არის თუ არა საბინაო ბაზარი მართლაც კრახი? Redfin-ის მთავარი ეკონომისტი იზიარებს თავის პროგნოზებს

სამართლიანი ამინდი: საპროცენტო განაკვეთები ნამდვილად შემცირდა მოთხოვნაზე. მედიანური ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა სახლზე თითქმის 40%-ით მეტია, ვიდრე ერთი წლის წინ იყო, ასე რომ, მყიდველის ბიუჯეტს ნამდვილად აკლდება, ამიტომაც ვნახეთ ფასების, მოთხოვნისა და გაყიდვების შენელება. 

EH: ეს ნიშნავს, რომ ის შეიძლება გადავიდეს გამყიდველის ბაზრიდან მყიდველის ბაზარზე?

სამართლიანი ამინდი: თუ თქვენ მიაღწიეთ იმ დონეს, რომ დამტკიცებული გაქვთ იპოთეკაზე და თქვენს ბიუჯეტში არის სახლები, რომლებსაც ხედავთ ბაზარზე, მაშინ ვფიქრობ, რომ თქვენ გაქვთ უპირატესობა, უბრალოდ ახლა უფრო რთულია ხალხისთვის ამ წერტილამდე მისვლა.

EH: გინახავთ რაიმე ეფექტი შრომის მჭიდრო ბაზრისგან საცხოვრებელზე?

სამართლიანი ამინდი: ის ეხმარება ადამიანებს გადაადგილებაში. ასე რომ, ერთი რამ, რაც ხდება, არის ის, რომ ყველაზე ძვირადღირებულ საბინაო ბაზრებზე ადამიანები ტოვებენ. ადგილები, როგორიცაა Bay Area და Los Angeles - არც ისე ბევრი ნიუ-იორკი, ნიუ-იორკი განსხვავებული სურათია - მაგრამ იმ ძვირადღირებულ დასავლეთ სანაპიროზე ბაზრებს აქვს მკვეთრი ვარდნა, განსაკუთრებით $1 მილიონი + ჩამონათვალი. იმის გამო, რომ ადამიანები ფასდებიან ამ მილიონ დოლარზე მეტი ტერიტორიებიდან, ისინი აწყობენ ნივთებს და გადადიან სხვაგან, და რადგან შრომის ბაზარი ძალიან მჭიდროა, ეს სიცოცხლისუნარიანი ვარიანტია. მათ შეუძლიათ თავიანთი სამუშაო თან წაიღონ, თუ ისინი დისტანციურად მუშაობენ, ან მათ შეუძლიათ იპოვონ ახალი სამუშაო სხვაგან საკმაოდ მარტივად. 

EH: დისტანციურ სამუშაოზე საუბრისას, გინახავთ რაიმე გავლენა საბინაო ბაზარზე დისტანციური მუშაკების ოფისში გამოძახების შესახებ? 

სამართლიანი ამინდი: არა, არ მგონია, რომ ეს საკმარისად მოხდა იმისთვის, რომ განსხვავება შეიტანოს. შესაძლოა ნიუ-იორკში, სადაც პანდემიის ეპოქის ფასდაკლებები გქონდათ ბინებზე და ხალხს ნამდვილად ეშინოდა ნიუ-იორკში ცხოვრების პანდემიის დროს, მაგრამ ბევრს სურს დაბრუნდეს ნიუ იორკში, რადგან ეს ისეთი ცოცხალი ტერიტორიაა და ზოგს სურს იქ ოფისში ყოფნა, მაგრამ ის ჯერ კიდევ არ დაბრუნებულა იმ მდგომარეობამდე, რაც პანდემიამდე იყო. 

EH: როგორ გამოიყურება მეორე სახლის ბაზარი? 

სამართლიანი ამინდი: მეორე სახლის ბაზარი გაცილებით მაგარია, ვიდრე პანდემიის დროს იყო. საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია და ეკონომიკა უფრო სუსტია, ადამიანები არ ყიდულობენ მეორე სახლებს, როდესაც აწუხებენ თავიანთი საფონდო ბირჟის პორტფელი.

EH: პანდემიის დროს ბევრი შესყიდვა განხორციელდა ინვესტორების მიერ, შეიცვალა ეს? 

