(Bloomberg) - კომერციული იპოთეკური ობლიგაციების გაყიდვები კლდიდან ჩამოვარდა და დაახლოებით 85%-ით შემცირდა ერთი წლის განმავლობაში, რადგან მზარდი საპროცენტო განაკვეთები შემცირდა დაკრედიტების მოცულობას და დეფოლტმა შეაშფოთა ინვესტორები.
ყველაზე წაკითხული ბლუმბერგიდან
ობლიგაციებიდან მხოლოდ 4.27 მილიარდი აშშ დოლარია გამოშვებული ამ წელში, რაც 29.38 მილიარდი დოლარიდან ნაკლებია გასული წლის იმავე მომენტში, ბლუმბერგის მიერ შედგენილი მონაცემების მიხედვით, მთავრობის მხარდაჭერის გარეშე გარიგებებზე დაყრდნობით. ინვესტორები ადანაშაულებენ ფედერალური სარეზერვო სისტემის აგრესიულ საპროცენტო განაკვეთის კამპანიას, რამაც მსესხებლების რეფინანსირება გააძვირა. უფრო მაღალმა განაკვეთებმა ასევე შეამცირა ქონების გაყიდვები მყიდველებისთვის ფასების ეფექტურად გაზრდით.
ზეწოლის დამატება საოფისე და საცალო ქონების სექტორში დეფოლტის ბოლო სერიაა, რაც ობლიგაციების მყიდველებს კიდევ უფრო ფრთხილს ხდის. ამ კვირაში, Bloomberg-მა იტყობინება, რომ Brookfield Corp.-მა, ლოს-ანჯელესის ცენტრში მდებარე უმსხვილესი ოფისის მესაკუთრის მშობელმა, ორ კორპუსზე მიბმული სესხები დაასრულა, ნაცვლად იმისა, რომ გადაეფინანსებინა ვალები, რადგან ფართზე მოთხოვნა მცირდება. იმავდროულად, სესხი, რომელიც მიბმული იყო ყოფილი პრეზიდენტის დონალდ ტრამპის კოშკთან მანჰეტენის უოლ სენტ. და ინვესტორები ცდილობენ დაიხურონ ქვეყნის ერთ-ერთი უდიდესი სავაჭრო ცენტრი - პალიზადის ცენტრი დასავლეთ ნიაკში, ნიუ-იორკში.
„დეფოლტის რისკი გაიზარდა და შეიძლება უფრო პრობლემური იყოს, თუ განაკვეთები გაიზრდება და ეკონომიკა შენელდება“, - თქვა კრის სალივანმა, გაეროს ფედერალური საკრედიტო კავშირის მთავარმა ინვესტიციების ოფიცერმა. ”ასე რომ, ვფიქრობ, ფრთხილი და განსაკუთრებით გულმოდგინე მიდგომა მიზანშეწონილია.”
დაკრედიტების მოცულობის ვარდნა მოჰყვება უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის შენელებას, დაწყებული 2022 წლის მეორე ნახევრიდან, როდესაც ფედერაციამ დაიწყო განაკვეთების სერიოზულად გაზრდა.
გასულ წელს დაფიქსირდა კომერციული უძრავი ქონების სესხების 10%-იანი ვარდნა - ძირითადი დავალიანება, რომელიც ჩვეულებრივ ხელახლა იდება კომერციულ იპოთეკურ ობლიგაციებში - წინა წელთან შედარებით, $804 მილიონამდე $891 მილიონიდან, იპოთეკური ბანკირების ასოციაციის მონაცემებით. სავაჭრო ჯგუფი ელის 15 წელს CRE სესხების შემდგომ 2023%-იან ვარდნას, $684 მილიონ დოლარამდე, რაც კვლავ შეამცირებს სესხების ოდენობას, რომელიც შეიძლება იყოს ფასირებული და გაყიდული.
”ყველაფერი გაყინულია, ამიტომ არ არის ნედლეული CMBS ტრანზაქციების განსახორციელებლად,” - თქვა პოლ ნორისმა, სადაზღვევო აქტივების მენეჯერის Conning & Co.-ის სტრუქტურირებული პროდუქტების ხელმძღვანელმა სატელეფონო ინტერვიუში.
