ჰონგ კონგიდან სიდნეიმდე აზიის ყველაზე ძვირადღირებულ ქალაქებში სახლების ფასები ეცემა

(Bloomberg) - აზია-წყნარი ოკეანის ზოგიერთი ყველაზე ძვირადღირებული საბინაო ბაზარი გაციებას იწყებს გასული წლის საშინელი ზრდის შემდეგ.

ყველაზე წაკითხული ბლუმბერგიდან

სახლის ფასებმა დაიწყო ვარდნა სიდნეიში და ჰონგ კონგში, ხოლო სინგაპურში ღირებულებები ძლივს გაიზარდა გასულ კვარტალში, რადგან მყიდველები უფრთხილდებიან საპროცენტო განაკვეთების ზრდას და ეკონომიკურ წინააღმდეგობას.

შემობრუნება არ შეიძლებოდა უფრო მკვეთრი ყოფილიყო, მას შემდეგ, რაც სესხის აღების დაბალმა ხარჯებმა და პანდემიის დროს ხელიდან გაშვების შიშმა გამოიწვია გლობალური ქონების აურზაური, რომელიც გადაჭიმული იყო ტორონტოდან ოკლენდამდე. სიდნეის ფასები გასულ წელს გაიზარდა თითქმის 27%-ით, ხოლო სინგაპურში ფასეულობები ყველაზე მეტად აიწია ათწლეულზე მეტი ხნის განმავლობაში და ჰონგ კონგი დარჩა მსოფლიოში ყველაზე ნაკლებად ხელმისაწვდომ ადგილად სახლის შესაძენად.

მიუხედავად იმისა, რომ პირობები განსხვავდება რეგიონის მიხედვით, შენელების უკან არის გარკვეული საერთო მნიშვნელები. ხელმისაწვდომობის შესახებ შეშფოთებამ აიძულა სინგაპური დაეწესებინა ქონების შეზღუდვა, ხოლო ინფლაციის რისკები აიძულებს ცენტრალურ ბანკებს განიხილონ განაკვეთების გაზრდა, რაც გაართულებს სახლის მყიდველებს იპოთეკის გადახდას.

იმავდროულად, Covid-19 ემატება წინააღმდეგობას ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზრებზე. ჰონგ კონგი ეწინააღმდეგება მაცხოვრებლების გამოსვლას უახლესი ტალღის შეკავების წარუმატებელი ძალისხმევის შემდეგ, ხოლო შანხაიში ჩაკეტვა აფუჭებს იმედებს სწრაფი გამოჯანმრთელების ვარდნისგან, რომელიც გამოწვეულია დეველოპერების გადაჭარბებული დავალიანებაზე.

”გლობალური ფინანსური კრიზისის შემდეგ, რეგიონის მთავრობები უფრო ფხიზლად დგანან აქტივების ფასების მატებასთან დაკავშირებით, ხოლო პანდემიამ ასევე მოახდინა ფოკუსირება სიმდიდრეში არსებული ხარვეზების გაღრმავებაში,” - თქვა ვიქტორია გარეტმა, აზია-წყნარი ოკეანის საცხოვრებლის ხელმძღვანელმა Knight Frank-ში. „მიუხედავად იმისა, რომ გამყიდველის ბაზრიდან გადასვლა უფრო მეტ შესაძლებლობებს გამოავლენს, მყიდველები, სავარაუდოდ, უფრო შერჩევითი გახდებიან და ფასისადმი მგრძნობიარენი გახდებიან“.

ამბავი გრძელდება

2022 წლისთვის, საცხოვრებლის ფასები რეგიონის მასშტაბით, სავარაუდოდ, გაიზრდება უფრო რბილი და მდგრადი ტემპით 3%-დან 5%-მდე, გარეტის შეფასებით. ეს უფრო დაბალია, ვიდრე გასული წლის 9.1%-იანი ზრდა.

რა თქმა უნდა, მოთხოვნა შეიძლება შენარჩუნდეს ზოგიერთ ბაზარზე, ნაწილობრივ იმის გამო, რომ საბინაო მარაგის ნაკლებობა ნაკლებად სავარაუდოა შემცირდეს მომდევნო 12 თვეში, თქვა გარეტმა. და როდესაც განაკვეთების ზრდის ციკლი ჯერ კიდევ საწყის ფაზაშია, მყიდველებისთვის რჩება შესაძლებლობა ისარგებლონ ჯერ კიდევ ხელსაყრელი დაფინანსების განაკვეთებით, დასძინა მან.

