გასულ კვირას მე მივიღე წერილი ფოსტით.
როგორც თქვენ, მე მიკვირს, რომ ეს ჯერ კიდევ არსებობს, როგორც პრაქტიკა, მაგრამ სასოწარკვეთილი დრო მოითხოვს სასოწარკვეთილ ზომებს:
ახლა მინდა ვიფიქრო, რომ ჩვენი სახლი ისეთი ლამაზია, მაგრამ არა მგონია, ჩვენ მხოლოდ ჩვენ მივიღეთ წერილი ამ რეალტორისგან. დარწმუნებული ვარ, ბევრი სახლი იყო მრავალ უბანში, რომლებსაც ერთი და იგივე ნივთი ჰქონდათ.
მე ვაჩვენე ჩემს მეუღლეს ეს წერილი და ვიხუმრე, რომ ამჟამინდელ ღირებულებაზე 20%-იანი პრემია უნდა მოვითხოვოთ. ეს დიდი მრგვალი რიცხვია, მაგრამ არსებითად უსარგებლოა.
რატომ?
სადმე უნდა ვიცხოვროთ!
მაშინაც კი, თუ ჩვენ შეგვეძლო გაცილებით მაღალი გასაყიდი ფასის უზრუნველყოფა, ეს ნამდვილად არ დაგვეხმარება.
ჩვენ უკვე გვაქვს 3%-იანი იპოთეკური განაკვეთი ჩაკეტილი. ჩვენ გვაქვს კაპიტალის ღირსეული ნაწილი სახლში. და როგორც ჩვენი სასოწარკვეთილი რეალტორი თავის წერილში მიუთითებდა, თითქმის შეუძლებელი იქნებოდა ახლავე სხვა სახლის პოვნა საყიდლად.
სახლის ფასების მზარდი, დაბალი იპოთეკური განაკვეთების კომბინაცია, რომელიც ჩაკეტილია სახლის ამჟამინდელი მფლობელების მიერ და დაბალი მიწოდება, არამიმზიდველს ხდის თქვენი სახლის გაყიდვას და სხვა სახლის ძებნას ახლავე.
მაიკ სიმონსენი Altos Research-ს აქვს დიაგრამა, რომელიც გვიჩვენებს, რამდენად მძიმეა ამჟამად საბინაო მომარაგების მდგომარეობა:
ეს არის 271,913 სახლი იყიდება მთელ ქვეყანაში ახლავე!
ჩვენ ვართ საბინაო ბაზარზე, სადაც გვაქვს რეკორდულად მაღალი მოთხოვნა და რეკორდულად დაბალი მიწოდება. თუ გსურთ იცოდეთ, რატომ არის ფასები 20%-ით მაღალი, ვიდრე ერთი წლის წინ იყო, ეს არის უმარტივესი ახსნა.
მაგრამ აქ უფრო მეტი ხდება.
სიმონსენი ცოტა ხნის წინ იყო Odd Lots პოდკასტზე ტრეისი ალოუეისა და ჯო ვაიზენტალთან ერთად, სადაც მან განმარტა, თუ რამდენი სახლის მფლობელი აორმაგებს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს:
გაორმაგებას ჰგავს. სახლის მეპატრონე მიდის შემდეგი სახლის საყიდლად, მაღლა ან ქვევით გადასაადგილებლად. და რადგან იპოთეკური სესხი ძალიან იაფია, ნამდვილად კარგი დროა პირველის გასაქირავებლად. ასე რომ, ყოველწლიურად მივდივარ შემდეგის საყიდლად და ვინახავ პირველს. ასე რომ, ეს არის ერთი დიდი ფენომენი. და უცებ გავხდი უძრავი ქონების ინვესტორი. და ამავე დროს, ინსტიტუციური ფული იაფი იყო. ბევრი სიახლეა მსხვილი კერძო კაპიტალის ფონდების შესახებ, რომლებიც ყიდულობენ სახლებს, მაგრამ რეალურად ეს ადამიანები არიან, რომლებიც მართავენ მათ უმეტესობას. ასე რომ, ბოლო ათწლეულის განმავლობაში ჩვენ გამოვიყვანეთ 8 მილიონი სახლი გადაყიდვის ციკლიდან და გადავიტანეთ ისინი აუზის საინვესტიციო გაქირავების ნაწილში. და ეს არის, მოგეხსენებათ, ყველა მარტოხელა სახლების 9%.
