სახლის ფასებზე პაუელი პროგნოზირებს შესწორებას, რას ხედავს?

ძირითადი Takeaways

• სახლის გაყიდვები 20%-ით შემცირდა ერთი წლის წინანდელთან შედარებით, რაც ოპტიმიზმს იწვევს უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლის მსურველთა მხრიდან.
• ეკონომისტები პროგნოზირებენ, რომ სახლის ფასების ზრდა 2023 წელს შეჩერდება.
• ცენტრალური ბანკების მხრიდან განაკვეთების მუდმივი ზრდა ბევრ ექსპერტს აწუხებს იმაზე, თუ რას ნიშნავს ეს უძრავი ქონების ბაზრისთვის.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, ჩვენ ყველას გვსმენია ბევრი რამ ამის შესახებ უძრავი ქონების ცხელი ბაზარი. გაჩნდა ისტორიები რეკორდულ დროში გაყიდული სახლების შესახებ, მყიდველებმა უარი თქვეს სახლის ინსპექტირებაზე, რომ გაყიდვა დასრულებულიყო, სთავაზობდნენ ნაღდი ფულის ფასს ზემოთ, ქონების ნახვის გარეშე, რადგან ამდენი ქალაქი მოულოდნელად მიუწვდომელი გახდა.

ხალხი, ვისაც უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლა სურდა, წუხდნენ და ფიქრობდნენ, შეძლებდნენ თუ არა ოდესმე სახლის შეძენას.

ფედერალური სარეზერვო განყოფილების თავმჯდომარე ჯერომ პაუელი კომენტარს აკეთებს: „ჩვენ გვქონდა ცხელი საბინაო ბაზრის დრო მთელი ქვეყნის მასშტაბით… საცხოვრებლის ფასები არამდგრად დონეზე იზრდებოდა. ჩვენ ალბათ საბინაო ბაზარზე უნდა გავიაროთ კორექტირება“.

როგორც ჩანს, უძრავი ქონების ფასების ზრდა საბოლოოდ შეიძლება დაბრუნდეს რეალობაში, ყოველ შემთხვევაში, ეს არის იმედი. ბევრი ოპტიმისტი სახლის მეპატრონე მოთმინებით ელოდა უძრავი ქონების ფასების შემცირებას, რათა საბოლოოდ შევიდნენ ბაზარზე.

არის ეს ნელი სიკვდილი გამყიდველის ბაზრისთვის? ჩვენ შევეცდებით გავაცნობიეროთ უძრავი ქონების ამჟამინდელი ბაზარი.

ეს ჯერ არ არის მყიდველის ბაზარი

ჩვენ უნდა დავიწყოთ ცოტა იმედგაცრუებული ამბების გაზიარებით მათთვის, ვინც უახლოეს მომავალში აპირებს უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლას. ეს ჯერ არ არის ზუსტად მყიდველის ბაზარი. რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის (NAR) მონაცემებით, მიუხედავად იმისა, რომ სახლების გაყიდვები წინა წელთან შედარებით 20.2%-ით შემცირდა, არსებული სახლის გაყიდვის საშუალო ფასი გასულ წელთან შედარებით 10.8%-ით გაიზარდა. არსებული სახლის გასაყიდი საშუალო ფასი ამჟამად 403,800 აშშ დოლარს შეადგენს, მაგრამ ის ივნისის რეკორდულ მაჩვენებელზე 413,800 აშშ დოლარიდან შემცირდა.

NAR-ის ეკონომისტმა აღნიშნა, რომ ჩვენ ვიმყოფებით საბინაო რეცესიაში, რადგან კლებულობს სახლის გაყიდვები და მშენებლობა. თუმცა, ეს არ არის ფასების რეცესია, რადგან ინვენტარი ჯერ კიდევ საკმარისად მაღალია.

