იკლებს ქირა რეცესიის დროს? რას ელოდება გამქირავებელი და უძრავი ქონების ინვესტორები

ძირითადი Takeaways

• მხოლოდ იმიტომ, რომ რეცესიაა, სულაც არ ნიშნავს ქირის ფასების შემცირებას. სინამდვილეში, 2008 წლის რეცესიის დროს, ეს იყო ზუსტად საპირისპირო.
• გაქირავების ამჟამინდელ ბაზარზე, ჩვენ ვნახეთ, რომ გაქირავების ფასების ზრდის ტემპი შემცირდა, მაგრამ ეს ითარგმნება მხოლოდ იჯარის ფასებზე, თუ თქვენ ხართ შერჩეულ ბაზრებზე.
• თუ უძრავი ქონების ინვესტორი ხართ, ალბათ იცით, რომ არ ელოდოთ ქირის ფასების მუდმივ ზრდას. ეს შენელება უნდა ყოფილიყო მოსალოდნელი.

პანდემიამ დაარღვია ამერიკის ქირავნობის ბაზრებზე. ბიზნესის დახურვიდან, რამაც ხელი შეუშალა გამქირავებელებს შემოსავლის მიღებაში, გამოსახლების მორატორიუმებამდე და დამთავრებული მასობრივი მიგრაციებით, რომლებიც თან ახლდა დისტანციურ სამუშაო შესაძლებლობებს, არაფერი არ ჰგავს 2020 წლის თებერვალში.

არის მინიშნებები, რომ ბოლო თვეებში ჩვენ ვხედავთ გამქირავებელთა ფასების ზრდის შემცირებულ ტემპს, მაგრამ ეს სულაც არ ნიშნავს ქირის შემცირებას.

მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს იმდენი მითითება, რომ ჩვენ ვცხოვრობთ რეცესიის პირობებში, თქვენი შემოსავლის ჯგუფიდან გამომდინარე, შეიძლება იგრძნოთ, რომ ჩვენ ვართ. თუმცა, რეცესიაში ვართ თუ არა, შეიძლება არ ჰქონდეს მნიშვნელობა, რადგან რეცესია სულაც არ ნიშნავს ქირის ფასების შემცირებას.

ქირა არის წებოვანი ინფლაციის წყარო

ქირის ზრდა იყო იმის ნაწილი, რაც აიძულა Fed იწყებს საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას. როდესაც ჩვენ ვიწყებთ ქირის მნიშვნელოვან ზრდას, ამას ეწოდება "წებოვანი ინფლაცია". წებოვანი ინფლაცია ხდება მაშინ, როდესაც ფასები იხსნება ხარჯებზე, რომლებიც განიცდიან ფასების ცვლილებას 4.3 თვის ან მეტი ციკლის განმავლობაში.

ეს ნიშნავს, რომ ქირის შემცირებას უფრო მეტი დრო სჭირდება, როდესაც ის გაიზრდება. უფრო ხშირია ფასების გარკვეული დროით სტაბილიზაცია, ვიდრე რეალური დოლარის თვალსაზრისით ფასების დაწევა.

ქირავნობის ხარჯები 23.5%-ით გაიზარდა 2019 წლის ოქტომბრიდან 2022 წლის ოქტომბრამდე, რაც უარყოფს ნებისმიერ მოგებას, რომელიც შესაძლოა მუშებმა მიაღწიონ ხელფასის ზრდის თვალსაზრისით პანდემიის დროს. შანსები, რომ ქირა საკმარისად შემცირდეს ამ ისტორიული ზრდის კომპენსაციისთვის, დაბალია.

იკლებს ქირა რეცესიის დროს?

იშვიათია ქირავნობის ფასების შემცირება ისე, რომ გამქირავებლისთვის მნიშვნელოვანი იყოს. როდესაც ვუყურებთ ქირის ფასებს 1940-დან 2000 წლამდე, ჩვენ ვხედავთ უმნიშვნელო შემცირებას 1940-1950 წლებში საშუალო მთლიანი ქირის ეროვნულ დონეზე. შემდეგ, იყო ზრდა მომდევნო ათწლეულებში.

Tryqინფრასტრუქტურის ხარჯვის ნაკრების შესახებ | Q.ai – Forbes-ის კომპანია

ეს მონაცემები სპეციფიკურია ცალკეული ბაზრებისთვის. თქვენი მდებარეობიდან გამომდინარე, რამ შეიძლება შეიცვალოს. მაგალითად, ისეთ შტატებში, როგორებიცაა კალიფორნია, ჰავაი და მერილენდი, იჯარის ფასებმა განიცადა რეალური დოლარის შემცირება 1990-დან 2000 წლამდე.

