როგორ შევაფასოთ უძრავი ქონების საინვესტიციო ქონება

უძრავი ქონების ინვესტიციის ღირებულების ანალიზის მეთოდები ანალოგიურია აქციების ფუნდამენტურ ანალიზში გამოყენებული. იმის გამო, რომ უძრავი ქონების ინვესტიცია, როგორც წესი, არ არის მოკლევადიანი ვაჭრობა, ფულადი სახსრების ნაკადების ანალიზი და შემდგომი ანაზღაურების მაჩვენებელი გადამწყვეტია მომგებიანი ინვესტიციების განხორციელების მიზნის მისაღწევად.

მოგების მისაღებად, ინვესტორებმა უნდა იცოდნენ, როგორ შეაფასონ უძრავი ქონება და გამოიცნონ განათლებული ვარაუდი იმის შესახებ, თუ რამდენ მოგებას მიიღებენ თითოეული, ქონების დაფასების, იჯარის შემოსავლის, თუ ორივე ერთად. უძრავი ქონების ზუსტი შეფასება შეიძლება დაეხმაროს ინვესტორებს უკეთესი გადაწყვეტილებების მიღებაში, როდესაც საქმე ეხება ქონების ყიდვასა და გაყიდვას.

კაპიტალის შეფასება, როგორც წესი, ტარდება ორი ძირითადი მეთოდოლოგიით: აბსოლუტური ღირებულება და ფარდობითი ღირებულება. იგივე ეხება უძრავი ქონების შეფასებას.

სამომავლო წმინდა საოპერაციო შემოსავლის (NOI) დისკონტირება უძრავი ქონების შესაბამისი დისკონტის განაკვეთით მსგავსია აქციების დისკონტირებული ფულადი ნაკადების (DCF) შეფასებების. იმავდროულად, მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის მოდელის ინტეგრირება უძრავ ქონებაში შედარებულია აქციებთან შედარებით ღირებულების შეფასებებთან. ქვემოთ განვიხილავთ, თუ როგორ შევაფასოთ უძრავი ქონება ამ მეთოდების გამოყენებით.

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი

ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი დაშვება, რომელსაც უძრავი ქონების ინვესტორი აკეთებს უძრავი ქონების შეფასების შესრულებისას, არის შესაბამისი კაპიტალიზაციის განაკვეთის არჩევა, რომელიც ასევე ცნობილია როგორც კაპიტალის განაკვეთი.

კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის უძრავი ქონების საჭირო ანაზღაურების განაკვეთი, ღირებულების გაძვირების ან ცვეთის გარეშე. მარტივად რომ ვთქვათ, ეს არის ნორმა, რომელიც გამოიყენება NOI-ზე ქონების ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად.

მაგალითად, დავუშვათ, რომ ქონება, სავარაუდოდ, გამოიმუშავებს 1 მილიონი აშშ დოლარის NOI-ს მომდევნო ათი წლის განმავლობაში. თუ ის დისკონტირებული იქნებოდა კაპიტალიზაციის 14%-ით, ქონების საბაზრო ღირებულება იქნება:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{სად:}\\&\text{საბაზრო ღირებულება}=\text{წმინდა საოპერაციო შემოსავალი}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)სადაც:Საბაზრო ღირებულება=წმინდა საოპერაციო შემოსავალი/კაპიტალის განაკვეთი​

$7,142,857 საბაზრო ღირებულება კარგი გარიგებაა, თუ ქონება 6.5 მილიონ დოლარად გაიყიდება. მაგრამ ცუდი გარიგებაა, თუ გასაყიდი ფასი 8 მილიონი დოლარია.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა არის ერთ-ერთი მთავარი მეტრიკა, რომელიც გამოიყენება შემოსავლის მომტანი ქონების შესაფასებლად. მიუხედავად იმისა, რომ ეს გარკვეულწილად უფრო რთულია, ვიდრე ფირმის კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების (WACC) გამოთვლა, არსებობს რამდენიმე მეთოდი, რომელიც ინვესტორებს შეუძლიათ გამოიყენონ შესაბამისი კაპიტალიზაციის განაკვეთის მოსაძებნად, მათ შორის:

