მივდივართ საბინაო ბაზრის მორიგი კრახისკენ?

ძირითადი Takeaways

• ინდუსტრიის ბევრმა ლიდერმა, მათ შორის Goldman Sachs-მა, შეცვალა თავიანთი პროგნოზები საბინაო ბაზრის შესახებ 2022 წლის შემოდგომის დასაწყისიდან.
• მიუხედავად იმისა, რომ იპოთეკური განაკვეთები დაეცა ბოლო რამდენიმე კვირის განმავლობაში, ისინი არ არიან საკმარისად დაბალი, რომ გავლენა იქონიონ საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე.
• ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ნაკლებობა შეერთებულ შტატებში ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შემსუბუქდეს, რადგან სახლის მშენებლები ანელებენ ახალ მშენებლობას დაბალი მოთხოვნის გამო.

მას შემდეგ, რაც პანდემია დაიწყო, საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა, სახლების დეფიციტი გაიზარდა და გაიზარდა საპროცენტო განაკვეთები. ზოგიერთი ცვლილება მიზანმიმართული იყო, მაგალითად, Fed-მა განაკვეთების გაზრდა ინფლაციურ ფასებთან საბრძოლველად. სხვები პროგნოზირებადობის სფეროს მიღმა იყვნენ.

დარგის ექსპერტებმაც კი შეცვალეს საბინაო ბაზრის პროგნოზები ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში. ეს გასაკვირი არ არის, რადგან ჩვენს თვალწინ რიცხვები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება. იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთები მცირდება მაშინაც კი, როცა ფედერალური ბანკი ზრდის განაკვეთებს და სახლის მშენებლები ანელებენ ტემპს, მიუხედავად საცხოვრებლის დეფიციტისა.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს ყველაფერი ცოტათი ქაოტურია, არსებობს რამდენიმე ძირითადი ახსნა. უახლოესი მომავალი შეიძლება არც ისე ვარდისფერი იყოს.

იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთები იკლებს

თვის დასაწყისიდან ჩვენ ვნახეთ უცნაური ფენომენი. მიუხედავად იმისა, რომ ფედერალური სარეზერვო სისტემა განაგრძობს განაკვეთების, პროცენტების გაზრდას იპოთეკის განაკვეთები დაეცა.

ეს შეიძლება ნაწილობრივ გამოწვეული იყოს მოთხოვნით. სახლის ფასები ჯიუტად მაღალი რჩება და საპროცენტო განაკვეთები ცაში გაიზარდა, საშუალოდ, დაახლოებით 3%-დან წლის დასაწყისში, ოქტომბერში 7%-მდე.

ამ გარემოებებმა გამოიწვია ნაკლები მყიდველი ბაზარზე მას შემდეგ, რაც ხელმისაწვდომი სახლის პოვნა სულ უფრო რთული გახდა.

მოთხოვნის მიღმა, იპოთეკური კრედიტორები ასევე უნდა ინერვიულონ ობლიგაციების ბაზარზე. იპოთეკური სესხები ხშირად ხელახლა შეფუთულია ობლიგაციების ბაზარზე იპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებში. როგორც წესი, ინვესტორები ეძებენ ამ ფასიან ქაღალდებს, რათა დაამარცხონ როგორც 10-წლიანი სახაზინო ობლიგაციები, ასევე ინფლაცია.

იპოთეკური განაკვეთები, როგორც წესი, დაახლოებით 1.8 პროცენტული პუნქტით აღემატება სახაზინო ობლიგაციების 10-წლიან სარგებელს. 2022 წელს, ისინი სამ პროცენტულ პუნქტამდე ამაღლდნენ ისეთი ფაქტორების გამო, როგორიცაა ინფლაცია და Fed-ის გადაწყვეტილება აღარ შეიძინოს ეს ფასიანი ქაღალდები.

რასაც ჩვენ ვხედავთ, სავარაუდოდ, ინდუსტრიის კორექტირებაა ამ ხარვეზის გასათვალისწინებლად.

მიუხედავად იმისა, რომ ტარიფები დაეცა, ისინი საკმარისად არ გაცივებულან, რათა მყიდველები დაბრუნდნენ ბაზარზე. წლის დასაწყისში შეგიძლიათ იპოვოთ იპოთეკა, რომელიც გთავაზობთ 3%-იან საპროცენტო განაკვეთს 30 წლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე. დღევანდელი "დაბალი" მაჩვენებელიც კი კვლავ არის განსაცვიფრებელი 6.87% 23 წლის 2022 ნოემბრისთვის.