საკმაოდ ბევრი რეცესია იყო 1940-დან 2000 წლამდე, მაგრამ ჩვენ ასევე შეგვიძლია გადავხედოთ 2008 წელს, რათა შევაფასოთ ქირის ფასი რეცესიის დროს. 2007-დან 2011 წლამდე, ყველაზე ცუდი წლები 2008 წლის რეცესია, გაქირავების ფასები გაიზარდა.

საქმეები არ გაუმჯობესდა დიდი რეცესიის შემდეგ. მთავრობის ანგარიშვალდებულების სამსახურის (GAO) მონაცემებით, 2007 წლიდან 2017 წლამდე სამ მილიონზე მეტმა შინამეურნეობამ დაიწყო შემოსავლის 30%-ზე მეტის გადახდა ქირით. მათი ნახევარი შემოსავლის 50%-ზე მეტს ქირაზე ხარჯავდა.

საბოლოო ჯამში, არც ერთი მკაცრი და სწრაფი წესი არ ამბობს, რომ ქირა უნდა შემცირდეს რეცესიის დროს.

ქირა შემცირდა ბოლო თვეებში?

პანდემიის განმავლობაში ქირის ზრდა ისტორიული იყო. როდესაც ხალხი გადავიდა, მოთხოვნა ზოგიერთ ქალაქში და ბუშტების ბუმტაუნები აფეთქდა. ინფლაციამ და უკონტროლო საბინაო ბაზარმა აიწია ფასები ქვეყნის მასშტაბით, მაგრამ მიგრაციებმა, რომლებიც მოჰყვა დისტანციური მუშაობის ვარიანტებს, ფასების ზრდა უფრო დრამატული გახადა ზოგიერთ ადგილას.

2022 წლის ზაფხულის ბოლოდან დაწყებული, ფასების ზრდის მაჩვენებელი თვიდან თვემდე შემცირდა. ზოგიერთი ეს შემცირება შეიძლება გამოწვეული იყოს მოთხოვნისა და ფასების სეზონურ ცვლილებებთან, მაგრამ ეს არის პირველი შემთხვევა, როდესაც ზრდის ტემპი შენელდა აქციის დაწყების შემდეგ.

ყველაფერი არც ისე ცხელია, როდესაც ვამცირებთ წლიურ ფასებს. 2022 წლის ნოემბრის მდგომარეობით, ფასები ქვეყნის მასშტაბით 7.4%-ით გაიზარდა 2021 წლის ნოემბერთან შედარებით. 2022 წლის დასაწყისში ეს წლიური ზრდა ორნიშნა იყო, ამიტომ კარგია, რომ ისინი აღარ არიან ისეთი ინტენსიური.

მიუხედავად ამისა, ეს სულაც არ ნიშნავს გამქირავებელთა დაბალ ფასებს.

ზოგიერთ რაიონში შემცირების ტემპი საკმარისად მნიშვნელოვანი იყო, რომ გამოიწვიოს ქირავნობის ფასების მცირე შემცირება. ეს, უპირველეს ყოვლისა, ხდება ბუშტუკების ბუმქალაქებში, სადაც ადგილობრივმა ეკონომიკამ ვერ შეინარჩუნა ზრდა პანდემიური მიგრაციის მაღალი მოთხოვნის პერიოდში.

შემცირდება თუ არა ქირა 2023 წელს?

ბევრი რამ, რაც ხდება საბინაო ბაზარზე, არის რეგიონალური. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთ რეგიონში შეიძლება დაინახოს ქირის ფასების რეალური დოლარის კლება, საერთო სურათი იხრება სტაბილიზაციის მდგომარეობისკენ, სადაც ქირა შეჩერდება საგანგაშო ტემპებით, მაგრამ სულაც არ იკლებს.

სტაბილიზაციის მიზეზი არის ის, რომ მშენებლები აქცენტს აკეთებენ მრავალ ოჯახურ საკუთრებაზე. დამქირავებლებისთვის, რომლებსაც სურთ იცხოვრონ ბინებში და არა მარტოხელა სახლებში, ზოგიერთ რეგიონში ინვენტარი ზრდის მიწოდებას მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად.

