საკუთრება არ არის პრობლემა, საცხოვრებლის სიმცირეა

გასულ თვეში მე დავესწარი თემის შეხვედრას ცინცინატიში საბინაო სისტემების კურსის სტუდენტების, ცინცინატის უნივერსიტეტის დაგეგმვის სკოლაში, რათა განეხილა „როგორ გავლენას ახდენენ ინსტიტუციური ინვესტორები ჩვენს ქალაქზე; რა კეთდება ამჟამად ამ საკითხის მოსაგვარებლად და მეტი რა უნდა გავაკეთოთ“. ადრე გამოვაქვეყნე ცინცინატის პორტის ძალისხმევის შესახებ ინსტიტუციური ინვესტორების ჩაშლის მიზნით ქალაქში მარტოხელა საცხოვრებლის ყიდვა. კითხვაზე, რომელზეც შეხვედრაზე ძნელი იყო პასუხის გაცემა იყო ის, თუ რა არის კონკრეტულად „ინსტიტუციური ინვესტორი“ და არის თუ არა საკუთრება მიზეზობრივად დაკავშირებული საცხოვრებლის ცუდ შედეგებთან, როგორიცაა მაღალი ქირა, გამოსახლება ან დანგრევა. ფიქრი იმაზე, თუ ვინ ფლობს საცხოვრებელს, როგორც ჩანს, კიდევ ერთი ყურადღების გადატანაა რეალური პრობლემისგან, მიწოდების ნაკლებობისგან მზარდი მოთხოვნის პირობებში.

სტუდენტები გადიან კურსს ე.წ საბინაო სისტემები, ასწავლიდა პროფესორ ჰეიდენ შელბი. კურსი მოიცავს „საბინაო პრობლემებისა და საბინაო ბაზრების ბუნებას“ და „საბინაო ბაზრის წარუმატებლობის აღმოფხვრას“. საკუთრების შაბლონების და მათი დაკავშირება საბინაო ბაზარზე არსებულ შედეგებთან, რა თქმა უნდა, ღირს საკლასო ოთახში, მაგრამ უნდა იყოს თუ არა პოლიტიკის ინტერვენციები კონცენტრირებული იმაზე, თუ ვინ ფლობს ქონებას? ეს დამოკიდებულია იმაზე, შეიძლება თუ არა არსებობდეს მკაფიო, თანმიმდევრული და მიზეზობრივი კავშირი საკუთრებასა და ცუდ შედეგებს შორის. ჯერჯერობით, მე ვერ ვიპოვე რაიმე მონაცემი, რომელიც ამყარებს კავშირს.

ფაქტობრივად, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, დიდი ხმაური იყო შეერთებულ შტატებში საცხოვრებლის უცხოური შეძენის გარშემო. საშინელი ნარატივი ის იყო, რომ ჩინელი ინვესტორები "პარკინგეობდნენ" ნაღდ ფულს ამერიკის საბინაო ბაზარზე, ყიდულობდნენ უამრავ კორპუსს, აცალებდნენ მათ და შემდეგ ელოდნენ გაყიდვას. დაახლოებით 5 წლის წინ იყო უცხოელი ინვესტორების მიერ საცხოვრებლის შესყიდვის დაბეგვრის წინადადება ამის შესაჩერებლად.

თუმცა, პრობლემა, ესკიზური ინვესტორები ბინის შენობების ყიდვისა და დაცლას, არ იყო რეალური. რა თქმა უნდა, იყო გარკვეული ტრანზაქციები ინვესტორებთან შეერთებული შტატების ფარგლებს გარეთ, მაგრამ ისინი ცდილობდნენ ფულის გამომუშავებას და არა დაკარგვას. როდესაც ეს ინვესტორები შენობებს ყიდულობდნენ, მათ ისე მართავდნენ, როგორც სხვა მესაკუთრეებს, არ დაცარიელდნენ; უცნაური არგუმენტი იყო ის, რომ მათი ცარიელი დატოვების შემთხვევაში, ფასები გაიზრდებოდა და ასევე გაიზრდებოდა ინვესტიციის ღირებულება. გარდა იმისა, რომ საშუალო ქირის 1%-იანი ზრდის შესაქმნელად, მათ უნდა იყიდონ და ამოიღონ 1,400 ერთეული სიეტლის ბაზრიდან, რაღაც რაც უბრალოდ არ ხდებოდა.

