სახლის კაპიტალის სესხი HELOC-ის წინააღმდეგ: რა განსხვავებაა?

სახლის კაპიტალის სესხი HELOC-ის წინააღმდეგ: მიმოხილვა

კაპიტალის სესხები მდე სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზები (HELOCs) არის სესხები, რომლებიც უზრუნველყოფილია მსესხებლის სახლით. მსესხებელს შეუძლია აიღოს კაპიტალის სესხი ან საკრედიტო ხაზი, თუ აქვს სააქციო კაპიტალის მათ სახლში. კაპიტალი არის განსხვავება იმაზე, თუ რა არის დავალიანება იპოთეკური სესხი და სახლის ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ მსესხებელმა გადაიხადა იპოთეკური სესხი იმ დონემდე, რომ სახლის ღირებულება აღემატება დავალიანების ბალანსს, მსესხებელს შეუძლია ისესხოს ამ სხვაობის ან კაპიტალის პროცენტი, ზოგადად მსესხებლის კაპიტალის 85%-მდე.

იმის გამო, რომ როგორც სახლის კაპიტალის სესხები, ასევე HELOC-ები იყენებენ თქვენს სახლს როგორც გირაოს, მათ ჩვეულებრივ აქვთ ბევრად უკეთესი საპროცენტო პირობები, ვიდრე პირადი სესხი, საკრედიტო ბარათებიდა სხვა არაუზრუნველყოფილი ვალი. ეს ორივე ვარიანტს ძალიან მიმზიდველს ხდის. თუმცა, მომხმარებლებმა სიფრთხილე უნდა გამოიყენონ ან გამოიყენონ. საკრედიტო ბარათის დავალიანება შეიძლება დაგიჯდეს ათასობით პროცენტი, თუ ვერ გადაიხდით მას, მაგრამ ვერ შეძლებთ HELOC-ის ან სახლის კაპიტალის სესხის დაფარვას შედეგად თქვენი სახლის დაკარგვა.

საშინაო კაპიტალის სესხები მსესხებელს აძლევენ ერთჯერად თანხას და სანაცვლოდ მათ უნდა განახორციელონ ფიქსირებული გადახდები სესხის ვადის განმავლობაში. ასევე დაფიქსირდა სახლის კაპიტალის სესხები საპროცენტო განაკვეთები. პირიქით, HELOC-ები საშუალებას აძლევს მსესხებელს, საჭიროებისამებრ გამოიყენოს მათი კაპიტალი წინასწარ განსაზღვრულ საკრედიტო ლიმიტამდე. HELOC-ებს აქვთ ა ცვლადი საპროცენტო განაკვეთიდა გადახდები ჩვეულებრივ არ არის ფიქსირებული.

როგორც სახლის კაპიტალის სესხები, ასევე HELOC-ები მომხმარებლებს საშუალებას აძლევს მიიღონ წვდომა იმ სახსრებზე, რომლებიც მათ შეუძლიათ გამოიყენონ სხვადასხვა მიზნებისთვის, მათ შორის ვალების კონსოლიდაციისა და სახლის გაუმჯობესებისთვის. თუმცა, არსებობს მკაფიო განსხვავებები სახლის კაპიტალის სესხებსა და HELOC-ებს შორის.

სახლის კაპიტალის სესხი

სახლის კაპიტალის სესხი არის ვადიანი სესხი, რომელიც გაცემულია ა გამსესხებელი მსესხებელს საკუთარ სახლში არსებული კაპიტალის საფუძველზე. სახლის კაპიტალის სესხებს ხშირად მოიხსენიებენ, როგორც მეორე იპოთეკას. მსესხებლები მიმართავენ დადგენილ თანხას, რომელიც მათ სჭირდებათ და თუ დამტკიცდება, იღებენ ამ თანხას წინასწარ. სახლის კაპიტალის სესხს აქვს ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი და ფიქსირებული გადახდების გრაფიკი სესხის ვადის განმავლობაში. ა სახლის კაპიტალის სესხი მას ასევე უწოდებენ სახლის კაპიტალის განვადებას ან კაპიტალის სესხს.

