აი, რამდენს დაგიზოგავთ ყოველთვიურად 40 წლიანი იპოთეკა 30 წლიანი სესხის წინააღმდეგ. და საბოლოო ღირებულება.

ქვემოთ მოცემულია მაგალითი იმისა, თუ როგორ შეიძლება გამოიყურებოდეს სესხის გადახდა 40-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკური სესხისთვის, ტიპიურ 30-წლიან და 15-წლიან სესხებთან შედარებით.

ჯეიკობ პასიმ განმარტა, რომ დისკუსიები სამთავრობო უწყებებს შორის 40-წლიანი იპოთეკური სესხების შესახებ აქამდე ეყრდნობოდა სესხის მოდიფიკაციებს, რომლებიც იბრძვიან მსესხებლებისთვის, რათა განახორციელონ გადასახადები. მაგრამ ეს შეიძლება მიუთითებდეს სახლის ყველა მყიდველისთვის 40-წლიანი სესხების ფართო მიღებისა და ხელმისაწვდომობის გზაზე.

წაკითხვა: მართლა, 40 წლიანი იპოთეკა? Fed-ის ერთ-ერთი ოფიციალური ფიქრობს, რომ ეს კარგი იდეაა. მაგრამ სხვები ამბობენ, რომ ეს სარისკო წინადადებაა.

აშშ-ს აქვს წარმოუდგენლად ლიკვიდური იპოთეკური სესხების ბაზარი, რომელსაც ფანი მეი ხელმძღვანელობს
Fnma,
-0.73%
და ფრედი მაკი
FMCC,
-1.10%,
რომლებიც ყიდულობენ ახალი სესხების დიდ უმრავლესობას, აფუთებენ მათ და ყიდიან ინვესტორებს იპოთეკური სესხით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებს. ორმა იპოთეკურმა გიგანტმა, რომელთაგან ორივე 2008 წელს მთავრობის კონსერვატორიის ქვეშ იყო აღებული, დაადგინეს საკრედიტო ანდერრაიტინგის სტანდარტები მათ მიერ შეძენილი სესხებისთვის. ორივემ უკვე მიიღო მონაწილეობა პროგრამებში არსებული იპოთეკური სესხების მოდიფიცირების მიზნით, 40-წლიან ვადაზე რთული მსესხებლებისთვის და ორივე იქნება ჩართული, თუ 40-წლიანი სესხები ფართოდ ხელმისაწვდომი გახდება სახლის მყიდველებისთვის.

40 წლიანი სესხის პოტენციური უპირატესობები

40-წლიანი სესხის აშკარა პოტენციური უპირატესობა არის უფრო დაბალი თვიური გადახდა. სანამ სესხის ვადის შედარებას გავაკეთებთ, აქ არის სქემა სენტ-ლუისის ფედერალური სარეზერვო ბანკიდან, რომელიც აჩვენებს აშშ-ში საცხოვრებლის გაყიდვის საშუალო ფასების მოძრაობას 1970 წლიდან:

სენტ ლუის ფედ-ის უახლესი შეფასება USUS-ში სახლის გაყიდვის საშუალო ფასის შესახებ გამოქვეყნდა 26 იანვარს და იყო $408,100 და ჩვენი მაგალითები ეფუძნება ამ რიცხვს. მრავალათწლეულის დიაგრამა აჩვენებს უამრავ უკან დახევას ბაზრისთვის, მათ შორის გრძელვადიან და მტკივნეულს 2007 წლის პირველი კვარტალიდან 2009 წლის პირველ კვარტალამდე, მაგრამ წინააღმდეგ შემთხვევაში, გრაფიკის მიმართულება საკმაოდ ნათელია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც განიხილება უმეტესი იპოთეკის ხანგრძლივობა. სესხები.

თუ არ ჩავთვლით სპეციალურ პროგრამებს დაბალი შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის, რომლებსაც შეიძლება ჰქონდეთ დაბალი წინასწარი გადახდის მოთხოვნები, ჩვენი მაგალითები ითვალისწინებს 20% წინასწარ გადახდას 81 აშშ დოლარის ოდენობით, 620 აშშ დოლარის ოდენობის სესხისთვის.

ეროვნული მედიანური ფასი შეიძლება არ ეხებოდეს იმ ტერიტორიას, სადაც თქვენ ეძებთ სახლის ყიდვას, მაგრამ ის კარგად უნდა აჩვენოს სესხის პირობების განსხვავებები და აჩვენოს, თუ როგორ იცვლება სესხის გადახდის ოდენობა ძირსა და პროცენტზე დროთა განმავლობაში.

