რამდენადაც სახლების ფასები ზომიერად იწყება, რამდენად ცუდი შეიძლება იყოს?

დღეს საბინაო ბაზარზე პესიმიზმი არ აკლია. აშშ-ში სახლების ფასები ივნისის შემდეგ შემცირდა. თუმცა, ფასები, ზოგადად, ყოველწლიურად იზრდება და ბაზარი სეზონურია, ფასები და აქტივობა, როგორც წესი, უფრო მაღალია ზაფხულში და დაბალია ზამთარში.

ხელმისაწვდომობა ძალიან დაბალ დონეზეა, განსაკუთრებით დასავლეთ სანაპიროზე. ჩვენ ჯერ არ გვინახავს სახლების ფასების მნიშვნელოვანი ვარდნა, მაგრამ არსებობს შიში, რომ ეს შეიძლება მოხდეს.

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა

აშშ-ს საბინაო ბაზარზე შეშფოთების მიზეზები არსებობს. 2022 წელს აშშ-ში საპროცენტო განაკვეთების დრამატული ზრდა აუარესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. შარშან შესაძლებელი იყო 30 წლიანი იპოთეკის აღება დაახლოებით 3%, ახლა იგივე იპოთეკა თითქმის 7% ღირს.. ჩვენ ვხედავთ ყველაზე მაღალ იპოთეკურ განაკვეთებს ათწლეულზე მეტი ხნის განმავლობაში.

ბოლო ტენდენციების გარდა, სახლების ფასები ბევრად უფრო სწრაფად გაიზარდა, ვიდრე შემოსავალი ბოლო წლებში და ახლა იპოთეკური ხარჯებიც იზრდება. ეს ნიშნავს, რომ საშუალო ოჯახი, რომელიც დღეს ყიდულობს სახლს, ხარჯავს თავისი ბიუჯეტის ბევრად მეტს საცხოვრებლის ხარჯებზე, როდესაც თქვენ გაითვალისწინებთ მიმდინარე იპოთეკურ განაკვეთებს. ეს ტენდენცია განსხვავდება რეგიონის მიხედვით. სახლები გაცილებით ნაკლებად ხელმისაწვდომია დასავლეთ სანაპიროზე, მაგრამ ხელმისაწვდომობა გაცილებით ნაკლები პრობლემაა შუა დასავლეთში.

სეზონურობა

როგორც ზამთრისკენ მივდივართ, დამახასიათებელია სეზონური შაბლონების საფუძველზე უფრო რბილი საბინაო ბაზრის მოლოდინი. სახლის ფასი, როგორც წესი, პიკს აღწევს წლის ივნისში, შემდეგ კი ზამთრის თვეებში იკლებს. ეს არის ის, რაც ჩვენ ვნახეთ 2022 წელსაც აქამდე. შესაძლოა ის, რასაც ამჟამად ვხედავთ, სხვა არაფერია, თუ არა სეზონური ტენდენცია.

თუმცა, ინდუსტრიის ბევრი კომენტატორი სკეპტიკურად არის განწყობილი. Მაგალითად, ფანი მეი თვალყურს ადევნებს საცხოვრებლის განწყობას და ადამიანების მხოლოდ 19%-ს სჯერა, რომ ახლა კარგი დროა სახლის შესაძენად.და უმრავლესობა ფიქრობს, რომ ახლა კარგი დროა გაყიდვისთვის. ეს ისტორიულად დაბალი რიცხვებია. ეს ძალიან მცირე ოპტიმიზმია აშშ-ს საბინაო ბაზარზე.

რა არის შემდეგი?

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ჩვენ არსად ვართ ახლოს რაიმე სახის საბინაო კრიზისთან ამჟამად. Მაგალითად, Zillow მონაცემები სახლების ფასები 13%-ით გაიზარდა 2022 წლის სექტემბრის წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. სახლების ფასები თვიდან თვემდე დაეცა, მაგრამ უცვლელი რჩება წინა წლის განმავლობაში. 2022 წელი ძნელად ცუდი წელია საცხოვრებლისთვის ამ ეტაპზე, განსაკუთრებით იმასთან შედარებით, თუ როგორ ვაჭრობდნენ აქციები და ობლიგაციების ბაზრები.

რამდენიმე რამ შეიძლება შეცვალოს საბინაო ბაზრის სურათი.

დაბალი ტარიფები?

პირველი არის საპროცენტო განაკვეთები, რომლებიც აგრესიულად გაიზარდა 2022 წელს. თუ განაკვეთები დაეცა, მაშინ ხელმისაწვდომობა გაუმჯობესდება. ამჟამად, Fed არ არის მოსალოდნელი, რომ მკვეთრად შეამცირებს განაკვეთებს, მაგრამ მან შესაძლოა მინიმუმ შეაჩეროს განაკვეთების ზრდა 2023 წელს.. რეცესიის შეიძლება გამოიწვიოს Fed-ის განაკვეთების შემცირება, განსაკუთრებით თუ ინფლაცია კონტროლდება. დაბალი საპროცენტო განაკვეთები გააუმჯობესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას, იპოთეკის ხარჯების შემცირების გზით და საბინაო ბაზარზე ნაკლებ შეფერხებას გამოიწვევს.

ხელმისაწვდომობის ხარვეზის დახურვა

ცხადია, რეალური შეშფოთება ის არის, რომ სახლების ფასების დაცემა საჭიროა ხელმისაწვდომობის უფსკრულის დასაძლევად. Ზე ატლანტას ფედერალური რეზერვის შეფასებასაცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა ამჟამად ჰგავს 2007-8 წლების საბინაო კრიზისამდე. ეს შემაშფოთებელია, რადგან ამ პერიოდის განმავლობაში სახლების ფასების დაახლოებით 20% ვარდნა დასჭირდა ხელმისაწვდომობის უფსკრულის დასაფარად და რამდენიმე წლის შემდეგ ფასები კვლავ რბილი იყო.

ადვილი მისახვედრია, რატომ არის შეშფოთება საბინაო ბაზრის შესახებ, განსაკუთრებით დასავლეთ სანაპიროზე. საბინაო ხელმისაწვდომობა ძალიან დაბალ დონეზეა, რაც ნაწილობრივ გამოწვეულია იპოთეკის ხარჯების ბოლოდროინდელი ზრდის გამო.

შესაძლებელია, რომ სახლების ფასების დაცემა საჭიროა ხელმისაწვდომობის უფსკრულის დასაფარად. თუმცა, თუ ფედერაციამ შეამსუბუქა განაკვეთები და აშშ-ს შემოსავალი გააგრძელა მატება მომდევნო წლების განმავლობაში, ეს ასევე შეიძლება გარკვეულწილად გადაჭრას არსებული ხელმისაწვდომობის საკითხები, რომელსაც აშშ ხედავს. მიუხედავად ამისა, უნდა აღვნიშნოთ, რომ 2022 წლისთვის სახლების ფასები ჯერ კიდევ იზრდება ყოველწლიურად და რომ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის საკითხები გაცილებით მწვავეა დასავლეთ სანაპიროზე, ვიდრე ეროვნულზე.