სახლების გადაქცევა შეიძლება მომგებიანი ბიზნესი იყოს. მაგრამ არ მისცეთ საშუალება, რომ იდეალიზებულმა სატელევიზიო შოუებმა გავლენა მოახდინოს თქვენს შეხედულებაზე, თუ როგორ მუშაობს იგი. თქვენ უნდა იყოთ გამოცდილი, დაფინანსებული და მცოდნე, რასაც აკეთებთ. ეს განსაკუთრებით ეხება, როდესაც საქმე ეხება სახლების გადაფურცვლა და გადასახადები. ეს უძრავი ქონების გზამკვლევი არღვევს იმას, თუ რას უნდა ველოდოთ სახლის გადაბრუნების გადასახადებთან დაკავშირებით. ა ფინანსური მრჩეველი დაგეხმარებათ შექმნათ ფინანსური გეგმა თქვენი უძრავი ქონების საინვესტიციო მიზნებისთვის და დაგეხმაროთ თქვენი ბიზნესის დაცვაში ფინანსური შეცდომებისგან.
უძრავი ქონების ინვესტორი ან დილერი ხართ?
პირველი კითხვა, რომელზეც პასუხი უნდა გასცეთ, არის თუ არა უძრავი ქონების ინვესტორი ან დილერი. მიზეზი ის არის, რომ IRS ამ ორ კლასს განსხვავებულად იბეგრება. ინვესტორი, როგორც წესი, ყიდულობს და ფლობს ქონებას მინიმუმ ერთი წლის განმავლობაში. ჩვეულებრივ, ინვესტორები იყენებენ ქონებას გაქირავების შემოსავლისთვის და როგორც აქტივი, ისინი ელიან, რომ ღირებულება ნელა გაიზრდება მრავალი წლის განმავლობაში.
დილერები, მეორეს მხრივ, თქვენი ტრადიციულია სახლის ფლიპერები. მათი მთელი მიზეზი ქონების ყიდვის უკან არის გადაყიდვა. აქ არის რამდენიმე პუნქტი, რომელსაც IRS ეძებს, რათა დადგინდეს, ხართ თუ არა დილერი:
უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის სიხშირე და მოცულობა
იყო თუ არა ქონება თქვენს სიაში პირველადი საცხოვრებელი ადგილი
რატომ ქონება გაიმართა და ემსახურებოდა თუ არა სხვა მიზნებს, გარდა გაყიდვისა
რამდენი რეკლამა და პოპულარიზაცია შევიდა ქონების გაყიდვებში
რამდენი გაუმჯობესება განხორციელდა
ქონების გამყიდველი გადასახადის გადამხდელის ზოგადი საქმიანობა
ზოგადად, თუ თქვენ აბრუნებთ სახლს, თქვენ ყიდულობთ მას მხოლოდ მისი გაუმჯობესების და გადაყიდვის მიზნით. ეს გახდი უძრავი ქონების დილერად. თუ თქვენ გაქვთ დამატებითი შეკითხვები, უნდა დაუკავშირდეთ ფინანსურ მრჩეველს ან საგადასახადო ექსპერტს.
სახლების გადაბრუნება და კაპიტალის მოგების გადასახადი
არსებობს ორი სახის კაპიტალის მოგების გადასახადები, მოკლევადიანი და გრძელვადიანი. მოკლევადიანი კაპიტალის მოგების გადასახადები იბეგრება იგივე განაკვეთით, როგორც თქვენი საშემოსავლო გადასახადი და არის მოგება აქტივებზე (როგორიცაა უძრავი ქონება), რომელიც ინახება ერთ წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში. გრძელვადიანი კაპიტალის მოგების გადასახადები არის ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში შენახული აქტივებისთვის და დარიცხულია უფრო ხელსაყრელი განაკვეთით, 0%-დან 20%-მდე, ფრჩხილის მიხედვით.
სახლის ფლიპერები ძირითადად აპირებენ მოკლევადიანი კაპიტალის მოგების ბანაკში მოხვდნენ. დაიმახსოვრე, როცა სახლს ატრიალებ, ყოველ დღე, როცა შენს საკუთრებას უჭირავთ, ფულს კარგავთ. გსურთ შეხვიდეთ, გააუმჯობესოთ და სწრაფად გაყიდოთ მოგებით. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ დააფინანსეთ შესყიდვა სესხით.