მე ვიცი, რომ ყველას სურს უჩივლოს BlackRock-ის ყიდვის ყველა სახლს ამ ქვეყანაში, მაგრამ საცხოვრებელი ბინების 90% კერძო პირების საკუთრებაა შეერთებულ შტატებში.
და ეს რიცხვი იზრდება სახლის კაპიტალის სიმრავლის, სამომხმარებლო ბალანსების სიძლიერისა და იპოთეკის დაბალი განაკვეთების გამო.
იპოთეკის დაბალმა განაკვეთებმა ყოველთვიური გადასახადები ისეთივე ხელმისაწვდომი გახადა, როგორც არასდროს:
საბინაო კაპიტალი ცაში გაიზარდა საცხოვრებლის ფასების ზრდის გამო:
გარდა ამისა, გადახედეთ ამ დღეებში სახლის მყიდველების კრედიტუნარიანობას:
ადამიანებს, რომლებიც დღეს სახლებს ყიდულობენ, აქვთ შესანიშნავი საკრედიტო ქულები. ეს ასე არ იყო ადრეული და შუა პერიოდის სუბპრიმების ბუმში, როდესაც მყიდველების უმრავლესობა დაბალი საკრედიტო ქულების მქონე ადამიანებისგან მოდიოდა.
წარმოიდგინეთ, რომ თქვენ ფლობთ თქვენს სახლს ხუთი ან მეტი წლის განმავლობაში. ამ დროისთვის თქვენ, რა თქმა უნდა, რეფინანსირებული გაქვთ მინიმუმ ორ-სამჯერ და სავარაუდოდ გაქვთ სესხის განაკვეთი 3% ან ნაკლები. თქვენ ასევე ზიხართ კარგ კაპიტალზე ძირითადი გადახდების და მზარდი ფასების კომბინაციით.
რა თქმა უნდა, არ ჩანს, რომ საცხოვრებლის ფასები მალე შეწყვეტს ზრდას და იჯარაც იზრდება, ამიტომ აზრი აქვს, რომ ხალხი ირჩევს თავდაპირველ საკუთრებას ახალი ნივთის შეძენის შემდეგაც კი. მათ შეუძლიათ უბრალოდ გადაიხადონ საკმარისი ქირა იპოთეკის, დაზღვევისა და გადასახადების დასაფარად და მაინც გამოვიდნენ წინ, ნელ-ნელა გადაიხადონ იაფი იპოთეკა და დაინახონ, რომ მათი სახლი გაიზრდება.
თუ გამოცნობა მომიწევდა, წლები გავა, სანამ არ დავინახავთ რაიმეს, რომელიც უახლოვდება "ნორმალური" საბინაო ბაზარს. ჩვენ უბრალოდ არ ავაშენეთ საკმარისი სახლები ბოლო საბინაო ავარიის შემდეგ, რათა დავაკმაყოფილოთ მოთხოვნილება მილენიალებისგან, რომლებიც მიაღწიეს თავიანთი ოჯახის შექმნის წლებში.
საქმეები საბოლოოდ წესრიგშია, მაგრამ ჩვენ გვაქვს წლები და წლები, რომლებიც უნდა ავანაზღაუროთ. და ეს არ ჰგავს მიწოდების ჯაჭვის პრობლემებს, მთავრობის რეგულაციები და COVID აადვილებს სახლების უფრო სწრაფად აშენებას.
