ოჰაიო მოქმედებს გადამწყვეტად, რათა შეზღუდოს ქირავნობის კონტროლი

4 წელი გავიდა მას შემდეგ, რაც კოლუმბუსში, ოჰაიოში კონფერენციაზე ვილაპარაკე და დავწერე აქ რომ ოჰაიო შეიძლება იყოს იდეალური ადგილი ქვეყანაში ცუდი საბინაო პოლიტიკის დასაპირისპირებლად. ეს შეხედულება დადასტურდა სახლის 43-ე კანონპროექტის მიღება0, ღონისძიება, რომელიც ხელს უშლის ადგილობრივ ქალაქებს იჯარის კონტროლის დაწესებისგან, რითაც ოჰაიო აქცევს 29 შტატს შორის, რომელიც არ იძლევა ქირის კონტროლის გატარებას ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ. რაც ამ პასაჟს ასე მნიშვნელოვანს ხდის არის ის, რომ ის გაკეთდა იმ დროს, როდესაც ოჰაიოში ადგილობრივ დონეზე საბინაო პროვაიდერებისთვის მიმართული ქირავნობის კონტროლისა და სხვა ღონისძიებების გაღვივება იზრდება. სხვა შტატებმა მიიღეს ზომები წლების წინ, მაგრამ ოჰაიოს გაბედული ნაბიჯი ხურავს ერთ-ერთ ყველაზე უარეს ინტერვენციას, რომელსაც ადგილობრივ ხელისუფლებას შეუძლია განახორციელოს საბინაო ეკონომიკაში; ეს შეიძლება იყოს ქმედება, რომელსაც შეუძლია ქვეყნის დანარჩენ ნაწილს ზოგადად ცუდი საბინაო პოლიტიკის შებრუნებისკენ უბიძგოს.

პირველ რიგში, ფასები გვეუბნება, როდის არის საცხოვრებელი სახლი. როდესაც საბინაო მიწოდება ვერ აკმაყოფილებდა მოთხოვნას, იჯარა იზრდება. ეს ასე მარტივია. ქალაქში ახალი სამუშაო ადგილების გამო მზარდი მოთხოვნის გამოსავალი შეიძლება იყოს საბინაო მიწოდების გაზრდა. მეტი მიწოდება ნიშნავს მეტ კონკურენციას დეველოპერებს, მშენებლებსა და საცხოვრებლის ოპერატორებს შორის დამქირავებელთათვის, ვიდრე გამქირავებელები კონკურენციას გაუწევენ გამქირავებელს მწირი ბინების და ნაქირავებ სახლებისთვის.

თუმცა, წესების და რეგულაციების შემსუბუქების და აღმოფხვრის პოლიტიკა, რომელიც ზღუდავს საცხოვრებელს და სტიმულს სთავაზობს მეტი საცხოვრებლის ასაშენებლად, გამბედაობას მოითხოვს. პოლიტიკოსებისთვის გაცილებით ადვილია დეველოპერები და საბინაო პროვაიდერები დაადანაშაულონ ქირის გაზრდის გამო; ქირა იზრდება სიხარბის გამო და არა მიწოდების ნაკლებობის გამო. მათი პასუხია უბრალოდ დააწესონ ლიმიტი იმაზე, თუ რამდენად იზრდება ფასები, მაგრამ არაფერს აკეთებენ მზარდი მიწოდება-მოთხოვნის დისბალანსზე. შედეგი არის კიდევ უფრო მაღალი ფასები, როდესაც საბინაო წარმოება ჩერდება. თუ გსურთ სრული ახსნა, თუ რატომ აზიანებს ქირავნობის კონტროლი ნაკლები ფულის მქონე ადამიანებს, შეამოწმეთ ნაშრომი, რომელიც დავწერე ფონდი თანაბარი შესაძლებლობებისთვის.