სამართლიანი ამინდი: ინვესტორების შესყიდვები დაეცა 2021 წლიდან, როდესაც მათ პიკს მიაღწიეს. მე ვფიქრობ, რომ ინვესტორები წინ მიიწევდნენ, როდესაც იყიდეს, რადგან ინვესტორები საკმაოდ საზრიანები არიან - მათ დაინახეს, თუ რამდენად დაბალი იყო საპროცენტო განაკვეთები 2020 და 2021 წლებში და ამიტომაც გამოჩნდნენ ბაზარზე მაშინ. მაგრამ ახლა, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია და ბევრი მათგანი საბინაო ბაზრის ზრდას ნაკლებად აფასებს, ეს არც ისე კარგია ინვესტიციისთვის. თუმცა, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები დაიკლებს, მე ველოდები, რომ ისინი დაბრუნდებიან. 

EH: არის რაიმე პროგნოზი იმის შესახებ, თუ როდის დაიკლებს საპროცენტო განაკვეთები? 

სამართლიანი ამინდი: თუ რეცესიაში ვიქნებით, ისინი დაეცემა. ან თუ ინფლაცია ახლახან დაიწყებს კლებას და ჩვენ გვექნება რბილი დაშვება ეკონომიკასთან - ეს არის ის, რასაც Fed აპირებს - მაშინ საპროცენტო განაკვეთები ნელ-ნელა დაიწევს.  

EH: ეს ნიშნავს, რომ უნდა დაელოდოთ ყიდვას?

სამართლიანი ამინდი: თქვენ ნამდვილად არ გჭირდებათ ლოდინი იპოთეკური განაკვეთების გამო, რადგან თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ მოგვიანებით რეფინანსირება, უფრო მეტია, შეგიძლიათ თუ არა საშუალება იყიდოთ სახლი გაბატონებული იპოთეკური განაკვეთებით, რომელშიც მზად იქნებით დარჩეთ ხუთი წლის განმავლობაში. თუ ამას ახლა შეძლებთ, ალბათ მოგვიანებით შეძლებთ რეფინანსირებას და კიდევ უფრო შეამციროთ თქვენი საბინაო გადასახადები. 

EH: პროგნოზები მომდევნო ექვსი თვისთვის? საბინაო ბაზარი ნამდვილად კრახს აპირებს? 

სამართლიანი ამინდი: ეს ნამდვილად დამოკიდებულია ეკონომიკის კურსზე. თუ ინფლაცია მუდმივია და ფედერაციას მოუწევს განაგრძოს საპროცენტო განაკვეთების აწევა მის წინააღმდეგ ბრძოლაში იმაზე მეტად, ვიდრე ახლა გეგმავენ, მაშინ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება და საბინაო ბაზარი დაზარალდება. თუ ინფლაცია კლებას დაიწყებს და ფედერაციას შეუძლია უკან დაიხიოს საპროცენტო განაკვეთის ზრდასთან დაკავშირებით, მაშინ ვფიქრობ, რომ ყველაფერი ალბათ გასწორდება და ჩვენ გვექნება სახლის ღირებულებები, ძირითადად, იმავე დონეზე, რაც იყო გასულ წელს, 2023 წელს. თუ ჩვენ ვიქნებით რეცესიის დროს - თუ ეს ზომიერი რეცესიაა, მე ვფიქრობ, რომ იგივე სცენარი იქნება, რადგან საპროცენტო განაკვეთები შემცირდება, რაც ზოგიერთ ადამიანს უბიძგებს იყიდოს სახლები, ამავდროულად, რეცესია თავისთავად შეანელებს მოთხოვნას, ასე რომ, ვფიქრობ, ეს იქნება ერთგვარი სარეცხი. თუ ჩვენ გვექნება მძიმე რეცესია, მაშინ ვფიქრობ, რომ საბინაო ბაზარზე ფასები 5%-ით შემცირდება.

ეს სტატია იბეჭდება ნებართვით გაქცევა სახლში, ბიულეტენი მეორე სახლის მეპატრონეებისთვის და მათთვის, ვისაც სურს იყოს. გამოწერა აქ დაწკაპუნებით. © 2022. ყველა უფლება დაცულია.