იმავდროულად, მზარდმა განაკვეთებმა შეიძლება ოდნავ შეანელოს ყველაფერი, თუ იპოთეკური განაკვეთები საკმარისად მაღალი იქნება. საცხოვრებლის ფასების ზრდა და სესხის აღების უფრო მაღალი განაკვეთები, სულ მცირე, ნაკლებად მიმზიდველს გახდის ხალხისთვის ძველი სახლების შენარჩუნება და მათი გაქირავება.
თუმცა, მზარდი ტარიფები ასევე ხელს უშლის საცხოვრებლის მიწოდებას, რადგან ამდენი ადამიანი დაბალ ტარიფებშია ჩაკეტილი. რატომ იყიდება სახლის საყიდლად უფრო მაღალ ფასად სესხის აღების მაღალი ხარჯებით?
ცხადია, ადამიანები კვლავ გადაადგილდებიან ახალი სამუშაოს ან ოჯახისთვის, დეკორაციის შესაცვლელად ან ნებისმიერი სხვა მიზეზის გამო, რის გამოც ადამიანები გადაწყვეტენ გაყიდვას.
მაგრამ, ალბათ, დიდი დრო დასჭირდება, სანამ არ დავინახავთ რაიმე სახის წონასწორობას მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის საბინაო ბაზარზე.
ასევე ბენ კარლსონისგან: უნდა გავყიდო თუ არა ჩემი აქციები, რათა ნაღდი ფული გადავიხადო სახლისთვის?
ბენ კარლსონი არის ავტორი საინვესტიციო ბლოგისა "A Wealth of Common Sense", სადაც ეს პირველად გამოქვეყნდა. ხელახლა იბეჭდება ნებართვით. მიჰყევით მას Twitter-ზე @ awealthofcs.
მოსაზრება: ეს 2 რიცხვი აჯამებს იმას, თუ რატომ არ დაბრუნდება საბინაო ბაზარი ნორმალურად დიდი ხნის განმავლობაში
გასულ კვირას მე მივიღე წერილი ფოსტით.
როგორც თქვენ, მე მიკვირს, რომ ეს ჯერ კიდევ არსებობს, როგორც პრაქტიკა, მაგრამ სასოწარკვეთილი დრო მოითხოვს სასოწარკვეთილ ზომებს:
თავაზიანობა ბენ კარლსონი
ახლა მინდა ვიფიქრო, რომ ჩვენი სახლი ისეთი ლამაზია, მაგრამ არა მგონია, ჩვენ მხოლოდ ჩვენ მივიღეთ წერილი ამ რეალტორისგან. დარწმუნებული ვარ, ბევრი სახლი იყო მრავალ უბანში, რომლებსაც ერთი და იგივე ნივთი ჰქონდათ.
მე ვაჩვენე ჩემს მეუღლეს ეს წერილი და ვიხუმრე, რომ ამჟამინდელ ღირებულებაზე 20%-იანი პრემია უნდა მოვითხოვოთ. ეს დიდი მრგვალი რიცხვია, მაგრამ არსებითად უსარგებლოა.
რატომ?
სადმე უნდა ვიცხოვროთ!
მაშინაც კი, თუ ჩვენ შეგვეძლო გაცილებით მაღალი გასაყიდი ფასის უზრუნველყოფა, ეს ნამდვილად არ დაგვეხმარება.
ჩვენ უკვე გვაქვს 3%-იანი იპოთეკური განაკვეთი ჩაკეტილი. ჩვენ გვაქვს კაპიტალის ღირსეული ნაწილი სახლში. და როგორც ჩვენი სასოწარკვეთილი რეალტორი თავის წერილში მიუთითებდა, თითქმის შეუძლებელი იქნებოდა ახლავე სხვა სახლის პოვნა საყიდლად.
