უძრავი ქონების მოგებაზე დიდი საგადასახადო კანონპროექტის თავიდან აცილება

უძრავი ქონების ფლობა ბევრი ინვესტორისთვის დიდი ოცნებაა. მაგრამ ეს არის უზარმაზარი ინვესტიცია, რომელიც შეიძლება საკმაოდ მომგებიანი იყოს. გასაქირავებელი ქონების გაყიდვა დიდი მოგებით შეიძლება იყოს ოცნება. და მაინც, ასეთი გაყიდვიდან მოგების გაზრდის მიზნით, თქვენ უნდა შეამციროთ გადასახადები მასზე. განვადებით გაყიდვა ერთ-ერთი სტრატეგიაა. არ ინერვიულოთ: ეს არის შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS) დამტკიცებულია.

დიდი გადახდა უდრის დიდ გადასახადს

მოდით შევხედოთ საერთო სიტუაციას:

ჰალ ბუკმენმა დაათვალიერა მყიდველის შეთავაზება მისი გასაქირავებელი სახლისთვის და არ დაიჯერა მისი ნანახი ნომერი. მისი ქონების ღირებულება არსებითად გაიზარდა მხოლოდ ხუთ წელიწადში. თუმცა, როცა ჰალმა გახარებულმა უთხრა თავისს საგადასახადო მრჩეველი გაყიდვის შესახებ მრჩეველი ფრთხილი იყო: შემოსავლის ა ერთიანი თანხის გადახდა არ იქნებოდა ჰალის საუკეთესო ინტერესი საგადასახადო თვალსაზრისით.

თუ ჰალი აცხადებს გაყიდვის მთლიან შემოსავალს იმავე წელს, როდესაც ის ყიდის ქონებას, ის იხდის 25%-ს მოგების იმ ნაწილზე, რომელიც შეესაბამება ნებისმიერს. ამორტიზაციის გამოქვითვები მან ადრე აიღო ნაქირავები ქონება.

ნებისმიერი მოგება ამორტიზაციის აღდგენის მიღმა იბეგრება 15%-ით გადასახადის გადამხდელებისთვის, რომლებსაც აქვთ დასაბეგრი შემოსავალი $41,676-დან $459,750-მდე, თუ მარტოხელა, ან $83,351 და $517,200, თუ დაქორწინებული ერთობლივად წარადგინეს 2022 წელს. ეს თანხები იზრდება 44,625 აშშ დოლარამდე და 492,300 აშშ დოლარამდე მარტოხელა შემსრულებლებისთვის, ასევე 89,250 და 553,850 აშშ დოლარამდე 2023 წელს ერთობლივად წარდგენილი დაქორწინებული წყვილებისთვის. გადასახადის გადამხდელები, რომელთა შემოსავალი აღემატება ამ ზღვრებს, იბეგრება 20%-ით.

ჰალი სთხოვს თავის საგადასახადო მრჩეველს, შეუძლია თუ არა რაიმე გააკეთოს მის შესამცირებლად დასაბეგრი შემოსავალი წლისთვის. მრჩეველმა იცის მხოლოდ გამოსაყენებელი ინსტრუმენტი: განვადებით გაყიდვის ხელშეკრულება.

რა არის განვადებით?

An განვადებით განიმარტება, როგორც ქონების გაყიდვა, რომელშიც მინიმუმ ერთი გადახდა არ განხორციელდება გაყიდვის საგადასახადო წლის შემდეგ.

IRS საშუალებას აძლევს გადასახადის გადამხდელებს გადადოს საინვესტიციო ქონების გაყიდვის მოგების ნაწილი განვადებით გაყიდვის ხელშეკრულებით. ეს შეთანხმება საშუალებას აძლევს გამყიდველებს განაცხადონ ა პროპორციული მათი ნაწილი კაპიტალის მიღწევების რამდენიმე წლის განმავლობაში.

გამყიდველს არ აქვს უფლება გამოიყენოს განვადებით გაყიდვის მეთოდი ზარალის ანგარიშგებისას.

როგორ მუშაობს განვადებით გაყიდვის მეთოდი

განვადებით შემოსავლის გამოცხადება თეორიულად მარტივია. განვადებით გაყიდვების დაბეგვრა ასახავს იმას annuities, რომელშიც თითოეული გადახდის პროპორციული ნაწილი ითვლება ძირითადი თანხის დაბრუნებად.