სესხის უზრუნველყოფა და პირობები

თქვენს სახლში კაპიტალი ემსახურება როგორც გირაოს, რის გამოც მას უწოდებენ მეორე იპოთეკას და მუშაობს ისევე, როგორც ჩვეულებრივი ფიქსირებული იპოთეკური სესხი. თუმცა, სახლში უნდა იყოს საკმარისი კაპიტალი, რაც იმას ნიშნავს, რომ პირველი იპოთეკური სესხი უნდა გადაიხადოს საკმარისად, რათა მსესხებელმა შეძლოს საშინაო კაპიტალის სესხის კვალიფიკაცია.

სესხის თანხა დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე, მათ შორის კომბინირებული სესხი-ღირებულების თანაფარდობა (CLTV).. როგორც წესი, სესხის თანხა შეიძლება იყოს ქონების 80%-დან 90%-მდე შეფასებული ღირებულება. სხვა ფაქტორები, რომლებიც შედის კრედიტორის საკრედიტო გადაწყვეტილებაში, მოიცავს თუ არა მსესხებელს კარგი საკრედიტო ისტორია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მათ არ დაუსრულებიათ სხვა საკრედიტო პროდუქტების, მათ შორის პირველი იპოთეკური სესხის გადახდა. კრედიტორებმა შეიძლება შეამოწმონ მსესხებელი საკრედიტო ანგარიშია, რომელიც წარმოადგენს მსესხებლის რიცხვით გამოსახულებას კრედიტუნარიანობა.

გადახდები და საპროცენტო განაკვეთი

სახლის კაპიტალის სესხის საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირებულია, რაც იმას ნიშნავს, რომ განაკვეთი არ იცვლება წლების განმავლობაში. ასევე, გადახდები არის ფიქსირებული, თანაბარი ოდენობით სესხის ვადის განმავლობაში. თითოეული გადახდის ნაწილი მიდის პროცენტზე და სესხის ძირითად თანხაზე. როგორც წესი, კაპიტალის სესხის ვადა შეიძლება იყოს ხუთიდან 30 წლამდე, მაგრამ ვადის ხანგრძლივობა უნდა დაამტკიცოს კრედიტორმა. როგორიც არ უნდა იყოს პერიოდი, მსესხებლებს ექნებათ სტაბილური, პროგნოზირებადი ყოველთვიური გადასახადები, რათა განახორციელონ კაპიტალის სესხი.

საკრედიტო ხაზი (HELOC)

HELOC არის მბრუნავი საკრედიტო ხაზი. ეს საშუალებას აძლევს მსესხებელს აიღოს თანხა საკრედიტო ხაზიდან წინასწარ განსაზღვრულ ლიმიტამდე, განახორციელოს გადახდები და შემდეგ ისევ აიღოს ფული.

საშინაო კაპიტალის სესხით, მსესხებელი იღებს სესხის შემოსავალს ერთდროულად, ხოლო HELOC საშუალებას აძლევს მსესხებელს, საჭიროებისამებრ შეასრულოს ხაზი. საკრედიტო ხაზი ღიაა მისი ვადის დასრულებამდე. იმის გამო, რომ ნასესხები თანხა შეიძლება შეიცვალოს, მსესხებლის მინიმალური გადახდები ასევე შეიძლება შეიცვალოს, საკრედიტო ხაზის გამოყენების მიხედვით.

სესხის უზრუნველყოფა და პირობები

კაპიტალის სესხის მსგავსად, HELOCs უზრუნველყოფილია თქვენი სახლის კაპიტალით. მიუხედავად იმისა, რომ HELOC იზიარებს მსგავს მახასიათებლებს ა საკრედიტო ბარათის რადგან ორივე არის მბრუნავი კრედიტი ხაზებით, HELOC დაცულია აქტივით (თქვენი სახლი), ხოლო საკრედიტო ბარათები დაუცველია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ შეწყვეტთ გადახდებს HELOC-ზე, გამოგიგზავნით მასში პოსტი, შეიძლება დაკარგო შენი სახლი.

HELOC-ს აქვს ცვლადი საპროცენტო განაკვეთი, რაც იმას ნიშნავს, რომ განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს წლების განმავლობაში. შედეგად, მინიმალური გადახდა შეიძლება გაიზარდოს ტარიფების მატებასთან ერთად. თუმცა, ზოგიერთი კრედიტორი გვთავაზობს ფიქსირებულ საპროცენტო განაკვეთს საშინაო კაპიტალის საკრედიტო ხაზებისთვის. ასევე, კრედიტორის მიერ შემოთავაზებული განაკვეთი - ისევე როგორც სახლის კაპიტალის სესხის შემთხვევაში - დამოკიდებულია თქვენს კრედიტუნარიანობაზე და იმაზე, თუ რამდენს იღებთ სესხს.