კიდევ ერთი მიზეზი, რის გამოც ყველაფერი შეიძლება შენელდეს, არის ის, რომ ხალხი არ მოძრაობს. ნაკლები ხალხი ყოფილა სახლების ყიდვა მას შემდეგ, რაც ფედერაციამ 2022 წლის მარტში დაიწყო განაკვეთების ზრდა, ამიტომ ნაკლები ადამიანი ტოვებს გაქირავების ბაზარს. ამან ხელი შეუწყო მოთხოვნის ზრდას ბოლო თვეებში, რამაც გამოიწვია ქირის ფასები.

ამ გარემოში დამქირავებელები ნაკლებად გადაადგილდებიან. თუ ისინი პანდემიის დროს ადრე დადებდნენ ქირავნობის ხელშეკრულებას, ფასი, რომელსაც ახლა იხდიან, სავარაუდოდ ბევრად ნაკლებია, ვიდრე ყველაფერი, რაც ახლა იპოვეს.

ამის თქმით, თუ გასულ წელს მიიღეთ ახალი ქირავნობის კონტრაქტი და ფასები მნიშვნელოვნად შემცირდა, ამან შეიძლება გიბიძგოთ იპოვოთ იაფი საცხოვრებელი, მას შემდეგ რაც ახალი გაქირავება რეალურ დოლარად შემცირდება.

რას ნიშნავს ქირის შემცირება უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის?

თუ ქირა შემცირდება რეალური დოლარის კუთხით, ზარალი არ იქნება ისეთი მნიშვნელოვანი, როგორც ბოლო წლებში მიღწეული მოგება. მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლოა მოკლევადიანი ზარალი იყოს, თქვენ ალბათ მაინც გამოიმუშავებთ იმაზე მეტ ფულს, ვიდრე გექნებოდათ 2020 წელს. ეს, სავარაუდოდ, მართალია მათთვის, ვინც იყიდა უძრავი ქონების ინვესტიციები პანდემიამდე.

თუ თქვენ განიხილავთ უძრავი ქონების თამაშში შესვლას, ქირის შემცირება თქვენს განტოლებაში უნდა ჩაითვალოს სახლის ან მრავალერთეული ქონების შეძენისას. მაგრამ, მათი შემცირების პოტენციური მაჩვენებელი სავარაუდოდ არ აღმოფხვრის შესაფერისი ქონების მომგებიანობას გრძელვადიან პერსპექტივაში.

ამის თქმით, კლების მაჩვენებელი არაპროპორციულად იმოქმედებს სხვადასხვა ბაზრებზე. თქვენ მოგინდებათ, რომ ყურადღებით ადევნოთ თვალი საგნებს, თუ გაქვთ ქონება ისეთ ადგილებში, რომლებზეც დიდი მოთხოვნა განიცადა პანდემიის პირველი ორი წლის განმავლობაში დამატებული.

კარგად დივერსიფიცირებული პორტფელის ქონა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, როდესაც თქვენი ერთ-ერთი აქტივი შეიძლება შენელდეს ან შემცირდეს მომგებიანობის თვალსაზრისით. შეგიძლიათ შეამოწმოთ Q.ai's საინვესტიციო კომპლექტები რომელიც მოიცავს ბევრ ინდუსტრიას, რათა მეტი გამძლეობა განავითაროს თქვენს პორტფელში. Q.ai გთავაზობთ ძალიან უნიკალურ ვარიანტს ე.წ პორტფოლიოს დაცვა რომელიც იცავს თქვენს მოგებას და ამცირებს თქვენს ზარალს, არ აქვს მნიშვნელობა რომელ ინდუსტრიაში ინვესტირებას აპირებთ.

ქვედა ხაზი

ეკონომიკური კვლევების ეროვნული ბიურო (NBER) ჯერ არ გამოუცხადებია რეცესია. მიუხედავად იმისა, ვცხოვრობთ თუ არა რეცესიაში, ჩვენ ნამდვილად განვიცდით რაღაც თავისებურ ეკონომიკურ პერიოდს.

არ აქვს მნიშვნელობა ეს რეცესიაა, რადგან ამ ტიპის ვარდნა სულაც არ ნიშნავს ქირის ფასების შემცირებას. ყოველი რეცესიის ირგვლივ არსებული ეკონომიკური გარემოებები განსხვავდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ შედეგი განსხვავებული იქნება.

ჩამოტვირთეთ Q.ai დღეს ხელოვნური ინტელექტის საფუძველზე მომუშავე საინვესტიციო სტრატეგიებზე წვდომისთვის.