TryqQ.ai-ის ინფლაციის ნაკრების შესახებ | Q.ai – Forbes-ის კომპანია

ფასები სავარაუდოდ დაიკლებს დონემდე

2022 წლის ოქტომბერში Goldman Sachs-მა იწინასწარმეტყველა 5%-დან 10%-მდე სახლის ღირებულებების დაცემა ამ დროიდან 2024 წლის მარტამდე. ის პროგნოზირებს ამ შემცირებას, რადგან არ არის საკმარისი ხელმისაწვდომი სახლები. ეს ნიშნავს, რომ არც ისე ბევრ ადამიანს შეუძლია მათი ყიდვა, განსაკუთრებით ასეთი მაღალი საპროცენტო განაკვეთებით.

თუმცა, ეს იყო მკვეთრი გადახვევა მისი 2022 წლის სექტემბრის პროგნოზებიდან საცხოვრებლის ფასები სტაბილური დარჩება მომდევნო 12 თვის განმავლობაში, შესაძლოა, გარკვეული რეგიონალური ვარდნით, რომელიც გაათანაბრდება.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ნებისმიერი პროგნოზი, თუნდაც ინდუსტრიის ლიდერების პროგნოზები, ყოველთვის არ არის მომავლის ზუსტი ასახვა. იმდენი რამ შეიძლება მოხდეს, რომ შეცვალოს შედეგი, ზოგჯერ ერთი თვის განმავლობაში.

Goldman Sachs-ის თანახმად, მაშინაც კი, თუ ფასის 5%-დან 10%-მდე ვარდნა მოხდება, სახლის ღირებულებები უმეტეს ბაზრებზე პანდემიამდელი ღირებულებების ზემოთ დარჩება. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთს შეიძლება ნანობს მათი შეძენის დრო, ეს პროგნოზები სულაც არ მიუთითებს გამოსახლებაზე, როგორც ეს ვნახეთ 2008 წლის რეცესია.

2024 წლის მარტის შემდეგ, Goldman Sachs-ის მოდელის მიხედვით, სახლის ფასები კვლავ იზრდება უფრო გაზომილი ტემპით 2026 წლის იანვრამდე. არსებობს რამდენიმე ფაქტორი ამერიკის საბინაო ბაზარზე, რომლებიც აფერხებენ უფრო მკვეთრ პერსპექტივას.

საცხოვრებლის დეფიციტი, სავარაუდოდ, დიდ როლს თამაშობს სახლის ფასებში

ამერიკას აქვს და ჰქონდა საცხოვრებლის დეფიციტის პრობლემა. 2019 წელსაც კი იყო გასაყიდად ან გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი 3.8 მილიონი საცხოვრებელი სახლის დეფიციტი. პანდემიამ ეს პრობლემები კიდევ უფრო გაამწვავა.

ჯერ ერთი, პანდემიის დასაწყისში შემოსავლის ნაკლებობის გამო, ბევრმა ადამიანმა დაკარგა სახლები. მიუხედავად იმისა, რომ იყო გამოსახლების მორატორიუმი, ყველა ქონება არ იყო კვალიფიციური.

გარდა ამისა, მას შემდეგ, რაც მორატორიუმი გაგრძელდა ამდენი ხნის განმავლობაში, ბევრი დედა და პოპ მემამულე ვეღარ ახერხებდა საკუთარ იპოთეკას. ამ მემამულეებს ასევე არ შეეძლოთ გამოსახლება, ამიტომ ბევრმა აირჩია თავისი ქონების გაყიდვა უკეთესად დაფინანსებული კორპორატიული მემამულეებისთვის. გაყიდვის შემდეგ, მოიჯარე შეიძლება იძულებით გაიყვანოს.

უკეთესი რესურსების მიუხედავად, კორპორატიული მემამულეები ნაკლებად პატიობენ, როდესაც საქმე ეხება გამოსახლებას ან გვიან გაქირავების ისტორიას. ისინი ასევე უფრო სავარაუდოა, რომ გაზარდონ ქირა, რათა მაქსიმალურად გაზარდონ მოგება ნებისმიერ საბაზრო პირობებში, რაც საცხოვრებელს კიდევ უფრო ნაკლებად ხელმისაწვდომს გახდის.

სამწუხაროდ, ეს ნიშნავს, რომ ბევრმა ადამიანმა, რომლებმაც დაკარგეს სახლი პანდემიის დროს, ჯერ კიდევ ვერ პოულობენ საცხოვრებლად ხელმისაწვდომ ადგილს.