სახლის ფასების მზარდი, დაბალი იპოთეკური განაკვეთების კომბინაცია, რომელიც ჩაკეტილია სახლის ამჟამინდელი მფლობელების მიერ და დაბალი მიწოდება, არამიმზიდველს ხდის თქვენი სახლის გაყიდვას და სხვა სახლის ძებნას ახლავე.
მაიკ სიმონსენი Altos Research-ს აქვს დიაგრამა, რომელიც გვიჩვენებს, რამდენად მძიმეა ამჟამად საბინაო მომარაგების მდგომარეობა:
Altos Research
ეს არის 271,913 სახლი იყიდება მთელ ქვეყანაში ახლავე!
ჩვენ ვართ საბინაო ბაზარზე, სადაც გვაქვს რეკორდულად მაღალი მოთხოვნა და რეკორდულად დაბალი მიწოდება. თუ გსურთ იცოდეთ, რატომ არის ფასები 20%-ით მაღალი, ვიდრე ერთი წლის წინ იყო, ეს არის უმარტივესი ახსნა.
მაგრამ აქ უფრო მეტი ხდება.
სიმონსენი ცოტა ხნის წინ იყო Odd Lots პოდკასტზე ტრეისი ალოუეისა და ჯო ვაიზენტალთან ერთად, სადაც მან განმარტა, თუ რამდენი სახლის მფლობელი აორმაგებს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს:
გაორმაგებას ჰგავს. სახლის მეპატრონე მიდის შემდეგი სახლის საყიდლად, მაღლა ან ქვევით გადასაადგილებლად. და რადგან იპოთეკური სესხი ძალიან იაფია, ნამდვილად კარგი დროა პირველის გასაქირავებლად. ასე რომ, ყოველწლიურად მივდივარ შემდეგის საყიდლად და ვინახავ პირველს. ასე რომ, ეს არის ერთი დიდი ფენომენი. და უცებ გავხდი უძრავი ქონების ინვესტორი. და ამავე დროს, ინსტიტუციური ფული იაფი იყო. ბევრი სიახლეა მსხვილი კერძო კაპიტალის ფონდების შესახებ, რომლებიც ყიდულობენ სახლებს, მაგრამ რეალურად ეს ადამიანები არიან, რომლებიც მართავენ მათ უმეტესობას. ასე რომ, ბოლო ათწლეულის განმავლობაში ჩვენ გამოვიყვანეთ 8 მილიონი სახლი გადაყიდვის ციკლიდან და გადავიტანეთ ისინი აუზის საინვესტიციო გაქირავების ნაწილში. და ეს არის, მოგეხსენებათ, ყველა მარტოხელა სახლების 9%.
მე ვიცი, რომ ყველას სურს უჩივლოს BlackRock-ის ყიდვის ყველა სახლს ამ ქვეყანაში, მაგრამ საცხოვრებელი ბინების 90% კერძო პირების საკუთრებაა შეერთებულ შტატებში.
და ეს რიცხვი იზრდება სახლის კაპიტალის სიმრავლის, სამომხმარებლო ბალანსების სიძლიერისა და იპოთეკის დაბალი განაკვეთების გამო.
იპოთეკის დაბალმა განაკვეთებმა ყოველთვიური გადასახადები ისეთივე ხელმისაწვდომი გახადა, როგორც არასდროს:
საბინაო კაპიტალი ცაში გაიზარდა საცხოვრებლის ფასების ზრდის გამო:
გარდა ამისა, გადახედეთ ამ დღეებში სახლის მყიდველების კრედიტუნარიანობას:
ადამიანებს, რომლებიც დღეს სახლებს ყიდულობენ, აქვთ შესანიშნავი საკრედიტო ქულები. ეს ასე არ იყო ადრეული და შუა პერიოდის სუბპრიმების ბუმში, როდესაც მყიდველების უმრავლესობა დაბალი საკრედიტო ქულების მქონე ადამიანებისგან მოდიოდა.