გათამაშება და დაფარვის ვადები

HELOC ტერმინები ორი ნაწილისგან შედგება. პირველი არის გათამაშების პერიოდი, ხოლო მეორე არის დაფარვის პერიოდი. The გათამაშების პერიოდი, რომლის დროსაც შეგიძლიათ თანხის ამოღება, შეიძლება გაგრძელდეს 10 წელი, ხოლო დაფარვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს კიდევ 20 წელი, რაც HELOC-ს 30 წლიან სესხად აქცევს. როდესაც გათამაშების პერიოდი დასრულდება, მეტი ფულის სესხება არ შეგიძლიათ.

HELOC-ის გათამაშების პერიოდში, თქვენ კვლავ უნდა განახორციელოთ გადახდები, რომლებიც, როგორც წესი, მხოლოდ საპროცენტოა. შედეგად, გათამაშების პერიოდში გადახდები მცირეა. თუმცა, გადახდები მნიშვნელოვნად იზრდება დაფარვის პერიოდის განმავლობაში, რადგან ნასესხები ძირითადი თანხა ახლა შედის გადახდის გრაფიკში პროცენტთან ერთად.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ მხოლოდ საპროცენტო გადახდებიდან სრულ, ძირითად და საპროცენტო გადახდებზე გადასვლა შეიძლება საკმაოდ შოკი იყოს და მსესხებლებს სჭირდებათ ბიუჯეტი ამ გაზრდილი ყოველთვიური გადასახადებისთვის.

ძირითადი განსხვავებები

HELOCs შეიძლება იყოს სასარგებლო, როგორც სახლის გაუმჯობესების სესხი, რადგან ისინი გაძლევთ მოქნილობას ისესხოთ იმდენი ან იმდენი, რამდენიც გჭირდებათ. თუ აღმოჩნდება, რომ გჭირდებათ მეტი ფული, შეგიძლიათ მიიღოთ იგი თქვენი საკრედიტო ხაზიდან - თუკი ჯერ კიდევ ხელმისაწვდომობაა - სხვა იპოთეკური სესხისთვის განაცხადის ხელახალი განაცხადის გარეშე.

თქვენ უნდა დაუსვათ საკუთარ თავს ერთი შეკითხვა: რა არის სესხის მიზანი? სახლის კაპიტალის სესხი კარგი არჩევანია, თუ ზუსტად იცით, რამდენი გჭირდებათ სესხის აღება და როგორ გსურთ ფულის დახარჯვა. დამტკიცების შემთხვევაში, გარანტირებული გექნებათ გარკვეული თანხა, რომელსაც იღებთ სრულად სესხის ანაზღაურებისას. შედეგად, საშინაო კაპიტალის სესხები შეიძლება დაეხმაროს დიდ ხარჯებს, როგორიცაა ბავშვთა კოლეჯის ფონდის გადახდა, რემოდელირება ან ვალის კონსოლიდაცია.

პირიქით, HELOC კარგი არჩევანია, თუ არ ხართ დარწმუნებული, რამდენი დაგჭირდებათ სესხის აღება ან როდის დაგჭირდებათ. ზოგადად, ის გაძლევთ მუდმივ წვდომას ნაღდ ფულზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში - ზოგჯერ 10 წლამდე. შეგიძლიათ სესხის აღება თქვენი ხაზის საწინააღმდეგოდ, დაფაროთ იგი მთლიანად ან ნაწილობრივ, შემდეგ ისევ ისესხოთ ფული მოგვიანებით, სანამ ჯერ კიდევ HELOC-ის გათამაშების პერიოდში ხართ.

თუმცა, კაპიტალის საკრედიტო ხაზი გაუქმებადია - ისევე, როგორც საკრედიტო ბარათი. თუ თქვენი ფინანსური მდგომარეობა გაუარესდება ან თქვენი სახლის მდგომარეობა საბაზრო ღირებულება უარს იტყვის, მაშინ თქვენს კრედიტორს შეუძლია გადაწყვიტოს შეამციროს ან დახუროს თქვენი საკრედიტო ხაზი. ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ HELOC-ის იდეა არის ის, რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ თანხები, როგორც ეს გჭირდებათ, თქვენი შესაძლებლობა ამ ფულზე წვდომის შესახებ არ არის დარწმუნებული.