ოჰაიოში, იჯარის კონტროლის შესახებ საუბარი გაიზარდაგანსაკუთრებით დიდ ქალაქებში. ჯერ კიდევ 2018 წელს დავწერე ეს იმ ქალაქებზე და ოჰაიოს დანარჩენ შტატებზე:

„შრომის მომხრე დემოკრატები, როგორც წესი, პოლიტიკურად უფრო ძლიერები არიან ამ ქალაქებში, ხოლო რესპუბლიკელები დომინირებენ სოფლად; ადგილობრივ პოლიტიკას, როგორც წესი, აკონტროლებენ მემარცხენე მიდრეკილი საქალაქო საბჭოები და მერები, მაშინ როდესაც საკანონმდებლო ორგანო უმეტესწილად რესპუბლიკურია. სხვადასხვა დემოგრაფიისა და ეკონომიკის ეს ნაზავი ნიშნავს, რომ ოჰაიო ასევე შეიძლება იყოს შემდეგი ბრძოლის ველი შეერთებულ შტატებში კერძო საცხოვრებლის გაქირავების შეზღუდვისა და კონტროლის მცდელობისთვის. სახელმწიფო შეიძლება იყოს ადგილი, სადაც რეალობამ შეიძლება შეამოწმოს ცუდი პოლიტიკის მზარდი პრობლემა.

ამიტომაც სახლი ბილ 430 იმდენად მნიშვნელოვანია. კანონპროექტი ეხება კომუნალურ კომპანიებს, მაგრამ კანონპროექტის ცვლილება საკანონმდებლო პროცესის მიმდინარეობისას მოიცავდა შეზღუდვებს იჯარის კონტროლზე და სრული კანონპროექტი ცვლილებებით საკანონმდებლო ორგანოს ორივე პალატაში მიიღო. ამჟამად კანონპროექტი გუბერნატორის მაიკ დევაინის ხელმოწერას ელოდება.

კანონპროექტი რამდენიმე მნიშვნელოვან საქმეს აკეთებს. პირველ რიგში, ის ნათლად განსაზღვრავს იჯარის კონტროლს, როგორც „საცხოვრებელ ფართებზე ბაზრის დაბალი ქირის მოთხოვნილებას ან საცხოვრებელი ფართის ქირავნობის ტარიფების კონტროლს ნებისმიერი ფორმით, მათ შორის ქირის გაზრდის აკრძალვით“ და „იჯარის განაკვეთის ცვლილების შეზღუდვით, ქირავნობის განაკვეთის ზრდის შეზღუდვით, გაქირავების რეგულირებით. საცხოვრებელი ფართების განაკვეთები დამქირავებელთა შემოსავალზე ან სიმდიდრეზე დაფუძნებული, და სხვა სახის შეზღუდვა ან ქირავნობის ტარიფების შეზღუდვა“.

კანონპროექტი ასევე განსაზღვრავს „იჯარის სტაბილიზაციას“, ქირის კონტროლის სხვა სახელს, როგორც „საცხოვრებელ ფართებზე ქირის გაზრდის უფლებას განსაზღვრული ოდენობით ან პოლიტიკური ქვედანაყოფის მიერ დადგენილი ფიქსირებული გრაფიკით“.

დეფინიციები მნიშვნელოვანია, რადგან მოგვიანებით კანონპროექტში, ფასების კონტროლის ეს ორი კატეგორიის შეზღუდვებია ადგილობრივი ხელისუფლებისთვის. იჯარის კონტროლის განსაზღვრა კრიტიკულია, რადგან ადგილობრივ პოლიტიკოსებს აქვთ ინტერესი დააწესონ იჯარის კონტროლი, მაგრამ მათ სხვაგვარად უწოდონ. ეს არ ტოვებს მარყუჟის ხვრელებს გამოსაყენებლად.

