ცინცინატისთვის დაგვიანებული არ არის საბინაო სიმკვრივის ზომების მიღება

ძალიან მოკრძალებული და სასარგებლო წინადადება ცინცინატში უფრო მრავალოჯახიანი საცხოვრებლის დასაშვებად მარტში კენჭი უყარეს საკრებულოს მიერ. წინადადებასაბჭოს წევრის ლიზ კიტინგის მიერ შემოთავაზებული, მოხსნიდა სიმკვრივის შეზღუდვებს ქალაქის ზოგიერთ ნაწილში ზონირების წესებით, რაც უფრო მეტ საცხოვრებელს და ხალხს აძლევს საშუალებას. წინადადება არ შეეხებოდა მარტოხელა ზონებს, რაღაც დაკარგა ოპონენტების ბრბომ, რომელიც თითქოს კლავდა წინადადებას. ეს რომ გამყარებულიყო, წინადადება სარგებელს მოუტანდა ცინცინატიში გადასული ახალ ადამიანებს, მეტი საცხოვრებლის მიწოდების შექმნით. მიუხედავად დამარცხებისა, ქალაქში დაიწყო დისკუსია იმის თაობაზე, თუ როგორ უნდა მოგვარდეს საცხოვრებლის ფასები, მეტი საცხოვრებელი თუ ნაკლები.

ცინცინატის ბრძოლა ჩემთვის ძალიან ნაცნობია, რაც მახსენდება ბრძოლა სიმკვრივეზე რაც დაიწყო, როდესაც საბინაო ბაზრის აღდგენა დაიწყო 2008 წლის კრახის შემდეგ. საუკუნის მეორე ათწლეულის დაწყებისთანავე, გაბრაზებული მარტოხელა მეზობლები სიმკვრივის წინააღმდეგ შეიკრიბნენ სხვადასხვა წითელი ქაშაყით: ახალი საცხოვრებელი იყო ძალიან დიდი, ძალიან პატარა, მახინჯი. ზედმეტად მაღალი და დაბლოკილი შუქი და ჰაერი. ასევე, ახალი საცხოვრებლები გაანადგურებს ქალაქის ხის ტილოებს. და რა თქმა უნდა, რასაც ისინი ყოველთვის სთავაზობდნენ, როგორც გარიგების დამრღვევს, ეს არ გახდის საცხოვრებელს უფრო ხელმისაწვდომს. ახალი საცხოვრებელი, მათი თქმით, ძალიან ძვირია.

სტუმარი რედაქცია Cincinnati Enquirer-ში იგივეს აკეთებს.

„ამჟამად არ არსებობს მონაცემები, რომლებიც ადასტურებენ ვარაუდს, რომ უფრო მაღალი სიმკვრივის ზონირება იწვევს საცხოვრებლის დაბალ ხარჯებს. სინამდვილეში, კვლევები სიმკვრივისა და ხელმისაწვდომობის მეტრიკების შესახებ, როგორიცაა Median Multiple, (გამოიყენება გაეროს, მსოფლიო ბანკისა და ჰარვარდის ერთობლივი საბინაო ცენტრის მიერ) საპირისპიროა. საშუალოდ მაღალი სიმკვრივის საცხოვრებელი უფრო ძვირია!”

ისე, ეს არ არის სიმართლე. არის ერთი ბოლო კვლევა (სიმკვრივის კონტროლი, სახლის ფასის ზრდა და ქირავნობის ზრდა შეერთებულ შტატებში), რომელიც ადასტურებს, რომ „მრავალოჯახურ სექტორში ჩვენ აღმოვაჩენთ, რომ კავშირი სიმჭიდროვის კონტროლსა და ქირის ზრდას შორის დადებითია: ქირა უფრო სწრაფად იზრდება იმ ადგილებში, სადაც მკაცრი სიმკვრივის კონტროლია, რაც შეესაბამება მიწოდების შეზღუდვებს“.

ერთი მომენტი, რომელიც აფუჭებს ამ არგუმენტს მეტი საცხოვრებლის შესახებ (რაც არის სიმჭიდროვე) არ რაც იწვევს საერთო ფასებს უფრო დაბალ ფასს, არის ის, რომ ახალი საცხოვრებელი - როგორიცაა ახალი სვიტერი ან ახალი მანქანა - ყოველთვის უფრო ძვირია, ვიდრე არსებული პროდუქტი. ასე რომ, თუ შევხედავთ მხოლოდ სიმკვრივის ზრდას დამატებითი ახალი საცხოვრებლის სახით, საშუალო ფასი უფრო მაღალი იქნება და ეს უფრო მაღალი ფასები ხშირად არღვევს საერთო საშუალოს. თუმცა, საერთო ჯამში, როდესაც ახალი საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობა იზრდება, მთლიანობაში და დროთა განმავლობაში, არსებობს ა დადებითი გავლენა ფასზე.