დღევანდელი შეშფოთება არის ის, რომ რატომღაც ინვესტორები - და მოდიფიკატორები ახლა არ არიან "უცხო", არამედ "დიდი", ან "ქალაქის გარეთ", ან "დიდი", ან "კორპორატიული" ან ყოველივე ზემოთქმული - აუცილებლად ცუდი მსახიობები არიან. ადვოკატები მტკიცებულებად მიუთითებენ ქირის გაზრდის, გამოსახლებისა და დანგრევის შედეგებზე. მაგრამ ეს ყველაფერი მაინც ხდება, მიუხედავად იმისა, მეპატრონე ცხოვრობს ერთი მილის მოშორებით თუ 1,000 მილის მოშორებით. და უბრალოდ არაფერია ცუდი ან საზიზღარი უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების (REITS) ან საპენსიო ფონდების საცხოვრებლის ყიდვისას, თუ ისინი ფიქრობენ, რომ ეს დაბრუნდება. მოსაზრება, რომ ასეთი ტრანზაქციები უფრო მომგებიანი იქნება შენობების დანგრევით, მოიჯარეების შევიწროებით და მათი გამოსახლებით, არა მხოლოდ აზრი არ აქვს, არამედ არ არის მხარდაჭერილი რაიმე რაოდენობრივი მტკიცებულებით.

არსებობენ ცუდი საბინაო პროვაიდერები – და არიან ცუდი ავტობუსის მძღოლები, პოლიციელები, მასწავლებლები და შესაძლოა პოლიტიკოსებიც კი – მაგრამ ადამიანი არ ცდილობს ამ მსახიობების წარუმატებლობას მიაწეროს ისეთ რამეს, როგორიც ისინი ცხოვრობენ ან სად დადიოდნენ სკოლაში. თუ რომელიმე ამ ტიპის მსახიობთაგანი რაღაცას აკეთებს არასწორად, აზრი აქვს მათ სანქციების დაწესებას წესების დარღვევისთვის ან საზოგადოებისთვის საფრთხის წინაშე. ასეთი სანქციები უკვე არსებობს იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც არასწორად მართავენ საკუთრებას ისე, რომ წარმოქმნის დაზიანებებს და გამოსახლების პროცესს ხელმძღვანელობს მოსამართლე და არა თავად საბინაო მიმწოდებელი. და თუ ქირის მზარდი პრობლემაა, ამის კომპენსაციის საუკეთესო გზაა კონკურენტული საბინაო ბაზრის შექმნა, რათა ფასით უკმაყოფილო ადამიანებმა ადვილად იპოვონ შემცვლელი იქვე.

შეხვედრის ოთახში აღშფოთების ძირითადი გრძნობა აშკარა იყო; ზოგიერთი „უსახო კორპორაცია“ ღარიბი ხალხის ხარჯზე აკეთებს ფულს, უამრავ ფულს. ცხადია, ლოგიკა მიდის, რომ ამ კორპორაციებს უნდა შეწყდეს ცინცინატში ქონების ფლობა. ერთ-ერთმა მონაწილემ შესთავაზა არ დაუშვას გარკვეული რაოდენობის სახლების საკუთრება ნებისმიერი სახის ინვესტორების მიერ.

უცნაურად, ცინცინატის პორტი თანახმაა. კიდევ ერთი ამბავი, რომელიც ახლახან გამოქვეყნდა, ხაზს უსვამს პორტის მცდელობებს, რომ რაც შეიძლება მეტი საცხოვრებელი სახლი შეიძინოს თავისი საჯარო დოლარით ან ობლიგაციების გაყიდვით მიღებული შემოსავლებით. იდეა ისაა, რომ "ინტუიციური" ინვესტორებისთვის არაფერი დარჩება. პორტი დაწესებულებაა? და რა ხდება, როცა ვინმე წყვეტს ქირის გადახდას ან არღვევს იჯარის პირობებს? პორტი გამოასახლებს მათ? არაკომერციული და საბინაო ორგანოები, ასევე ინსტიტუტები, ასახლებენ ბევრ, ბევრ მოიჯარეს გადაუხდელობისა და იჯარის დარღვევის გამო. პორტიც იქნება. პორტი გეგმავს „დაიბრუნოს თავისი ფული სახლების ქირით და, საბოლოოდ, გაყიდვით. მაგრამ მთელი საქმე იმაში მდგომარეობს, რომ ქირა ხელმისაწვდომი იყოს და გაყიდვის ფასები საკმარისად დაბალი იყოს, რომ ხალხს შეუძლია გადაიხადოს. ”

