იმის გამო, რომ იპოთეკური სესხი მკვეთრად იზრდება, უნდა ველოდოთ თუ არა სახლის ფასის ვარდნას?

მიუხედავად იმისა, რომ აშშ ეფლირტავება რეცესიაში, ერთ-ერთი აშკარა დამარცხებული აშშ-ს პროცენტების ზრდის ბოლო რაუნდიდან საბინაო ბაზარი იყო. რას გვთავაზობს მონაცემები?

ჯერ ერთი, ეს ნამდვილად არ არის ცუდი, მაგრამ მაინც. დღეს სახლების ფასები რჩება ძლიერი, Zillow–ის წლიურიდან გამომდინარე ბინების ფასები გაიზარდა 18% ივლისის მდგომარეობით. ოდნავ უფრო პესიმისტურად, რედფინისRdfn
მონაცემების მიხედვით, ბინების ფასები გაიზარდა წელიწადში, მაგრამ უკვე ივნისიდან იწყებს ვარდნას.

თუმცა უარესდება. საბინაო სხვა მონაცემები მიუთითებს პრობლემების მოსალოდნელზე. მაგალითად, S&P Select Homebuilders Index-მა გააუმჯობესა S&P 500 11%-ით დღიდან დღემდე, და შენობების მარაგების ეფექტურობაც ასეთივე ცუდი იყო. თუმცა, საფონდო ბაზარი მომავალი მოგების გონივრული პროგნოზირებადია, მაგრამ ის ყოველთვის არ იღებს მას სწორად.

ეს ნიშნავს, რომ საბინაო ბაზარზე პრობლემებია. საფონდო ბირჟის მხოლოდ რამდენიმე სექტორმა უარესი შედეგი გამოიღო, როგორიცაა მედია, ტექსტილი და მანქანის ნაწილები. თუმცა, ბევრი ფაქტორი იკვებება სახლის მშენებლების მოგებაში, ასე რომ, არის თუ არა პრობლემა თავად სახლის მშენებლებთან, ან უფრო ფართოდ საბინაო ბაზართან?

მაღალი იპოთეკური განაკვეთები

იპოთეკის ხარჯების ზრდა მთლიანობაში საბინაო ბაზრისთვის შეშფოთებულია. იპოთეკის ხარჯები ძალიან სწრაფად გაიზარდა. დღეს 30 წლიანი რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა აქვს 5.5% საპროცენტო განაკვეთი. გასულ წელს ის 3%-ზე ნაკლები იყო. ეს არის იპოთეკის ხარჯების დრამატული ზრდა. ეს არის ნაბიჯი, რომელიც, ისევე როგორც ბოლოდროინდელი ინფლაციის მონაცემები, ჩვენ არ გვინახავს 1980-იანი წლების შემდეგ.

სამართლიანია ველოდოთ იპოთეკის ხარჯების სწრაფ ზრდას საბინაო ბაზრის გასაგრილებლად. ბევრისთვის სახლის ყიდვისას შეზღუდვა არ არის სახლის სტიკერის ფასი, არამედ მათი შესაძლებლობა, გადაიხადონ იპოთეკა. იპოთეკის განაკვეთების ზრდამ შეიძლება შეამციროს ქონების ფასები, რაც ბევრს შეუძლია.

სხვა შეზღუდვები აშშ-ს მომხმარებლებზე

მიუხედავად იმისა, რომ იპოთეკის ხარჯები გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს, ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ სტუდენტური სესხის გადახდის განახლება მომავალ იანვარს (თუნდაც გარკვეული ვალების შემსუბუქებით) და პოტენციალი აშშ-ს რეცესიის რისკები შესაძლოა ასევე დაარღვიოს მომხმარებელთა ნდობა, როდესაც საქმე ეხება სახლის შესყიდვებს. ასე რომ, არსებობს სხვა უარყოფითი ნიშნებიც.

მიწოდების და მოთხოვნის

მაშინ მიწოდების სურათი ცოტათი უარესდება. Მიხედვით Redfin მიწოდების მონაცემები, ახლა უფრო მეტი სახლია გასაყიდი და მათ გაყიდვას მეტი დრო სჭირდება. ეს ქმნის გადახურებას საბინაო ბაზარზე. ჩვენ არ ვართ კრიზისულ დონეზე. მიწოდება ახლახან დაუბრუნდა დონეს 2020 წლიდან და გაყიდვის დრო 2021 წლის ყველაზე უარესის მსგავსია. თუმცა, ეს ზაფხულის პერიოდში, რომელიც ტრადიციულად სეზონურად ძალიან ძლიერია საცხოვრებლისთვის, ასე რომ, რა თქმა უნდა, ყველაფერი არასწორი მიმართულებით მიდის და მომდევნო რამდენიმე თვეები შეიძლება უარესი იყოს.

