ეძებთ ახალ საინვესტიციო ვარიანტებს? აი, რა უნდა იცოდეთ უძრავი ქონების შესახებ სახლის საკუთრების მიღმა

ბევრი ამერიკელი იმდენად გატაცებულია სახლის მფლობელობით, რომ შესაძლოა დაივიწყოს უძრავი ქონების ინვესტიციის სხვა ვარიანტები - შესაძლოა უკეთესიც.

სახლის ფლობა უზრუნველყოფს თავშესაფარს, შეფასების პოტენციალს, საგადასახადო გამოქვითვას და სხვა სარგებელს. სხვა უძრავი ქონების არჩევანი უფრო მეტად ფართოვდება, გარდა იმისა, რომ ისინი არ უზრუნველყოფენ სახურავს თქვენს თავზე.

ქონების გაქირავება ერთ-ერთი შესაძლებლობაა, ისევე როგორც REIT-ები ან უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები, უძრავი ქონების ფონდებთან ერთად. დივერსიფიკაცია, მოგების პოტენციალი და სხვა სარგებელი ხელმისაწვდომია ამ არჩევანით, თუმცა სპეციფიკა განსხვავდება.

სახლის საკუთრება შეიძლება იყოს სწორი არჩევანი, მაგრამ საპროცენტო განაკვეთების ამაღლებით და მრავალი ქონების ღირებულების მკვეთრად გაზრდით, ეს არის მიუწვდომელი და თუნდაც შემაშფოთებელი ვარიანტი ზოგიერთი პოტენციური მყიდველისთვის, თქვა ჯერემი პაგანმა, მკვლევარ Morningstar.com-ის უძრავი ქონების ანალიტიკოსმა. ”შეიძლება საშინელი იყოს თქვენი ფეხების ჩაძირვა სახლის საკუთრების წყალში,” - თქვა მან.

ფიქრობთ მარტოხელა სახლის დაქირავებაზე?: ეს არის 10 ყველაზე სწრაფად მზარდი ბაზარი

ChatGPT იღებს უძრავ ქონებას: აგენტები ამბობენ, რომ ხელოვნური ინტელექტი შეიძლება იყოს თამაშის შემცვლელი ინდუსტრიაში

NAREIT, უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების ეროვნული ასოციაცია, აღწერს მესაკუთრის მიერ დაკავებულ სახლებს, როგორც უფრო მოხმარების პროდუქტს, ვიდრე ინვესტიციას, რადგან ეს საცხოვრებლები არ აწარმოებენ შემოსავალს, მაგრამ მოითხოვს მფლობელებს დაფარონ მიმდინარე ხარჯები. ყველა არ დაეთანხმება ამ აღწერას, მაგრამ გაქირავებული ქონება, REIT და უძრავი ქონების ფონდები აშკარად ინვესტიციაა. აი, როგორ ადარებენ ერთმანეთს:

დრო, ძალისხმევა და კონტროლი

თუ არ გეზარებათ ხელების დაბინძურება, პირდაპირ გასაქირავებელი სახლების ფლობა შეიძლება კარგი გზა იყოს. არა ის, რომ სიტყვასიტყვით გჭირდება ტუალეტების ბლოკირება ან გაფუჭებული კედლების მოხატვა, მაგრამ თქვენ მაინც უნდა გქონდეთ მეთვალყურეობა, რომლებიც ასრულებენ ამ ამოცანებს. თუ არ დაიქირავეთ ქონების მენეჯერი, თქვენ ასევე უნდა მოელოდეთ გამქირავებელთან გამკლავებას, იჯარის განაცხადების განხილვიდან დაწყებული ქირის შეგროვებამდე.

REIT არის კომპანიები, რომლებიც მართავენ საკუთარ უძრავი ქონების პორტფელს. REIT-ები ვაჭრობენ საფონდო ბირჟაზე, ამიტომ ყველას, ვინც ყიდულობს აქციებს, არ სჭირდება ჩართვა ქონების მართვის პროცესში. უძრავი ქონების სახსრები კიდევ უფრო ამოღებულია ამ ყველაფრისგან და ამის ნაცვლად იყიდეთ REIT აქციები სახლის მშენებლების, სამშენებლო კომპანიების და ა.შ.

ამბავი გრძელდება

A ახალი კვლევა, რომლის ავტორია პაგანი მორნინგსტარში ვარაუდობს, რომ გაქირავებული საკუთრება შეიძლება იყოს კარგი არჩევანი პენსიონერთა, ზოგიერთი თვითდასაქმებული პირისთვის და სხვებისთვის, რომლებსაც აქვთ დრო, გამოცდილება და სურვილი, უშუალოდ გააკონტროლონ ქონება. ამის საპირისპიროდ, დაკავებულმა პროფესიონალებმა შეიძლება მხარი დაუჭირონ REIT-ებს ან ფონდებს, რისთვისაც საჭიროა გაცილებით ნაკლები ზედამხედველობა.