მყიდველები სხვაგან არ შეაჩერეს. დიდ ბრიტანეთში, სახლების ფასები მარტში 2004 წლის შემდეგ ყველაზე სწრაფი წლიური ტემპით გაიზარდა, ხოლო ღირებულებები აშშ-ს 20 ქალაქში ასევე იზრდება.

ქვემოთ მოცემულია უახლესი საბინაო ტენდენციების მოკლე მიმოხილვა მთავარ ქალაქებში.

სიდნეის

ავსტრალიის ყველაზე დასახლებულ ქალაქში სახლების ფასები აჩვენებს დაღლილობის ნიშნებს რეკორდულ სიმაღლეებთან ახლოს, რადგან იზრდება მოლოდინი, რომ ცენტრალური ბანკი მალე დაიწყებს საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას.

უკვე, ხელმისაწვდომობა ამძიმებს ბაზრის ზედა ნაწილს, შემოსავლის ზრდა მნიშვნელოვნად ჩამორჩება ფასების ზრდას: 2020 წლის მარტიდან 2021 წლის დეკემბრამდე ხელფასები გაიზარდა 3.3%-ით, ვიდრე საცხოვრებელი ღირებულების 22.6%-იანი ზრდა. სიდნეიში სახლის საშუალო ღირებულება 17-ჯერ აღემატება საშუალო ხელფასს ქვეყანაში.

გარდა ამისა, ავსტრალიის მთლიანი შინამეურნეობების ვალი, როგორც ერთჯერადი შემოსავლის წილი, თითქმის 200%-ს შეადგენს. ყოველივე ამან აიძულა მყიდველები ქვეყნის უმსხვილეს საბინაო ბაზარზე ფრთხილები იყვნენ. საცხოვრებლის ფასები ნავსადგურის ქალაქში გასულ თვეში 0.2%-ით შემცირდა თებერვალში ზარალის გარდა, რითაც შეწყვიტა გამარჯვების სერია, რომელიც დაიწყო 2020 წლის ოქტომბერში.

„ბევრი ეს დაკავშირებულია საპროცენტო განაკვეთებთან დაკავშირებით და სიდნეი, რადგან ეს ძალიან ძვირი ბაზარია, ძალიან მგრძნობიარეა განაკვეთების ზრდაზე საუბრისას“, - თქვა ნერიდა კონისბიმ, უძრავი ქონების ფირმა Ray White-ის მთავარმა ეკონომისტმა. აუქციონებზე შემცირებული კონკურენცია „ასახავს განწყობილებას, რომელიც მართლაც შეიცვალა ხალხის მზადყოფნის მიმართ, გადაიხადონ სარეზერვო ფასზე ბევრად მაღალი“.

ჰონგ კონგი

ჰონგ კონგში საცხოვრებლის ფასები კლებულობს აგვისტოდან, სწრაფი აღდგენის გარეშე. გამოწვევები მერყეობს ეკონომიკის დაცემიდან და საპროცენტო განაკვეთების მატებამდე, ადგილობრივი მოსახლეობისა და ექსპატრიანტების გამგზავრებამდე, რომლებიც იმედგაცრუებულნი არიან პოლიტიკური დაძაბულობითა და მკაცრი სოციალური დისტანციური ზომებით.

ქალაქის საბინაო ბაზარი გასულ წელს შეუჩერებლად გამოჩნდა, აგვისტოში ფასებმა რეკორდი მოხსნა. მას შემდეგ ფასეულობები 7.3%-ით შემცირდა, შპს Centaline Property Agency-ის თანახმად. UBS Group AG მოელის, რომ ფასები წელს დაეცემა მოსახლეობის გადინებისა და განაკვეთების ზრდის გამო. Goldman Sachs Group Inc. კიდევ უფრო პესიმისტურია და 20 წლისთვის 2025%-იანი ვარდნას პროგნოზირებს.

”სახლების ფასები უახლოეს პერიოდში მაინც დარჩება ზეწოლის ქვეშ”, - თქვა როსანა ტანგმა, Colliers International-ის ჰონგ კონგისა და დიდი ყურის ზონის კვლევის ხელმძღვანელმა. ”გარდა Covid-19-ისა, ბაზრის სხვა გაურკვევლობა, მათ შორის გეოპოლიტიკური დაძაბულობა და საპროცენტო განაკვეთის რისკი, ასევე აჭიანურებს სახლის მყიდველების გადაწყვეტილების მიღებას.”