სახლემწიფო

რა თქმა უნდა, Fed, სავარაუდოდ, ჯერ არ დაასრულებს განაკვეთების ამაღლებას. მოლოდინი სხვისია სექტემბრის ფედერაციის სხდომაზე განაკვეთები გაიზარდა. თუმცა, კარგი ამბავი ის არის, რომ იპოთეკური განაკვეთები, როგორც წესი, ფასდება იმაზე, რასაც ბაზრები ფიქრობენ, რომ Fed მომავალში გააკეთებს. ეს ნიშნავს, რომ გრძელვადიანი იპოთეკური განაკვეთები უნდა გაიზარდოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ Fed გაზრდის განაკვეთებს მოსალოდნელზე მეტად და შეიძლება რეალურად დაეცეს, თუ ისინი გაზრდის განაკვეთებს, მაგრამ იმაზე ნაკლები, ვიდრე ბაზარი ფიქრობს. თუმცა, ჯერ კიდევ არსებობს რისკი, რომ 2023 წელს, თუ ფედერალური ბანკი განაგრძობს განაკვეთების გაზრდას, იპოთეკური განაკვეთები შეიძლება კიდევ გაიზარდოს, რადგან ბაზრები არ არიან დარწმუნებულები, თუ რა მიმართულებით გადავა Fed 2023 წელს.

რა არის შემდეგი?

ასე რომ, საფონდო ბაზარი აწუხებს საცხოვრებელს და ეს შეიძლება ნაწილობრივ იმის გამო იყოს, რომ იპოთეკური განაკვეთები ძალიან სწრაფად გაიზარდა. ჩვენ ვიწყებთ იმის დანახვას, რომ სახლების გაყიდვას უფრო მეტი დრო სჭირდება და მეტი სახლია ხელმისაწვდომი. ეს იმაზე მეტყველებს, რომ სახლების ფასებმა შესაძლოა დარბილება დაიწყოს ძლიერი პერსპექტივის შემდეგ.

თუმცა, ასევე ღირს რეალობის შემოწმება, რომ ჩვენ მხოლოდ ახლა ვიწყებთ საცხოვრებლის ფასების შერბილებას და ისინი შენარჩუნდება წლიდან წლამდე. ასევე, სახლების ფასები საკმაოდ სტაბილურია. უკიდურესად ცუდი საბინაო ბაზარი, ისტორიულად რომ ვთქვათ, სადაც ფასები ეცემა დაახლოებით 10%-ით, მაგალითად, 1970-იან წლებში ან 2008-9 წლების ფინანსური კრიზისის დროს. ასე რომ, საფონდო ბირჟასთან შედარებით, სახლების ფასების უარყოფითი ცვლილებები საკმაოდ მცირეა.

ბოლო დროს სახლების ფასებმა ძალიან ძლიერი ვარდნა მოიპოვა. არსებობს ბევრი კარგი მიზეზი, რის გამოც ეს შეიძლება ზომიერად დაიწყოს. მიუხედავად იმისა, რომ ისტორია გვახსენებს, რომ აშშ-ში სახლების ფასები საკმაოდ სტაბილურია. ის დრო 1980-იან წლებში, როდესაც იპოთეკური სესხები დღეს მსგავსი იყო? სახლების ფასებს მხოლოდ ერთი მეოთხედი ჰქონდა ფასების კლება მთელი ათწლეულის განმავლობაში და ეს იყო 1%-იანი კლების ქვეშ.

ასე რომ, დიახ, სახლების ფასები შეიძლება აღარ გაიზარდოს ორნიშნა. სინამდვილეში, ბევრი ნიშანი მიუთითებს იმაზე, რომ საცხოვრებლის მდგომარეობა გაუარესდება. თუმცა, დაიმახსოვრე, რომ ის, რაც საბინაო ბაზრისთვის ნამდვილად ცუდია, იშვიათად არის სახლების ფასების ერთნიშნა კლებაც კი, თუ ისტორია რაიმე სახელმძღვანელოა.