სრული საგადასახადო მკურნალობა უძრავი ქონების დილერებისთვის
ამ ეტაპზე ჩვენ დავადგინეთ, რომ აქტიური სახლის ფლიპერები უძრავი ქონების დილერები არიან. ეს ნიშნავს, რომ არსებობს სხვა გადასახადები, რომლებიც მათ უნდა იცოდნენ. პირადი საშემოსავლო გადასახადის გადახდასთან ერთად (რომელიც შეიძლება მიაღწიოს 37%-ს), უძრავი ქონების დილერებს უნდა გადაიხადონ დამატებითი 15.3% თვითდასაქმების გადასახადი.
მოდით ვიმუშაოთ მაგალითის გამოყენებით SmartAsset-ის საგადასახადო კალკულატორი. თუ უძრავი ქონების დილერი ცალ-ცალკე იღებს 200,000 აშშ დოლარის შემოსავალს წლის განმავლობაში, მათ შეუძლიათ ელოდონ 40,811 აშშ დოლარის გადახდას ფედერალური საშემოსავლო გადასახადისთვის. დაუმატეთ ამას $30,600 თვითდასაქმების გადასახადისთვის და თქვენ მიიღებთ მთლიანი გადასახადის გადასახადს $71,411 ან 35.71% $200,000-დან.
რა თქმა უნდა, ეს ხდება საგადასახადო გამოქვითვის გარეშე. მოდით ვისაუბროთ რამდენიმე ნაბიჯზე თქვენი საგადასახადო გადასახადის შესამცირებლად.
შემცირების თქვენი სახლის Flipping საგადასახადო ტვირთი
უძრავი ქონების დილერის მაღალი გადასახადების მიუხედავად, არსებობს გზები, რომ შეამციროთ თქვენი სახლის გადამხდელი საგადასახადო ტვირთი. აქ არის სამი ნაბიჯი, რომელიც დაგეხმარებათ შეამციროთ თქვენი საგადასახადო გადასახადები, როდესაც დაიწყებთ სახლების გადატრიალებას.
1. ჩამოაყალიბეთ შპს
სანამ სახლის გადახვევას შეუდგებით, გონივრული იქნება თქვენი ბიზნესის შექმნა. ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული ბიზნეს სტრუქტურა არის ა შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება ან შპს. შპს-ები საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ გამოქვითვები ბიზნეს ხარჯებისთვის. გარდა ამისა, ისინი დაგეხმარებათ დაიცვათ თქვენი პირადი აქტივები იურიდიული პრეტენზიისგან, თუ რამე არასწორედ წავა.
მათი მოქნილობა არის კიდევ ერთი მიზეზი, რის გამოც ისინი ასე პოპულარულია. შპს შეიძლება იყოს ინდივიდუალური მესაკუთრე ან პარტნიორობა ან იყოს ორგანიზებული როგორც კორპორაცია, რათა ისარგებლოს მოქმედი საგადასახადო შეღავათებით. გაითვალისწინეთ, რომ შპს-ები სახელმწიფოს მიერ მართული სუბიექტები არიან, ამიტომ მათი ჩამოყალიბების ზუსტი წესები და მათ მიერ მოწოდებული სარგებელი განსხვავდება სახელმწიფოს მიხედვით.
2. გააკეთეთ საგადასახადო გამოქვითვა
როგორც შპს-ს, შეგიძლიათ ჩამოწეროთ თქვენი სახლის ავარიული ბიზნეს ხარჯები. აქ არის ცხრა ჩვეულებრივი გამოქვითვა, რომლის გაკეთებაც შეგიძლიათ:
სახლის კეთილმოწყობის ხარჯები გაყიდულ ქონებაზე
უძრავი ქონების სესხების პროცენტი
ქონების გადასახადი საინვესტიციო ქონებაზე
მშენებლობის ნებართვის ხარჯები
უძრავი ქონების საკომისიოები
Მგზავრობის ხარჯები
ოფისი ცხოველები
ოფისის ყველა ხარჯი, როგორიცაა ქირა, ინტერნეტი, კომუნალური მომსახურება და ა.შ.
იურიდიული და ბუღალტრული გადასახადები
3. გამოქვითეთ კაპიტალის დანაკარგები
თქვენ შეიძლება არ მიიღოთ ყოველ ჯერზე, როგორც სახლის ფლიპერი. ამის შედეგი ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოქვითოთ ნებისმიერი კაპიტალის დანაკარგი, რომელსაც თქვენ განიცდით და გამოიყენოთ ისინი თქვენი კაპიტალის მოგების გადასახადის ასანაზღაურებლად. ესაუბრეთ თქვენს ფინანსურ მრჩეველს იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა აინაზღაუროთ ეს მოგება ზარალებით და აკმაყოფილებთ თუ არა კაპიტალის დანაკარგის გადატანა.
