ბლექსტოუნის გიგანტური უძრავი ქონების ფონდი გამოცდის წინაშე დგას

ბლექსტოუნი (ტიკერი: BX) აღწერს ბრეიტს, როგორც „ინსტიტუციური ხარისხის უძრავი ქონების პლატფორმას, რომელიც კერძო უძრავ ქონებას შემოსავალზე ორიენტირებულ ინვესტორებს მოაქვს“. ახლა ერთ-ერთი უდიდესი აშშ-ის უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი, ბრეიტი ფლობს თითქმის 5,000 საკუთრებას, ძირითადად მრავალსაოჯახო სახლებსა და საწყობებს, ასევე ლას-ვეგასის სასტუმროების/კაზინოების უძრავი ქონების აქტივებს, მათ შორის Bellagio და MGM Grand.

თუმცა არ არის საჯაროდ ვაჭრობა, ის ყიდიან მსხვილ საბროკერო ფირმებსა და ფინანსურ მრჩევლებს, შედარებით დაბალი მინიმალური ინვესტიციით $2,500. სულ რაღაც ხუთ წელიწადში, Breit გახდა Blackstone-ის ინდუსტრიაში წამყვანი უძრავი ქონების ფრენჩაიზის მომგებიანი ნაწილი, გამოიმუშავა $1.8 მილიარდი საკომისიო შარშან და $1 მილიარდი 2022 წლის პირველ ექვს თვეში.

ამ სწრაფ ზრდას შეიძლება ჰქონდეს უარყოფითი მხარე. ბოლო დროს გაჩნდა შეშფოთება Breit-ის პერსპექტივის შესახებ, მათ შორის, თუ როგორ ფასდება იგი და გაიზრდება თუ არა ინვესტორების გამოსყიდვები დაბალი დონეებიდან. BofA Securities-ის ანალიტიკოსმა კრეიგ ზიგენტალერმა ივლისში შეაფასა, რომ წმინდა ნაკადები, ანუ გაყიდვების ნაკლები გამოსყიდვა, არსებითად გადავიდა „ნაკლოვანებაზე“ მას შემდეგ, რაც შემოდინებამ თვეში საშუალოდ $2 მილიარდი შეადგინა ბოლო 18 თვის განმავლობაში.

ბრეიტის შესახებ ანალიტიკოსების კითხვებზე პასუხად Blackstone-ის მოგების კონფერენციაზე ივლისში, აღმასრულებელმა დირექტორმა სტივენ შვარცმანმა თქვა, რომ Breit და Blackstone-ის სხვა შეთავაზებები "უზარმაზარ ღირებულებას" აძლევს ინვესტორებს, "რომლებსაც ახსოვს ეს და აფასებენ ფირმას. ეს ქმნის ჩვენს ბრენდს. ეს გვეხმარება ფულის შეგროვებაში“.

თუმცა, ცოტა ხნის წინ, ბრეიტისა და სხვა ბლექსტოუნის საცალო პროდუქტების, როგორიცაა Blackstone Private Credit Fund, უფრო მოღრუბლული პერსპექტივა, როგორც ჩანს, იწონის. ბლექსტოუნის მარაგი, რომელიც დაახლოებით $102-ია, ნოემბრის პიკთან შედარებით 30%-ით ნაკლებია.

A Barron-ს Breit-ის ანალიზი ვარაუდობს, რომ ინვესტორები ფრთხილად უნდა იყვნენ და სანაცვლოდ განიხილონ საჯაროდ გაყიდვადი უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები, ან REIT, რომლებიც უფრო მიმზიდველად გამოიყურება. Breit-ი გაძვირდა წელს, ხოლო საჯარო REIT-ები უფრო დაბლა დაიწია. Breit-ს აქვს შედარებით მაღალი საკომისიო, სთავაზობს შეზღუდულ ლიკვიდურობას და უფრო მეტი ბერკეტია, ვიდრე შედარებით საჯარო კომპანიები.