წარმოიდგინეთ, რომ თქვენ ფლობთ თქვენს სახლს ხუთი ან მეტი წლის განმავლობაში. ამ დროისთვის თქვენ, რა თქმა უნდა, რეფინანსირებული გაქვთ მინიმუმ ორ-სამჯერ და სავარაუდოდ გაქვთ სესხის განაკვეთი 3% ან ნაკლები. თქვენ ასევე ზიხართ კარგ კაპიტალზე ძირითადი გადახდების და მზარდი ფასების კომბინაციით.
რა თქმა უნდა, არ ჩანს, რომ საცხოვრებლის ფასები მალე შეწყვეტს ზრდას და იჯარაც იზრდება, ამიტომ აზრი აქვს, რომ ხალხი ირჩევს თავდაპირველ საკუთრებას ახალი ნივთის შეძენის შემდეგაც კი. მათ შეუძლიათ უბრალოდ გადაიხადონ საკმარისი ქირა იპოთეკის, დაზღვევისა და გადასახადების დასაფარად და მაინც გამოვიდნენ წინ, ნელ-ნელა გადაიხადონ იაფი იპოთეკა და დაინახონ, რომ მათი სახლი გაიზრდება.
თუ გამოცნობა მომიწევდა, წლები გავა, სანამ არ დავინახავთ რაიმეს, რომელიც უახლოვდება "ნორმალური" საბინაო ბაზარს. ჩვენ უბრალოდ არ ავაშენეთ საკმარისი სახლები ბოლო საბინაო ავარიის შემდეგ, რათა დავაკმაყოფილოთ მოთხოვნილება მილენიალებისგან, რომლებიც მიაღწიეს თავიანთი ოჯახის შექმნის წლებში.
საქმეები საბოლოოდ წესრიგშია, მაგრამ ჩვენ გვაქვს წლები და წლები, რომლებიც უნდა ავანაზღაუროთ. და ეს არ ჰგავს მიწოდების ჯაჭვის პრობლემებს, მთავრობის რეგულაციები და COVID აადვილებს სახლების უფრო სწრაფად აშენებას.
იმავდროულად, მზარდმა განაკვეთებმა შეიძლება ოდნავ შეანელოს ყველაფერი, თუ იპოთეკური განაკვეთები საკმარისად მაღალი იქნება. საცხოვრებლის ფასების ზრდა და სესხის აღების უფრო მაღალი განაკვეთები, სულ მცირე, ნაკლებად მიმზიდველს გახდის ხალხისთვის ძველი სახლების შენარჩუნება და მათი გაქირავება.
თუმცა, მზარდი ტარიფები ასევე ხელს უშლის საცხოვრებლის მიწოდებას, რადგან ამდენი ადამიანი დაბალ ტარიფებშია ჩაკეტილი. რატომ იყიდება სახლის საყიდლად უფრო მაღალ ფასად სესხის აღების მაღალი ხარჯებით?
ცხადია, ადამიანები კვლავ გადაადგილდებიან ახალი სამუშაოს ან ოჯახისთვის, დეკორაციის შესაცვლელად ან ნებისმიერი სხვა მიზეზის გამო, რის გამოც ადამიანები გადაწყვეტენ გაყიდვას.
მაგრამ, ალბათ, დიდი დრო დასჭირდება, სანამ არ დავინახავთ რაიმე სახის წონასწორობას მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის საბინაო ბაზარზე.
ასევე ბენ კარლსონისგან: უნდა გავყიდო თუ არა ჩემი აქციები, რათა ნაღდი ფული გადავიხადო სახლისთვის?
ბენ კარლსონი არის ავტორი საინვესტიციო ბლოგისა "A Wealth of Common Sense", სადაც ეს პირველად გამოქვეყნდა. ხელახლა იბეჭდება ნებართვით. მიჰყევით მას Twitter-ზე @ awealthofcs.
წყარო: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-hoousing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338?siteid=yhoof2&yptr=yahoo