საპროცენტო განაკვეთები და სესხის ამორტიზაცია

ვინაიდან აშშ-ში იპოთეკური დაფინანსების ამჟამინდელი ბაზარი დომინირებს 30-წლიანი და 15-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკური სესხებით, ჩვენ ორივეს შევადარებთ ჰიპოთეტურ 40-წლიან სესხს. ასევე ხელმისაწვდომია რეგულირებადი იპოთეკური სესხი. თუმცა, მათ აქვთ განსხვავებული საწყისი ფიქსირებული პერიოდები.

დიდი ნაბიჯი: იპოთეკის განაკვეთები 4.5%-ს აღწევს - აი, რა უნდა იცოდნენ სახლის მყიდველებმა

ასევე გასათვალისწინებელია, რომ საპროცენტო განაკვეთების ბოლოდროინდელი ზრდის მიუხედავად, საცხოვრებლის სესხების განაკვეთები კვლავ ისტორიულად დაბალ დონეზეა.

აქ არის ფრედი მაკის დიაგრამა, რომელიც აჩვენებს 30-წლიანი იპოთეკური სესხის განაკვეთების მოძრაობას 1971 წლის აპრილიდან მოყოლებული, 15 წელს დაემატა 1991-წლიანი სესხები და 2005 წელს დაემატა რეგულირებადი სესხის განაკვეთები:

Freddie-ს გამოკითხვის თანახმად, 31 წლის 2022 მარტს დასრულებული კვირისთვის, 30-წლიანი სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთი იყო 4.67%, ხოლო 15-წლიანი სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთი იყო 3.83%.

შემდეგი გადახდის მაგალითები არ ასახავს წარმოშობის საკომისიოს ან ქულებს, ან სხვა საკომისიოს სხვადასხვა მომსახურებისთვის სესხის გაცემის პროცესში. სესხის გადახდები ასევე გამორიცხავს ქონების გადასახადს და სადაზღვევო პრემიებს, რომლებიც, როგორც წესი, ირიცხება და გროვდება სესხის სერვისის მიერ, როგორც მთლიანი ყოველთვიური გადახდის ნაწილი.

40-წლიანი სესხისთვის, ჩვენ ვიყენებთ იგივე საპროცენტო განაკვეთს, როგორც 30-წლიანი სესხი. ამის ერთ-ერთი მიზეზი ის არის, რომ საშუალო არ არის ხელმისაწვდომი 40 წლიანი სახლის შესყიდვის ან რეფინანსირების ბაზრისთვის, რომელიც ჯერ კიდევ არ არსებობს.

კიდევ ერთი მიზეზი ის არის, რომ 40 წლიან სესხს სულაც არ ექნება უფრო მაღალი განაკვეთი, ვიდრე 30 წლიან სესხს. (1 აპრილის მდგომარეობით, შემოსავალი აშშ-ს სახაზინო ობლიგაციებზე 20-წლიანი
TMUBMUSD20Y,
2.618%
იყო 2.59%, რაც აღემატებოდა 2.44-წლიანი სახაზინო ობლიგაციების 30%-ს.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

ამორტიზაციის სესხი არის ის, რომელიც ანაზღაურებს სესხის ძირითად ნაშთს სესხის ვადის განმავლობაში. ასე რომ, სესხის საწყისი გადახდები ძლიერად არის შეწონილი პროცენტის მიმართ, ხოლო გადახდები სესხის დასასრულს მძიმედ არის შეწონილი ძირთან.

აქ მოცემულია ჩვენი ჰიპოთეტური 40-წლიანი იპოთეკური სესხისა და 30-წლიანი და 15-წლიანი სესხების ყოველთვიური შედარება 326,480 აშშ დოლარის ოდენობით, 20 აშშ დოლარის ღირებულების სახლის შესყიდვისთვის 408,100%-იანი წინასწარი გადახდის საფუძველზე, ეროვნული საშუალო ფასის მიხედვით. უახლესი მონაცემები, რომლებიც ხელმისაწვდომია სენტ-ლუისის ფედერალური ბანკისგან:

დოლარის ყველა მაჩვენებელი დამრგვალებულია.

ცხრილში მოცემულია თითოეული სესხის ვადის განმავლობაში გადახდილი მთლიანი პროცენტის შედარება. ცხადია, საპროცენტო ჯამი უფრო მაღალია, რადგან ვადები გახანგრძლივდება. მაგრამ ასევე არის შედარება პირველი ხუთი წლისა და პირველი 10 წლის საპროცენტო გადასახდელებისთვის თითოეული სესხისთვის და პირველ ხუთ და 10 წელიწადში დაგროვილი კაპიტალის ოდენობის შედარება, მათ შორის წინასწარი გადახდა.

