არის თუ არა ქონების დაქირავება კარგი ინვესტიცია? ყველაფერი რაც თქვენ უნდა იცოდეთ

ერთად აქციების დაქვეითება მდე ინფლაციის ასვლა, შეიძლება გაინტერესებთ, არის თუ არა გასაქირავებელი ქონების ყიდვა კარგი ადგილი თქვენი ფულის გასაჩერებლად.

როგორც ჩანს, საკმაოდ მარტივია: იყიდეთ სახლი, იქირავეთ იგი იპოთეკის დასაფარად და განათავსეთ სტაბილური ნაღდი ფული ჯიბეში - ეს ყველაფერი მაშინ, როდესაც ქონების ღირებულება იზრდება. პლუს, ქირა იზრდება მთელს აშშ-ში

მაგრამ ბევრი რამ არის გასათვალისწინებელი, აქედან იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთების ზრდა ადგილობრივ ბაზრებზე სანდო მოიჯარეების მოსაძებნად. შეიძლება იყოს მოულოდნელი ხარჯებიც. აქ არის რამოდენიმე პასუხი გავრცელებულ კითხვებზე საიჯარო ქონების ყიდვის შესახებ:

ინვესტიცია ჩადეთ მაღალშემოსავლიან, პროფესიონალურად მართულ უძრავ ქონებაში EquityMultiple-ით ღირს თუ არა ქირავნობა?

ეს შეიძლება იყოს - სწორ გარემოებებში, დროთა განმავლობაში და თქვენი ფინანსური მდგომარეობისა და მიზნების მიხედვით.

თუ თქვენ შეძლებთ თვეში რამდენიმე ასეული დოლარის მიღებასაც კი, ყველა ხარჯის, გადასახადების ჩათვლით (შემოსავალი და ადგილობრივი ქონება) გადახდილია და თქვენ შეიტანეთ წვლილი სარეზერვო ფონდში გადაუდებელი ხარჯებისთვის, ნაქირავებ ქონებას შეუძლია დროთა განმავლობაში უზრუნველყოს საიმედო ანაზღაურება. „დავარაუდოთ, რომ ქონება მომგებიანია, ფულადი სახსრების შემოდინება გაძლევთ შესაძლებლობას იყიდოთ მეტი იგივე ტიპის აქტივი – იყიდოთ მეტი უძრავი ქონება – ან იყიდოთ სხვა სახის აქტივები, როდესაც [უძრავი ქონება] არაკეთილსინდისიერია“. ამბობს სინტია მეიერი, სერთიფიცირებული ფინანსური დამგეგმავი (CFP) გლადსტონში, ნიუ ჯერსიში, რეალური ცხოვრების დაგეგმვით, რომელიც მუშაობს უძრავი ქონების ინვესტორებთან.

არის თუ არა გაქირავებული საკუთრება კარგი ინვესტიცია ახლა?

თუ თქვენ გაქვთ თქვენი ფინანსური სახლი წესრიგში, განსაკუთრებით როგორც საპროცენტო განაკვეთები იზრდებამეიერი ამბობს, რომ ქონების დაქირავება შეიძლება იყოს კარგი გრძელვადიანი ინვესტიცია.

გაქირავებულმა ქონებამ ყოველთვიურად უნდა გამოიმუშაოს შემოსავალი, თუნდაც ის თავიდან იყოს რამდენიმე დოლარი. გააკეთეთ მათემატიკა, რათა დარწმუნდეთ, რომ ქონება, რომელსაც განიხილავთ, თქვენთვის შესაფერისია. გაიარეთ კონსულტაცია ფინანსურ მრჩეველთან ან უძრავი ქონების ადგილობრივ ექსპერტთან.

„ერთ რამეს ვეკითხები ხალხს, არის თუ არა გარიგებას ფინანსური აზრი? ნუ მაჩვენებთ რამეს, მაგალითად, 300 დოლარს კარგავს თვეში და ველით, რომ გეტყვით, რომ ეს კარგი იდეაა, რადგან ალბათ ასე არ არის“, - ამბობს მაიერი. „მინიმუმ, არ უნდა არსებობდეს საკუთრების წმინდა სატარიფო ხარჯები.“ არის თუ არა გაქირავებული ქონების მართვა ბევრი სამუშაოა?

ამბავი გრძელდება

ბევრი რამ შეიძლება ჩაითვალოს თქვენი საიჯარო ქონების დაყენებაში, მათ შორის დაზღვევა, სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის საფასური, კომუნალური მომსახურება, რეკლამა, დასუფთავება, შეკეთება დროთა განმავლობაში, ზრდა იპოთეკური გადასახადები და გადასახადები არის რამდენიმე კრიტიკული ფაქტორი, რომ დავასახელოთ მხოლოდ რამდენიმე.

გაქირავებული ქონების ზოგიერთი მფლობელი ქირაობს მენეჯმენტ ფირმებს, რომ იზრუნონ ქონებაზე, როგორც წესი, გადასახადები ყოველთვიური ქირის 8%-დან 12%-მდე შეგროვებული.

