სახლის ფასები თითქმის გაორმაგდა ბოლო 10 წლის განმავლობაში - და ეს შეიძლება ნიშნავს, რომ თქვენ გაქვთ სერიოზული გადასახადები, თუ თქვენს სახლს ყიდით. მას შემდეგ, რაც 259,000 წელს დაახლოებით $2011 დაეცა, სახლის საშუალო გასაყიდი ფასი სტაბილურად გაიზარდა და $453,000-ზე მეტს მიაღწია წერის დროს. მრავალი ტენდენციის მსგავსად, პანდემიამ შეიძლება დააჩქარა ეს, მაგრამ საცხოვრებლის ფასები უკვე წლების განმავლობაში იზრდებოდა. ეს შესანიშნავი სიახლეა სახლის მეპატრონეებისთვის, რომლებიც გაყიდვას ეძებენ. ისინი მზად არიან გამოიმუშაონ რეალური ფული.
სამწუხაროდ, რეალური ფულით მოდის რეალური გადასახადები. თუ უძრავ ქონებას ყიდით მოგების მიზნით, თქვენ გექნებათ კაპიტალის მოგების გადასახადი ფულზე. სამწუხაროდ, ხელფასებიდან მიღებული გადასახადებისგან განსხვავებით, IRS არ იღებს ამ ფულს წინ. თქვენ უნდა გამოთვალოთ იგი და გაჭრათ ჩეკი. თუმცა, არსებობს გზები, რომ ეს ტკივილი ნაკლები იყოს. თუ გსურთ დახმარება თქვენი საგადასახადო გადასახადის შემცირებაში სახლის გაყიდვიდან, განიხილეთ ფინანსურ მრჩეველთან მუშაობა.
რა არის კაპიტალის მოგების გადასახადი უძრავ ქონებაზე?
კაპიტალის მოგების გადასახადი ეკისრება ნებისმიერ მოგებას, რომელსაც მიიღებთ ინვესტიციის გაყიდვით. ეს ეხება ყველაზე მეტ ფულს, რომელსაც გამოიმუშავებთ ისეთი აქტივების ყიდვითა და გაყიდვით, როგორიცაა აქციები, ობლიგაციები და უძრავი ქონებაც კი (როგორიცაა თქვენი სახლი). უძრავი ქონების შემთხვევაში, თქვენ გამოთვალეთ თქვენი დასაბეგრი მოგება შემდეგნაირად:
ფასი, რომლითაც გაყიდეთ ქონება – ფასი, რომელიც გადაიხადეთ ქონების შესაძენად = დასაბეგრი მოგება
მაგალითად, თქვით, რომ ათი წლის წინ იყიდეთ თქვენი სახლი 260,000 450,000 დოლარად. თქვენ მას დღეს ყიდით 190,000 დოლარად. თქვენ გექნებოდათ კაპიტალის მოგების გადასახადი XNUMX აშშ დოლარზე (სხვაობა თქვენს შესყიდვის ფასსა და გასაყიდ ფასს შორის).
გრძელვადიანი კაპიტალის მოგება - ანუ მოგება აქტივებიდან მინიმუმ ერთი წლის განმავლობაში - ჩვეულებრივ იბეგრება გაცილებით დაბალი განაკვეთით, ვიდრე მიღებული შემოსავალი (ფული, რომელსაც იღებთ სამუშაოდან). 2021 წელს, მარტოხელა/დაქორწინებულთათვის კაპიტალის მოგების გადასახადის განაკვეთები განისაზღვრა:
0 პროცენტი – $0-$40,400 მარტოხელა/$0-$80,800 დაქორწინებული
15 პროცენტი – $40,401-$445,850 მარტოხელა/$80,801-$501,600 დაქორწინებული
20 პროცენტი – $445,851+ მარტოხელა/$501,601 დაქორწინებული
2022 წლის მონაცემებით, დიაპაზონი შემდეგია:
0 პროცენტი – $0-$41,675 მარტოხელა/$0-$83,350 დაქორწინებული
15 პროცენტი - $41,676-$459,750 მარტოხელა/$83,351- $517,200 დაქორწინებული
20 პროცენტი - $459,751+ მარტოხელა / $517,201 დაქორწინებული
ასე რომ, ჩვენი ზემოთ მოყვანილი მაგალითიდან თქვით, რომ გაყიდეთ თქვენი სახლი და მიიღეთ $190,000 მოგება 2021 წელს. თუ ვივარაუდებთ, რომ მარტოხელა ხართ, თქვენ გამოთვალეთ კაპიტალის მოგების გადასახადები ამ გაყიდვაზე შემდეგნაირად:
$40,400 * 0 პროცენტი = $0
($190,000 – $40,401) = $149,599
$149,599 * 15 პროცენტი = $22,439
$ 0 + 22,429 $ = 22,429 $
ეს არის თქვენი კაპიტალის მოგების საგადასახადო ტვირთის პოვნის გამარტივებული ვერსია, მაგრამ საფუძვლები არსებობს. თქვენ შეგეძლოთ 22,429 აშშ დოლარის გადასახადები გქონდეთ ამ გაყიდვაზე. ეს ბევრია, მაშინაც კი, როცა გახსოვთ, რომ თქვენ მიიღეთ $190,000 მოგება, რომლითაც უნდა გადაიხადოთ იგი. (მით უმეტეს, როდესაც გახსოვთ, რომ თქვენი სახლის გაყიდვის შემდეგ, თქვენ უნდა იპოვოთ ახალი თეთრ ცხელ ბაზარზე...) საბედნიეროდ, IRS-მა გამოარჩია გამონაკლისი, რათა დაეხმაროს სახლის მფლობელებს ამ პრობლემის მოგვარებაში.