• გაშენების მეთოდი
• ბაზრის მოპოვების მეთოდი
• საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი

გაშენების მეთოდი

კაპიტალის გამოთვლის ერთ-ერთი გავრცელებული მიდგომა არის დაგროვების მეთოდი. დაიწყეთ საპროცენტო განაკვეთით და დაამატეთ შემდეგი:

1. ლიკვიდობის შესაბამისი პრემია - წარმოიქმნება უძრავი ქონების არალიკვიდური ხასიათის გამო
2. პრემიის ხელახალი აღება - ითვალისწინებს მიწის წმინდა შეფასებას
3. რისკის პრემია - ავლენს უძრავი ქონების ბაზრის საერთო რისკს

6% საპროცენტო განაკვეთის, 1.5% არალიკვიდურობის განაკვეთის, 1.5% პრემიის დაბრუნების და 2.5% რისკის განაკვეთის გათვალისწინებით, კაპიტალიზებული ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5. %). თუ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის $200,000, ქონების საბაზრო ღირებულება არის $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

ამ გაანგარიშების შესრულება ძალიან მარტივია. თუმცა, სირთულე მდგომარეობს კაპიტალიზაციის განაკვეთის ცალკეული კომპონენტების ზუსტი შეფასებების შეფასებაში, რაც შეიძლება იყოს გამოწვევა. დაგროვების მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ ის ცდილობს განსაზღვროს და ზუსტად გაზომოს დისკონტის განაკვეთის ცალკეული კომპონენტები.

ბაზრის მოპოვების მეთოდი

ბაზრის მოპოვების მეთოდი ვარაუდობს, რომ არსებობს მიმდინარე, ადვილად ხელმისაწვდომი NOI და გასაყიდი ფასი ინფორმაცია შესადარებელი შემოსავლის მომტანი თვისებების შესახებ. საბაზრო მოპოვების მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი პირდაპირ შემოსავლის კაპიტალიზაციას უფრო მნიშვნელოვნებას ხდის.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის დადგენა შედარებით მარტივია. დავუშვათ, რომ ინვესტორმა შესაძლოა იყიდოს ავტოსადგომი, რომელიც მოსალოდნელია 500,000 აშშ დოლარის გამომუშავებას NOI-ში. ამ მხარეში არის სამი შედარებითი შემოსავლის მომტანი ავტოსადგომი:

• პარკინგი 1 აქვს NOI $250,000 და გასაყიდი ფასი $3 მილიონი. კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის 8.33% (250,000$ / 3,000,000$).
• პარკინგი 2 აქვს NOI $400,000 და გასაყიდი ფასი $3.95 მილიონი. კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის 10.13% (400,000$ / 3,950,000$).
• პარკინგი 3 აქვს NOI $185,000 და გასაყიდი ფასი $2 მილიონი. კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის 9.25% (185,000$ / 2,000,000$).

ამ სამი შესადარებელი ქონების საშუალო ლიმიტის განაკვეთების აღება, მთლიანი კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი 9.24% იქნება ბაზრის გონივრული წარმოდგენა. ამ კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოყენებით, ინვესტორს შეუძლია განსაზღვროს იმ ქონების საბაზრო ღირებულება, რომელსაც განიხილავს. ავტოსადგომის საინვესტიციო შესაძლებლობის ღირებულებაა $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი

საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდით, კაპიტალიზაციის განაკვეთი გამოითვლება ინდივიდუალური საპროცენტო განაკვეთების გამოყენებით იმ ქონებისთვის, რომელიც იყენებს როგორც ვალის, ასევე კაპიტალის დაფინანსებას. ამ მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ ეს არის ყველაზე შესაფერისი კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი უძრავი ქონების დაფინანსებული ინვესტიციებისთვის.

