ძვირფასო MarketWatch,
მსურს ვნახო, შეგიძლიათ თუ არა მომაწოდოთ რამდენიმე რჩევა 74 წლის დედაჩემთან სახლის შეძენის შესახებ. მე დავდებ 240,000 დოლარს - საკუთარი სახლის გაყიდვიდან მიღებული თანხით - ახალ სახლზე და დავიწყებ იპოთეკა $220,000. იპოთეკა მხოლოდ ჩემს სახელზე იქნება. როგორც კი დედაჩემის სახლი გაიყიდება, ის აპირებს მომცემს თავისი სახლის შემოსავალს - $100,000, რათა შევძლო ჩემი იპოთეკის გადაკეთება და ყოველთვიური გადასახადის შემცირება.
ჩვენი კითხვებია: როგორ დავასახელოთ სახლი, რომელშიც ორივე ვიცხოვრებთ? გადარჩენის უფლებით ერთობლივი მოიჯარეებით სახლს ორივეს სახელი დავარქვით? ასევე, ის თანხა, რომელიც მას მაძლევს გადაკეთებული იპოთეკის დასადებად, ჩაითვლება ჩემთვის საჩუქრად, სადაც მე მომიწევს გადასახადის გადახდა? არსებობს რაიმე გზა ამის თავიდან ასაცილებლად? და ჩემი ბოლო შეკითხვაა, უნდა დავაყენო თუ არა ჩემი ზრდასრული ქალიშვილი სახლის სათაურზე, ასევე, როგორც ერთობლივი მოიჯარე გადარჩენის უფლებით, რათა სახლი მისი იყოს, როცა მე და დედაჩემი აღარ ვიქნებით ამ დედამიწაზე?
თუ თქვენ არ შეგიძლიათ ამ კითხვებზე პასუხის გაცემა, შეძლებთ თუ არა მითხრათ, მჭირდება თუ არა საუბარი უძრავი ქონების ადვოკატთან, საგადასახადო ადვოკატთან ან CPA-სთან? არ ვიცი ვის უნდა დავუსვა ასეთი კითხვები. მე სიამოვნებით ვკითხულობ თქვენს სვეტს. გმადლობთ დახმარებისთვის.
პატივისცემით,
დედასთან ერთად გადასვლა
'The Big Move' არის MarketWatch სვეტი, რომელიც უყურებს უძრავი ქონების გარემოს, დაწყებული ახალი სახლის ძებნადან დაწყებული იპოთეკური სესხის მოთხოვნით.
გაქვთ კითხვა სახლის ყიდვა-გაყიდვის შესახებ? გსურთ იცოდეთ სად უნდა იყოს თქვენი შემდეგი ნაბიჯი? გაუგზავნეთ ელ.წერილი იაკობ პასის ნომერზე [ელ.ფოსტით დაცულია].
ძვირფასო მოძრავი,
ძალიან სასიამოვნოა, რომ დედასთან ერთად სახლის ყიდვას გეგმავთ, რადგან დარწმუნებული ვარ, ეს მას კომფორტის გრძნობას მიანიჭებს, როცა ის იზრდება და მეტი დახმარება სჭირდება. მე ვიცი, რომ თქვენ არ მთხოვეთ ჩემი აზრები ამ შეთანხმების შესახებ, მაგრამ უარს ვიქნები, თუ არ შემოგთავაზებთ ბევრი გულწრფელი საუბარი ერთმანეთთან, სადაც განიხილავთ ერთად ცხოვრების მოლოდინებს. ეს იქნება დიდი ცვლილება ორივესთვის და, როგორც ნებისმიერი თანამემამულე, უმჯობესია იყოთ ერთსა და იმავე გვერდზე დროზე ადრე მშვიდობიანი თანაცხოვრების უზრუნველსაყოფად.
უნდა ვაღიარო, რომ დაბნეული ვარ თქვენთაგანის მიერ არჩეული ვადების მიხედვით. თუ არ არსებობს მიზეზი, რის გამოც სახლის დამოუკიდებლად ყიდვას აზრი აქვს, ვერ ვხვდები, რატომ არ დაელოდებით ცოტა ხანს სახლის ერთად შესაძენად - განსაკუთრებით, თუ თქვენ განიხილავთ ორივეს სახლში ყოფნას. სიგელი. თქვენი რესურსების ერთბაშად გაერთიანებამ შესაძლოა მოგცეთ საშუალება ისარგებლოთ უკეთესი დაფინანსებით.