ბლექსტოუნი ამბობს, რომ Breit-მა წელს დააფასა, რადგან ძლიერმა ფინანსურმა მაჩვენებლებმა უფრო მეტის ანაზღაურება მოახდინა მაღალი საპროცენტო განაკვეთების ზემოქმედებაზე. მასში ნათქვამია, რომ Breit-მა „განსაკუთრებული შედეგი გამოავლინა“ ინვესტორებისთვის და არის „განსაკუთრებით კარგად განლაგებული“, იმის გათვალისწინებით, რომ ყურადღება გამახვილებულია ბინებსა და საწყობებზე.

ბინები იჯარის ორნიშნა გაზრდით სარგებლობენდა საწყობის მოთხოვნა იყო ძლიერი. ”ეს არის საუკეთესო საფუძვლები, რაც მე მინახავს ამ ორ სექტორში მთელი ჩემი კარიერის განმავლობაში,” - თქვა Blackstone-ის პრეზიდენტმა ჯონათან გრეიმ ბოლო ვებინარზე.

Breit-ის საკომისიოები შედარებულია მის კერძო ინსტიტუციონალურ უძრავი ქონების ფონდებთან და ბლექსტოუნი ამბობს, რომ Breit-ის ბერკეტები მოკრძალებულია უძრავი ქონების ბევრ კერძო ფონდთან შედარებით.

Breit-ის ერთ-ერთი დიდი გაყიდვის წერტილი, განაწილების სარგებელი დაახლოებით 4%, არის REIT საშუალოზე დაახლოებით 3%. მაგრამ განაწილება სრულად არ არის მიღებული REIT ფულადი სახსრების ნაკადის ძირითადი ღონისძიების საფუძველზე. განაწილების შემოსავალი გარკვეულწილად განსხვავდება მის ოთხ კლასს შორის.

Breit განსხვავდება საჯარო REIT თანატოლებისგან, როგორიცაა

პროლოგი

(PLD),

Mid-America ბინა საზოგადოებები

(

მაა

), და

AvalonBay თემები

(AVB), რომლის ყიდვა და გაყიდვა შესაძლებელია საჯარო ბაზრებზე. Breit არის მისი აქციების ერთადერთი მყიდველი და ყოველთვიურ გამოსყიდვას ზღუდავს ფონდის წმინდა აქტივების ღირებულების 2%-ით და კვარტალური გამოსყიდვებით 5%-ით.

Breit ამბობს, რომ მისი აქციები უნდა ჩაითვალოს „შეზღუდული ლიკვიდურობით და ზოგჯერ შეიძლება იყოს არალიკვიდური“. ბრეიტმა დააკმაყოფილა გამოსყიდვის ყველა მოთხოვნა დაარსების დღიდან. 35 თვეში, რომელიც 18 ივნისს დასრულდა, შემოდინებამ დაახლოებით 30 მილიარდი დოლარი შეადგინა, ფონდი ყიდვა-გაყიდვის პროცესში იყო. მაგალითად, Breit-სა და Blackstone-ის სხვა ფონდს 13 მილიარდი დოლარის გარიგება აქვთ შესაძენად კოლეჯის სტუდენტებისთვის საცხოვრებლის ერთ-ერთი უმსხვილესი მფლობელი,

ამერიკული კამპუსის თემები

(ACC), რომელიც სავარაუდოდ დაიხურება უახლოეს დღეებში.

Breit-ის ზრდა განპირობებულია პორტფელის შესანიშნავი შერჩევით და დიდი შემოსავლით. მისი აქტივების თითქმის 80% არის გაქირავებულ ბინებსა და სამრეწველო საკუთრებაში, მათ შორის ელექტრონული კომერციისკენ მიმართული საწყობები, რომლებიც ბოლო წლების განმავლობაში უძრავი ქონების ორი ყველაზე ძლიერი სექტორია.

Breit-ის მთლიანი შემოსავალი დაარსების დღიდან საშუალოდ 13.5%-ს შეადგენს წელიწადში, 7%-თან შედარებით Vanguard Real Estate (VNQ) საბირჟო ვაჭრობის ფონდისთვის, რომლის მფლობელობაში დომინირებს ყველაზე დიდი საჯარო REIT-ები. ”მან შესანიშნავი სამუშაო შეასრულა სექტორების შერჩევაში,” - ამბობს დეივ ბრეგი, ანალიტიკოსი Green Street-ში, უძრავი ქონების კვლევის დამოუკიდებელი ფირმა.