პირველი ნაბიჯი არის ჩაძირვის ფონდის ფაქტორის გამოთვლა. ეს არის პროცენტი, რომელიც უნდა გამოიყოს ყოველი პერიოდისთვის, რომ გარკვეული თანხა გქონდეს მომავალში დროის მომენტში. დავუშვათ, რომ ქონება 950,000 აშშ დოლარის NOI-ით ფინანსდება 50%-ით, ვალის გამოყენებით 7%-იანი პროცენტით, რომელიც ამორტიზდება 15 წლის განმავლობაში. დანარჩენი გადახდილია კაპიტალით 10%-იანი ანაზღაურების საჭირო განაკვეთით. ჩაძირვის ფონდის ფაქტორი გამოითვლება შემდეგნაირად:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{ფონდის ჩაძირვის ფაქტორი}\\ &i=\text{პერიოდული საპროცენტო განაკვეთი, ხშირად გამოხატული როგორც}\\&\phantom{i=}\text{წლიური საპროცენტო განაკვეთი}\\&n=\text{პერიოდების რაოდენობა, ხშირად გამოხატული წლების განმავლობაში}\end{გასწორებული }$​SFF=(1+i)n-1i​სადაც:SFF=ჩაძირვის ფონდის ფაქტორიi=პერიოდული საპროცენტო განაკვეთი, ხშირად გამოხატული როგორც აi=წლიური პროცენტული განაკვეთი​

ნომრების შეერთებით მივიღებთ:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

ეს გამოითვლება 3.98%-მდე. განაკვეთი, რომლითაც კრედიტორმა უნდა გადაიხადოს, უდრის ამ ჩაძირვის ფონდის ფაქტორს პლუს საპროცენტო განაკვეთი. ამ მაგალითში, ეს გამოდის 10.98% (0.07 + 0.0398).

ამრიგად, საშუალო შეწონილი განაკვეთი, ან მთლიანი კაპიტალიზაციის განაკვეთი, რომელიც იყენებს 50% წონას ვალისთვის და 50% წონის კაპიტალისთვის არის:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

შედეგად, ქონების საბაზრო ღირებულებაა:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

შეფასების მეთოდები

აბსოლუტური შეფასების მოდელები განსაზღვრავს მომავალი შემომავალი ფულადი ნაკადების ამჟამინდელ ღირებულებას აქტივის შინაგანი ღირებულების მისაღებად. ყველაზე გავრცელებული მეთოდებია დივიდენდის დისკონტის მოდელი (DDM) და დისკონტირებული ფულადი ნაკადების (DCF) ტექნიკა.

მეორეს მხრივ, ფარდობითი ღირებულების მეთოდები ვარაუდობს, რომ ორი შესადარებელი ფასიანი ქაღალდი უნდა იყოს იგივე ფასი მათი მოგების მიხედვით. კოეფიციენტები, როგორიცაა ფასი-მოგება (P/E) და ფასი-გაყიდვა, შედარებულია იმავე ინდუსტრიის სხვა კომპანიებთან, რათა დადგინდეს, არის თუ არა აქციები დაბალ ან ზედმეტად შეფასებული.

როგორც კაპიტალის შეფასებისას, უძრავი ქონების შეფასების ანალიზმა უნდა განახორციელოს ორივე პროცედურა შესაძლო ღირებულებების დიაპაზონის დასადგენად.

ფასდაკლებით მომავალი NOI

დისკონტირებული წმინდა საოპერაციო შემოსავლის საფუძველზე უძრავი ქონების ღირებულების გამოთვლის ფორმულა არის:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{წმინდა საოპერაციო შემოსავალი} \\&r=\text{უძრავი ქონების აქტივების ანაზღაურების საჭირო მაჩვენებელი}\\&g=\text{ზრდის ტემპი }NOI\\&R=\text{კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი }(rg)\end{გასწორებული}$​Საბაზრო ღირებულება=r-gNOI1​​=RNOI1​​სადაც:NOI=წმინდა საოპერაციო შემოსავალიr=უძრავი ქონების აქტივებზე ანაზღაურების საჭირო განაკვეთიg=ზრდის ტემპი NOI​

NOI ასახავს შემოსავალს, რომელსაც ქონება გამოიმუშავებს საოპერაციო ხარჯების ფაქტორირების შემდეგ, მაგრამ გადასახადებისა და პროცენტის გადახდის დაკლებამდე. თუმცა ხარჯების გამოკლებამდე უნდა განისაზღვროს ინვესტიციიდან მიღებული მთლიანი შემოსავლები.