პოტენციური მყიდველები იმედოვნებდნენ, რომ საუკეთესო დრო უძრავი ქონების ბაზარზე მოსახვედრად იქნებოდა. ბევრი ადამიანი ზოგავს ხარჯებს იმ იმედით, რომ საბოლოოდ შეძლებენ სახლის შეძენას გონივრულ ფასად, მაგრამ არ ჩანს, რომ უძრავი ქონების ფასები მკვეთრად დაეცემა მალე. თუმცა, მყიდველებისთვის კარგი ამბავია.

აღარ არის სატენდერო ომები

Redfin-ის მონაცემების მიხედვით, საშუალო სახლი 2021 წლის მარტის შემდეგ პირველად იყიდება მისი სიის ფასის ქვემოთ. ეს მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია, რადგან ეს ნიშნავს, რომ სახლები 17 თვის განმავლობაში არ ჩამოვარდნილა სიიდან, ასე რომ, არსებითად, ყველაზე რეალურია. ქონების ტრანზაქციებს სავარაუდოდ ჰქონდა ერთგვარი სატენდერო ომი. ჩვენ ყველამ მოვისმინეთ სატენდერო ომების ქაოტური ისტორიები და როგორ შედიოდნენ სასოწარკვეთილი ადამიანები უძრავი ქონების ბაზარზე. თუ თქვენ მყიდველი ხართ, არ გჭირდებათ სტრესი, რომ მოხვდეთ ინტენსიურ სატენდერო ომში, როგორც ზოგიერთ ადამიანს მოუწია რამდენიმე თვის წინ.

რედფინმა ასევე გამოაცხადა, რომ გასაყიდი სახლების რაოდენობა გაორმაგდა 14.9%-მდე ივნისში, წინა წელთან შედარებით. ეს ნიშნავს, რომ გამყიდველები რეალისტურად უნდა ყოფილიყვნენ თავიანთი მოლოდინების მიმართ, თუ რამდენად შეეძლოთ მოგების მიღება.

Redfin-ის ეკონომისტები კი იწინასწარმეტყველებდნენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე შრომის შემდგომი დათრგუნვა შეიძლება უფრო ინტენსიური ყოფილიყო წელს, იმ მოლოდინებით, რომ სახლები ბაზარზე უფრო დიდხანს დარჩებოდნენ, ვიდრე ადრე. თუ სახლი უფრო დიდხანს დარჩება ბაზარზე, 2022 წლის ბოლო რამდენიმე თვეში სახლების პოტენციალი არსებობს, რომ უფრო ხშირად დაიწყონ გაყიდვა ფასზე დაბალ ფასად. თუმცა, მხოლოდ დრო გვიჩვენებს, გამყიდველები საკმარისად სასოწარკვეთილნი იქნებიან ბაზრიდან გასვლაზე ლიკვიდაციით. გაცილებით დაბალი ფასი.

რა არის იმის ნიშანი, რომ უძრავი ქონების ფასები შეიძლება დაეცეს?

არსებობს რწმენა, რომ მიწოდების ზრდამ მოთხოვნის შემცირებასთან ერთად შეიძლება გამოიწვიოს სახლის ფასების შემცირება. ივლისში შეერთებულ შტატებში ახალი სახლების მიწოდებამ ათ თვეზე მეტი გადაკვეთა. ეს არის ყველაზე მაღალი დონე 2009 წლის იანვრის შემდეგ. ყოველ ჯერზე, როცა ეს 10 თვეზე მეტი გავიდა წარსულში, აშშ იყო რეცესიაში. 10.9 წლის 23 აგვისტოს ეს რიცხვი ოფიციალურად 200-მდე მივიდა. თვეების მიწოდება არის ტერმინი, რომელიც გამოიყენება იმ თვეების რაოდენობის დასადგენად, რაც დასჭირდება მიმდინარე ბაზარზე არსებული სახლების გაყიდვას, გაყიდვების ტემპის გათვალისწინებით. თვის მარაგი 1.9 წლის დეკემბერში 2020 თვის რეკორდულად დაბალი იყო.

რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის (NAR) მონაცემებით, ივლისში არსებული სახლის გაყიდვები წინა თვესთან შედარებით 5.9%-ით შემცირდა. თუ სახლის გაყიდვები კვლავაც იკლებს, ფასების ვარდნის პოტენციალი არსებობს, რადგან გამყიდველებს არ სურთ ლოდინი, რათა იპოვონ სრულყოფილი შეთავაზება.