ამ მაგალითში, 40-წლიანი სესხის ვადის განმავლობაში გადახდილი პროცენტის ოდენობა გადააჭარბებს სესხის თანხას. ეს ახლოსაა სახლის ფასთან გაორმაგებასთან.

თქვენ ასევე ხედავთ, რომ 15 წლიანი სესხით, 70 წლის შემდეგ თქვენ დააგროვებთ შეძენის ფასის თითქმის 10%-ს.

Დადებითი და უარყოფითი მხარეები

40-წლიან სესხს აქვს ყველაზე დაბალი ყოველთვიური გადასახადი 1,504 აშშ დოლარი. მაგრამ ეს წარმოადგენს თვეში მხოლოდ 183 აშშ დოლარის „დაზოგვას“ 30-წლიანი სესხიდან. ამ მაგალითში სახლის მთლიანი ფასის განხილვისას, სესხის ვადის კიდევ 10 წლის დამატება, როგორც ჩანს, მკვეთრი ფასია, რათა შეამციროს გადახდა თვეში $200-ზე ნაკლებით.

ადვილია იმის თქმა, რომ მათთვის, ვინც ყიდულობს სახლს, 40-წლიანი სესხი არც ისე კარგი გარიგებაა. მაგრამ სახლის მფლობელს, რომელსაც უჭირს ყოველთვიური გადასახადების გადახდა, რომელსაც სთავაზობენ 40-წლიან სესხის მოდიფიკაციას, დაბალმა გადახდამ შეიძლება ყველაფერი გააკეთოს.

30-წლიანი და 15-წლიანი რიცხვების შედარება უფრო ექსტრემალურია. 15 წლიანი სესხის ყოველთვიური გადასახადი 700 დოლარით მეტია. სახლის ზოგიერთ მყიდველს შეუძლია უფრო მაღალი გადახდა. 15 წლიანი სესხის უპირატესობები ისაა, რომ სესხზე გადახდილი მთლიანი პროცენტია $103,218, 289 წლიანი სესხის 970 აშშ დოლარის შედარებით. თხუთმეტი წელი შეიძლება სწრაფად გავიდეს და ამაღელვებელი გრძნობაა გადახდების შეწყვეტა.

თქვენ შეგიძლიათ შეადაროთ 15-წლიანი და 30-წლიანი სესხები, ასევე სხვა პერიოდები და რეგულირებადი განაკვეთის სესხები MarketWatch-ის გამოყენებით. გირაოს კალკულატორი.

15-წლიანი სესხის საწინააღმდეგო არგუმენტი შეიძლება მოიცავდეს დაკარგულ შესაძლებლობებს. 30-წლიან სესხს აქვს საპროცენტო განაკვეთი 4.67%, და შეიძლება ველოდოთ, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში ისარგებლებს გაცილებით მაღალი ანაზღაურებით საფონდო ბაზარზე ფართო ინვესტიციიდან. მაგრამ ეს აჩენს კითხვას, განხორციელდება თუ არა ინვესტიცია 700 წლიანი სესხით გამოთავისუფლებული ყოველთვიური ნაღდი ფულის $30-ში. შესაძლოა მაცდური იყოს ამ თანხის დახარჯვა უფრო ძვირიან მანქანაზე, ვიდრე სხვაგვარად იყიდით.

გადაწყვეტილება იმის შესახებ, თუ რომელი სახლი უნდა იყიდოს და სესხის ვადის გადაწყვეტილება უნდა ითვალისწინებდეს ოჯახის საჭიროებებს, მათ შორის ფართს, დაზოგვას და ინვესტირებას საპენსიო და განათლებისთვის, და უამრავი საყოფაცხოვრებო ხარჯები.

სახლის მყიდველმა მაინც უნდა გაიგოს, თუ როგორ მუშაობს სხვადასხვა ტიპის სესხი.

უფრო ღრმად იჭრება ამორტიზაციაში

ამორტიზაციის ავარიის დათვალიერება კიდევ ერთი გზაა იმის საილუსტრაციოდ, თუ რამდენს იხდით თქვენი სახლის დასაფინანსებლად. მაგალითად, 30 წლიანი სესხით, პროცენტი შეადგენს 1,271 აშშ დოლარს თქვენი პირველი თვიური გადახდიდან 1,687 აშშ დოლარიდან (კვლავ მრგვალდება). აქ მოცემულია სესხის ყოველთვიური გადახდის ძირითადი ნაწილის შედარება სამი ტიპის სესხისთვის პირველი თვის განმავლობაში და შემდგომში:

ერთად, ცხრილები აჩვენებს, თუ რამდენად სწრაფად ხდება თქვენი სესხის ბალანსი დაფარვა (ან თქვენი კაპიტალის დაგროვება) სესხის მოკლე პერიოდებით.

