართ იპოვოთ მრჩეველი, რომელიც დაგეხმარებათ თქვენი ფინანსური მიზნების მიღწევაში, ახლავე დაიწყე.
ისარგებლეთ ფასის გარეშე კალკულატორი რომ შეაფასოთ, რამდენი სახლის შეძენა შეგიძლიათ.
ფოტო კრედიტი: ©iStock.com/shapecharge, ©iStock.com/xavierarnau, ©iStock.com/Fly View Productions
პოსტი გსურთ გაყიდოთ თქვენი სახლი და იყიდოთ მოხუცთა სახლი? აქ არის 3 ვარიანტი გამოჩნდა პირველი SmartAsset ბლოგი.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/aiming-sell-house-buy-retirement-140852896.html