Breit-ის ღირებულება შენარჩუნებულია ფინანსურ ბაზრებზე და საჯარო REIT სექტორში ვარდნის ფონზე. Breit-ის მთლიანი შემოსავალი წელს ივნისის ჩათვლით იყო დაახლოებით 7%.

მეორეს მხრივ, Vanguard ETF-ს ჰქონდა უარყოფითი 13% მთლიანი ანაზღაურება ივლისის ბოლომდე, ხოლო შედარებით საჯარო REIT-ებს, როგორიცაა Prologis, AvalonBay და

Camden ქონების ნდობა

(CPT) ფასდაკლებულია 15% ან მეტი, მთლიანი ანაზღაურების საფუძველზე. ბრეიტმა 2017 წლის იანვარში დაარსებიდან მხოლოდ სამი თვე განიცადა.

Breit შეიძლება გაიზარდოს მაშინ, როდესაც შედარებითი საჯარო კომპანიები იკლებს, რადგან ის თვალყურს ადევნებს კერძო უძრავი ქონების ბაზრებს, რომლებიც შეიძლება უფრო ნელა მოძრაობდნენ, ვიდრე უფრო არასტაბილურ საჯარო ბაზრებზე. Blackstone აფასებს ფონდს ყოველთვიურად მისი ფინანსური მაჩვენებლების და სხვა ფაქტორების, მათ შორის საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებების საფუძველზე.

ბლექსტოუნი მიუთითებს Breit-ის პორტფელის ძლიერ შესრულებაზე - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი 16%-ით გაიზარდა 2022 წლის პირველ ნახევარში - წელს დადებითი შემოსავლის გამო. საჯარო REIT-ებმა ასევე დააფიქსირეს კარგი შედეგები, მაგრამ მათი აქციები დაეცა უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთების და რეცესიის შესახებ შეშფოთების გამო.

„როდესაც საჯარო REIT-ები ფასდაკლებით ვაჭრობენ მათი აქტივების ძირითად ღირებულებას, ეს შესანიშნავი ყიდვის შესაძლებლობაა“, ამბობს ბრეგი Green Street-დან. „ჩვენ არ ვფიქრობთ, რომ ინვესტორებმა უნდა იყიდონ კერძო ბაზრებზე, როდესაც საჯარო ბაზრის შესაძლებლობები ასეთი დიდია.

მან გამოთვალა, რომ მსხვილი საჯარო REIT–ები, საშუალოდ, ბოლო დროს ვაჭრობდნენ დაახლოებით 15% ფასდაკლებით მათი წმინდა აქტივების ღირებულებებზე.

როგორც Breit-ის ალტერნატივა, ინვესტორებს შეუძლიათ განიხილონ კარგად მართული საჯარო ალტერნატივები, როგორიცაა Prologis, საწყობების წამყვანი მფლობელი, ან მრავალოჯახური REIT, როგორიცაა AvalonBay ან Mid-America Apartment Communities. Barron-ს დაწერა დადებითად ბინა REIT სექტორში ცოტა ხნის წინ.

Breit-ის ინვესტორების გამოსყიდვის მოთხოვნები, როგორც ჩანს, კრეფა. Siegenthaler-ის ანალიზმა აჩვენა, რომ გაყიდვები უხეშად ემთხვეოდა გამოსყიდვას. „იმის გათვალისწინებით, რომ Breit-მა 9.8 წლის პირველ კვარტალში 2022 მილიარდი დოლარის შემოდინება მოახდინა (თვეში 3 მილიარდი დოლარი), ის ფაქტი, რომ მისმა ნაკადებმა შესაძლოა შენელებულიყო ზღვარამდე, გასაკვირი იყო და მოხდა იმაზე ადრე, ვიდრე ველოდით“, - წერს ის. მიუხედავად ამისა, მას აქვს Buy-ის რეიტინგი Blackstone-ზე და ელის, რომ საცალო ნაკადები Breit-სა და სხვა მანქანებში ხელახლა დააჩქარებს აღდგენის დროს.