განსაკუთრებული საკითხები

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ HELOC-ის მიღება 2021 წელს შეიძლება უფრო მკაცრი იყოს: 2020 წელს ორმა მსხვილმა ბანკმა - Wells Fargo და JPMorgan Chase - გაყინეს ახალი HELOC-ები კოროვირუსული პანდემიის შედეგად. სხვა ბანკებს მომავალში შეუძლიათ კრედიტის ჩაკეტვა.

თავდაპირველად იყო გარკვეული დაბნეულობა იმის შესახებ, შეძლებდნენ თუ არა სახლის მფლობელები გამოქვითეთ პროცენტი მათი სახლის კაპიტალის სესხებიდან და HELOC-ებიდან მათ საგადასახადო დეკლარაციაზე გავლის შემდეგ გადასახადების შემცირებისა და სამუშაო ადგილების აქტი (TCJA). კანონისგან განსხვავებით, სახლის მესაკუთრეებს არ შეუძლიათ საპროცენტო განაკვეთის გამოკლება სახლის კაპიტალის სესხებზე და HELOC-ებზე, თუ თანხები არ გამოიყენება "ყიდვაააშენეთ ან არსებითად გააუმჯობესეთ“ თქვენი სახლი და ფული, რომელსაც ხარჯავთ ასეთ გაუმჯობესებაზე, უნდა დაიხარჯოთ ქონებაზე, რომელიც ემსახურება სესხის კაპიტალს.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ამ სესხებიდან პროცენტს ვეღარ ჩამოაკლებთ, თუ ფულს გამოიყენებთ თქვენი შვილის კოლეჯის გადასახდელად ან დავალიანების აღმოსაფხვრელად. კანონი ვრცელდება საგადასახადო წლებზე 2025 წლამდე. გამოქვითვები შემოიფარგლება მხოლოდ 750,000 აშშ დოლარის ან ნაკლების კვალიფიციურ სესხებზე პროცენტით (375,000 აშშ დოლარი მათთვის, ვინც დაქორწინებულია, ცალ-ცალკე წარადგინა). არსებობს დამატებითი წესები, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ ასევე გაქვთ პირველი იპოთეკა, ამიტომ დარწმუნდით, რომ შეამოწმეთ საგადასახადო ექსპერტთან ამ გამოქვითვის გამოყენებამდე.

ქვედა ხაზი

გაითვალისწინეთ, რომ მხოლოდ იმიტომ, რომ შეგიძლიათ სესხის აღება თქვენი სახლის კაპიტალის წინააღმდეგ არ ნიშნავს რომ უნდა. მაგრამ თუ ეს გჭირდებათ, ბევრი ფაქტორია გასათვალისწინებელი, როდესაც გადაწყვეტთ, რომელია სესხის აღების საუკეთესო გზა: როგორ გამოიყენებთ ფულს, რა შეიძლება დაემართოს საპროცენტო განაკვეთებს, თქვენს გრძელვადიან ფინანსურ გეგმებს და თქვენს რისკის ტოლერანტობა და ცვალებადი განაკვეთები.

ზოგიერთი ადამიანი არ არის კომფორტული HELOC-ის ცვლადი საპროცენტო განაკვეთით და უპირატესობას ანიჭებს საცხოვრებლის კაპიტალის სესხს ფიქსირებული გადახდების სტაბილურობისა და პროგნოზირებადობისთვის და იმის ცოდნა, თუ რამდენი დავალიანება აქვთ.

თუმცა, თუ არ ხართ დარწმუნებული საჭირო თანხის შესახებ და კომფორტულად გრძნობთ ცვლადი საპროცენტო განაკვეთს, მაშინ HELOC შეიძლება იყოს თქვენი საუკეთესო ფსონი. როგორც ნებისმიერი საკრედიტო პროდუქტის შემთხვევაში, მნიშვნელოვანია, რომ არ მიიღოთ ზედმეტად გახანგრძლივება და ისესხოთ იმაზე მეტი, ვიდრე შეგიძლიათ დაფაროთ, რადგან თქვენი სახლი არის სესხის უზრუნველყოფა.