იჯარით მოსალოდნელი შემოსავლის წინასწარ პროგნოზირება შესაძლებელია ახლომდებარე შესადარებელ საკუთრებაზე დაყრდნობით. ბაზრის სათანადო გამოკვლევით, ინვესტორს შეუძლია განსაზღვროს რა ფასებს იხდიან მოიჯარეები ამ ტერიტორიაზე და ივარაუდოს, რომ მსგავსი ქირა შეიძლება გამოყენებულ იქნას კვადრატულ ფუტზე ამ ქონებაზე. იჯარის საპროგნოზო ზრდა აღირიცხება ზრდის ტემპში ფორმულის ფარგლებში.

იმის გამო, რომ მაღალი ვაკანსიების განაკვეთები პოტენციურ საფრთხეს წარმოადგენს უძრავი ქონების ინვესტიციების ანაზღაურებისთვის, ან სენსიტიურობის ანალიზი ან რეალისტური კონსერვატიული შეფასებები უნდა იქნას გამოყენებული გაუქმებული შემოსავლის დასადგენად, თუ აქტივი არ არის გამოყენებული სრული სიმძლავრით.

საოპერაციო ხარჯები მოიცავს ისეთ ხარჯებს, რომლებიც უშუალოდ წარმოიქმნება შენობის ყოველდღიური ოპერაციების შედეგად, როგორიცაა ქონების დაზღვევა, მართვის საფასური, ტექნიკური საფასური და კომუნალური ხარჯები. გაითვალისწინეთ, რომ ამორტიზაცია არ შედის მთლიანი ხარჯის გაანგარიშებაში. უძრავი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალი მსგავსია მოგებამდე პროცენტის, გადასახადების, ცვეთისა და ამორტიზაციის (EBITDA).

უძრავი ქონების ინვესტიციიდან NOI-ის დისკონტირება კაპიტალური განაკვეთით არის მომავალი დივიდენდების ნაკადის დისკონტირება ანაზღაურების შესაბამისი საჭირო განაკვეთით, რომელიც მორგებულია დივიდენდის ზრდისთვის. ინვესტორებმა, რომლებიც იცნობენ დივიდენდების ზრდის მოდელებს, დაუყოვნებლივ უნდა დაინახონ მსგავსება.

მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორი

მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის მიდგომა არის ფარდობითი შეფასების მეთოდი, რომელიც ემყარება საფუძვლიან დაშვებას, რომ ერთსა და იმავე ტერიტორიაზე არსებული ქონება შეფასდება მთლიანი შემოსავლის პროპორციულად, რომლის გამომუშავებაც მათ ეხმარება.

როგორც სახელი გულისხმობს, მთლიანი შემოსავალი არის მთლიანი შემოსავალი ნებისმიერი საოპერაციო ხარჯების გამოკლებამდე. თუმცა, ვაკანსიების განაკვეთები უნდა იყოს პროგნოზირებული, რომ მიიღოთ ზუსტი მთლიანი შემოსავალი.

მაგალითად, თუ უძრავი ქონების ინვესტორი ყიდულობს 100,000 კვადრატულ ფუტს შენობას, მათ შეუძლიათ დაადგინონ ქონების შესადარებელი მონაცემებით, რომ საშუალო თვიური მთლიანი შემოსავალი კვადრატულ ფუტზე სამეზობლოში არის $10. მიუხედავად იმისა, რომ ინვესტორმა თავდაპირველად შეიძლება ივარაუდოს, რომ მთლიანი წლიური შემოსავალი არის $12 მილიონი ($10 x 12 თვე x 100,000 კვ. ფუტი), სავარაუდოდ, შენობაში ნებისმიერ დროს იქნება რამდენიმე ცარიელი ერთეული.

თუ ვივარაუდებთ, რომ არსებობს 10% ვაკანსიის მაჩვენებელი, მთლიანი წლიური შემოსავალი არის $10.8 მილიონი ($12 მილიონი x 90%). ანალოგიური მიდგომა გამოიყენება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის მიდგომაზეც.