ასევე მნიშვნელოვანია, კანონპროექტი განმარტავს და აცხადებს, რომ „გენერალური ასამბლეა აღმოაჩენს და აცხადებს, რომ ადეკვატური საცხოვრებლის მომარაგების შენარჩუნება, მათ შორის საცხოვრებელი, სუფთა და კეთილმოწყობილი საცხოვრებლის გასაქირავებელი შენობების ხელმისაწვდომობა, ოჰაიოს შტატში არის გადაუდებელი სახელმწიფო პრიორიტეტი და აუცილებელია ოჰაიოელთა კეთილდღეობისთვის“.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს აშკარად ჩანს, მისი კოდიფიკაცია ღირებულია, რადგან სახელმწიფო კანონმდებლობაში შედის იდეა, რომ მეტი საცხოვრებელი არის პასუხი საბინაო პრობლემებზე და არა მეტი ფული ან ფასების კონტროლი. კანონმდებლობა აგრძელებს ყველა იმ მიზეზს, რის გამოც იჯარის კონტროლი ცუდი პოლიტიკაა. ღირს ამომწურავი სიის ნახვა.

„გენერალური ასამბლეა დამატებით აღმოაჩენს და აცხადებს, რომ იჯარის კონტროლი და იჯარის სტაბილიზაციის ღონისძიებები შეიძლება მოახდინონ შემდეგი:

(ა) თრგუნავს ქირავნობისა და ქონების ღირებულებებს და ამით ხელს უშლის არსებული საცხოვრებელი ფართების მოვლა-პატრონობასა და რეაბილიტაციას და ახალი საცხოვრებელი ფართების მშენებლობას;

(B) მემამულეების წახალისება, გადააკეთონ საცხოვრებელი ფართი ამხანაგობებით, კოოპერატივებით და სხვა ტიპის საცხოვრებლებად, რითაც ამოიღეთ ასეთი საცხოვრებელი ფართები ქირავნობის ბაზარზე ხელმისაწვდომობიდან;

(გ) ქონების გადასახადის დაბალი შემოსავლები სახელმწიფო და ადგილობრივი ხელისუფლებისა და პოლიტიკური ქვედანაყოფებისთვის;

(დ) გამოიწვიოს საცხოვრებელი ფართის გაფუჭება;

(ე) ხელი შეუშალოს საცხოვრებელი ფართების ბრუნვას და ამით პოტენციურ მოიჯარეებს ჩამოართვას ასეთი შენობების დაქირავების შესაძლებლობა და გამოიწვიოს საცხოვრებელი ფართის არასწორად გამოყოფა;

(F) ხელს უშლის საცხოვრებელი ფართების გაყიდვას;

(G) ხელი შეუშალოს ინვესტიციებს ახალ და არსებულ საცხოვრებელ შენობებში, განსაკუთრებით მატერიალური ხარჯების ზრდისა და მუშახელის დეფიციტის დროს;

(H) მოახდინოს უარყოფითი გავლენა ადეკვატური საცხოვრებლის არარსებობის გამო, იმ პირებზე, რომლებიც ეძებენ დასაქმებას მწირი საცხოვრებლის მქონე ადგილებში და დამსაქმებლებზე, რომლებიც ეძებენ დასაქმებულებს ასეთ ადგილებში;

(I) ამახინჯებს საცხოვრებელი ფართების ბაზრის ფუნქციონირებას;

(J) პოლიტიკურ ქვედანაყოფებზე მნიშვნელოვანი ადმინისტრაციული და სააღსრულებო ხარჯების დაკისრება;

კ) საცხოვრებელი ფართის მფლობელებს უკუქცევით ართმევს საკუთრების უფლებას.

ამის შემდეგ კანონპროექტი ახორციელებს წილს ქირის კონტროლის დაწესების ნებისმიერი ადგილობრივი მცდელობის გულში.

„არცერთ პოლიტიკურ ქვედანაყოფს არ შეუძლია მიიღოს, მიიღოს, განაახლოს, შეინარჩუნოს, აღასრულოს ან განაგრძოს არსებობა, და არცერთ მუნიციპალიტეტს არ შეუძლია მიიღოს ან გააგრძელოს არსებობა რეზოლუციის ქარტიის დებულება, განკარგულება, დადგენილება, წესი ან სხვა ღონისძიება, რომელიც ეწინააღმდეგება ამ თავი, ან რომელიც არეგულირებს ქირავნობის ხელშეკრულების მხარეთა უფლებებსა და მოვალეობებს, რომლებიც რეგულირდება ამ თავით, მათ შორის, შეუზღუდავად, ქირის კონტროლის ან ქირავნობის სტაბილიზაციის ნებისმიერი გზით დაწესების ან მოთხოვნის შემთხვევაში.“