კაპიტალის მოგების გამორიცხვა
თუ თქვენ მიიღებთ მოგებას თქვენი სახლის გაყიდვით, შეგიძლიათ ამ მოგების პირველი 250,000 აშშ დოლარი გადასახადებიდან გამორიცხოთ. ერთობლივად წარდგენილი დაქორწინებული წყვილებისთვის ეს რიცხვი 500,000 XNUMX დოლარამდე იზრდება.
კრიტიკულად, ეს გამორიცხვა ეხება თქვენს მოგებას და არა მთლიან გაყიდვას. ასე რომ, ჩვენი ზემოთ მოყვანილი მაგალითიდან, თქვით, რომ თქვენ გაყიდეთ თქვენი სახლი 450,000 დოლარად, როგორც მარტოხელა. თქვენი მოგება გაყიდვიდან 190,000 XNUMX დოლარს შეადგენდა. თქვენ შეგიძლიათ გამორიცხოთ ეს მთელი მოგება თქვენი გადასახადებიდან და არაფერი გქონდეთ ვალი.
მეორეს მხრივ, თქვით, რომ თქვენ მიიღე $280,000 მოგება გაყიდვიდან. კაპიტალის მოგების გამორიცხვის შემდეგ, თქვენ გექნებათ გადასახადები დარჩენილი $30,000. (რაც, ვინაიდან ეს ყველაფერი მოხვდება 0 პროცენტიანი კაპიტალის მოგების საგადასახადო ფრჩხილში, კვლავ მოდის 0 დოლარამდე გადასახადებში.)
ამ გამორიცხვის კვალიფიკაციისთვის, თქვენ უნდა შეასრულოთ საკუთრების და გამოყენების ტესტი. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ უნდა გქონოდათ სახლი და გამოეყენებინათ იგი თქვენს მთავარ საცხოვრებლად მის გაყიდვამდე ხუთი წლიდან მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში. ეს არ უნდა იყოს უწყვეტი. თქვენ შეგიძლიათ პერიოდულად იცხოვროთ სახლში, სანამ საქმე სულ მცირე ორი წლისაა. (იხ. IRS პუბლიკაცია 523 გამორიცხვის ტესტის მოთხოვნების სრული აღწერისთვის.) აშშ-ს სამხედრო, საგარეო სამსახურის, მშვიდობის კორპუსის და აქტიური დაზვერვის წევრებს შეუძლიათ განსხვავებულად გამოთვალონ მათი უწყვეტი გამოყენება მათი განლაგების განრიგის მიხედვით.
სწორად გამოთვალეთ თქვენი კაპიტალის მოგების გადასახადი
როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, სახლის გაყიდვის შედეგად მიღებული კაპიტალი ოდნავ უფრო რთულია, ვიდრე ჩვეულებრივი საინვესტიციო მოგება. სახლის თავდაპირველი შესყიდვის ფასის გარდა, თქვენ ასევე შეგიძლიათ გამოაკლოთ ზოგიერთი დახურვის ხარჯები, გაყიდვების ხარჯები და ქონების გადასახადის საფუძველი თქვენი დასაბეგრი კაპიტალის მოგებიდან.
დახურვის ხარჯები შეიძლება მოიცავდეს იპოთეკასთან დაკავშირებულ ხარჯებს (მაგალითად, თუ თქვენ გქონდათ წინასწარ გადახდილი პროცენტი სახლის შეძენისას) და გადასახადებთან დაკავშირებულ ხარჯებს.
გაყიდვების ხარჯები ზოგადად ვრცელდება ნებისმიერ ფულზე, რომელიც დახარჯეთ სახლის გაყიდვაზე. ეს მოიცავს ბროკერის საფასურს, ჩამონათვალის ხარჯებს, იურიდიული გადასახადებს, სარეკლამო გადასახადებს, ფულს, რომელიც დახარჯეთ სახლის გასაყიდად უფრო პრეზენტაციისთვის და სხვა დაკავშირებულ ხარჯებს.
