ავარია, მატარებლის ჩავარდნა თუ აპოკალიფსი?

საშინელი გაფრთხილებები კომერციული უძრავი ქონების შესახებ ამ დღეებში თითქმის ყოველდღიურად ჩნდება. მიუხედავად იმისა, რომ საოფისე ბაზრები სტრესულია სახლიდან მუშაობის გაზრდის გამო, უძრავი ქონების ზოგიერთი პროფესიონალი ხედავს სულ უფრო და უფრო ორმხრივ ბაზარს. იყოფა „ქონებად და არმქონეებად“. ინვესტორებმა, გამქირავებლებმა და ქალაქებმა - განსაკუთრებით მათ, ვისაც ძველი შენობები აქვს - უახლოეს თვეებში დიდი ყურადღება უნდა მიაქციონ, რათა დაინახონ, სად დაეცემა და რა ცუდი შეიძლება მოხდეს.

კომერციული უძრავი ქონების დრამატული უარყოფითი შეფასებები ადვილად გვხვდება. The სან ფრანცისკოს სტანდარტი პროგნოზირებს „ეპიკური კომერციული უძრავი ქონების ავარიას“, რომელიც მოჰყვება ამ ქალაქს და ადარებს მას მოახლოებულ მატარებელს „ქალაქთან, მის ბიუჯეტთან და ლიანდაგზე მიბმული სერვისების მიწოდების უნართან“. ცოტა არ იყოს, Bloomberg tweeted „დისტანციური მუშაობა კლავს მანჰეტენის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარს“ მსგავსი პრობლემებით ვრცელდება სხვა ქალაქებზეც.

მაგრამ ეს ენაც კი ფერმკრთალდება რა NYU პროფესორი არპიტ გუპტა და მისი კოლეგები ამბობენ და უწინასწარმეტყველებენ „საოფისე უძრავი ქონების აპოკალიფსს“. ნიუ-იორკის მონაცემების გამოყენებით, ისინი აფასებენ „45 წელს საოფისე ღირებულებების 2020%-ით და გრძელვადიან პერსპექტივაში 39%-ით, ეს უკანასკნელი წარმოადგენს 453 მილიარდი დოლარის ღირებულების გამოკლებას“, რამაც შეიძლება ქალაქი ჩააგდოს „ფისკალური განწირულობის მარყუჟში“. მსგავსი ზიანი შეიძლება დაზარალდეს სხვა ქალაქებში და, შესაბამისად, ეროვნულ ეკონომიკას.

მაშ, როგორ გამოვიკვლიოთ სხვა ცუდი, მაგრამ არა აპოკალიფსური მონაცემები? CommercialEdge's სექტემბრის ყოველთვიურმა „ეროვნული ოფისის მოხსენებამ“ აღმოაჩინა ოფისების ჩამონათვალის სტაგნაციის საშუალო განაკვეთები, 38.70 აშშ დოლარი კვადრატულ ფუტზე, „0.1%-ით შემცირებული წელთან შედარებით“. ცუდია, მაგრამ არა აპოკალიფსური. Და როგორც ცოტა ხნის წინ აღვნიშნე, ზოგიერთი ქალაქი, განსაკუთრებით მზის სარტყელში ან ძლიერი ცხოვრების მეცნიერების ინდუსტრიის მქონე ქალაქებში, ხედავენ ძლიერ ქირავნობის ბაზრებს.

რას გვეუბნება სხვა მონაცემები? Moody ს დაადასტურა, რომ კომერციული იპოთეკით მხარდაჭერილმა ფასიან ქაღალდებმა დაინახეს „დიდიალური მატება დელიკვენტურობის ამაღლებულ მაჩვენებლებში“ 2020 წლის მეორე კვარტალში, სწორედ მაშინ, როდესაც პანდემია დაარტყა. მაგრამ ბანკებმა, სიცოცხლის დაზღვევის ინვესტორებმა და სხვებმა განახორციელეს სესხების რესტრუქტურიზაცია და შესთავაზეს მოთმინება, რაც შეამცირეს მათი ვადაგადაცილების მაჩვენებლები. ამ სტრატეგიის შესრულება უფრო რთული იქნება, თუ ახალი ზეწოლა მოხდება საოფისე ბაზარზე, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, როდესაც Fed გაზრდის საპროცენტო განაკვეთებს, რაც სესხებს უფრო ძვირი გახდის მთელს საბჭოში.

ჯერჯერობით, ყოველ შემთხვევაში, კომერციულ ბანკებს ახლა, როგორც ჩანს, უძრავი ქონების სესხები კონტროლის ქვეშ აქვთ. მათი დარიცხვისა და გადახდევინების მაჩვენებლებმა 0.07%-ს მიაღწია 2020 წლის მეორე კვარტალში, პანდემიის სიმაღლეზე. მაგრამ 2022 წლის პირველ ორ კვარტალში, Fed ავრცელებს ამ განაკვეთებს ნულზე, არ არის სიგნალი სესხის ხარისხის დრამატული დაცემის შესახებ.

