კერძო საქმიანობის ობლიგაციები და 4% დაბალი შემოსავლის საბინაო საგადასახადო კრედიტები

ფედერალური საბინაო პროგრამები, როგორც წესი, იყოფა ორ კატეგორიად ერთ-ერთ, მათ შორის, რომლებიც პირდაპირ სუბსიდიას უწევენ ადამიანებს საცხოვრებლის გადასახდელად და ისეთები, რომლებიც იყენებენ ფინანსურ ინსტრუმენტებს საცხოვრებლის მშენებლობის გასაადვილებლად. ფინანსურ ინსტრუმენტებს შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი არის დაბალი შემოსავლის საბინაო საგადასახადო კრედიტი (LIHTC). საგადასახადო კოდექსის ეს არსება ახდენს საგადასახადო შეღავათის მონეტიზაციას ხელმისაწვდომ საცხოვრებელში ინვესტიციისთვის. მაგრამ ყოფილი კონგრესმენის პოლ რაიანის მიერ განხილულ სიღარიბის პროგრამებში ასევე არსებობს საინტერესო, მაგრამ რთული ინსტრუმენტი - კერძო საქმიანობის ბონდი ან PAB. PAB საშუალებას აძლევს ადგილობრივ თვითმმართველობებს გაყიდონ გადასახადებისგან გათავისუფლებული ობლიგაციები იმ სუბიექტების სახელით, რომლებიც მშენებლობს პროექტებს, რომლებიც სარგებლობენ საზოგადოებისთვის, მათ შორის საცხოვრებლით. საგადასახადო კრედიტებთან დაწყვილებისას, PABs შეიძლება იყოს ძლიერი ინსტრუმენტი მშენებლებისთვის, რომლებიც ცდილობენ კაპიტალის შეგროვებას საბინაო პროექტებისთვის. მაგრამ სირთულე და ხარჯები მაღალია. (თუ გსურთ ფანჯარა LIHTC-ში აქ არის პოსტი, თუ როგორ მუშაობენ ისინი).

კონგრესის კვლევის სამსახური გამოაქვეყნა შესანიშნავი პრაიმერი Private Activity Bonds-ზე. საგადასახადო კრედიტების მსგავსად, PAB-ები ჩართულია საგადასახადო კოდექსში და მოიცავს ორ სახის ობლიგაციებს. ერთი პროექტებისთვის, რომლებიც ემსახურება მთავრობის მიზნებს; მეორე მათთვის, ვინც ემსახურება კერძო მიზნებს, რამდენადაც ისინი სარგებლობენ საზოგადოებისთვის. თუ კერძო საქმიანობის ობლიგაციები განკუთვნილია „კვალიფიცირებული კერძო საქმიანობისთვის“, როგორიცაა საცხოვრებელი, ობლიგაციების მყიდველები არ იხდიან გადასახადს მათ მიერ გამომუშავებულ პროცენტზე. კონგრესი ზღუდავს ვალის ოდენობას, რომელიც შეიძლება გაიცეს კერძო საქმიანობისთვის; $150 მილიონი და $50 ერთ სულ მოსახლეზე 1986 წელს $335 მილიონი ან $110 ერთ სულ მოსახლეზე 2022 წელს. ასევე არსებობს შეზღუდვები პროექტის ტიპის მიხედვით, რათა გავლენა იქონიოს ინვესტიციებზე. კონგრესი ასევე აპირებს შეზღუდოს საგადასახადო ხარჯები (გამონაკლისი ნიშნავს ნაკლებ დოლარს საგადასახადო შემოსავალში).

როგორ შეიძლება ამ ობლიგაციების შერწყმა LIHTC-თან, კონკრეტულად 4%-იან საგადასახადო კრედიტებთან, კარგად არის დამუშავებული მხარდამჭერი საცხოვრებლის კორპორაციის (CSH) ნაშრომში. დამხმარე საცხოვრებლის დაფინანსება გადასახადებისგან გათავისუფლებული ობლიგაციებით და 4%-იანი დაბალი შემოსავლის მქონე საბინაო საგადასახადო კრედიტებით. აქ მოცემულია საგადასახადო შეღავათებით გათავისუფლებული ობლიგაციების გამოყენების მოთხოვნების შეჯამება.

