ბროდვეის თეატრის მფლობელები მზად არიან ნაკლები ზარალი მიიღონ ზონირების წესის ცვლილების შემდეგ

ბროდვეიზე ჰაერის ფასიც კი ახლა უფრო ძვირია.

1998 წელს ნიუ-იორკის ქალაქის დაგეგმარების დეპარტამენტმა შეცვალა ზონირების წესები, რათა ბროდვეის მემამულეებს მიეცათ საშუალება მიეყიდათ თავიანთი თეატრების ზემოთ ჰაერის უფლებები უძრავი ქონების დეველოპერებს, რომლებიც ეძებდნენ მაღალი კოშკების აწყობას თეატრალურ უბანში. გადაცემული სივრცის სხვა სამშენებლო უბნების თავზე დაწყობისას, ახალმა შენობებმა შეძლეს ამაღლება უფრო მაღლა, ვიდრე სხვაგვარად იქნებოდა შესაძლებელი.

„ყველა ეს ახალი სუპერ კოშკი, რომელიც ცვლის ქალაქის ჰორიზონტის იერსახეს… არ შეიძლება მოხდეს საჰაერო უფლებების გადაცემის გარეშე. დაკვირვების რობერტ ფონ ანკენი, უძრავი ქონების შემფასებელი.

როგორც საჰაერო უფლებების ყოველი შეთანხმების ნაწილი, უძრავი ქონების დეველოპერმა უნდა შეიტანოს წვლილი თეატრის ქვედანაყოფების ფონდში, რომელიც გასცემს გრანტებს ორიგინალური შოუების წარმოების მხარდასაჭერად, ახალი აუდიტორიის მოზიდვისა და თეატრის პროფესიონალების მილსადენის დივერსიფიკაციისთვის. მან 10 მილიონ დოლარზე მეტი გაანაწილა საჰაერო უფლებების გაყიდვიდან და ერთი ადგილობრივი პოლიტიკოსი განაცხადა რომ თანხების გამოყენება მენტორობის პროგრამების დასამყარებლად „კიდევ ერთხელ აჩვენებს, რომ სამეზობლო [საჰაერო] უფლებების გამოყენება ჩვენი ქალაქის მომავალში ინვესტიციებისთვის არის მომგებიანი“.

როდესაც ფონდი ჩამოყალიბდა 1998 წელს, თითოეული შენატანის საწყისი განაკვეთი განისაზღვრა $10 კვადრატულ ფუტზე. მაგრამ, როდესაც საჰაერო უფლებების საბაზრო ფასი გადახურდა სახურავიდან, შენატანის განაკვეთი გაიზარდა $14.91-მდე კვადრატულ ფუტზე 2006 წელს და ისევ $17.60-მდე კვადრატულ ფუტზე 2011 წელს.

2016 წელს, ქალაქგეგმარების დეპარტამენტმა რეკომენდაცია გაუწია შენატანის განაკვეთის გაზრდას გასაყიდი ფასის 20 პროცენტამდე ან 20 პროცენტამდე 347 აშშ დოლარი კვადრატულ ფუტზე, რომელი თანხაც მეტია. შემდეგ ის დაარეგულირებს სართულის ფასს 347 აშშ დოლარი კვადრატულ ფუტზე ყოველ სამიდან ხუთ წელიწადში ერთხელ.

„მეთოდოლოგიის ეს ცვლილებები ემთხვევა 1998 წლის ტექსტის შესწორების თავდაპირველ განზრახვას, რომელიც ჩამოთვლილ თეატრებს აძლევდა შესაძლებლობას გადასცენ [საჰაერო] უფლებები მთელს ქვერაიონში, ახლადშექმნილ ქვედანაყოფში შეტანილი შენატანისთვის, რაც 20 პროცენტის ექვივალენტური იყო. [საჰაერო უფლებების] გადაცემის ღირებულების შესახებ“, განმარტა ნიუ-იორკის ქალაქის დაგეგმარების კომისიის ვიცე-თავმჯდომარე კენეტ ნაკლსი.

თუმცა, საჰაერო უფლებების ფასი ბევრად უფრო სწრაფად გაიზარდა, ვიდრე შენატანის განაკვეთები 1998 წლიდან.