ჰმმმ. როგორ აპირებენ ამის გაკეთებას? სიუჟეტიდან ჩანს, რომ 10,000 დოლარი, რომელიც პორტმა გამოიცანით, რომ დახარჯა სახლების გასაუმჯობესებლად, საკმარისი არ არის. პორტი იწყებს იმის გაცნობიერებას, როგორც ნებისმიერი სხვა მფლობელი, დიდი თუ პატარა, რომ ვიღაცამ უნდა გადაიხადოს რემონტი. თუ ეს არის საბოლოო მომხმარებელი, გამქირავებელი ან მყიდველი, მაშინ ფასი გაიზრდება. მარტივი მათემატიკაა. სიმართლე ის არის, რომ ნებისმიერი მყიდველი, იქნება ეს REIT ან პირველად ინვესტორი, რომელიც ყიდულობს ერთ ნაქირავებ ქონებას, ქირა არის გაუმჯობესების გადახდის ერთადერთი გზა. თუ საცხოვრებლის პრობლემაა, საუკეთესო გზა მათ გადასაჭრელად არის გაუმჯობესების სტიმულირება და არა მათი მანდატი. თუ მანდატი მოვა, დამქირავებლები აიღებენ ჩანართს და ერთეულები აღარ იქნება ხელმისაწვდომი.

ეს შეიძლება იყოს რედუქციული, მაგრამ ყოველთვის არის ერთი გზა საბინაო პრობლემის გადასაჭრელად: მიეცით საშუალება ბაზარს აწარმოოს ბევრი და ბევრი საცხოვრებელი სახლი, იმდენად, რომ მწარმოებლებსა და პროვაიდერებს მოუწევთ კონკურენცია გაუწიონ ერთმანეთს, რათა აიძულონ ხალხი იქირაონ ან იყიდონ თავიანთი პროდუქტი. ამაზე ნაკლები ნებისმიერი სათამაშო მოედანს მომხმარებლისგან აშორებს, აიძულებს მათ კონკურენცია გაუწიონ ერთმანეთს და მიიღონ იდეალურზე ნაკლები ფასები და პირობები. და აი, მთავარი პუნქტი მთელ ამ დისკუსიაში: თუნდაც არსებობდეს გაზომვადი და ძლიერი მიზეზობრივი კავშირი საკუთრებასა და საცხოვრებლის შედეგებს შორის, ამის საუკეთესო გამოსავალი მაინც იქნება მეტი საცხოვრებელი. საბინაო საკითხების უმრავლესობის გამხსნელი ქმნის საკმარის მიწოდებას, რათა ადამიანებს ჰქონდეთ შესაძლებლობა, ჰქონდეთ თავისუფლება აირჩიონ ხელმისაწვდომი ალტერნატივა.

პროფესორი შელბი მოთმინებით მოეკიდა ჩემს კითხვებს შეხვედრაზე და ასევე იყო საკმარისად კეთილგანწყობილი, უპასუხა რამდენიმე კითხვას, რომელიც მას გავუგზავნე ინვესტორების საკუთრების თემაზე და კლასის შესახებ. აქ არის ჩემი კითხვები და მისი პასუხები სრულად.

რამდენად მნიშვნელოვანია მკაფიო განმარტება იმის შესახებ, თუ რას ნიშნავს „ინვესტორი? მაგალითად, პორტი იყენებს ინვესტორების ფულს ობლიგაციების გაყიდვიდან სახლების შესაძენად, რათა შეაჩეროს სხვა ინვესტორებს მათი ყიდვა; არის თუ არა ეს მართლაც "კარგი" და "ცუდი" ინვესტორების შესახებ? როგორ იზომება ეს?