სახლის საგადასახადო საფუძვლები არის წლების განმავლობაში შენ მიერ განხორციელებული ქონების ნებისმიერი მნიშვნელოვანი გაუმჯობესების ღირებულება. ეს არის არსებითად ნებისმიერი თანხა, რომელიც თქვენ დახარჯეთ ფიზიკურ სტრუქტურაზე, რამაც შემატა ღირებულება სახლს. ის მცირდება ამ სტრუქტურის ნებისმიერი ამორტიზაციის გამო (მაგალითად, თუ თქვენ დაამატეთ გემბანი, მაგრამ შემდეგ მისცეთ ეს გემბანი დაიშლება), თუმცა ცვეთა იშვიათი პრობლემაა აქტიურად დასახლებული სახლებისთვის.
მაგალითად, თქვით, რომ მარტოხელა ხართ და იყიდეთ სახლი 250,000 750,000 დოლარად. თქვენ ყიდით მას XNUMX დოლარად. თქვენ გაქვთ შემდეგი დაკავშირებული ხარჯები:
$40,000 სამზარეულოსა და აბაზანის რემონტით;
$35,000 ბროკერის საფასური;
ღია სახლების დასუფთავებასა და დადგმაზე დახარჯული $2,500;
$5,000 ადვოკატის ჰონორარიზე და დახურვის სხვა ხარჯებზე.
თქვენ გამოთვალეთ თქვენი დასაბეგრი კაპიტალის მოგება შემდეგნაირად:
$750,000 - ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (კაპიტალის მოგების გამორიცხვა) = $167,500
გადასახადები გექნებოდათ $167,500.
არ გაყიდოთ სწრაფად
თუ ეს შესაძლებელია, არ გაყიდოთ თქვენი სახლი ერთ წელიწადში. თქვენ უნდა დაელოდოთ მინიმუმ ორი წელი თქვენი სახლის გაყიდვას, რათა ისარგებლოთ კაპიტალის შემოსავლების გამორიცხვისთვის. თუმცა, მაშინაც კი, თუ თქვენ არ აკმაყოფილებთ გამორიცხვის კვალიფიკაციას, თქვენ მაინც შეგიძლიათ გადაიხადოთ შემცირებული გადასახადის განაკვეთი, რომელიც დაწესებულია საინვესტიციო აქტივებზე.
ეს შემცირებული მაჩვენებელი არის ის, რაც ცნობილია როგორც გრძელვადიანი ინვესტიციის განაკვეთი. ეს ეხება მხოლოდ აქტივებს, რომლებიც თქვენ გაქვთ ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში. თუ ფლობთ თქვენს ქონებას 12 თვეზე ნაკლები ვადით, თქვენ უნდა გადაიხადოთ გადასახადები ნებისმიერ მოგებაზე ჩვეულებრივი შემოსავლის განაკვეთით (ანუ იმ განაკვეთით, რომლითაც მუშაობს IRS გადასახადები და მიღებული შემოსავალი). ეს მნიშვნელოვნად აღემატება კაპიტალის მოგების გადასახადის განაკვეთს.
ქვედა ხაზი
თქვენი კაპიტალის მოგების გადასახადების შემცირების მთავარი გზა არის იმის უზრუნველყოფა, რომ გამოთვალოთ ყველა ის შემცირება, რომელსაც IRS საშუალებას აძლევს თქვენს მთლიან მოგებაზე. ამის შემდეგ, კაპიტალის შემოსავლის გამორიცხვა აღმოფხვრის იმ თანხის დიდ ნაწილს, რომელსაც სახლის მესაკუთრეთა უმეტესობა გამოიმუშავებს გაყიდვით.
სახლის შესყიდვის რჩევები
კარგია, თუ შეგიძლია ფულის გამომუშავება შენი სახლიდან, მაგრამ უპირველეს ყოვლისა ეს უნდა იყოს საცხოვრებელი ადგილი. SmartAsset-ის იპოთეკის კალკულატორით შეგიძლიათ ზუსტად გაიგოთ რა დაგიჯდებათ ეს ახალი სახლი, რაც საშუალებას მოგცემთ გააკეთოთ სწორი მოწოდება თქვენი ბიუჯეტისა და თქვენი მომავლისთვის.
ფინანსური მრჩეველი დაგეხმარებათ გადასახადების დაგეგმვაში, რათა ზედმეტი არ გადაიხადოთ. კვალიფიციური ფინანსური მრჩეველის პოვნა არ არის რთული. SmartAsset-ის უფასო ინსტრუმენტი გემთხვევა სამამდე ფინანსურ მრჩეველს, რომლებიც ემსახურებიან თქვენს რეგიონს, და თქვენ შეგიძლიათ გასაუბრება თქვენი მრჩევლის მატჩებს უფასოდ გადაწყვიტოთ რომელია თქვენთვის შესაფერისი. თუ მზად ხართ იპოვოთ მრჩეველი, რომელიც დაგეხმარებათ თქვენი ფინანსური მიზნების მიღწევაში, დაიწყეთ ახლავე.
ფოტო კრედიტი: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
პოსტი როგორ ავიცილოთ თავიდან კაპიტალის მოგების გადასახადი უძრავ ქონებაზე პირველად SmartAsset ბლოგზე გამოჩნდა.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html