მე ვოცნებობ? Community Land Trust მოდელი შეიძლება იყოს საბინაო გადაწყვეტის ნაწილი

ზოგადად, საბინაო პოლიტიკა უნდა იყოს კონცენტრირებული იმაზე, რომ დაუშვას საბინაო წარმოება მომგებიანი, რაც შეიძლება მეტი მოთხოვნა დააკმაყოფილოს. მაშინ, შემოსავლის იმ დონეებზე, რომლებიც ჯერ კიდევ აღმოაჩენენ, რომ მათ არ შეუძლიათ საცხოვრებლის ხარჯების მართვა სხვა ცხოვრების ხარჯებთან ერთად, საუკეთესო გამოსავალია პირდაპირი ფულადი სუბსიდიები ქირის ნორმატიულ სტანდარტებს შორის სხვაობისთვის, მთლიანი თვიური შემოსავლის 30%-სა და რეალურ ხარჯებს შორის. . რაც შეეხება სახლის საკუთრებას? არსებობს თუ არა მოდელი, რომელიც გადაჭრის იმ ადამიანების პრობლემას, რომლებიც მუშაობენ, მაგრამ მაინც ვერ ახერხებენ წინასწარ ან ყოველთვიური იპოთეკის გადახდას? მე ფრთხილად ოპტიმისტურად ვარ განწყობილი, რომ ყოვლისმომცველი და ბაზარზე ორიენტირებული საბინაო პოლიტიკა შეიძლება მოიცავდეს სათემო მიწის ნდობის (CLT) მოდელს, მიწის ნდობით უზრუნველყოფის მექანიზმს, შემდეგ კი სახლის საკუთრების სუბსიდირებას ნდობის მიწაზე.

Community Land Trust (CLT) მოდელი ეს არის ინოვაციური სტრატეგია მიწისა და საცხოვრებლის ღირებულების დასაფიქსირებლად და მისაწვდომი დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე სამუშაო ოჯახებისთვის. მიწის შეძენის გზით, CLT-ებს შეუძლიათ უზრუნველყონ საბაზრო ფასზე დაბალი საცხოვრებლის შეძენის შესაძლებლობა სახლის დაფასებაზე ნაკლები ანაზღაურების რეალიზაციის სანაცვლოდ. სახლის მესაკუთრე ხელს აწერს გრძელვადიან იჯარას CLT-თან, რომელიც აგრძელებს მიწის საკუთრებას ოჯახის საკუთრებაში არსებული სახლის გაუმჯობესებით. CLT მოდელს აქვს სახლის ღირებულების ბაზრიდან მოხსნის ეფექტი, რაც საშუალებას აძლევს ოჯახებს შესყიდვის ფასი დაადგინონ, რომელთა ოჯახის შემოსავალი 50-დან 80 პროცენტამდეა ფართობის საშუალო შემოსავლის (AMI). როდესაც სახლი იყიდება, იჯარა ზღუდავს გაყიდვის ღირებულების დაგროვებას და დანაზოგს გადასცემს შემდეგ ოჯახს.

არსებობს CLT საცხოვრებლის მრავალი უპირატესობა ოჯახებისთვის და უფრო ფართო საბინაო ეკონომიკისთვის.

• საკუთრების შესაძლებლობა ადამიანებისთვის, რომლებიც მუშაობენ, მაგრამ ნაკლებს შოულობენ – ადამიანებს შეუძლიათ წლების განმავლობაში იმუშაონ, რათა აიმაღლონ ფინანსური იმპულსი სახლის შესაძენად და მაინც დაკარგონ; CLT-ები ეხმარება დამატებით ბიძგს საკუთრებაში.
• სამშენებლო კრედიტი – კრედიტი კვლავ ფინანსური სიმკვეთრის მნიშვნელოვანი საზომია; CLT-ებს შეუძლიათ დაეხმარონ ოჯახს გონივრულად სესხის აღების უნარის შექმნაში და გაფართოებაში.
• სტაბილურობის – სახლის მფლობელობამ შეიძლება ბავშვებს საშუალება მისცეს დაესწრონ იმავე სკოლებში სკოლის დამთავრების შემდეგ და წაახალისოს ჩართულობა და ჩართულობა საზოგადოებაში.
• აქტივების კაპიტალის გაზრდის სარგებელი – დროთა განმავლობაში მათი სახლის აქტივები იზრდება, ოჯახებს შეუძლიათ აითვისონ ეს ღირებულება მომავლისთვის.
• ხელს უშლის მფლობელებზე სპეკულაციურ ზეწოლას - როდესაც CLT სახლი ბაზრიდან არ არის, არ არსებობს ზეწოლა გაყიდვაზე, როდესაც აქტივების ღირებულებები იზრდება.
• მიუხედავად იმისა, რომ შემოსავალი ინვესტიციებზე შეზღუდულია, ისინი ქმნიან თაობის სიმდიდრეს – მიუხედავად იმისა, რომ გაყიდვების სარგებელი შეზღუდულია, ოჯახს აქვს სტიმული, რომ კარგად მართოს თავისი ინვესტიცია სესხის ან გაყიდვის ბოლომდე.
• შეზღუდული შემოსავლის მქონე ოჯახებს საშუალებას აძლევს დაზოგონ – როდესაც საცხოვრებლის ხარჯები ნაკლებია, ოჯახს შეუძლია დანაზოგი მიიღოს სხვა მიზნებისთვის, მათ შორის ბავშვის მოვლის, განათლებისა და ფულადი რეზერვების აშენებისთვის.