ვფიქრობ, ძალიან მნიშვნელოვანია სხვადასხვა სახის ინვესტორების დიფერენცირება. ამ პროექტში ჩვენ ვეყრდნობოდით ტერმინს, რომელიც სხვებმა გამოიყენეს ამ ფენომენის აღსაწერად, „ინსტიტუციური ინვესტორები“. მაგრამ მე ვაღიარებ, რომ ეს არასრულყოფილი ტერმინია. ჩვენ ვიბრძვით უკეთესი ტერმინის გამოგონებაზე, რათა აღვწეროთ, თუ როგორი მსახიობია რეალურად პრობლემური ამ სფეროში. სუბიექტების ტიპები, რომლებიც ჩვენ შეშფოთებულნი ვართ, არის ისეთები, რომლებიც უარყოფით გავლენას ახდენენ ჩვენს მოქალაქეებზე და თემებზე (1) ამაღლებენ ქირაობის დონეს, რომელიც უმართავია მოიჯარეებისთვის ქონების მატერიალური გაუმჯობესების გარეშე, (2) გამოსახლების უფრო მაღალი ტარიფებით, ვიდრე სხვა უმეტესობა ბაზრის მემამულეები და (3) საკუთრების ადეკვატურად არ შენარჩუნება, ისე, რომ მოიჯარეებს უწევთ ცუდ პირობებში ცხოვრება და მეზობლებმა შეიძლება განიცადონ დამანგრეველი გავლენა მათი ქონების ღირებულებაზე. ჩვენ ალბათ გვჭირდება უკეთესი ტერმინი ამ ტიპის ინვესტორებისთვის. შესაძლოა მხოლოდ „ცუდი მსახიობი ინვესტორები“ საკმარისი იყოს. მაგრამ მიზეზი, რის გამოც ჩვენ გვინდოდა ამ თემის საუბრის მასპინძლობა არის ის, რომ ცინცინატიში ბევრმა ადამიანმა და ორგანიზაციამ შეამჩნია, რომ ჩვენ გვყავს რამდენიმე დიდი ერთეული, ძირითადად REITS, რომლებიც გამოვიდნენ სცენაზე ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში და როგორც ჩანს, აწარმოებენ. ეს მატერიალური პრობლემები მაცხოვრებლებისთვის ბევრად უფრო მაღალია, ვიდრე ტიპიური მემამულე.

რა უარყოფითი შედეგები შეიძლება იყოს დაკავშირებული "ცუდ" ინვესტორებთან? არის თუ არა ეს შედეგები მიზეზობრივად დაკავშირებული ინვესტორის მანძილზე და ზომასთან? ცხადია, იქნებიან დიდი შორეული ინვესტორები, რომლებსაც აქვთ „კარგი“ საცხოვრებელი და მცირე ადგილობრივი, რომლებსაც აქვთ „ცუდი“ საცხოვრებელი.

მე არ ვიცი, რომ ზომა აუცილებლად გამოწვეულია (ან თუნდაც ყოველთვის დაკავშირებულია) ამ ცუდი შედეგებით, რომლებიც ზემოთ ჩამოვთვალე. რა თქმა უნდა, შესაძლებელია (და დამაჯერებელი) მცირე ინვესტორებმა და მემამულეებმა აწარმოონ ეს პრობლემები, ისევე როგორც მსხვილმასშტაბიანი ინვესტორებმა ხარისხიანი საცხოვრებლის წარმოება. თუმცა, როცა იქ არიან მსხვილი საინვესტიციო სუბიექტები, რომლებიც ქმნიან ამ პრობლემებს - და ჩვენ გვყავს რამდენიმე კომპანია ცინცინატიში - ამ კომპანიებს შეუძლიათ დიდი ტკივილის გამოწვევა მათი ზომისა და გავლენის გამო. ასევე არის საკითხი, რომ ამ მსხვილ ერთეულებს ხშირად უჭირთ პასუხისმგებლობა, რადგან ისინი მუშაობენ რამდენიმე შპს-ის ქვეშ და ხშირად არ ჰყავთ ადგილობრივი წარმომადგენელი, რომელიც ადვილად ხელმისაწვდომი იქნება მოიჯარეებისა და საზოგადოების დამცველებისთვის, როდესაც პრობლემები წარმოიქმნება. ეს არის ფუნდამენტური საკითხი.

იმის ნაცვლად, რომ ცდილობდეთ საკუთრების რეგულირებას, ექნებოდა თუ არა აზრი ცუდი შედეგების მოგვარებას არსებული კოდის გამოყენებით და პროგრამების შემუშავება განსხვავებული ქცევის წახალისებისთვის. მაგალითად, თუ საცხოვრებელი ფართი დანგრეულია, ქალაქს შეუძლია შესთავაზოს დაბალი პროცენტის სესხი გრანტისთვის ფონდიდან, რომელიც საშუალებას მისცემს შეკეთებას უფრო ხელმისაწვდომად და თავიდან აიცილოს ხარჯების მაცხოვრებლებზე გადატანა.