საგადასახადო შეღავათები, რომლებსაც არ მიიღებთ, როგორც სახლის ფლიპერი
მიუხედავად იმისა, თუ რას წაიკითხავთ ინტერნეტში, თუ თქვენ ხართ აქტიური სახლის ფლიპერი, რომელიც ატრიალებთ რამდენიმე სახლს წელიწადში, არსებობს საგადასახადო შეღავათები, რომლებსაც სხვები იღებენ, რასაც თქვენ არ მიიღებთ. აქ მოცემულია რამდენიმე საგადასახადო შეღავათი, რომელთა განხილვაც გსურთ:
121 გამორიცხვა: ეს IRS წესი ვრცელდება თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი. ეს საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ კაპიტალის მოგების გადასახადი თქვენი ძირითადი საცხოვრებლის გაყიდვის მოგებაზე, $250,000-მდე მოგება (ან $500,000, თუ დაქორწინებული ხართ). გავიმეოროთ, ეს სახლი უნდა იყოს ჩამოთვლილი, როგორც თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი კვალიფიკაციისთვის. გამორიცხვა მოითხოვს, რომ წინა 24 თვიდან მინიმუმ 60 იცხოვროთ სახლში. ეს ნიშნავს, რომ სახლები სწრაფი გადაბრუნებისთვის არ შეესაბამება.
1031 გაცვლა: ეს გადასახადების გადავადების პროგრამა საშუალებას აძლევს ინვესტორებს გაყიდონ ერთი საინვესტიციო ქონება და გადადონ გაყიდვის გადასახადები ახალი საინვესტიციო ქონების შეძენით. IRS გაძლევთ 45 დღეს შემცვლელი ქონების იდენტიფიცირებისთვის და 180 დღეს გარიგების განსახორციელებლად. მაგრამ რატომ არ შეუძლიათ ამით ისარგებლონ სახლის ფლიპერებმა? IRS ძალიან სპეციფიკურია იმის შესახებ, თუ ვის შეუძლია მონაწილეობა მიიღოს 1031 Exchange-ში. ისინი კონკრეტულად უკრძალავენ მონაწილეობას გასაყიდად შეძენილ ქონებას.
ქვედა ხაზი
უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა შეიძლება იყოს ა კომპლექსი პროცესი, განსაკუთრებით მას შემდეგ, რაც თქვენ ჩართავთ სახლის გადაბრუნების გადასახადებს. უმჯობესია, მომზადებული შეხვიდეთ ბიზნესში და იცოდეთ, რისთვის იქნებით მზად. თქვენ უნდა იცოდეთ რის გადახდას მოგთხოვთ IRS, ასევე, როგორ მოაწყოთ თქვენი ბიზნესი ისე, რომ საუკეთესო მდგომარეობაში მოხვდეთ წარმატების მისაღწევად გრძელვადიან პერსპექტივაში.
რჩევები სახლების ამობრუნებისთვის
თქვენი სახლ-კარი ბიზნესი არ უნდა ცდილობდეს საკუთარი ფინანსების მართვას, ზრდის კაპიტალიდან გადასახადების დაგეგმვამდე. თქვენს კუთხეში ფინანსური მრჩეველის ყოლას შეუძლია თქვენი მხრებიდან დიდი სიმძიმე ჩამოაშოროს და გაზარდოს მეტი შესაძლებლობა. თუ არ გყავთ ფინანსური მრჩეველი, მისი პოვნა არ არის რთული. SmartAsset- ის უფასო ინსტრუმენტი შეესაბამება თქვენ სამამდე შემოწმებულ ფინანსურ მრჩეველს, რომლებიც ემსახურებიან თქვენს რეგიონს, და თქვენ შეგიძლიათ გასაუბრება თქვენი მრჩევლის მატჩებს უფასოდ გადაწყვიტოთ რომელია თქვენთვის შესაფერისი. თუ მზად ხართ იპოვოთ მრჩეველი, რომელიც დაგეხმარებათ თქვენი ფინანსური მიზნების მიღწევაში, ახლავე დაიწყე.
გადასახადების მოწესრიგებასთან ერთად ყურადღება უნდა მიაქციოთ სად ბანკს აკეთებთ. ზოგიერთი ბანკი უფრო მეგობრულია მცირე ბიზნესის მიმართ. შეამოწმეთ ჩვენი სია საუკეთესო ბანკები მცირე ბიზნესისთვის რომ ისარგებლოს ამ შესაძლებლობებით.
ფოტო კრედიტი: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/სვეტლანა მალიშევა, ©iStock/Aleutie
პოსტი Flipping სახლები და გადასახადები: უძრავი ქონების გზამკვლევი გამოჩნდა პირველი SmartAsset ბლოგი.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html