სინგაპური

ბანერი წლის შემდეგ, როდესაც ფასები ყველაზე მეტად გაიზარდა ათწლეულზე მეტი ხნის განმავლობაში, სინგაპურის საბინაო ბაზარი კლებულობს ქონების შეზღუდვისა და მაღალი გადასახადების გამო. ახალი კერძო სახლების ფასების ზრდა გასულ კვარტალში 0.4%-მდე შემცირდა, ხოლო მარტში გაყიდვები დაეცა და ყველაზე დაბალ ნიშნულს შეადგენდა ბოლო 21 თვის განმავლობაში.

დეკემბერში ხელისუფლებამ შემოიღო გაგრილების ზომები ხელმისაწვდომობის ნაკლებობის აღმოსაფხვრელად იმ რისკის გამო, რომ შინამეურნეობებმა შეიძლება იპოთეკური სესხების უფრო მაღალი ტარიფებით გადახდა გაუჭირდეთ. თებერვალში მთავრობამ გამოაცხადა უფრო მაღალი ქონების გადასახადი, რომელიც გამიზნული იყო მდიდარ მაცხოვრებლებზე, რამაც შეიძლება აიძულოს ამ სეგმენტის ზოგიერთი მყიდველი გვერდით დაჯდეს.

მიუხედავად ამისა, ანალიტიკოსებმა თქვეს, რომ ბორდიურები შეიძლება იყოს მხოლოდ მოკლევადიანი გამოსწორება, იმის გათვალისწინებით, რომ არსებობს რეალური მოთხოვნა ადგილობრივებს შორის, როგორიცაა მათ, ვინც აუმჯობესებს კერძო ობიექტებს მათი საჯარო ბინებიდან, ისევე როგორც ათასწლეულები, რომლებიც ცდილობენ დამოუკიდებლად იცხოვრონ.

სამომხმარებლო ფასების ზრდამ შეიძლება ასევე აიძულოს პოტენციური მყიდველები ბაზარზე უფრო ადრე შევიდნენ და შეინარჩუნონ მსყიდველობითი ძალა, თქვა ალან ჩეონგმა, Savills Plc-ის კვლევის აღმასრულებელმა დირექტორმა. ”ინფლაცია არის ოპიოიდი, რომელიც განაპირობებს მოთხოვნას,” - თქვა მან.

შანხაიში

საცხოვრებლის ფასები შანხაიში, ჩინეთის ერთ-ერთ ყველაზე გამძლე საბინაო ბაზარში, განახლდა ზრდა დეკემბერში სამი თვის შემცირების შემდეგ, მას შემდეგ რაც ოფიციალურმა პირებმა გადადგნენ ნაბიჯები დეველოპერების ლიკვიდურობის კრიზისით გამოწვეული შენელების შესაჩერებლად. ახლა აღდგენის საფრთხე ემუქრება ფინანსური ცენტრის ფართო ჩაკეტვას.

„ახლა ჩვენ დავინახეთ, რომ კოვიდს უფრო ძლიერი ძალა აქვს შანხაიში, რამაც შეიძლება შეზღუდოს ბაზარი მეორე კვარტალში“, - თქვა როდი ალანმა, აზიის წყნარი ოკეანის მთავარმა მკვლევარმა ჯონს ლანგ ლასალში.

მიუხედავად ამისა, ქალაქის გრძელვადიანი პერსპექტივა უკეთესად გამოიყურება დაბალი მარაგებისა და საპროცენტო განაკვეთების შემცირების წყალობით. ეკონომიკურმა შენელებამ აიძულა ჩინეთი შემსუბუქების რეჟიმში, სხვა მსხვილ ეკონომიკებთან პოლიტიკის მკვეთრი განსხვავებულობით. ცენტრალურმა ბანკმა იანვარში თითქმის ორი წლის განმავლობაში პირველად შეამცირა ძირითადი განაკვეთი, მაშინ როცა მსხვილმა ბანკებმა შეამცირეს იპოთეკური განაკვეთები და შეამცირეს სესხის დამტკიცების დრო.

შანხაიში სახლების გაყიდვები სავარაუდოდ დასტაბილურდება წელს, პოტენციურად აღდგება წლის ბოლომდე, თქვა იანგ ჰონგსუმ, E-House China Enterprise Holdings Ltd.-ის კვლევითი ინსტიტუტის დირექტორმა.

ყველაზე წაკითხული Bloomberg Businessweek– დან

© Bloomberg LP