ბოლო რამდენიმე კვირის განმავლობაში მხოლოდ რამდენიმე გარიგებამ გადალახა ფინიშის ხაზი. ბანკები კრეატიულები არიან გარიგების სტრუქტურებთან მიმართებაში, რათა შეეცადონ ინვესტორების მოტყუება. გასულ კვირას, კრედიტორების ჯგუფმა Deutsche Bank AG-ის ხელმძღვანელობით დააფასა CMBS მილსადენის ღირებულება 765.5 მილიონი აშშ დოლარის ოდენობით ხუთი წლის ვადით - ანომალია ბაზარზე, რომელიც მიდრეკილია გაყიდოს უფრო გრძელი ვადა.
„ახლა ბაზარზე ახალი გარიგებების შემოტანა ძალიან რთულია, რადგან უძრავი ქონების ბაზარზე არაფერი ხდება“, - თქვა ნორისმა. „არავის სურს საკუთარი შენობების რეფინანსირება და გაურკვევლობის გამო დიდი უფსკრულია მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის მოლოდინების თვალსაზრისით“.
სალივანის თქმით, ინვესტორების მოთხოვნის დიდი ნაწილი, სავარაუდოდ, გადაიხრება გარიგებებისკენ შესანიშნავი გირაოს შესრულებასთან და სპონსორობასთან. "ტროფეის თვისებები კვლავ იქნება უპირატესი."
რა თქმა უნდა, CMBS ინდექსმა აჯობა უფრო ფართო საინვესტიციო დონის ობლიგაციების ბაზარს და მოიპოვა 1.14% ამ წელს, ამ უკანასკნელის 0.85% -თან შედარებით, Bloomberg ინდექსის მონაცემებით.
Cap განაკვეთები
Fed-ის ლაშქრობის ციკლმა ასევე გამოიწვია უფრო მაღალი ზღვრული განაკვეთები, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთები, რაც მსგავსია ობლიგაციების სარგებელზე. ბოლო დროს ეს მაჩვენებლები გაიზარდა, რადგან ქონების ღირებულება იკლებს, რაც ამცირებს ტრანზაქციის მოცულობას.
„არავის არ სურს ზარალის წაგება, თუ მათ შეუძლიათ ამის დახმარება“, - თქვა Lea Overby, CMBS სტრატეგი Barclays Plc-ში. აშშ-ში კომერციული უძრავი ქონების ფასები 13 წელს 2022%-ით დაეცა, იტყობინება Green Street, იტყობინება Bloomberg.
მაგრამ, როდესაც ინფლაცია მუდმივად მაღალია და უმუშევრობის დონე დაბალია, ფედერაციას შეიძლება მოუწიოს ლაშქრობის განაკვეთების შენარჩუნება უფრო დიდხანს. „თუ რეცესიის რისკი გაძლიერდება, ეს რთული იქნება კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე“, დასძინა მან.
დანარჩენი წლის განმავლობაში, Barclays-ის შეფასებით, CMBS გამოშვება დაბალი დარჩება. 2023 წლისთვის, ბანკი პროგნოზირებს 25 მილიარდი აშშ დოლარის მიწოდების ვალს - ან ობლიგაციებს, რომლებიც მხარდაჭერილია მრავალი საკუთრებით. იგი ითვალისწინებს 45 მილიარდი დოლარის ერთ აქტივს, ერთ მსესხებელ ობლიგაციებს ან ფასიანი ქაღალდებს, რომლებიც მხარდაჭერილია იპოთეკით ერთ ქონებაზე.
”ბაზარმა უნდა ისწავლოს როგორ იმოქმედოს ამ ახალი განაკვეთის რეჟიმში და მიაღწიოს კონსენსუსს იმის შესახებ, თუ სად უნდა ფასდეს ნივთები”, - თქვა ოვერბიმ. „რაც მალე გაიგებს ბაზარი, რომ ეს არის ახალი რეალობა, მით უკეთესი.
ყველაზე წაკითხული Bloomberg Businessweek– დან
© Bloomberg LP
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html