ერთი ანგარიშის თანახმად, 2007 წლის შემდეგ გაყიდული საჰაერო უფლებები მერყეობდა 318 აშშ დოლარიდან კვადრატულ ფუტზე 692 დოლარამდე კვადრატულ მეტრზე, ინფლაციის კორექტირების შემდეგ. საშუალო ფასი იყო $461 კვადრატულ ფუტზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ფონდში შენატანის საშუალო განაკვეთი იყო კვადრატულ ფუტზე ფასის ოთხ პროცენტზე ნაკლები.

კონტრიბუციის განაკვეთის პოტენციურ ზრდასთან დაკავშირებით, ბროდვეის თეატრის მფლობელები და უძრავი ქონების დეველოპერები ომში წავიდნენ.

„ასეთი დრამატული ზრდა, როგორც აქ არის შემოთავაზებული, უდავოდ შეამსუბუქებს ბაზარს, რაც გამოიწვევს რამდენიმე ტრანზაქციას (თუ რაიმე იქნება). ამტკიცებდა პაიმაან ლოდი, ნიუ-იორკის უძრავი ქონების საბჭოს ვიცე-პრეზიდენტი. აღწერს კორექტირებას, როგორც „დამძიმებულს, გადაჭარბებულს და უსამართლოს“, ლოდიმ განაგრძო, რომ „მინიმუმ 400 პროცენტიანი ზრდა ღამით განსხვავებულად და უსამართლოდ ექცევა თეატრის მფლობელებს, ვიდრე მათ, ვინც ადრე ახერხებდა საჰაერო უფლებების გაყიდვას და მათ, ვინც ამას ექვემდებარებოდა. ძალიან მკვეთრი ზრდა ახლა“.

„ჩვენ შეშფოთებულები ვართ იმით, რომ ბაზარი დაეცემა, და ასევე, რა გავლენა ექნება მას მოლაპარაკებებზე. გაიმეორა ადვოკატი, რომელიც წარმოადგენს თეატრის მფლობელებს. „ჩვენი შეშფოთებაც თეორიულია“, - განაცხადა ადვოკატმა და დასძინა, რომ „ფასები ბაზარმა უნდა განსაზღვროს“.

ნიუ-იორკის საკრებულოს ერთ-ერთმა წევრმა, რომელმაც ცოტა ხნის წინ მიიღო 16,000 აშშ დოლარის კამპანიის შემოწირულობა ბროდვეის თეატრის მფლობელისგან, თავს დაესხა პოტენციურ ზრდას და ქალაქის დაგეგმარების დეპარტამენტმა 2017 წელს კენჭისყრაზე წასვლამდე გაიყვანა თავისი წინადადება.

აკრიტიკებს ნიუ-იორკის მერის ბილ დე ბლაზიოს ადმინისტრაციას „მისი მარმარილოს აღების და სახლში წასვლისთვის“, მაშინდელი საბჭოს წევრი დენ გაროდნიკი დაიჩივლა რომ „იმედგაცრუებაა, გასაკვირია და ძალიან ცუდია კულტურული ინსტიტუტებისთვის, რომლებიც აქ ნამდვილად დამარცხებულები არიან“.

აპრილში, ქალაქის დაგეგმარების დეპარტამენტმა ახალი მერის ერიკ ადამსის ხელმძღვანელობით გადახედა ზონირების წესებს და შესთავაზა შენატანის განაკვეთის გაზრდა 24.65 დოლარამდე კვადრატულ ფუტზე. შემოთავაზებული ზრდა 40 პროცენტით ემთხვევა თეატრალურ უბანში აშენებული სართულის მთლიანი ფართობის შეფასებული 40 პროცენტით ზრდას 2011 წლიდან, როდესაც ბოლო შეიცვალა შენატანების განაკვეთი, და 2021 წლამდე.

მიუხედავად იმისა, რომ საზოგადოების დამცველები დაიჩივლა რომ „24 დოლარი სამარცხვინოა და დღევანდელ მსოფლიოში ინფლაციის პირობებში, რომელსაც ჩვენ ვხედავთ, თქვენ არ შეგიძლიათ ბევრი რამის გაკეთება 24 დოლარით კვადრატულ ფუტზე“, დეპარტამენტმა განაგრძო წინადადება და ახალი შენატანების განაკვეთი მშვიდად იყო. მიღებული რამდენიმე კვირის წინ პრესის გაშუქების გარეშე.

თუ უძრავი ქონების დეველოპერები არ გადაიხდიან მეტ ფულს საჰაერო უფლებებისთვის, მაშინ ბროდვეის თეატრის მფლობელები ახლა ნაკლებ ფულს მიიღებენ სახლში.