ბლექსტონმა აღნიშნა თავის ბოლო შემოსავლების კონფერენციაზე, რომ ინვესტორებმა მოითხოვეს 2.9 მილიარდი დოლარის გამოსყიდვა მისი საცალო ფონდებიდან, Breit-ის ჩათვლით მეორე კვარტალში.

ბლექსტოუნი ამბობს, რომ არ აწუხებს. ”ბაზრის ექსტრემალური ცვალებადობის ამ პერიოდში, სახსრების მოზიდვის შენელება გასაკვირი არ არის, მაგრამ Breit-ის წმინდა ნაკადები კვლავ დადებითია ძლიერი შესრულების ფონზე”, - აცხადებენ კომპანიაში. Barron-ს.

ივლისის საკონფერენციო ზარზე კითხვაზე, თუ როგორ გაუმკლავდება ის გამოსყიდვის საზღვრებს მიღმა გამოსყიდვის პერიოდს, გრეი, რომელმაც ააგო ფირმის უძრავი ქონების იმპერია, მიუთითა ბრეიტში „მნიშვნელოვანი ლიკვიდობის“ შესახებ. თავად გრეიმ ახლახან ფონდში 50 მილიონი დოლარის ინვესტიცია ჩადო.

Keefe, Bruyette & Woods-ის ანალიტიკოსმა რობერტ ლიმ ამ წლის დასაწყისში დაწერა, რომ ალტერნატიულ მენეჯერებს სურთ ინდივიდუალური ინვესტორებისგან „ჩაკეტილი კაპიტალის“ მოზიდვა. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ არის პრობლემა, როდესაც დრო კარგია, მან თქვა, ”არსებობს რისკი, რომ სტრესის დროს, ცალკეულმა ინვესტორებმა შეიძლება გააცნობიერონ, რომ ისინი არც თუ ისე კმაყოფილი არიან თავიანთ კაპიტალზე წვდომის ნაკლებობით.”

Breit აკისრებს საბაზისო წლიურ საკომისიოს წმინდა აქტივების 1.25%-ს და აქვს წამახალისებელი საკომისიო წლიური მთლიანი შემოსავლის 12.5%-ის ოდენობით, თუ იგი მიაღწევს მინიმუმ 5%-იან შემოსავალს. ბრეგი თვლის, რომ Breit-ის საფასური ორჯერ ან სამჯერ აღემატება საჯარო REIT-ებსა და სახსრებს, რაც დამოკიდებულია ინვესტორის მიერ არჩეულ მანქანაზე.

Breit-ის წმინდა აქტივების ღირებულება იყო $68 მილიარდი, რაც ექვივალენტურია კაპიტალის საბაზრო ღირებულებისა და მთლიანი ღირებულება, მათ შორის ვალი, $116 მილიარდი ივნისის ბოლოს. ბრეიტი ითვლის თავის ბერკეტის კოეფიციენტს 42%-ზე - დავალიანება გაყოფილი მთლიან ღირებულებაზე. შედარებითი საჯარო REIT-ები ამ დონის დაახლოებით ნახევარია. ფონდს ჰქონდა $46 მილიარდი დავალიანება პირველი კვარტლის ბოლოს, ხოლო ანალოგიური ზომის Prologis–ს ჰქონდა $18 მილიარდი.

არცერთი საჯარო REIT ანალიტიკოსი არ მიჰყვება Breit-ს. ის არ ავრცელებს მოგების საინფორმაციო გამოშვებებს და არ ატარებს კვარტალურ საკონფერენციო ზარებს. ის აგზავნის კვარტალურ 10-Q-ს და წლიურ 10-K-ს, მაგრამ მისი ფინანსური ანგარიშგება, ისევე როგორც საჯარო REIT-ების, რთულია.