როგორც ინვესტიცია, გაქირავებული ქონება შეიძლება იყოს უფრო ნელი - მაგრამ საიმედო - შემოსავლის წყარო, ვიდრე უძრავი ქონების მზარდი ბაზრის სიმაღლეზე სახლის გადაქცევა. მიუხედავად იმისა, რომ სახლის ღირებულებები გაიზარდა ბოლო ორი წლის განმავლობაში, ეს გამაოგნებელი ტემპი ნელდება.

რამდენი მოგება უნდა მიიღოთ ნაქირავებ ქონებაზე?

მას შემდეგ რაც გააკეთეთ მათემატიკა და თუ აპირებთ ქონების შენარჩუნებას რამდენიმე წლის განმავლობაში, თუნდაც მცირე მოგება „თითო კარზე“ ან ერთეულზე შეიძლება იყოს შემოსავლის ღირებული წყარო დროთა განმავლობაში, ამბობს მაიერი.

მაგალითად, თვეში $100 წმინდა მოგება (ყველაფრის გადახდის შემდეგ) შეიძლება დაემატოს. თუ ქირა ჩვეულებრივ იზრდება 3%-დან 5%-მდე წელიწადში, თქვენი მოგებაც უნდა გაიზარდოს.

”20 წლის შემდეგ, ეს არის საკმაოდ ძლიერი დაქირავება,” - ამბობს მაიერი. ”და ეს არ მოიცავს დაფასებას.”

რა სახის სესხს იღებთ საინვესტიციო ქონებაზე?

ქირავნობის მფლობელებს შეუძლიათ მიმართონ იპოთეკა, როგორიცაა სახლის მესაკუთრეები, მაგრამ ძალიან მნიშვნელოვანი განსხვავებებით. ერთი, წინასწარი გადახდა, როგორც წესი, ბევრად უფრო დიდია.

ექსპერტების თქმით, კრედიტორების უმეტესობა მოითხოვს დაახლოებით 25% ფასდაკლებას ქონების იპოთეკის გასაქირავებლად. რომ ეწინააღმდეგება 6% დან 7% გადაიხადეს სახლის მესაკუთრეები ბოლო წლებში.

კრედიტორები თვლიან, რომ გაქირავებული ქონების იპოთეკა უფრო სარისკოა, ვიდრე ჩვეულებრივი იპოთეკა, რადგან ინვესტორის საკუთარი სახლის სესხი, სავარაუდოდ, პრიორიტეტს მიიღებს რთულ პერიოდში.

რა არის საუკეთესო გზა საინვესტიციო ქონების დასაფინანსებლად?

რა თქმა უნდა, თუ თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ ქონება ნაღდი ფულით და ჯერ კიდევ გაქვთ დარჩენილი სახსრები ბუფერისთვის, ეს იდეალურია. გაითვალისწინეთ, რომ უძრავი ქონება განიხილება "არალიკვიდური" აქტივი - ის, რომელსაც სწრაფად ვერ აქცევთ ჯიბეში ნაღდ ფულად. უძრავი ქონების ინვესტორების უმეტესობა მოითხოვს ან სურს იპოთეკა.

სანამ განაცხადებს, დარწმუნდით, რომ დაასრულეთ თქვენი ბიუჯეტი, გამოიკვლიეთ როგორ მოიზიდოს მოიჯარეები და აქვს მკაფიო წარმოდგენა ქონების მართვის ხარჯებზე.

რა საკრედიტო ქულაა საჭირო საინვესტიციო ქონებისთვის?

კრედიტორები მსესხებლებს საუკეთესო განაკვეთებს სთავაზობენ საკრედიტო ქულები 760 ან მეტი.

„შეგიძლიათ მიიღოთ საინვესტიციო ქონების სესხი, თუ თქვენი ქულა იყო 680 ან 700? ალბათ, მაგრამ თქვენ უბრალოდ მეტს გადაიხდით პროცენტში“, - ამბობს მაიერი.

რამდენი პროცენტით შეგიძლიათ სესხება ნაქირავებ ქონებაზე?

Დამოკიდებულია. 2022 წელს საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად რთულდება ავარიული ქონების ყიდვის, მისი გამოსწორების, ქირის აწევის, შემდეგ ამ ქონების წინააღმდეგ სესხის აღების სტრატეგია, ამბობს მაიერი. კრედიტორებს სურთ გარანტიები, რომ იპოთეკური სესხი გადაიხდება რთულ დროს და ყურადღებით შეისწავლის თქვენს ქონებას მეორე სესხის გაცემამდე.

გაქირავებული ქონების მყიდველები „კიდევ უფრო ფრთხილად უნდა იყვნენ თავიანთი ნომრებისა და საპროცენტო განაკვეთების დაშვების მიმართ“, აღნიშნა მეიერმა. „იმიტომ, რომ ისინი ვერ შეძლებენ რეფინანსირებას და კაპიტალის გატანას და ეს ქონება კვლავ პოზიტიური იქნება ფულადი სახსრების ნაკადით, თუ განაკვეთები ორჯერ მაღალია, ვიდრე იყო წელიწადნახევრის წინ“.