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების შემდეგი ნაბიჯი არის მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის განსაზღვრა და მისი გამრავლება მთლიან წლიურ შემოსავალზე. მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორი შეგიძლიათ ნახოთ გაყიდვების ისტორიული მონაცემების გამოყენებით. შესადარებელი ქონების გაყიდვის ფასების დათვალიერება და ამ ღირებულების გამომუშავებულ მთლიან წლიურ შემოსავალზე გაყოფა რეგიონის საშუალო მულტიპლიკატორს წარმოქმნის.

ამ ტიპის შეფასების მიდგომა მსგავსია აქციების შესაფასებლად შესადარებელი ტრანზაქციების ან მრავალჯერადი გამოყენებისას. ბევრი ანალიტიკოსი იწინასწარმეტყველებს კომპანიის მოგებას და გაამრავლებს მის შემოსავალს აქციაზე (EPS) ინდუსტრიის P/E თანაფარდობით. უძრავი ქონების შეფასება შეიძლება განხორციელდეს მსგავსი ღონისძიებებით.

უძრავი ქონების შეფასების საგზაო ბლოკები

უძრავი ქონების შეფასების ორივე მეთოდი შედარებით მარტივი ჩანს. თუმცა, პრაქტიკაში, ამ გამოთვლებით შემოსავლის მომტანი ქონების ღირებულების დადგენა საკმაოდ რთულია. უპირველეს ყოვლისა, შეიძლება შრომატევადი და რთული იყოს საჭირო ინფორმაციის მოპოვება ფორმულის ყველა მონაცემთან დაკავშირებით, როგორიცაა წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, კაპიტალიზაციის განაკვეთში შემავალი პრემიები და გაყიდვების შესადარებელი მონაცემები.

მეორეც, შეფასების ეს მოდელები სათანადოდ არ აფასებენ უძრავი ქონების ბაზარზე შესაძლო მნიშვნელოვან ცვლილებებს, როგორიცაა საკრედიტო კრიზისი ან უძრავი ქონების ბუმი. შედეგად, შემდგომი ანალიზი უნდა ჩატარდეს ეკონომიკური ცვლადების ცვლილების შესაძლო ზემოქმედების პროგნოზირებისა და ფაქტორების გასათვალისწინებლად.

იმის გამო, რომ უძრავი ქონების ბაზრები საფონდო ბირჟაზე ნაკლებად ლიკვიდური და გამჭვირვალეა, ზოგჯერ ძნელია საჭირო ინფორმაციის მოპოვება სრულად ინფორმირებული საინვესტიციო გადაწყვეტილების მისაღებად.

ამის თქმით, დიდი კაპიტალის ინვესტიციების გამო, როგორც წესი, საჭიროა დიდი განვითარების შესაძენად, ამ რთულ ანალიზს შეუძლია დიდი ანაზღაურება გამოიწვიოს, თუ ეს გამოიწვევს დაუფასებელი ქონების აღმოჩენას (მსგავსი კაპიტალის ინვესტირებას). ამდენად, დრო დახარჯეთ საჭირო მონაცემების შესასწავლად, ღირს დროსა და ენერგიაზე.

ქვედა ხაზი

უძრავი ქონების შეფასება ხშირად ეფუძნება სტრატეგიებს, რომლებიც მსგავსია კაპიტალის ანალიზის. სხვა მეთოდები, გარდა დისკონტირებული NOI-ისა და მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის მიდგომისა, ასევე ხშირად გამოიყენება. მაგალითად, დარგის ზოგიერთ ექსპერტს აქვს აქტიური სამუშაო ცოდნა ქალაქების მიგრაციისა და განვითარების ნიმუშების შესახებ.

შედეგად, მათ შეუძლიათ დაადგინონ, რომელ ადგილობრივ რაიონებშია ყველაზე დიდი ალბათობა დაფასების ყველაზე სწრაფი მაჩვენებელი. არ აქვს მნიშვნელობა რომელი მიდგომა იქნება გამოყენებული, სტრატეგიის წარმატების ყველაზე მნიშვნელოვანი პროგნოზი არის რამდენად კარგად არის ის შესწავლილი.