ამ საღი აზრის დასკვნასთან ერთად არის ის ფაქტიც, რომ ბინები მცირდება. რატომ? იმიტომ, რომ ეს არის ის, რაც ქალაქებში მცხოვრებ ადამიანებს სურდათ. აი რაზე დავწერე ერთეულის ზომა და ხელმისაწვდომობა რამდენიმე წლის წინ:

”ერთეულის ზომა მცირდება, რადგან სულ უფრო მეტ ადამიანს სურს იცხოვროს მჭიდროდ დასახლებულ ქალაქებში, სადაც მიწა მწირია. როცა მიწა მწირია, ძვირი დაჯდება. ძვირადღირებულ მიწაზე ყიდვა და აშენება ნიშნავს იმას, რომ იჯარაც მაღალი უნდა იყოს მიწის ღირებულების რაციონალიზაციისთვის. რა არის გამოსავალი? მცირე ზომის ერთეულები წყვეტს ამ პრობლემას, რადგან მომხმარებლები ყიდიან კვადრატულ მეტრს დაბალ ფასად, ხოლო დეველოპერები იღებენ უფრო მაღალ მოსავალს კვადრატულ ფუტზე თავიანთი ინვესტიციიდან.”

დაბოლოს, და, ალბათ, ყველაზე დამახასიათებელია, კიტინგის წინადადებას ენერგიულად დაუპირისპირდნენ მარტოხელა მეზობლები, ერთ-ერთი მათგანი ამტკიცებდა რედაქციაში, რომ ”აზრის გამოკითხვა აჩვენებს, რომ ცალკეული, ერთსაოჯახო სახლები ეზოთი, და ალტერნატიულად, ქალაქის სახლები უფრო მჭიდრო ადგილებში, კეთილმოწყობამდე ფეხით სავალ მანძილზეა, ამერიკელთა უმრავლესობისთვის სასურველი ვარიანტებია.”

თუმცა, პანდემიამდე, ეს უბრალოდ სიმართლე არ იყო. ფრედი მაკის კვლევა 2018 წელს აღმოაჩინა, რომ „მიუხედავად იმისა, რომ პროფილმა აღმოაჩინა, რომ გამქირავებელთა მზარდი რაოდენობა თვლის, რომ მათი ეკონომიკური მდგომარეობა გაუმჯობესდა გასულ ზაფხულთან შედარებით, ის ასევე აღმოაჩენს, რომ ხარჯები სულ უფრო და უფრო მეტად იწვევს ქირავნობის გადაწყვეტილებებს“. დიახ, ეს ასეა, ხალხი არჩევდა საცხოვრებელ სახლს, რადგან ეს უფრო ხელმისაწვდომია. და მეტი საცხოვრებელი ცინცინატიში მას ასევე ნაკლებად ძვირი გახდის.

და ბოლოს, მაგრამ არანაკლებ მნიშვნელოვანი, კიტინგის წინადადებაში არაფერი არ მოქმედებს არსებულ მარტოხელა ზონებზე. რატომ იქნებიან ისინი ასე განაწყენებული? ეს აშკარაა ნებისმიერი აუტსაიდერისთვის; როდესაც საცხოვრებელი სახლი მწირია და ძვირია, ეს იწვევს ღარიბი ადამიანების ჯიბებიდან ფულის გადარიცხვას უფრო მაღალი ქირის სახით ერთოჯახიანი სახლების უფრო მაღალ ღირებულებაში. როგორც ჩანს, გაბრაზებული მეზობლები ეწინააღმდეგებიან ცვლილებებს იმ ადგილებში, სადაც ისინი არ ცხოვრობენ, რადგან ეს ეხმარება მათ სახლის ღირებულებებს. საბინაო სიმცირე ეხმარება ამჟამინდელ მფლობელებს ინვესტიციების ღირებულების მოპოვებაში.

ცუდი ამბავი ის არის, რომ სიმკვრივის მოკრძალებული მატება იმ ზონებში, რომლებიც ისედაც მკვრივია, გაანადგურეს გაბრაზებულმა, უფლებამოსილი მარტოხელა მეზობლებმა ცინცინატიში. ეს არ განსხვავდება სიეტლის საქალაქო საბჭოს მიერ წლების წინ დაწესებული აღშფოთებისგან. შემცირების სიმჭიდროვე უკვე ზონირებულ ადგილებში. მეზობლების ეს „გამარჯვება“ მათაც წაახალისებს ამის გაკეთებაში. თუმცა, კარგი ამბავი ის არის, რომ ცინცინატისთვის არ არის გვიან ისწავლოს სიეტლის შეცდომებზე და ცვლილებები მაინც შეიტანოს. თუ ცინცინატის საკრებულო არ ისწავლის ამ გაკვეთილს, ისინი აგზავნიან ხალხს, რომლებსაც ნაკლები ფული აქვთ გასახარჯად, ძირითადად გამქირავებლებს, რომლებიც ფასების ზრდას განიცდიან მომდევნო წლებში.