ბოლო აზრები და გაფრთხილება

სახლის შეძენისას - განსაკუთრებით თქვენი პირველი სახლის - ყველაფერი უნდა იყოს მაგიდაზე. გრძელვადიანი დისკუსია უნდა მოიცავდეს ყველა ძირითად ფინანსურ მიზნებსა და საჭიროებებს, მათ შორის საპენსიო დაზოგვას, განათლებას, სამომავლო სამედიცინო ხარჯებს და თუნდაც იმ მანქანებს, სატვირთოებსა თუ ჯიპებს, რომელთა შეძენასაც აპირებთ ან გჭირდებათ. თქვენ ასევე შეგიძლიათ ყურადღებით დააკვირდეთ თქვენს თავდაპირველ შეფასებას, თუ რამდენი სივრცე გჭირდებათ. რამდენია ეს შესანახად? რას ინახავთ? თუ ნაკლებს ინახავთ, შესაძლოა ნაკლები გადაიხადოთ.

მანქანების შესყიდვები, როგორც წესი, ფინანსდება და ბევრი წყვილისთვის შეიძლება იყოს ყოველთვიური გადასახადები, რომლებიც უახლოვდება სახლის სესხის ყოველთვიურ გადახდას. ამიტომ სარკეში მკაცრი ჩახედვა აუცილებელია. ბევრი განსხვავებული საჭიროებაა გასათვალისწინებელი მანქანის შეძენისას, მათ შორის სამუშაოს ჩათვლით - შეიძლება დაგჭირდეთ ძვირადღირებული სატვირთო მანქანა. ან შეიძლება დაგჭირდეთ გნახოთ, როგორ მართავთ გვიანდელი მოდელის ლამაზ მანქანას, რომ კარგი შთაბეჭდილება დატოვოთ, თუ, მაგალითად, უძრავ ქონებას ყიდით.

მაგრამ ზოგიერთ ადამიანს შეუძლია გადადოს ახალი ავტომობილის შეძენა, რამაც შეიძლება შეამციროს ზეწოლა სახლის დაფინანსების მრავალათწლიანი გადაწყვეტილების მიღებისას.

შოკის გაფრთხილება

ქონების გადასახადები გამოითვლება სხვადასხვა გზით, იმისდა მიხედვით, თუ რომელ შტატში ცხოვრობთ. ზოგიერთ შტატში გადასახადები ეფუძნება სახლის გაყიდვის ფასს ან ქონების გადასახადის შემფასებლის მიერ სახლის ღირებულების ამჟამინდელ შეფასებას, წლიური მატებით შესაძლოა შემოიფარგლოს დაბალი პროცენტებით. ეს შეიძლება ნიშნავდეს, რომ სახლის მყიდველი გადაიხდის ბევრად მეტ ქონების გადასახადს, ვიდრე გამყიდველი იხდის.

საცხოვრებლის შესყიდვის გადაწყვეტილების დასაწყისშივე, დარწმუნდით, რომ გააკეთეთ თქვენი საკუთარი შეფასება იმის შესახებ, თუ რა იქნება თქვენი ქონების გადასახადი, ვიდრე დაეყრდნოთ კრედიტორების ან საკუთრების კომპანიის შეფასებას, რომელიც შეიძლება დაფუძნებული იყოს წინა წლის ქონების გადასახადზე. თქვენ შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ ქვეყნის ქონების შემფასებელს ამ შეფასებით დახმარებისთვის.

გასათვალისწინებელი კიდევ ერთი ფაქტორია სახლის მესაკუთრის დაზღვევა, მათ შორის დამატებითი დაფარვა, რომელიც შეიძლება დაგჭირდეთ, თუ იმყოფებით წყალდიდობის ზონაში ან სხვა საშიშროებისკენ მიდრეკილ მხარეში, როგორიცაა ქარიშხალი. თუ თქვენ გადადიხართ სამხრეთით ჩრდილო-აღმოსავლეთის ან შუა დასავლეთის შტატიდან, მაგალითად, თქვენ შეიძლება შეხვდეთ ბევრად განსხვავებულ და ბევრად უფრო ძვირად დაზღვევის ბაზარს, ვიდრე აქამდე შეხვდით.