მე ვფიქრობ, რომ ამის წინააღმდეგ ბრძოლის ერთ-ერთი გზა არის არსებული რეგულაციების აღსრულება და რა თქმა უნდა, ადამიანები, რომლებსაც მე ვესაუბრე ქალაქში, სწორედ ამის გაკეთებას ცდილობენ. და რა თქმა უნდა აზრი აქვს შემოგთავაზოთ გრანტები და დაბალპროცენტიანი სესხები, რათა დაეხმარონ მემამულეებს ქონების შენარჩუნებაში. ეს ნამდვილად ასეა, რომ განსაკუთრებით მცირე მემამულეები ხშირად მუშაობენ ძალიან მჭიდრო ზღვარზე და ნამდვილად უჭირთ თავიანთი თვისებების შენარჩუნება, განსაკუთრებით ახლა, როდესაც მასალები და შრომა ასე ძვირი გახდა. მაგრამ საკითხი, რომელზედაც ჩვენ აქცენტირებული ვართ, არ არის დედა-და პოპ მემამულეები, რომლებსაც მცირე სესხი სჭირდებათ რამდენიმე ქონების განახლებისთვის. ჩვენ ვსაუბრობთ მსხვილ სუბიექტებზე, რომლებიც შემოდიან უბნებში, ზრდიან ქირაებს, რეალურად არ ახორციელებენ „ინვესტირებას“ საკუთრებაში მათში რაიმეს მატერიალური ჩადების და ამ ქირების მეშვეობით ღირებულების მოპოვების თვალსაზრისით. ეს არის ფუნდამენტური საკითხი, რომელიც უნდა გვახსოვდეს ბიზნეს მოდელის შესახებ, რომელსაც ჩვენ ვხედავთ, რომ ჩნდება მარტოხელა ოჯახის გაქირავებაში. უძრავი ქონების ინვესტიციების უმეტესობა წარსულში ცდილობდა შემოსავლის მიღებას დროთა განმავლობაში საკუთრებაში ღირებულების დარიცხვით. ასე რომ, არსებობს სტიმული ქონების შენარჩუნებისთვის. მაგრამ ეს არ არის ის, რასაც ეს კომპანიები აკეთებენ. ისინი მოკლევადიან მოგებას იღებენ ქირის გაზრდით და ხარჯების შემცირებით, ქონების არშენარჩუნებით. მე ვფიქრობ, რომ ეს ფუნდამენტურად განსხვავებული ბიზნეს მოდელია დედა-პაპის მემამულეების უმეტესობისგან და ეს უნდა გვახსოვდეს, როდესაც ამ საკითხზე ვსაუბრობთ. Ჩვენ ასევე. ეს უნდა გვახსოვდეს, როდესაც განვიხილავთ შესაბამის პოლიტიკას. ჩვენ არ გვინდა შევქმნათ რეგულაციები, რომლებიც დააზარალებს მცირე ზომის მემამულეებს, რომლებიც უკვე იბრძვიან ხარისხის ერთეულების შესანარჩუნებლად.

გაქვთ რაიმე სხვა მოსაზრება ან კომენტარი იმაზე, თუ რას მოიტანს ეს პროექტი უკეთესი საბინაო შედეგების თვალსაზრისით? თუ ეს გულისხმობს რეგულირებას, როგორ შეიძლება ახალი წესები თავიდან აიცილონ შემაკავებელი ფაქტორების შექმნა, რამაც შეიძლება შეამციროს კერძო დეველოპერების ინვესტიციები ცინცინატის საცხოვრებლის მშენებლობაში.

ადვოკატირების პერსპექტივიდან, მე მსურს, რომ ამან გააერთიანოს ხალხი და იფიქრონ გადაწყვეტილებებზე, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს უკეთესი საცხოვრებელი პირობები და მეტი უსაფრთხოება დამქირავებელთათვის ჩვენს ქალაქში. მე არ მაქვს წინასწარ განსაზღვრული პოლიტიკის ინიციატივების ნაკრები, რომლის წამოწევას ვცდილობ, მაგრამ უფრო მეტად ვუსმენ საზოგადოებაში მყოფ ადამიანებს, ვცდილობ მათ დავაკავშირო და ვცდილობ ვიპოვო გზები, რომ მივმართო კვლევას, რომელიც შეიძლება სასარგებლო იყოს. . ამასთან დაკავშირებით, ინტელექტუალური და პედაგოგიური პერსპექტივიდან, ვფიქრობ, ამ პროექტმა უკვე გააკეთა ბევრი რამ, რასაც იმედოვნებდა, ეს არის საუბრის სტიმულირება, რომელიც გვეხმარება იმის გარკვევაში, თუ რა არის პრობლემა და სად უნდა იყოს მიმართული ჩვენი ადვოკატირება.