და 2020 წლის ცუდი რიცხვებიც კი არ ჰგავდა 2008 წლის ფინანსურ კრიზისს. 2009-დან 2010 წლამდე კომერციული ბანკების სესხების ვადაგადაცილება ზედიზედ შვიდი კვარტლის განმავლობაში 2%-ზე მეტი იყო. მას შემდეგ გამკაცრებულმა რეგულაციამ ხელი შეუწყო ფხვიერი საბანკო სესხების კონტროლს, ასე რომ, საბედნიეროდ, ჩვენ არ გვაქვს ნიშნები იმისა, რომ კომერციული დაკრედიტების წარუმატებლობა ანგრევს მთელ ეკონომიკას.

კომერციული უძრავი ქონების კუთხით, მთლიანი რიცხვების უკან დგომა აჩვენებს გარკვეულ დადებით ნიშანს. გასულ წელს, მზის სარტყლის ქალაქებში, როგორიცაა შარლოტა და ოსტინი, ან ქალაქებში, სადაც კონცენტრაცია ცხოვრების მეცნიერებათაა, როგორიცაა ბოსტონი, იჯარის ორნიშნა ზრდა დაინახა. GoogleGOOG
და სხვა ტექნიკური ფირმები იჯარით იღებენ დიდი რაოდენობით სივრცეს ქალაქებში, როგორიცაა ნიუ იორკი მდე Chicago.

კომერციულ უძრავ ქონებაში ყველაზე დიდი რისკი არის ძველი, ნაკლებად სასურველი საოფისე ფართი. მისი რაოდენობა ნებისმიერ ქალაქში არის ცენტრალური მისი საერთო რისკის შესაფასებლად. ჟურნალის მრგვალი მაგიდა პერე, რომელიც თვალყურს ადევნებს კერძო ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში, აღმოაჩინა „ძალიან გამოწვეული“, მაგრამ გაურკვეველი ბაზარი, რისკებით დაწყებული სამშენებლო ინფლაციისა და დაფინანსების ხარჯებიდან მოსალოდნელ რეცესიამდე.

PERE-ს ექსპერტები ხედავენ „ორმხრივ“ ბაზარს, უფრო თანამედროვე შენობებით (განსაკუთრებით ისეთები, რომლებიც შეესაბამება ESG-ს) და ზოგიერთი ქალაქი, რომელიც კარგ მდგომარეობაშია კრიზისის წინააღმდეგ. PERE-ის ინვესტორები ხედავენ „ახალ ნორმალურს“ ნაკლები სრულ განაკვეთზე დაკავებულ ოფისში, მაგრამ ოფისებს კვლავ აქვთ „უცნობი“ საერთო მოთხოვნა კლიენტების მხრიდან.

მაგრამ ეს არის უძრავი ქონების ინვესტორების შეხედულებები, რომლებიც შეიძლება იყვნენ (როგორც ქუჩაში ამბობენ), "თავის წიგნზე ისაუბრონ" და ციფრებზე დადებითად შეაფასონ. ამის საპირისპიროდ, განიხილეთ "აპოკალიფსის" ანალიზი NYU-დან და კოლუმბიიდან პროფესორები. სახლიდან მუშაობის მონაცემების ფინანსური ინფორმაციის უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების (REITs) სხვა ფინანსური ინფორმაციის კომბინაციით, ისინი პროგნოზირებენ „გრძელვადიან ოფისის შეფასებებს, რომლებიც 39.18%-ით დაბალია პანდემიამდელ დონეებთან“ და „უხარისხო საოფისე მარაგთან… უფრო არსებითად მიჯაჭვული. აქტივი.”

თუ ისინი მართლები არიან, ქალაქებსა და ეკონომიკას უხეში გზა ემუქრებათ. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი ძველი შენობა შეიძლება გადაკეთდეს საცხოვრებლად, ეს არ არის მარტივი ან მყისიერი პროცესი. უძრავი ქონების ღირებულების კოლაფსმა შეიძლება გამოიწვიოს არსებითი ფისკალური პრობლემები მრავალი ქალაქისთვის, რაც გამოიწვევს სოციალური სერვისების, განათლების, საზოგადოებრივი ჯანდაცვისა და მთავრობის სხვა არსებითი ფუნქციების შემცირებას. ჩვენ ჯერ არ ვართ აპოკალიფსში, მაგრამ ჩვენ ყველამ ერთი თვალი უნდა ვადევნოთ შესაძლებლობას.