რისკი და დივერსიფიკაცია

ერთი დაქირავებული სახლის ფლობა უზრუნველყოფს მცირე დივერსიფიკაციას, რადგან თქვენ გექნებათ ერთი ტიპის ქონება ერთ გეოგრაფიულ მდებარეობაში. თქვენ შეგიძლიათ გააფართოვოთ ეს მრავალი გაქირავებით, სასურველია გავრცელდეს სხვადასხვა ადგილებში. დივერსიფიკაციის რისკის შემცირების სარგებელი მნიშვნელოვნად იზრდება REIT-ების და უძრავი ქონების ფონდების მეშვეობით.

მაგრამ მიუხედავად იმისა, რომ ერთი REIT შეიძლება ფლობდეს ასობით ქონებას, ისინი ხშირად კონცენტრირდება ერთ ინდუსტრიაში, იქნება ეს ბინების კომპლექსები, საოფისე შენობები, სამრეწველო პარკები, საავადმყოფოები თუ სხვა. ამრიგად, REIT-ს არ ექნება იმდენი დივერსიფიკაცია, როგორც უძრავი ქონების ფონდს, რომელსაც აქვს ფსონი სხვადასხვა ტიპის ბიზნესში. ზოგიერთი უძრავი ქონების ფონდი გლობალურადაც კი მიდის უცხო ქვეყნებში ინვესტიციებით.

ბევრმა REIT-მა გამოიმუშავა შემოსავალი გრძელვადიან პერსპექტივაში, რომელიც ემთხვევა ან აღემატება ფართო საფონდო ბირჟის შემოსავალს, მაგრამ ზოგჯერ ისინიც იშლება, როგორც ეს მოხდა 2022 წელს საპროცენტო განაკვეთების ზრდის ფონზე. მაგალითად, REIT-ები, რომლებიც ფლობენ სამრეწველო, საცხოვრებელ და თვითშენახვის ობიექტებს, ყველა წელიწადში საშუალოდ 25%-ზე მეტით შემცირდა, NAREIT-ის მიხედვით. ოფისის REIT-ები კიდევ უფრო დაზარალდნენ, საშუალო ზარალით თითქმის 38%, რადგან სახლიდან სამუშაოს ტენდენციამ ბევრი შენობა დაიცალა.

უძრავი ქონების ინვესტიციების საგადასახადო შეღავათები

უძრავი ქონების დაბეგვრა თავისთავად რთული თემაა და დაქირავებული საკუთრება მნიშვნელოვნად განსხვავდება REIT-ებისა და უძრავი ქონების ფონდებისგან.

გაქირავებული ქონების მფლობელებს შეუძლიათ გამოიკლონ მთელი რიგი ხარჯები, მათ შორის რემონტი, ქონების გადასახადები, იპოთეკური პროცენტი, დაზღვევა, მართვის საფასური, ამორტიზაცია და მოგზაურობის ხარჯები საკუთრებამდე და უკან. თუ გაქირავების შემოსავალი აღემატება თქვენს ხარჯებს, თქვენ იხდით გადასახადს სხვაობაზე. როდესაც თქვენ ყიდით ქონებას, თქვენ დაგემუქრებათ გადასახადები ნებისმიერ მოგებაზე და წლების განმავლობაში აღებული ამორტიზაცია უნდა დაიბრუნოს, რაც ნიშნავს, რომ გადასახადები ვრცელდება ამ თანხებზე. შიდა შემოსავლების სამსახური აღწერს ნაქირავებ ქონების ბევრ საგადასახადო დეტალს IRS პუბლიკაცია 527.

აღდგება საბინაო ბაზარი?: აი, რატომ გრძნობენ სახლის მშენებლები "ფრთხილ ოპტიმიზმს"

სად დაეცემა აშშ-ში სახლის ფასები 2023 წელს?: და სად გაძვირდება სახლის ფასები?

როგორც ინვესტორი REIT-ში ან უძრავი ქონების ფონდში, თქვენ არ გაუმკლავდებით ამ ყველაფერს. პირიქით, თქვენი საგადასახადო ჩართვა ჰგავს სხვა აქციებს ან ურთიერთდახმარების ფონდებს ან ბირჟაზე ვაჭრობის ფონდებს, რადგან მოგების გაყიდვის შემთხვევაში თქვენ დაგეზარებათ გადასახადები დივიდენდებზე პლუს მოგება. REIT-ის ერთ-ერთი თვალსაჩინო მახასიათებელია ის, რომ მათ მოეთხოვებათ გადაიხადონ თითქმის მთელი მათი წმინდა შემოსავალი აქციონერებისთვის. დივიდენდები ამგვარად სოლიდურია, რაც შეიძლება მისასალმებელი იყოს, განსაკუთრებით თუ დაბალ საგადასახადო ჯგუფში ხართ.