რედფინმა ასევე იტყობინება, რომ Google-ში საკვანძო სიტყვის „გასაყიდი სახლების“ ძიება აგვისტოს ბოლოს წინა წელთან შედარებით 27%-ით შემცირდა. ეს ტენდენცია შეიძლება მიუთითებდეს იმაზე, რომ ხალხი ორჯერ ფიქრობს უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლაზე, რადგან განაკვეთების მატებასთან დაკავშირებული შეშფოთება კვლავ იტვირთება ამბებში.

უფრო მაღალი ქირა იპოთეკის გაცილებით მაღალი გადახდების წინააღმდეგ

უძრავი ქონების ბაზარზე კიდევ ერთი საკითხია მაღალი ქირა, რომელიც ემთხვევა მემამულეების მიერ იპოთეკის კიდევ უფრო მაღალ გადახდას. წარსულში, ბევრი უძრავი ქონების ინვესტორი ამტკიცებდა, რომ აქტივების კლასი აწარმოებდა ღირსეულ შემოსავალს. მზარდი იჯარით, ძნელია მოგების მიღება, როგორც მესაკუთრე, რადგან იპოთეკური გადასახადებიც გაიზარდა. იპოთეკის განაკვეთებთან ერთად, დაზღვევის ხარჯებიც გაიზარდა.

აგვისტოს ბოლოს გამოცხადდა, რომ ივლისში ქირა რეკორდულ მაჩვენებელს მიაღწია ზედიზედ მე-17 თვე. realtor.com-ის ინფორმაციით, ეროვნული მედიანური ქირა იყო ახალი რეკორდული სიმაღლე, 1,879 აშშ დოლარი თვეში ივლისისთვის, რაც 12.%-ით მეტია ერთი წლის წინანდელთან შედარებით. იჯარის ცვლილების ტემპი ნელდება, თუმცა, რადგან წლიური 10%-იანი ზრდა ყველაზე მცირეა, რაც ჩვენ ვნახეთ 2021 წლის ივნისის შემდეგ.

იჯარის მატებასთან ერთად, იპოთეკური გადასახადები გასულ წელს კიდევ უფრო გაიზარდა. იპოთეკური ბანკირების ასოციაციამ გაიზიარა, რომ იპოთეკის მედიანური ყოველთვიური გადასახადი იყო თითქმის 1.5Xx, რამდენიც თვიური მედიანური ქირის მოთხოვნას მეორე კვარტალში. ეს იქნება რეკორდული მაჩვენებელი 2009 წლის მონაცემებით. თუ იპოთეკური გადახდები გაგრძელდება, ბევრი პოტენციური ინვესტორი ორჯერ იფიქრებს უძრავ ქონებაში ინვესტიციის სახით მოხვედრაზე.

რატომ გაიზარდა იპოთეკის გადახდა?

საცხოვრებლის მაღალი ფასების და იპოთეკის უფრო მაღალი განაკვეთების ერთობლიობამ გამოიწვია იპოთეკის გადახდები მიუწვდომელი და საშიში. საპროცენტო განაკვეთები ისტორიულად დაბალი იყო ჩაკეტვის დროს, რამაც გამოიწვია საბინაო ბუმი. უძრავი ქონების ბუმმა საბოლოოდ გამოიწვია სატენდერო ომები, რამაც ბევრი იმედისმომცემი მყიდველი დააფასა.

S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index გამოქვეყნდა 30 აგვისტოს და ციფრებმა აჩვენა, რომ სახლის ფასები 18%-ით გაიზარდა გასული წლის ივნისის მდგომარეობით. შემდგომი პერსპექტივის დასამატებლად, როგორც ჩანს, აშშ-ში სახლის ფასები 40%-ით გაიზარდა პანდემიის დაწყების დღიდან (2020 წლის თებერვლიდან 2022 წლის მაისამდე). უძრავი ქონების მაღალ ფასებთან ერთად გაზრდილ საპროცენტო განაკვეთებთან ერთად, იპოთეკური გადახდები ცაში გაიზარდა.