ობლიგაციების გამოშვება შეუძლიათ მხოლოდ სახელმწიფო და ადგილობრივ ხელისუფლებას, კვაზი-სახელმწიფო უწყებებთან ერთად. ჩვეულებრივ, ეს არის საბინაო დაფინანსების სააგენტო (HFA), სახელმწიფო სააგენტო, რომელიც იღებს საგადასახადო კრედიტის გამოყოფას. მაგრამ იმის გამო, რომ გადასახადებისგან გათავისუფლებული ობლიგაციების რაოდენობა, რომელიც შეიძლება გამოშვებული იყოს, ექვემდებარება მოცულობის ლიმიტს (ზემოთ ნახსენები ლიმიტი), ყველა ეს სამთავრობო უწყება აგრესიულად ეჯიბრება იმისთვის, რომ მოთავსდეს ლიმიტის ქვეშ. ასევე, პროექტებს არ შეუძლიათ ობლიგაციების შემოსავალზე წვდომა მანამ, სანამ პროექტი არ მიიღებს თანხმობას სახელმწიფო HFA-სგან, და ეს შემოსავალი შემოიფარგლება საცხოვრებლის ხარჯებით და არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომერციული ფართისთვის, მაგალითად.

აღსანიშნავია ერთი მნიშვნელოვანი ზღვარი საგადასახადო კრედიტებისა და გადასახადებისგან გათავისუფლებული ობლიგაციების გაერთიანებასთან დაკავშირებით. საგადასახადო კრედიტის გამოყოფის მისაღებად, პროექტის მენეჯერმა უნდა დაფაროს მშენებლობის ხარჯების არანაკლებ 50% („50% წესი“) ობლიგაციებით; და რა თქმა უნდა, ამ ობლიგაციებისა და საგადასახადო შეღავათების გამოყენებით აშენებული ნებისმიერი საცხოვრებელი უნდა იყოს ხელმისაწვდომი იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც გამოიმუშავებენ არეალის მედიანური შემოსავლის (AMI) 60%-ზე ნაკლებს. ჩვეულებრივ, ერთეულების 20% ხელმისაწვდომი უნდა იყოს ადამიანებისთვის AMI-ის 50% ან ნაკლები, ან ერთეულების 40% AMI-ის 60%.

თუ ეს უკვე აშკარა არ არის, ასეთი პროექტები რთულია. ამას ემატება ისიც, რომ ხშირად ამ სახის „გარიგებებში“ შედის დამატებითი დამფინანსებლები. მაგალითად, ერთი საბინაო პროექტი, რომელზეც ვმუშაობდი, როგორც დეველოპერი, იყო 4%-იანი პროექტი გადასახადებისგან გათავისუფლებული ობლიგაციების გამოყენებით. მაგრამ ჩვენ ასევე გვქონდა თანხები სახელმწიფო საბინაო ტრასტის ფონდიდან და ასევე სამშენებლო სესხი. მართალი გითხრათ, მე მომიწია ტვინი და ფორები ძველ წერილებზე, რომ ზუსტად გავიხსენო, როგორ გაერთიანდა პროექტი. CSH ქაღალდი შესანიშნავ საქმეს აკეთებს შვიდი სხვადასხვა შემთხვევის შესწავლის საშუალებით აჩვენოს ამ დაფინანსების რამდენიმე გამორჩეული გზა. მაგალითად, ერთ-ერთი უმარტივესი შემთხვევის კვლევა არის მიჩიგანიდან. აქ მოცემულია დიაგრამა, რომელიც აჩვენებს პროექტის დაფინანსებას.

MSHDA არის მიჩიგანის სახელმწიფო საბინაო განვითარების ორგანო, შტატის საბინაო დაფინანსების სააგენტო. MSHDA-მ გაყიდა ობლიგაციები და ვალი ემსახურება მოიჯარეების მოკრძალებული შემოსავლით, რომელიც ნაწილობრივ მოდის მე-8 სექციის ვაუჩერებიდან. პროექტის თითოეულ დამფინანსებელს განსხვავებული მოთხოვნები აქვს და ამ ტიპის პროექტებში ერთი მოთხოვნის შესრულებამ შეიძლება დაარღვიოს მეორე დამფინანსებლის მოთხოვნები.