იპოთეკის გადაკეთება შეიძლება მომგებიანი იყოს მრავალი სახლის მფლობელისთვის. ის საშუალებას მოგცემთ შეამციროთ თქვენი სავალო ვალდებულება საპროცენტო განაკვეთის ან სესხის ვადის შეცვლის გარეშე. იმ დროს, როდესაც იპოთეკური განაკვეთები იზრდება, ეს შეიძლება იყოს უკეთესი ვარიანტი ბევრი სახლის მესაკუთრისთვის, ვიდრე რეფინანსირება, თუ თქვენი მთავარი მიზანია დავალიანების ოდენობის შემცირება.
ამ სტრატეგიას აქვს გარკვეული ნაკლოვანებები. დამწყებთათვის, ყველა იპოთეკური კრედიტორი არ იძლევა ამის საშუალებას, ასე რომ, ეს უნდა იყოს ის, რაც წინასწარ უნდა დააზუსტოთ. და მაშინაც კი, თუ გამსესხებელი ამის საშუალებას იძლევა, მათ არ შეუძლიათ ამის გაკეთება ყველა ტიპის სესხისთვის. კონკრეტულად, მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი სესხები, მათ შორის FHA და VA სესხები, არ შეიძლება გადაფორმდეს. და სესხის სერვისის სერვისი დაგირიცხავთ საკომისიოს გადაფორმებისთვის. ამ მიზეზების გამო, ზოგიერთი მსესხებელი აირჩევს მხოლოდ დამატებით გადახდებს იპოთეკაში, ვიდრე გაიაროს გადაკეთების სრული პროცესი.
თქვენს სიტუაციაში, დედის შენატანი შეიძლება ჩაითვალოს საჩუქრად, თუ ის არ არის იპოთეკაზე, თუმცა თქვენ არ გადაიხდით მასზე გადასახადს. თქვენ უნდა მიმართოთ ბუღალტერს, რომ მიიღოთ მათი საექსპერტო რჩევები, მაგრამ სავარაუდოა, რომ მას დასჭირდება საჩუქრის საგადასახადო დეკლარაციის წარდგენა. ამის თქმით, თუ ის მილიონობით დოლარს არ გაჩუქებს თქვენ და სხვებს, სავარაუდოა, რომ მას არასოდეს დაეკისრება გადასახადები ამ ფულზე სიცოცხლის გამორიცხვის გამო.
მას შეუძლია იყოს ტიტული იპოთეკის გარეშე, მაგრამ ეს სულაც არ არის მარტივი. თუ სახლის შეძენისა და იპოთეკის აღების შემდეგ აპირებთ მის დამატებას აქტში, უნდა მიმართოთ უძრავი ქონების ადვოკატს. ზოგიერთი გამსესხებელი მოიცავს პუნქტებს, რომლებიც ითვალისწინებს, რომ სესხი სრულად უნდა დაბრუნდეს, თუ მნიშვნელოვანი ცვლილებები განხორციელდება სახლის სათაურში, და თქვენ მოგინდებათ, რომ იურიდიულმა ექსპერტმა განიხილოს ნებისმიერი იპოთეკური ხელშეკრულება, რათა გადაამოწმოს, ასე იქნება თუ არა აქ.
თუ თქვენ სანაცვლოდ გეგმავთ დედის აყვანას თავიდანვე იპოთეკის გარეშე, თქვენ უნდა გაიაროთ კონსულტაცია იპოთეკურ კრედიტორთან, რომ მიიღოთ მათი თანხმობა ამ შეთანხმებისთვის. როგორც ნიუ-იორკში დაფუძნებული უძრავი ქონების ადვოკატი ვიქტორია სპოდეკი განმარტავს ბლოგპოსტში, ”ბანკი უნდა იყოს დარწმუნებული, რომ მათი ინტერესები დაცულია, რადგან ისინი სესხს აძლევენ დიდ თანხას. ბანკის შესაძლებლობა, გაყიდოს ქონება დეფოლტის შემთხვევაში, გადამწყვეტია მათი მოდელისთვის და ისინი არ გასესხებენ ფულს, თუ არ იქნებიან დაცული“.
"„ბანკი დარწმუნებული უნდა იყოს, რომ მათი ინტერესები დაცულია, რადგან დიდ თანხას გასესხებენ."