თუ თქვენ ფლობთ REIT-ებს ან უძრავი ქონების ფონდებს ინდივიდუალური საპენსიო ანგარიშის ან სამუშაო ადგილის 401(k) გეგმის ფარგლებში, გადასახადები გადაიდება ნებისმიერ რეინვესტირებულ დივიდენდებზე. მაგრამ როდესაც საბოლოოდ ამოიღებთ ფულს, ვრცელდება გადასახადები. როგორც აღინიშნა, REIT-ები ვაჭრობენ საფონდო ბირჟაზე და ისინი განიხილება როგორც სხვა ფასიანი ქაღალდების უმეტესობა საგადასახადო თვალსაზრისით.

ფულადი საჭიროებები და სესხები

თუნდაც ზომიერი გასაქირავებელი ქონების შესაძენად, შეიძლება დაგჭირდეთ ათიათასობით დოლარი წინასწარი გადახდისთვის, შესაძლოა მეტიც, და დაგეკისრებათ საბროკერო საკომისიოები და დახურვის ხარჯების სამრეცხაო სია. შემდეგ არის კონტრაქტორების დაქირავება, ქონების გადასახადის და დაზღვევის გადახდა, შესაძლოა იპოთეკის გადახდა და ა.შ. ეს ყველაფერი დიდ ფულს მოითხოვს, თუმცა შემოსავალი შემოვა, რადგან მოიჯარეები იხდიან ქირას.

REIT-ებით და უძრავი ქონების სახსრებითაც კი, ფულადი სახსრების საჭიროებები ბევრად განსხვავებულია. ფსონები ამ ინვესტიციებში, როგორც წესი, ღირს რამდენიმე ათასი დოლარი, შესაძლოა ნაკლები, და არ არის საჭირო დამატებითი თანხის შეგროვება. ფაქტობრივად, ხშირად შეგიძლიათ შეიძინოთ აქციები REIT-ებში ან უძრავი ქონების ფონდებში სამუშაო ადგილის 401(k) საპენსიო გეგმის მეშვეობით, მცირე მატებით, რაც შეიძლება გამოირჩეოდეს კომპანიის შესატყვისი სახსრებით.

არ არის არც იპოთეკა, რაც ნიშნავს, რომ არ არის განაცხადის პროცესი, ყოველთვიური გადასახადები და არანაირი გავლენა თქვენს საკრედიტო ჩანაწერზე. ამის საპირისპიროდ, ეს ფაქტორები ვრცელდებოდა სესხით შეძენილ ქირავნობაზე.

შეფასების პოტენციალი და ლიკვიდობა

უძრავი ქონების ღირებულებები ისტორიულად გაიზარდა დროთა განმავლობაში, იქნება ეს ცალკეული სახლებისთვის, მრავალბინიანი კორპუსებისთვის, სამრეწველო პარკებისთვის, საოფისე შენობებისთვის, საწყობებისთვის და საავადმყოფოებისთვის და სხვა. თუმცა, როგორც პაგანმა აღნიშნა, დაბრუნება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ქონების ტიპისა და გეოგრაფიული მდებარეობის მიხედვით, თუნდაც უბნის ან ქუჩის მიხედვით.

REIT ფასები ასახავს ქონების ღირებულებებს. მაგრამ იმის გამო, რომ REIT არის ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც ვაჭრობენ საფონდო ბირჟაზე, მათი ღირებულებები ასევე დამოკიდებულია იმაზე, რისი გადახდაც მზად არიან იქ ინვესტორები. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ ან გაყიდოთ REIT აქციები პრაქტიკულად ნებისმიერ დროს, რაც უზრუნველყოფს ბევრად უფრო დიდ ლიკვიდობას ქირავნობისა და ქონების გაქირავების ხშირად ხანგრძლივ პროცესთან შედარებით.

ახლა შეიძლება კარგი დრო იყოს REIT-ების და უძრავი ქონების ფონდების შესაძენად, ბევრი ტიპის ქონების ფასები მკვეთრად დაეცა გასულ წელს მზარდი საპროცენტო განაკვეთების შემოტევის შედეგად. რამდენადაც საპროცენტო განაკვეთები კიდევ უფრო სტაბილიზდება ან იწყებს ვარდნას, "ეს მომგებიანი უნდა იყოს REIT-ებისთვის", - თქვა პაგანმა.

მიაღწიეთ მწერალს [ელ.ფოსტით დაცულია].

ეს სტატია თავდაპირველად გამოჩნდა არიზონას რესპუბლიკაში: უძრავი ქონება: რა უნდა იცოდეთ ქირავნობის საკუთრებაში ინვესტიციის შესახებ, REITs