კანონპროექტი სრულდება დილონის წესის განმარტებით. დილონის წესი დაფუძნებულია იურიდიულ პრეცედენტზე, რომელსაც შეუძლია შეზღუდოს ისეთი რამ, რაც სახელმწიფომ შეიძლება აკრძალოს ადგილობრივ ხელისუფლებას. ქალაქების ეროვნული ლიგა აღწერს მას როგორც1868 წელს აიოვას შტატის მოსამართლე ჯონ ფ. დილონის მიერ გამოტანილი სასამართლოს ორი გადაწყვეტილებიდან. იგი ადასტურებს ადგილობრივი ხელისუფლების უფლებამოსილების ადრე გამართულ, ვიწრო ინტერპრეტაციას, რომლის დროსაც ქვესახელმწიფო მთავრობას შეუძლია ჩაერთოს საქმიანობაში მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის სპეციალურად არის სანქცირებული. სახელმწიფო ხელისუფლების მიერ“.

კანონპროექტი განმარტავს, რომ „საცხოვრებლის მიწოდება არის უმთავრესი სახელმწიფო ინტერესის საკითხი, რომელიც მოითხოვს ერთგვაროვან მიდგომას იჯარის კონტროლისა და იჯარის სტაბილიზაციის ღონისძიებების მიმართ საცხოვრებელ შენობებში მთელი შტატის მასშტაბით“. კანონპროექტის დასკვნითი ენა უხვად ცხადყოფს, რომ „გენერალური ასამბლეის მიზანია თავიდან აიცილოს პოლიტიკური ქვედანაყოფები ქირავნობის ხელშეკრულების მხარეთა უფლებებისა და მოვალეობების რეგულირებისგან, რომლებიც რეგულირდება ამ თავით, მათ შორის იჯარის კონტროლის დაწესებით. და ქირავდება სტაბილიზაცია ნებისმიერი ფორმით“.

კანონპროექტის ენა არის საფუძვლიანი და ფილოსოფიურად გამართული, ეხმიანება ყველა იმ ძირითად მიზეზს, თუ რატომ არის იჯარის კონტროლი ცუდი იდეა, მისი გავლენა საბინაო ეკონომიკაზე და ბოლოს, ადასტურებს იდეას, რომ საცხოვრებლის დაქირავება რეგულირდება კონტრაქტებით, რომლებიც კანონიერად აღსრულდება. "უფლებები და მოვალეობები." ქირა არ არის დაწესებული სიხარბის გამო, არამედ ბაზრის ძალებზე რეაგირების გამო და როდესაც რეზიდენტი და საბინაო მიმწოდებელი შეთანხმდებიან ფასზე და პირობებზე, შეთანხმება ძალაშია და არ უნდა მოხდეს ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ პოლიტიკური მიზეზების გამო.

ოჰაიო ავლენს ლიდერობას და იმედია, ქირავნობის კონტროლის სწრაფი გამოსწორების შემდეგ, ადგილობრივი ქალაქები დაიწყებენ განიხილონ საცხოვრებლის აშენების გაადვილება და იმავდროულად, უფრო ინოვაციური გზების შესწავლა, რათა დაეხმაროს ადამიანებს საბინაო ეკონომიკაში. იმედია, ოჰაიო იგივეს გააკეთებს, რაც გააკეთა ქირავნობის კონტროლთან დაკავშირებით სხვა ინტერვენციებით, რომლებიც ზრდის ხარჯებსა და ფასებს იმ ადამიანებისთვის, რომლებსაც საცხოვრებელი სჭირდებათ, როგორიცაა სავალდებულო ინკლუზიური ზონის (MIZ) პოლიტიკა. რამაც ზიანი მიაყენა სხვა ქალაქებს.