ერთადერთი პირობაა, რომ გაყიდული ქონება არ შეიძლება იყოს საჯარო ვაჭრობა უსაფრთხოების ან ფირმის რეგულარული მარაგის ნაწილი და გადასახადის გადამხდელი არ შეიძლება იყოს ა დილერი გაყიდული ქონების შესახებ (გარდა გარკვეული დროის აქციონერთა დილერებისა, რომლებიც ირჩევენ სპეციალური პროცენტის გადახდას განვადებით გაყიდვის მეთოდით).

ანგარიშგება განვადებით გაყიდვებიდან

განვადებით გაყიდვის შემოსავალი შეიძლება დაიყოს სამ ცალკეულ კატეგორიად: კაპიტალის მოგება, ინტერესიდა მთავარი. თითოეული მათგანი განიხილება ცალკე ფორმა 1040.

ის საერთო მოგება პროცენტი გამოიყენება მოცემული საგადასახადო წლის განვადებით გაყიდვის შემოსავლის გამოსათვლელად.

Კაპიტალური ნამატი

ზემოთ მოყვანილ მაგალითში, ჰალმა ყოველწლიურად უნდა გამოაცხადოს მოგება, როგორც გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი, იმისდა მიხედვით, თუ რომელი იყო ის გაყიდვის წელს. გრძელვადიანი მოგება იბეგრება უფრო დაბალი განაკვეთით, ხოლო მოკლევადიანი მოგება იბეგრება როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი.

იმის გამო, რომ ჰალმა სახლი ხუთი წლის განმავლობაში გაატარა, მოგება, ამ შემთხვევაში, გრძელვადიანი იქნებოდა.

თუ მოგება მოკლევადიანი იყო, ჰალი მაინც შეიძლება დაიბეგროს განვადებით შემოსავალზე უფრო დაბალი განაკვეთით, ვიდრე მას ექნება ერთიანი თანხის მოგების გამოცხადების შემთხვევაში. ეს იმიტომ ხდება, რომ მოკლევადიანი მოგება იბეგრება, როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი, გადასახადის გადამხდელთა ზედა ნაწილში ზღვრული გადასახადის განაკვეთი.

თუ პროპორციული მოგება არ უბიძგებს მას შემდეგ საგადასახადო ჯგუფში, ეს მაჩვენებელი შეიძლება უფრო დაბალი იყოს. განვადებით გაყიდვიდან მიღებული მოგება იტყობინება IRS-ზე ფორმა 6252 და შემდეგ გადაიტანეს განრიგი D ფორმა 1040-ზე.

საპროცენტო

განვადებით გაყიდვის შემოსავლის მქონე გადასახადის გადამხდელებმა ასევე უნდა აცნობონ მყიდველს დარიცხული პროცენტი, რომელიც იბეგრება ჩვეულებრივი საშემოსავლო განაკვეთით.

ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გათვალისწინებულ საპროცენტო პროცენტს მოიხსენიებენ, როგორც დაფიქსირებულ პროცენტს. თუ მითითებული პროცენტი არასაკმარისია (ან ნულოვანი), ნაწილი მთავარი გაყიდვის ნაწილი ხელახლა უნდა დახასიათდეს, როგორც დაუზუსტებელი პროცენტი.

შეცვლა

თითოეული განვადებით გაყიდვის ნაწილს IRS განიხილავს, როგორც ძირითადი თანხის გადასახადისგან თავისუფალ დაბრუნებას. ამ თანხის დადგენა შესაძლებელია 537-ე პუბლიკაციაზე A სამუშაო ფურცლის შევსებით.

განვადებით გაყიდვის მიზნებისთვის ძირითადი (მოსწორებული საფუძველი) არის თქვენი ფაქტობრივი კორექტირებული ბაზის ჯამი ქონებაში, პლუს ნებისმიერი გაყიდვის ხარჯები და ამორტიზაციის დაბრუნება.

