სახლის მშენებლები ამბობენ, რომ მკვეთრი ვარდნა მოდის, რადგან მყიდველები უკან იხევენ

ოდესღაც ცხელი საბინაო ბაზარი საგანგაშო ტემპით იყინება და ზოგიერთი სახლის მშენებელი ამბობს, რომ ახალ წელს ეს მხოლოდ გაუარესდება, როდესაც ახალი შეკვეთები გაქრება.

იპოთეკის სწრაფად მზარდმა განაკვეთებმა აიძულა ოდესღაც გააფთრებული ბინის მყიდველები ფეხზე წამოიწიონ და შეშფოთდნენ თავიანთი პოტენციური ინვესტიციებით და მთლიანი ეკონომიკის ჯანმრთელობაზე.

”არის ეს კლდე, რომელიც ხდება იანვარში”, - თქვა ჯინ მაიერსმა, Thrive Homebuilders-ის აღმასრულებელმა დირექტორმა დენვერის რაიონში, რომელიც იყო ერთ-ერთი ყველაზე ცხელი ბაზარი პანდემიის დაწყებამდე და მის შემდეგ წლებში.

აშშ-ს სახლის მშენებლები იყვნენ Covid-ის ეკონომიკის მთავარი ბენეფიციარი. რეკორდულად დაბალმა საპროცენტო განაკვეთებმა, შერწყმული მომხმარებელთა მზარდი მოთხოვნით, რომლებიც ეძებენ მეტ საცხოვრებელ ფართს, გამოიწვია საცხოვრებლის გაფუჭება, ვიდრე აქამდე უნახავთ უმეტესობას. სახლების ფასები მხოლოდ ორ წელიწადში 40%-ით გაიზარდა და სახლის მშენებლები ვერ ასრულებდნენ შეკვეთებს საკმარისად სწრაფად. მათ გაყიდვებიც კი შეანელეს მხოლოდ ტემპის შესანარჩუნებლად. ეს ყველაფერი დასრულდა.

აშშ-ს აღწერის მიხედვით, სექტემბერში ერთიანი სახლებისთვის საცხოვრებლის დაწყება თითქმის 19%-ით შემცირდა წელიწადში. მშენებლობის ნებართვები, რომლებიც მომავალი მშენებლობის მაჩვენებელია, 17%-ით დაეცა. პულტეჯგუფი, ქვეყნის ერთ-ერთმა უმსხვილესმა სახლის მშენებელმა, განაცხადა, რომ მისი გაუქმების მაჩვენებელი 15%-დან ამ წლის მეორე კვარტალში 24%-მდე გაიზარდა.

საჯარო სახლის მშენებლებმა, რომლებიც აქამდე აცხადებდნენ შემოსავალს, აჩვენეს საოცრად ძლიერი შედეგები, მაგრამ ეს იმიტომ ხდება, რომ მათი დიდი ნაწილი დაფუძნებულია სახლების ნარჩენებზე, რომლებიც გასულ გაზაფხულზე იყო კონტრაქტი. ეს იყო მანამ, სანამ იპოთეკური განაკვეთები გადაკვეთდა 6%-ს და შემდეგ 7%-ს.

ახლა მშენებლები ემზადებიან მომავალისთვის. მაიერსმა თქვა, რომ მისი კომპანიის ბალანსი წარმოუდგენლად ძლიერია ახლა, ძვირად გაყიდული სახლების დიდი რაოდენობის წყალობით, მაგრამ მან იწინასწარმეტყველა, რომ მომავალი წლის დასაწყისისთვის ბაზარი "მახინჯი" იქნება.  

”ეს ნამდვილად რთულია საცხოვრებლისთვის,” - თქვა მან. ”რბილი დაშვების ნებისმიერი იმედი ნამდვილად გაქრა გასულ გაზაფხულზე, როდესაც ისე გაირკვა, რომ ჩვენი მომხმარებლები, რომლებიც მიჩვეულნი არიან იპოთეკური სესხის ასეთ დაბალ განაკვეთებს, უბრალოდ აპირებდნენ გაფიცვას.”

Myers იყო გარშემო ბოლო საბინაო ავარიის დროს, რომელიც გამოწვეული იყო გაუმართავი იპოთეკური ბაზრით, სადაც თითქმის ნებისმიერს, კვალიფიციურს თუ არა, შეეძლო სახლის სესხის აღება. ამან გამოიწვია საცხოვრებლის მასიური გაშვება, რომელიც დაფუძნებულია თითქმის მთლიანად ინვესტორების მიერ სპეკულაციურ ყიდვა-გაყიდვაზე. 80 წლის იანვრიდან 2006 წლის მარტამდე მარტოხელა საცხოვრებლის საცხოვრებლის დასაწყისი განსაცვიფრებელი 2009%-ით დაეცა, მაგრამ მაიერსი აღნიშნავს, რომ ეს უფრო ნელი შემობრუნება იყო, ვიდრე ახლა ხდება.

”ვფიქრობ, რომ ჩვენ ვხედავთ ყველაზე მკვეთრ ცვლილებას ბაზარზე ჩემს კარიერაში და მე ცოტა ხნის წინ ვიყავი,” - თქვა მან. ”მე არასოდეს მინახავს გაყიდვების გათიშვა, რაც ჩვენთვის მოხდა მაისში.”