სარგებელი ფართო ეკონომიკისთვის არის ის, რომ ოჯახებს, რომლებიც სხვაგვარად დარჩებოდნენ უფრო იაფ მრავალოჯახიან ერთეულებში, შეუძლიათ გადავიდნენ საკუთრებაში, გაათავისუფლონ ეს შენობები სხვა ოჯახებისთვის. არსებობს პოტენციალი CLT-ებისთვის, რათა დაეხმაროს საბინაო კიბეების აშენებას, შესაძლოა დაწყებული ვაუჩერებითა და პირდაპირი დახმარებით, გაქირავებამდე და ბოლოს საკუთრებაში. CLT-ის მეშვეობით მფლობელობა საშუალებას აძლევს ოჯახებს უფრო მეტი ინვესტიცია განახორციელონ ადგილობრივ უბანში და თემებში და ამ თემებმა და უბნებმა განახორციელონ ინვესტიცია მათში. CLT მოდელის მიერ შექმნილი სახლის მფლობელობის შესაძლებლობას შეუძლია ოჯახებს დაუშვას ფესვები და გახდნენ გავლენიანები ეკონომიკურად და პოლიტიკურად.

და ამ მოდელს შეუძლია ხელი შეუწყოს მრავალოჯახიან საცხოვრებელსაც. სიეტლში, Homestead Community Land Trust შენდება 38 ამხანაგობა ორ განსხვავებულ ადგილზე, ერთი შემოწირული და მეორე ჭარბი ქალაქის მიწაზე. საკუთრების მოდელი იგივეა, რაც ერთოჯახიანი სახლები. გარკვეულწილად, ამხანაგობები მოდელის ყველაზე ლოგიკური გამოყენებაა, რადგან საბაზრო განაკვეთის ბინა ჩართულია ჩვეულებრივ აქტივში. ჭარბი ქალაქის მიწების შემოწირულობა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან ეს გავრცელებულია მთელი ქვეყნის მასშტაბით; ქალაქებსა და სხვა ადგილობრივ თვითმმართველობებს ხშირად აქვთ მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას მათი თავდაპირველი მიზნისთვის, მაგრამ შეიძლება გააქტიურდეს საცხოვრებლად.

არსებობს სხვა შესაძლებლობები CLT მოდელის გამოსაყენებლად. ბევრი თემი ნებას რთავს უკანა ეზოს კოტეჯებს, ქვედანაყოფებს და „გაკლებული“ საცხოვრებლებს და შესაძლებლობას, გააფართოვოს საბინაო ქირაობის მიწოდება დამატებითი სიმკვრივით. ზონირების ამ ლიბერალიზაციის პრობლემა არის ოჯახების უმრავლესობის დაფინანსების ნაკლებობა, რათა ისარგებლონ გაზრდილი სიმჭიდროვე ერთოჯახიან უბნებში. CLT-ს შეუძლია იყიდოს დაყოფილი ლოტი, ააშენოს მასზე ორი სახლი და გაყიდოს სახლები უფრო დაბალ ფასად. ეს სარგებელს მოუტანს სახლის თავდაპირველ მფლობელს და შექმნას ორი ახალი სახლის მესაკუთრე იმაზე, რაც ოდესღაც ერთი ნაკვეთი იყო. კალიფორნიამ ცოტა ხნის წინ მიიღო კანონი ეს არ გამოიწვევს დიდ სიმჭიდროვეს ერთ ოჯახურ ზონებში, მაგრამ CLT მოდელი შეიძლება დაეხმაროს ამ მიზნის მიღწევას.