სახლების ფასები დაეცემა?

ძნელია ზუსტი პროგნოზირება, თუ რა მოუვა ეკონომიკას, რადგან ცენტრალური ბანკი განაგრძობს საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას ეკონომიკური აქტივობის შესანელებლად. თუმცა, აღსანიშნავია, რომ Goldman Sachs-მა გააფრთხილა თავისი კლიენტები, რომ სახლების ფასები, სავარაუდოდ, მთლიანად შეჩერდება 2023 წელს. ისინი იქამდე მივიდნენ, რომ იწინასწარმეტყველეს, რომ სახლის ფასების ზრდა საშუალოდ 0%-მდე დარჩება 2023 წელს. მიუხედავად იმისა, რომ პოტენციურმა მყიდველებმა შეიძლება დაინახონ ეს არის პოზიტიური სიახლე, რადგან ფასები არ გააგრძელებს ცაზე მატებას, უძრავი ქონების ფასები კვლავ მნიშვნელოვნად გაიზარდა პანდემიის დაწყებიდან.

ამის თქმით, დიდი განსხვავებაა სახლის ფასების ზრდის შეფერხებასა და უძრავი ქონების ფასების შემცირებას შორის. მხოლოდ იმიტომ, რომ ზრდა შეჩერებულია, ეს არ ნიშნავს, რომ ფასები დაეცემა. ზოგიერთი ექსპერტი ფიქრობს, რომ შიდა მოთხოვნა დარჩება ძლიერი შრომის ძლიერი ბაზრისა და არაადეკვატური მიწოდების გამო. სახლებზე დიდი მოთხოვნილების გამო, ძნელი წარმოსადგენია უძრავი ქონების ფასების დიდი ოდენობის დაცემა უახლოეს მომავალში.

როგორ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია?

ძნელია გადაწყვიტოთ, უნდა ჩადოთ თუ არა თქვენი ფული დამაბნეველ უძრავი ქონების ბაზარზე ამ მომენტში. უძრავ ქონებაში ინვესტიცია უფრო სარისკო ხდება, როდესაც აფასებთ მაღალ საპროცენტო განაკვეთებს და უძრავი ქონების გაბერილ ფასებს. ერთის მხრივ, თქვენ არ გსურთ იყოთ ჩაკეტილი ასტრონომიულად მაღალი ტემპით. მეორეს მხრივ, თქვენ არ ხართ დარწმუნებული, რომ უფრო დიდხანს უნდა ელოდოთ ფასების დაცემას პანდემიამდელ დონემდე, თუ ეს შესაძლებელია ამ ეტაპზე.

ალტერნატივა არის ინვესტიცია უძრავ ქონებაში აქციების შეძენის გზით კომპანიებში, რომლებიც კორელაციაშია საბინაო ბაზართან. Q.ai გთავაზობთ საინვესტიციო კომპლექტები ჩაშენებული REIT-ებით და სხვა უძრავი ქონების პოზიციებით.

ქვედა ხაზი

ეს აღარ არის გამყიდველის ბაზარი ამ სტატიაში ჩამოთვლილი მიზეზების გამო, მაგრამ ჩვენ ჯერ არ ვართ მყიდველების ბაზარი. მომდევნო რამდენიმე თვე გარდამავალი იქნება. არსებობს მრავალფეროვანი მონაცემები, რომლებიც მიუთითებს სხვადასხვა მიმართულებით, მაგრამ ძნელია დარწმუნებით იმის თქმა, თუ როდის დაეცემა უძრავი ქონების ფასები. როგორც ჩანს, სახლის ფასების ზრდა შენელდება, მაგრამ ჟიურის ჯერ კიდევ არ აქვს ინფორმაცია, როდის დაეცემა ფასები და რამდენად შორს წავლენ. ფედერალური რეზერვის თავმჯდომარე პაუელი შეიძლება მართალი იყოს, შეიძლება დადგა დრო საცხოვრებლის კორექტირებისა.