ძლივს ექვსი თვის წინ, მარტოხელა საცხოვრებლის დაწყება ჯერ კიდევ 10%-ით გაიზარდა წელიწადში. ეს იყო მხოლოდ მანამ, სანამ იპოთეკური განაკვეთები სწრაფად დაიწყებდა ნახტომს. მშენებლობაში წლიური 10%-დან 19%-მდე ვარდნამდე გადასვლა ისტორიულად მკვეთრი შემობრუნებაა.

მიუხედავად იმისა, რომ ახლად აშენებული სახლების გაყიდვები ეცემა, ფასები ჯერ კიდევ უფრო მაღალია ერთი წლის წინანდელთან შედარებით. ამის დიდი ნაწილი დაკავშირებულია სამუშაოსა და მასალების ჯერ კიდევ გაბერილ ფასებთან. ფასის სიძლიერის ნაწილი შეიძლება მიუთითებდეს იმაზე, თუ რომელი სახლები იყიდება, კერძოდ, უფრო ძვირი. მაგრამ ეს ასევე შეიძლება მალე შეიცვალოს.

შერილ პალმერი, არიზონაში დაფუძნებული სახლის მშენებლის აღმასრულებელი დირექტორი ტეილორ მორისონი, რომელმაც ახლახან გამოაცხადა ძლიერი მოგება მესამე კვარტალში, თქვა, რომ შესვლის დონის მყიდველებს აშკარად უჭირთ. მაგრამ მან ასევე აღიარა, რომ უფრო მაღალი დონის მყიდველები აღარ იშლებიან კარებში.

”როდესაც ჩვენ გადავხედავთ ჩვენს გადაადგილებას და ჩვენს კურორტზე ცხოვრების სტილის მყიდველებს, მათ ნამდვილად შეუძლიათ ყიდვის საშუალება, მაგრამ ემოციურად, თქვენ უნდა გქონდეთ თავდაჯერებულობა”, - თქვა პალმერმა. CNBC-ზე „Mad Money" პარასკევს. „დღევანდელი ტარიფებითაც კი, როგორც ჩვენს FHA-ს, ასევე ჩვეულებრივ მყიდველებს აქვთ დიდი ადგილი, მაგრამ ამის საშუალება არ ნიშნავს იმას, რომ მათ აქვთ ნდობა, იმის გათვალისწინებით, რაც დღეს ეკონომიკაში ხდება.

პალმერმა განუცხადა ანალიტიკოსებს კომპანიის მოგებაზე, რომ ახალი შეკვეთები "მკვეთრად" შემცირდა სექტემბერში და რომ შენელება იგრძნობა ფასების, გეოგრაფიისა და მომხმარებელთა ჯგუფების ფართო სპექტრში. შედეგად, ტეილორ მორისონი უკან იხევს მიწის ინვესტიციებს, ამცირებს ახალი მშენებლობის დაწყების ტემპს და სთავაზობს მყიდველებს დამატებით სტიმულს.

ახალაშენებული სახლების გაყიდვები სექტემბერში პანდემიამდელ დონეებზე დაბლა დაეცა და სახლების მშენებელთა ეროვნული ასოციაციის თანახმად, გაუქმებები ახლა გაორმაგდა, ვიდრე ერთი წლის წინ იყო.

„ეს იქნება პირველი წელი 2011 წლის შემდეგ, როდესაც ვნახავთ მარტოხელა ოჯახის დაწყების შემცირებას“, - თქვა NAHB-ის მთავარმა ეკონომისტმა რობერტ დიცმა გამოცემაში. „მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი ანალიტიკოსი ვარაუდობს, რომ საბინაო ბაზარი ახლა უფრო „დაბალანსებულია“, სიმართლე ისაა, რომ სახლის საკუთრების მაჩვენებელი მომდევნო კვარტალებში შემცირდება, რადგან უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები და მუდმივი ამაღლებული სამშენებლო ხარჯები აგრძელებს ფასს პოტენციური მყიდველების დიდ რაოდენობას. ”

ახლად აშენებული სახლების მიწოდება რჩება ამაღლებული, განსხვავებით არსებული სახლის ბაზრისგან, სადაც ჩამონათვალი ჯერ კიდევ მწირია. NAHB იტყობინება, რომ მშენებლების ერთი მეოთხედი ახლა ამცირებს ფასებს.

და ეს არის დიდი უცნობი. ფასები კლებულობს როგორც ახალ, ისე არსებულ სახლებზე, მაგრამ ანალიტიკოსები იყოფა იმის თაობაზე, რეალურად აჩვენებენ თუ არა ისინი წლიდან წლამდე კლებას და რამდენად ფართო შეიძლება იყოს ეს კლება. მაიერსმა თქვა, რომ მან მოისმინა საუბარი ახალ მშენებლობაზე ფასების 20%-ით დაკლებაზე.

”და ეს ნამდვილად სასტიკად ჟღერს, მაგრამ როდესაც ჩვენ უკან ვიხედებოდით, რადგან ჩვენი მშენებლობის ხარჯები ასე სწრაფად გაიზარდა, ჩვენ მხოლოდ ერთი წელზე ცოტა მეტი უნდა დავრეკოთ, რომ 20%-ით ნაკლები ვიყოთ, ვიდრე ახლა ვართ”, - თქვა მაიერსმა. ”ასე რომ, ჩვენ უბრალოდ დავბრუნდებით 2020 წელს, არც ისე გიჟურად ჟღერს, როგორც ფასის 20%-იანი კორექტირება. მაგრამ მე ვფიქრობ, რომ ეს აუცილებლად უნდა მოხდეს, თუ ჩვენ ვაპირებთ სიჩქარის დაბრუნებას. ”