ამ მაგალითში, ჰალს აქვს $200,000, როგორც მორგებული საფუძველი საკუთარ სახლში. მან უნდა დააბრუნოს $100,000 ცვეთის აღდგენისთვის და $10,000 გაყიდვის ხარჯებისთვის, რათა გამოთვალოს მისი კორექტირებული საფუძველი განვადებით გაყიდვის მიზნებისთვის. ეს მაჩვენებელი 310,000 XNUMX დოლარია.

მთლიანი მოგების პროცენტი

მთლიანი მოგების პროცენტის გამოსათვლელად, თქვენ უნდა გამოაკლოთ განვადებით გაყიდვის მიზნებისთვის შესწორებული საფუძველი - $310,000, ამ მაგალითში - გასაყიდი ფასიდან, რათა გამოვთვალოთ მთლიანი მოგება. ამ მაგალითში მთლიანი მოგება არის $90,000 ($400,000 – $310,000).

შემდეგი, გაყავით მთლიანი მოგება გასაყიდ ფასზე, რომელიც ამ შემთხვევაში არის 22.5% ($90,000 ÷ $400,000) და თქვენ გაქვთ მთლიანი მოგების პროცენტი.

და ბოლოს, ყოველწლიურად დასაბეგრი მოგების გამოსათვლელად, გაამრავლეთ ეს პროცენტი განვადების ოდენობაზე. ამრიგად, ჰალის დასაბეგრი მოგება ყოველწლიურად ითვლება $11,250 ($50,000 x 22.5%).

იპოთეკა და ხელშეკრულების ფასი

თუ ქონების მყიდველი ვარაუდობს ა იპოთეკური ან სხვა თამასუქი შეძენისას, ქონების ღირებულება უნდა შემცირდეს იპოთეკის ან ნოტის ოდენობით. ჩვენს მაგალითს რომ დავუბრუნდეთ, ვთქვათ, რომ ჰალს აქვს $100,000 იპოთეკა მის მიერ გაყიდულ ქონებაზე.

თუ ქირავდება ქონება რომ ჰალი გაიყიდა 400,000 100,000 დოლარად, აქვს იპოთეკა 300,000 400,000 დოლარად, კონტრაქტის ფასი შემცირებულია 100,000 XNUMX დოლარამდე (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX აშშ დოლარი).

თუ იპოთეკის ოდენობა აღემატება ქონების მთლიან კორექტირებულ საფუძველს, სხვაობა უნდა აისახოს გადახდის სახით პირველ წელს და ხელშეკრულების ფასი გაიზრდება ამ ოდენობით.

მაგალითად, თქვით, რომ ჰალის ქონებას აქვს იპოთეკა $250,000. განვადების გარდა, ჰალს მოუწევს პირველი წლის განმავლობაში 50,000 აშშ დოლარის ($250,000 – $200,000) ჭარბი გადახდა.

განვადებით გაყიდვის მაგალითი

ზემოდან მოყვანილი მაგალითის გამოყენებით ვნახოთ, როგორ შეეძლო ჰალს მისი განვადებით გაყიდვის სტრუქტურირება, თუ მისი გადადება სურდა კაპიტალის მოგების გადასახადები მომავალ წელს.

ჰალი იღებს 400,000 აშშ დოლარს შემოთავაზებას მისი ნაქირავებ სახლისთვის. მან ქონება 300,000 100,000 დოლარად იყიდა. წლების განმავლობაში მან XNUMX XNUMX დოლარი მიიღო ამორტიზაციის გამოქვითვები, მიღების მისი მორგებული საფუძველი $ 200,000.

აქედან გამომდინარე, ჰალს აქვს 200,000 აშშ დოლარი (400,000 – 200,000 აშშ დოლარი) დასაბეგრი მოგება.

ჰალის მრჩეველი რეკომენდაციას უწევს, რომ გაყიდვიდან შემოსავალი დაყოს რვა წლიურ განვადებად თითო 50,000 აშშ დოლარის ნაცვლად, ერთი წლის განმავლობაში 400,000 აშშ დოლარის გამოცხადების ნაცვლად. სანამ განვადება კონსტრუქციულად მიიღება ყოველწლიურად, ეს მეთოდი საშუალებას მისცემს ჰალს აღრიცხოს მოგება და, შესაბამისად, მოგების პროპორციული ნაწილი რვა წლის განმავლობაში.