მეტი საცხოვრებლის დაშვება დადებითად აისახება საცხოვრებლის ფასზე

გასულ კვირას დავწერე ჩემი აღშფოთების შესახებ ქალაქებიდან მონაცემების მოპოვების მცდელობის შესახებ საცხოვრებელი განყოფილების წარმოებისთვის საჭირო დროის შესახებ. არ არსებობს რაიმე საჯარო მონაცემი, რომელიც დაეხმარება ნებართვების, მოსახლეობისა და ფასის დაკავშირებას? კარგი, დიახ და არა. სენტ ლუისის ფედერალური სარეზერვო ბანკის მონაცემები, რომელსაც გულმოდგინედ ფრედი ეძახიან, საინტერესოა, მაგრამ არც ისე მარცვლოვანი. მაგრამ მოდით გადავხედოთ ნეშვილს 2010-დან 2020 წლამდე და რას გვეტყვის მას საცხოვრებლის ნებართვების, მოსახლეობისა და ფასის შესახებ. ზუმპერის, ქირავნობის ონლაინ ტრეკერის გარკვეული დახმარებით, როგორც ჩანს, როდესაც მცირდება საცხოვრებლის ნებართვის მქონე ადამიანების რაოდენობა, ისევე როგორც საცხოვრებლის ფასების ზრდის ტემპი. აი ეს მონაცემები.

დავიწყოთ ნეშვილის მოსახლეობის ზრდით იმ პერიოდში, რომელსაც ჩვენ განვიხილავთ, 2010 წლიდან 2020 წლამდე. ამ პერიოდში, ფრედის თქმით, ნეშვილმა დაამატა დაახლოებით 300,000 ადამიანი, რაც მოსახლეობის ზრდა თითქმის 20%-ია.

ერთი რამ, რასაც მაშინვე შეამჩნევთ, არის მონაცემების გამაგიჟებელი თვისება, როდესაც საქმე ეხება ქალაქებს: ჩვენ ნამდვილად ვერ ვხედავთ ნეშვილს, მაგრამ მხოლოდ უფრო ფართო ტერიტორიას. ეს არის საბინაო მონაცემების დამაბნეველი თვისება. შეერთებული შტატების აღწერა ხშირად აერთიანებს ქალაქებს და უწოდებს მათ მეტროპოლიტენის სტატისტიკურ არეალს ან MSA. დიდი საქმე არაა, არა? მაგრამ ხშირად კამათი საცხოვრებლის შესახებ ხდება ქალაქების მკაცრ საზღვრებში და როდესაც მონაცემები ამაზე მეტად გავრცელებულია, ეს აბნევს იმას, რისი თქმაც შეგიძლიათ საკუთრივ ქალაქებზე და მათ მიმდებარე ტერიტორიაზე. ჩვენ მივყვებით ფრედის MSA მონაცემებს.

შემდეგი, მოდით შევხედოთ ნებართვას. ფრედი აკონტროლებს ამ მონაცემებს აღწერის ნომრების გამოყენებით. როდესაც ვიღებთ გაცემული ნებართვების წლიურ რაოდენობას და ვადარებთ მოსახლეობას, საინტერესო თანაფარდობაა.

ამაში ყველანაირი პრობლემაა. პირველი და ყველაზე აშკარა, ნებართვა არ უდრის რეალურ საცხოვრებელ საცხოვრებელ ობიექტს. ამიტომ ვეძებ უფრო ნიუანსურ მონაცემებს ნებართვის მიღების დროის შესახებ. ჩემი იმედი მაქვს, რომ ჩვენ დავინახავთ დროის მონაკვეთს, რომელიც სჭირდება ნებართვის მიცემასა და როდესაც ერთეული რეალური გახდება საცხოვრებლად. მიუხედავად ამისა, გასათვალისწინებელია ახალი ერთეულების ეს თანაფარდობა ახალ ადამიანებთან. მაგალითად, 33,579 წელს ნეშვილში ჩასულ 2014 XNUMX ადამიანს საცხოვრებელი ადგილი სჭირდებოდა. არსებობს ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა ვაკანსიის განაკვეთები - მას ხშირად უწოდებენ "შთანთქმას" - და გასათვალისწინებელი სხვა ფაქტორები. მაგრამ ახალ ადამიანებს შორის ურთიერთობა და ნებართვების რაოდენობა აქტუალურია. ეს ნიშნავს ნაკლებ კონკურენციას ადამიანებს შორის, რომლებიც ეძებენ მწირ საცხოვრებელ სახლებს.

ახლა ვნახოთ ფასი. ფრედი არ ადევნებს თვალს ქირაებს, მაგრამ აკონტროლებს „ყველა ტრანზაქციის სახლის ფასს“. აქ არის ცვლილება ათი წლის განმავლობაში საცხოვრებლის ფასებში და ზუმპერის მიერ ბოლო ხუთში ქირაების თვალყურის დევნება.

აქ აშკარაა, რომ როდესაც ვადარებთ ნებართვების, მოსახლეობისა და ფასის ტენდენციას, არსებობს ურთიერთობა.