პრობლემა, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას სათაურში მრავალი ადამიანის ყოლა, მაგრამ მხოლოდ ერთი იპოთეკაზე, არის ის, რომ სახლის საკუთრება რთულდება. გამსესხებლის პერსპექტივიდან, დედაშენს ექნებოდა უფლებები სახლზე, რამაც შეიძლება გაართულოს გაყიდვა, თუ თქვენ წახვალთ ყადაღაზე. ასე რომ, რასაც კრედიტორები ხშირად აკეთებენ ასეთ სცენარში, ამბობს სპოდეკი, არის ის, რომ ორივე მფლობელი ხელს აწერს იპოთეკურ სესხს, ხოლო მხოლოდ ერთი ადამიანი აწერს ხელს შენიშვნას, რომელიც არის სესხის დაფარვის დაპირება. ამგვარად, „თუ სესხი არ არის გადახდილი ან გადავადება, მაშინ ბანკს კვლავ ექნება საშუალება გაყიდოს სახლი დასაფარად“, წერს ის.
კიდევ ერთხელ, შეიძლება დაგჭირდეთ განიხილოს თქვენი დედა იპოთეკაში. თუ მას არ აქვს საკრედიტო პრობლემები, მისი დამატებითი სოციალური დაზღვევის შემოსავალი და აქტივები დაგეხმარებათ მიიღოთ უკეთესი განაკვეთი იპოთეკაზე. ეს ასევე შეამსუბუქებს საკითხებს, რომლებიც წარმოიქმნება მასში სესხის დაფარვის შემდეგ, როდესაც მისი სახლი ყიდის.
რაც შეეხება იმას, თუ როგორ ასახელებთ სახლს, ვფიქრობ, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რატომ გსურთ ორივე იყოთ სათაურზე და რა მიზნები გაქვთ ამაში. როგორც ჩანს, ცხადია, რომ პრობაციის თავიდან აცილება ორივესთვის მნიშვნელოვანია, მაგრამ ერთობლივი ქირავნობა შეიძლება შეიცავდეს გარკვეულ რისკებს. მაგალითად, თუ რომელიმე თქვენგანი გადადის ვალში და ვერ დაფარავს მას, კრედიტორებს შეუძლიათ პრეტენზია წამოაყენონ ქონებაზე. ამიტომაც თქვენი ქალიშვილის ტიტულის დამატება შეიძლება სარისკო ნაბიჯი იყოს.
ყველა თქვენთვის, სახლის ცოცხალ ნდობაში გადაქცევა შეიძლება ყველაზე გონივრული იყოს. ეს მოგცემთ კონტროლს იმაზე, თუ რა დაემართება სახლს, როდესაც თქვენ და თქვენი დედა დაიღუპებით, ამასთან, საშუალებას მოგცემთ დარჩეთ სახლში სანამ ორივე ჯერ კიდევ ცოცხალი ხართ. არამარტო სახლი ადვილად გადაეცემა თქვენს ქალიშვილს, არამედ მას შეუძლია თავიდან აიცილოს გარკვეული გადასახადები და პირობითი გადასახადი. თქვენ დაგჭირდებათ ადვოკატის დაქირავება, რათა შეადგინოს ნდობა და სწორად ჩამოაყალიბოს იგი თქვენთვის, მაგრამ თქვენი საცხოვრებელი პირობების სირთულის გათვალისწინებით, ეს შეიძლება იყოს თქვენი პრობლემის საუკეთესო გადაწყვეტა და მოგცეთ თქვენ და დედას გარანტია, რომ შეძლებთ ცხოვრებას. ამ სახლში დარჩენილი დღეები.
თქვენს შეკითხვებს ელ.ფოსტით გაგზავნით, თქვენ ეთანხმებით, რომ ისინი ანონიმურად გამოქვეყნდება MarketWatch- ზე. თქვენი ისტორიის გაგზავნით Dow Jones & Company-ში, MarketWatch-ის გამომცემელთან, თქვენ გესმით და ეთანხმებით, რომ ჩვენ შეგვიძლია გამოვიყენოთ თქვენი ამბავი ან მისი ვერსიები ყველა მედიასა და პლატფორმაში, მათ შორის მესამე მხარის მეშვეობით..
წყარო: https://www.marketwatch.com/story/im-buying-a-home-with-my-74-year-old-mother-but-the-mortgage-will-be-in-my-name- how-should-we-we-title-the-house-11642190122?siteid=yhoof2&yptr=yahoo