ოჯახების უმეტესობას, განსაკუთრებით ოჯახებს, რომლებსაც შეიძლება ჰქონდეთ სახლი, მაგრამ მაინც იხდიან იპოთეკურ სესხს, უბრალოდ არ აქვთ ნაღდი ფული ამ ტიპის სამშენებლო პროექტისთვის. ბანკები ამ პროექტების დაფინანსებაში მყიფეა, მხოლოდ სთავაზობენ საწყისი კაპიტალის საკრედიტო ხაზებს (HELOC), ინსტრუმენტი, რომელიც აშინებს და ხშირად შეუძლებელია ოჯახებისთვის. სათემო მიწის ტრესტებმა შეიძლება დაარღვიოს ეს ჩიხი აპრობირებული დაფინანსების მოდელით.

ზოგიერთი ადვოკატი მოუწოდებს პოლიტიკის მხარდაჭერას ქირავნობის მქონე ქონების შეძენა. აქ ისევ პრობლემაა დაფინანსება. მაგალითად, საიდან იღებენ ნაღდ ფულს თავიანთი შენობის ან ბინის გასაქირავებლად საიდან იღებენ მოიჯარეები დაბალ საბაზრო საკუთრებაში, რომლებიც საჭიროებენ მოვლას და მომლოდინე გაყიდვას? CLT მოდელი დადებითად განიხილება პოლიტიკის შემქმნელთა უმეტესობის მიერ და ამ მოდელის უპირატესობების გამოყენება ზოგიერთი ამ გამოწვევის გადასაჭრელად საინტერესო შესაძლებლობაა.

ერთი იდეა შეიძლება იყოს პატარა, დაბალი ბაზრის უძრავი ქონების შეძენა და შემდეგ CLT მოდელის გამოყენება შემცირებულ ფასად კონდოების შესაქმნელად, რომელიც შეიძლება შეიძინონ არსებული მოიჯარეების მიერ ხელსაყრელი დაფინანსებით, ხოლო CLT ფლობს მიწას და იჯარით აძლევს სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციას. . ეს საშუალებას მისცემს მოიჯარეებს დარჩეს ადგილზე, ხოლო მათ საკუთრების გზას მისცემს.

რა არის დაჭერა CLT-ებთან? ჯერ კიდევ ვფიქრობ ამაზე. მაგრამ ქვეყანა ბევრად უკეთესი იქნება, თუ სუბსიდიური დოლარი წავიდეს მიწის შესაძენად CLT-ებისთვის, ვიდრე ძვირადღირებული დაბალი შემოსავლის მქონე საბინაო საგადასახადო კრედიტის (LIHTC) პროექტები, რომლებიც ახლა იზრდება. 1 მილიონი დოლარი თითო გასაქირავებელ ერთეულზე. წარმოიდგინეთ, რომ მთელი ეს ფული ხალხს საკუთრების მდგრად გზაზე აყენებს. არის თუ არა პრობლემები საკუთრებაში? Დიახ და მე ეს განვიხილეთ.

მაგრამ CLT განსხვავებულია. მოდელი საშუალებას აძლევს ადამიანებს, რომლებიც მუშაობენ და იბრძვიან, იყიდონ არსებული საბინაო ბაზარზე ფინანსურად მდგრადი გზით. შესაძლოა, იდეა გამოიყენებოდეს არაკომერციული LIHTC-ის საიჯარო ერთეულების გამქირავებელთა საკუთრებაში გადასვლისთვის. Ვნახოთ. რაც მომწონს არის იდეა, რომ CLT მიდის მიწოდებისა და მოთხოვნის რეალობისკენ და არა მისგან; მოდელი აღიარებს მიწის სპეკულაციას და არ უჩივის ამაზე, სამაგიეროდ ქმნის მისგან უსაფრთხო ნავსადგურს და ქმნის გზას ნაკლები ფულის მქონე ადამიანებისთვის. დარწმუნებული ვარ, საბედისწერო ხარვეზს ვიპოვი, მაგრამ სანამ ამას არ გავაკეთებ, ვაპირებ მოდელს აღვნიშნო, როგორც კიდევ ერთი დადებითი ნაბიჯი საცხოვრებლისთვის.