REIT ინვესტორები უყურებენ წმინდა შემოსავალს, მაგრამ უფრო მეტ ყურადღებას ამახვილებენ სხვა ზომებზე, როგორიცაა ოპერაციებიდან მიღებული სახსრები და განაწილებისთვის ხელმისაწვდომი სახსრები, რაც ამორტიზაციის მნიშვნელოვან ხარჯებს უმატებს. იდეა იმაში მდგომარეობს, რომ ამორტიზაციის უმეტესი ნაწილი არის მოჩვენებითი უნაღდო ხარჯი, რადგან ძირითადი უძრავი ქონება არ ეცემა ღირებულებას.

Breit, განსხვავებით დიდი საჯარო REIT-ების უმეტესობისგან, მუშაობდა წითლად წმინდა შემოსავლის საფუძველზე. მან დაკარგა 800 მილიონ დოლარზე მეტი გასული ორი წლის განმავლობაში საყოველთაოდ აღიარებული სააღრიცხვო პრინციპების ან GAAP-ის საფუძველზე და დაახლოებით 650 მილიონი აშშ დოლარი 2022 წლის პირველ ექვს თვეში.

2021 წლისთვის მან გამოითვალა გასანაწილებლად ხელმისაწვდომი სახსრები 1.3 მილიარდ დოლარად, მაგრამ ეს არ ფარავს მის განაწილებას 1.6 მილიარდი დოლარის აქციონერებზე. Breit-ის მფლობელთა დაახლოებით ნახევარმა შარშან მოახდინა დისტრიბუციის რეინვესტირება, რამაც შეამცირა ფულადი სახსრები.

Breit-ის მიერ განაწილებისთვის ხელმისაწვდომი სახსრების გაანგარიშებით, არა GAAP ფინანსური ღონისძიება, გამოირიცხა 1.8 მილიარდი დოლარის მენეჯმენტი და წამახალისებელი გადასახადი, რომელიც გადაიხადა Blackstone-ს 2021 წელს. მიზეზი არის ის, რომ გადახდები განხორციელდა Breit-ის აქციებით და არა ნაღდი ფულით. მაგრამ საკომისიო არის საკომისიო, მიუხედავად იმისა, გადახდილია თუ არა საფონდო თუ ნაღდი ფული. Breit ყიდულობს Blackstone-ზე გადახდილ აქციებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ Blackstone ეფექტურად იღებს ფულს. Breit მოიცავს მართვისა და წახალისების საფასურს, როგორც ხარჯს მისი GAAP წმინდა შემოსავლის გაანგარიშებაში.

Breit-ის განაწილება თითქმის მთლიანად კაპიტალის დაბრუნებაა მისი დანაკარგების გამო. ამის საპირისპიროდ, დიდი REIT-ების უმეტესობა იხდის დივიდენდებს ნაწილობრივ მაინც წმინდა შემოსავლიდან.

ბლექსტოუნი ამბობს, რომ ბრეიტის წმინდა შემოსავალი მცირდება უფრო დიდი ამორტიზაციის ხარჯებით საჯარო REIT-ებთან შედარებით. ნათქვამია, რომ მაღალი ამორტიზაცია იწვევს საგადასახადო ხელსაყრელ განაწილებას, რაც სარგებელს მოუტანს ინვესტორებს. Breit ამბობს, რომ მან სრულად დააფინანსა განაწილება ოპერაციებიდან ფულადი ნაკადებიდან, GAAP მეტრიკა, რომელიც გამორიცხავს მენეჯმენტსა და წამახალისებელ საფასურს, მისი დაარსების დღიდან.

პირველი ხუთი წლის განმავლობაში Breit-მა გაიტანა გოლი, ჭკვიანური სექტორის გამოყოფისა და უძრავი ქონების ხარის ბაზრის წყალობით. მაგრამ მაღალი ფასით და მაღალი საფასურით, შეიძლება რთული იყოს მისი ისტორიული ანაზღაურების გამეორება და საჯარო REIT-ების დამარცხება. და ის ჯერ კიდევ არ უნდა შემოწმდეს მდგრად ეკონომიკურ ვარდნაში ან წმინდა გამოსყიდვის პერიოდში.

დაწერეთ ენდრიუ ბარი [ელ.ფოსტით დაცულია]