პანდემიის დროს სახლების ფასების მატებასთან ერთად, უფრო მეტმა მფლობელმა, რომლებიც უკეთეს ფინანსურ ადგილზე იმყოფებოდნენ, ბაზრიდან აიღეს ფასი და გადაწყვიტეს გააგრძელონ ქირაობა. ეს კიდევ უფრო ართულებს საცხოვრებლის დეფიციტის საკითხს, რადგან ნაკლები ადამიანი ბრუნავს ქირავნობის ბაზრიდან.

ამ საკითხების გარდა, მიწოდების ჯაჭვის პრობლემებმა გამოიწვია პანდემიის დროს ახალი შენობების მასიური შენელება. მუშახელის ნაკლებობამ კიდევ უფრო გაამწვავა საკითხი. გარდა ამისა, 2019 წელს ჩვენ არ ვიწყებდით კარგი ადგილიდან.

საბინაო დეფიციტის პრობლემის გადაჭრის გზები მრავალფეროვანია და სპეციფიკურია რეგიონში. არ არსებობს ერთიანი გამოსავალი. იმის გამო, რომ ის, სავარაუდოდ, კვლავ პრობლემად რჩება, სავარაუდოდ, უფრო მეტი მოთხოვნა იქნება, ვიდრე მიწოდება. ამან შეიძლება ხელი შეუწყოს სახლის ღირებულებების პოტენციურ თავისუფალ დაცემას.

ახალი შენობები ნელდება, რაც გავლენას ახდენს მომავალ მიწოდებაზე

2022 წლის ოქტომბერში ახალი მშენებლობის ნებართვები 2.4%-ით შემცირდა სექტემბრის მაჩვენებელთან შედარებით და 10.1%-ით წინა წელთან შედარებით. სახლის მშენებლობის ინდუსტრიის სხვა შენელება მოიცავდა:

• ახალი საბინაო შენობების გაშვება 4.2%-ით შემცირდა თვიდან თვესთან შედარებით.
• ახალი საბინაო შენობების გაშვება 8.8%-ით შემცირდა წინა წელთან შედარებით.
• სახლის დასრულება 6.4%-ით შემცირდა თვეზე მეტი.

ახალი სახლის დასრულებები 6.6%-ით გაიზარდა წელიწადში, შესაძლოა ნაწილობრივ იმის გამო, რომ სამშენებლო მასალების დიდი ნაწილი ელოდა, ბოლოს და ბოლოს, ზაფხულის ბოლოს, სარეზერვო მიწოდების ჯაჭვიდან გასვლა.

იმის გამო, რომ სახლის გაყიდვები გაზაფხულიდან შემცირდა, ბევრი სახლის მშენებელი არ გეგმავს ტემპის შენარჩუნებას. ეს ნიშნავს, რომ ჩვენ შეიძლება გონივრულად ველოდოთ, რომ მომავალში საბინაო დეფიციტი კიდევ უფრო გაიზრდება.

ქვედა ხაზი

ის, რასაც ჩვენ ვხედავთ საბინაო ბაზარზე, არ არის ნორმალური. ჩვენ არ შეგვიძლია დარწმუნებით ვიწინასწარმეტყველოთ მომავალი, მაგრამ შეგვიძლია დავაკვირდეთ ტენდენციებს და ყველა არსებულ მონაცემს. მომავალი შეიძლება იყოს კიდევ ერთი რეცესია, მიმდინარე გეოპოლიტიკური კონფლიქტი ემატება მიწოდების ჯაჭვის საკითხებს. ან, ეს შეიძლება იყოს უმტკივნეულო დაბრუნება ამ ინფლაციური პერიოდიდან. ორივე შედეგი იმოქმედებს საბინაო ბაზარზე და თქვენს პორტფელზე.

ამ გაურკვეველ დროში თქვენი ფსონების შესაჩერებლად, განსაკუთრებით ყველა იმ სავარაუდო სახლის მყიდველისთვის, რომელიც ელოდება ბაზარს და რომლებიც უნდა დარჩეს თხევადი, Q.ai-ს აქვს ინფლაციის ნაკრები რომელიც იცავს თქვენს პორტფელს სტრატეგიული ფინანსური ჰეჯირების საშუალებით. თქვენ შეგიძლიათ დაიცვათ თქვენი ინვესტიციები ჩვენი გამოყენებით პორტფოლიოს დაცვა ფუნქცია.