ზოგიერთ შემთხვევაში, საგადასახადო კრედიტის კაპიტალი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ვალის მომსახურების გადასახდელად. CSH ქაღალდი იყენებს საქმის შესწავლას, რომელიც გამოიყენა ობლიგაციები და შემდეგ „სრულად ამოიღო ობლიგაციები მუდმივი საუბარი სხვა საჯარო სესხებთან, გრანტებთან და საგადასახადო კრედიტის კაპიტალთან“. ეს ჰგავს საგადასახადო კრედიტის კაპიტალის გამოყენებას ობლიგაციების ვალის ამოსაღებად. ეს დამაჯერებელია: მიუხედავად იმისა, რომ 4%-იანი საგადასახადო კრედიტი არის ხელმისაწვდომ პროექტზე დასაშვები საფუძვლის უფრო მცირე პროცენტი, ობლიგაციების დასაბრუნებლად კრედიტის გამოყენება კარგი იდეაა. ასეა დაფინანსების სხვადასხვა წყაროების გაერთიანება.

რაიანი დიდ დროს არ ხარჯავს PAB-ებზე, გარდა იმისა, რომ ვარაუდობს, რომ „რამდენიმე კვლევა კერძო საქმიანობის ობლიგაციების ეფექტურობაზე . . . როგორც ეს ეხება მოიჯარეების მობილობის გაუმჯობესებას“. ეს მართალია და მისი შეხედვა პროგრამის ხარჯზე გვიჩვენებს, რომ ობლიგაციები არ იყო გამოყენებული ისე ხშირად, როგორც დაბალი შემოსავლის საბინაო გადასახადის კრედიტები.

და ბევრი არაფერი შეცვლილა ათწლეულის განმავლობაში მისი ანალიზის შემდეგ (გრაფიკის მონაცემები შეერთებული შტატების ხაზინადან).

ჩემი აზრით, PAB-ები უნდა იქნას გამოყენებული ისე, როგორც მთელი ვალის გამოყენება: ღირებულების დაჭერა. საცხოვრებლის შემთხვევაში მე შევთავაზე უსახლკარო საცხოვრებლის ღირებულების აღების სქემა რომლებშიც, მაგალითად, დაბანაკებების ხარჯები რაოდენობრივად არის გათვლილი, ობლიგაციები გაიყიდა ჩარევების განსახორციელებლად, რათა დასრულდეს ბანაკი, შემდეგ, როგორც დანაზოგი რეალიზდება, ამ დანაზოგის გამოყენება ვალის მომსახურებად. არაკომერციულ სამყაროში „კაპიტალის დასტას“ აწყობის პრობლემა არის სირთულის დონე, რომელიც პრობლემურია შემდეგი მიზეზების გამო:

● დრო – ამ სახის დაფინანსების ღონისძიებები დროთა განმავლობაში ღეჭავს და დრო ფულია. ხარჯების შენახვა დაფინანსების შეკრებისა და გასწორების მოლოდინში არის განვითარების მთლიანი ხარჯების რეალური დანამატი;

● გარიგებები – მეტი დამფინანსებელი ნიშნავს მეტ ტრანზაქციის ხარჯებს და ეს ხარჯები ასევე ემატება განვითარების მთლიან ხარჯებს;

● იურისტები და კონსულტანტები – ყოველ ნაბიჯზე, რათა თავიდან იქნას აცილებული კატასტროფები, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს პროექტის ჩავარდნა, უნდა დაიქირაონ იურისტები და კონსულტანტები; და

● ეს არ არის ძალიან ეფექტური – ყველა მოძრავი ნაწილით და დამატებითი ხარჯებით, არის ეს ყველაზე ეფექტური გზა იმ ადამიანებისთვის, რომლებსაც ეს ახლა სჭირდებათ საცხოვრებლის უზრუნველსაყოფად?

დასასრულ, მე ვუბრუნდები ძირითად წესს, რომ ნებისმიერი საბინაო დაფინანსების წინადადება უნდა იყოს რაც შეიძლება მარტივი, საჭირო თანხების ან ერთეულების მიწოდება იმ ადამიანებისთვის, რომლებსაც ეს სჭირდებათ დღეს. მიუხედავად იმისა, რომ დაინტერესებული ვარ და მსიამოვნებს ფინანსური თავსატეხის ამოხსნის გამოწვევა, ამ თამაშების თამაში ხალხის ქირას არ უხდის; ჩვენ უნდა ვიპოვოთ გზები, რომ განვათავსოთ PAB-ები უკეთესი მიზნით, ვიდრე კომპლექსური დაფინანსების გარიგებები სუბსიდირებული საცხოვრებლის მშენებლობისთვის.