როდესაც გამყიდველი თანახმაა მიყიდოს უძრავი ქონება მყიდველს, მხარეები ხელს აწერენ ხელშეკრულებას, რომელიც განსაზღვრავს უძრავ ქონებას, ასახელებს შესყიდვის ფასს და მოიცავს რამდენიმე სხვა მნიშვნელოვან პუნქტს (პლუს უამრავ უმნიშვნელო პუნქტს). შემდეგ მხარეები ხურავენ თავიანთ ტრანზაქციას და ამ დახურვის ფარგლებში გამყიდველი ხელს აწერს აქტს მყიდველისთვის უძრავი ქონების გადაცემის შესახებ.
რა მოხდება, თუ აქტი არ აღწერს სწორ უძრავ ქონებას, მაგრამ მყიდველი ამას ვერ ხვდება და მაინც იხურება? უძრავი ქონების სამართლის ტრადიციული პრინციპების თანახმად, ხელშეკრულება „ერთდება“ აქტში, რაც იმას ნიშნავს, რომ ხელშეკრულება ფაქტობრივად მთავრდება და რჩება მხოლოდ აქტი. თუ აქტი მიუთითებდა არასწორ უძრავ ქონებაზე, ეს ძალიან ცუდია მყიდველისთვის - და ასევე, რა თქმა უნდა, ნებისმიერი ადვოკატისთვის, რომელმაც დაამტკიცეს აქტი მყიდველისთვის.
ეს პრინციპი შეიძლება საკმაოდ სასტიკად ჟღერდეს. თუმცა, ის საუკუნეების განმავლობაში იყო ამერიკული უძრავი ქონების კანონის ნაწილი. ნიუ-იორკის შტატის ბოლოდროინდელმა სააპელაციო გადაწყვეტილებამ დაადასტურა, რომ ნიუ-იორკი კვლავ იცავს ამ პრინციპს. ამ შემთხვევაში, ხელშეკრულება გამყიდველს ავალდებულებდა გადმოეცა ბევრი რამ, რომელზეც მყიდველი აპირებდა სახლის აშენებას. ლოტი აღწერილი იყო ტიპიური „სამართლებრივი აღწერილობითა და საზღვრებით“ - ფაქტობრივად, ლოტზე ნაჩვენები კვლევის დიაგრამის საზღვრების ნარატიული კითხვა.
დახურვისას გამყიდველმა გადასცა უძრავი ქონების ოდნავ განსხვავებული ნაჭერი, თუმცა განსხვავება არ ამოიწურა, რადგან აქტს თანდართული ზღვრები და აღწერილობა საკმაოდ ჰგავდა ხელშეკრულებაში მოცემულს. თუმცა, აქტის აღწერილობაში გამოტოვებულია მეორე ლოტი, რომელიც აუცილებელი იყო მყიდველისთვის სახლისთვის სეპტიკური ავზის სისტემის დამონტაჟებისთვის.
გამყიდველმა უარი თქვა აქტის შესწორებაზე და შეეცადა მყიდველს მეორე ლოტზე მეტი ფული გადაეხადა. მყიდველმა საბოლოოდ უჩივლა. სასამართლომ განაცხადა, რომ აქტი წარმოადგენს მხარეთა შორის საბოლოო შეთანხმებას და ხელშეკრულება არარელევანტურია. სასამართლო ხელშეკრულებას ხელახლა არ განიხილავს.
რა თქმა უნდა, არსებობს გამონაკლისები ამ წესიდან. მაგალითად, თუ ქონებრივი აღწერილობა აქტში არის გაურკვეველი, მაშინ სასამართლო შეიძლება დაბრუნდეს და გადახედოს ხელშეკრულებას. თუ თავად ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გარკვეული ვალდებულებები გადარჩება დახურვას, მაშინ სასამართლო აღასრულებს ამ დებულებას. კომერციული უძრავი ქონების თანამედროვე ხელშეკრულებების უმეტესობაში ნათქვამია, რომ ხელშეკრულების მრავალი დებულება გადარჩება დახურვის შემდეგ. შემორჩენილი დებულებების ეს სია, როგორც წესი, არ შეიცავს გამყიდველის ვალდებულებას გადასცეს შეთანხმებული უძრავი ქონება.
წინა აბზაცში ნახსენები არც ერთი გამონაკლისი არ იყო გამოყენებული ნიუ-იორკის უახლეს სამართალწარმოებაში, ამიტომ მყიდველმა დაკარგა საქმე.
მყიდველს ან მის ადვოკატს შეეძლო პრობლემის თავიდან აცილება დახურვისას აქტის უფრო ფრთხილად განხილვით. მათ ასევე შეეძლოთ დაედგინათ გადასაცემი ქონება პლატფორმის რუქის მითითებით, რაც გამოიწვევდა ქონების გაცილებით მარტივ და ნაკლებად შეცდომის აღწერილობას.
მოხსენიებული შემთხვევა არის პიკარდი კემპბელის წინააღმდეგ, NY Slip Op. 04442 (8 წლის 2022 ივლისი, სააპელაციო განყოფილება, მეოთხე დეპარტამენტი).
წყარო: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/