როგორც ჩანს, ნებართვების მიცემა ნეშვილში მოსახლეობის ზრდას ათწლიანი პერიოდის განმავლობაში ასწრებს და როდესაც გადავხედავთ ქირისა და საცხოვრებლის ფასებს ხუთი წლის განმავლობაში, ისინი რბილდება წარმოების აშკარა ზრდასთან ერთად. როგორც ახალი ხალხის თანაფარდობა საცხოვრებელ ობიექტებთან მცირდება, ასევე იკლებს ფასების ზრდის ტემპი.

მაგრამ მაინც მაქვს კითხვები, ეჭვიც კი. ფრედის მონაცემები უყურებს „შეფასებულ გაყიდვების ფასებს და შეფასების მონაცემებს“ ფასის მისაღებად. რას ნიშნავს ეს ზუსტად? ქირავნობის მონაცემები სხვადასხვა წყაროდან შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს, ისევე როგორც ფასის ადგილობრივი შეფასებები. ნებართვის მონაცემების დიდი პრობლემა არის ის, რომ ის არ გვეუბნება, როდის შევა ნებადართული ერთეულები რეალურად ექსპლუატაციაში. ასევე, ადგილობრივი მონაცემები ბევრს გამოავლენს ნებართვის მისაღებად საჭირო დროის ხანგრძლივობაზე.

საზოგადოების წინაშე არსებული მონაცემების პირველი ნახვა, როგორც ჩანს, ადასტურებს ჩემს გრძელვადიან არგუმენტს, რომ მეტი მიწოდება ნიშნავს დაბალ ფასებს. მე მაინც მგონია, რომ ეს მართალია. მაგრამ განსხვავებით ჩემი მემარჯვენე კოლეგებისგან, რომლებიც სიამოვნებით აბნევენ კორელაციას მიზეზობრიობას, მე უბრალოდ არ შემიძლია. უფრო მეტი ადგილობრივი მონაცემები რეალური ნებართვების, ფასების და საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღების შესახებ კიდევ უფრო ძლიერ საქმეს გახდის. მაგრამ ეს კარგი დასაწყისია.

მაგრამ როდესაც ჩვენ ვცდილობთ უფრო ღრმად ჩავუღრმავდეთ სწრაფად მზარდ ქალაქებს, როგორიცაა ნეშვილი, და ვაკვირდებით იმ მონაცემებს, რაც გვაქვს, არის ტენდენცია: როდესაც მოსახლეობა იზრდება და ნებართვა მოჰყვება, ჩვენ ვხედავთ, რომ ფასების ზრდა იწყებს ვარდნას.

და ბოლოს, არის რამდენიმე საინტერესო ბილიკი, რომელიც ასევე არსებობს. მაგალითად, შეერთებულ შტატებში ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად კლებადი ქალაქი რეალურად აჩვენებს საცხოვრებლის ფასებს 2018 წლის შემდეგ. ადგილობრივმა ტელევიზიამ გასულ წელს გაავრცელა სიუჟეტი იმის შესახებ, თუ როგორ ათბობს საბინაო ბაზარი დეკატურში.

და ქირაებზე რას იტყვით? ზუმპერი აჩვენებს ქირის 26%-იან ზრდას Decatur-ში გასული წლის განმავლობაში, დაახლოებით $123 საშუალოდ. და ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში იჯარის გრაფიკის დათვალიერება გვიჩვენებს მსგავსი ტენდენცია, როგორც საცხოვრებლის ფასები.

რა ხდება დეკატურში? მზარდი ინფლაცია ფედერალური მთავრობის მიერ დიდი ნაღდი ფულის ნაგავსაყრელიდან და მიწოდების ჯაჭვის პრობლემები? Შესაძლოა. მაგრამ ეს არის ბოლო ორი წლის მახასიათებლები და ფასების ზრდა აშკარად 2018 წლიდან ვითარდება. რატომ? გასათვალისწინებელია.

ჩვენ გვჭირდება ადგილობრივი იურისდიქციების დაინტერესება ამ ზომებით, როგორც მე და გამოიყენონ ისინი საბინაო ეკონომიკის უკეთ სამართავად. საბოლოო ჯამში, ნებისმიერი ფუნქციონირებადი და სამართლიანი და ეფექტური ეკონომიკის საფუძველი არის უამრავი გაცვლა მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის. როდესაც მწარმოებლები ხედავენ მოთხოვნას, მათ ბუნებრივია სურთ მეტი აწარმოონ. ამის შენელება მხოლოდ ზიანს აყენებს ადამიანებს, რომლებიც ეძებენ საცხოვრებელს, განსაკუთრებით იმ ადამიანებს, რომლებსაც ნაკლები ფული აქვთ. მეტი სამუშაოა გასაკეთებელი, მაგრამ ბევრად უკეთესი იქნებოდა მეტი საცხოვრებლის მხრივ შეცდომა დაუშვა, ვიდრე მეტი წესები და შეფერხებები.