კომერციული უძრავი ქონების მიმართ აშშ-ს რეგიონალურ და მცირე ბანკებს რეიტინგების დაქვეითება ემუქრება

კომერციული უძრავი ქონების სესხები ათწლეულში ოდნავ გაიზარდა 100%-ით. CRE-ის მსესხებლებმა ისარგებლეს წარმოუდგენლად დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით, გლობალური ფინანსური კრიზისიდან გამოსული ეკონომიკით და ბანკებით, რომლებიც ძალიან ბევრ შემთხვევაში ნაკლებ გულმოდგინედ იღებდნენ სესხებს. ამჟამად, კომერციული უძრავი ქონების სესხების მოცულობა, როგორც ბანკების მთლიანი სესხების პროცენტი, ოდნავ გაიზარდა, ვიდრე იყო 2007 წლის ბოლო კვარტალში. ეს მაწუხებს.

წვეულება დაბალ საპროცენტო განაკვეთზე ფურშეტში საბოლოოდ ტირილით მთავრდება. ჩვენ ახლა გაცილებით მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გლობალურ გარემოში ვართ. ეს ნიშნავს, რომ მაშინაც კი, თუ ფედერალური სარეზერვო ბანკი და სხვა საკვანძო ცენტრალური ბანკები მთელს მსოფლიოში შეაჩერებენ განაკვეთების ზრდას, განაკვეთები მოულოდნელად არ იკლებს. CRE მსესხებლებს ექნებათ სესხის აღების უფრო მაღალი ხარჯები, როდესაც მათ უახლოეს მომავალში მოუწევთ რეფინანსირება.

სამწუხაროდ, ბანკები, რომლებიც უფრო მცირეა, ვიდრე გლობალურად სისტემურად მნიშვნელოვანი ბანკები (G-SIB) უფრო დაუცველები არიან კომერციული უძრავი ქონების მუდმივი გაუარესების პირობებში. ბანკები, რომლებსაც აქვთ 100 მილიარდი დოლარის აქტივები, ნაკლებად მრავალფეროვანია გეოგრაფიისა და ბიზნეს ხაზების მიხედვით; შესაბამისად, ისინი უფრო მეტად არიან დამოკიდებულნი თავიანთ წმინდა საპროცენტო მარჟაზე. კომერციული უძრავი ქონების სესხების დეფოლტის მატებასთან ერთად, ეს ზეწოლას მოახდენს ბანკების ლიკვიდობაზე და მოგებაზე.

24 მაისს გამოქვეყნებულ მოხსენებაში^th Fitch Ratings-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ ბანკებისთვის, რომლებსაც აქვთ 100 მილიარდი დოლარი ან ნაკლები აქტივები, კომერციული უძრავი ქონების სესხები მთლიანი კაპიტალის ბევრად უფრო დიდი პროცენტია, ვიდრე 100 მილიარდ დოლარზე მეტი აქტივების ბანკებისთვის. ამის შესახებ Fitch Ratings-ის დირექტორი იოჰანეს მოლერი განმარტავს ”აშშ-ის რეგიონალური და მცირე ბანკები კომერციული უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი კონცენტრაციით შეიძლება განიცადონ უარყოფითი სარეიტინგო ზეწოლა, თუ პორტფელი გაუარესდება, განსაკუთრებით მათ, რომლებსაც უფრო მეტი ზემოქმედება აქვთ საოფისე ბაზრებზე, რომლებიც შეზღუდულია სუსტი დაკავებით.” Fitch Ratings-ის თანახმად, „ყველაზე კონცენტრირებული CRE-ის ექსპოზიცია ინახება მცირე ბანკების ბალანსებზე, რომლებიც არ არის შეფასებული Fitch-ის მიერ, რაც ზღუდავს ჩვენს ხილვადობას კრედიტორის დონის საკრედიტო ხარისხზე აშშ-ში უფრო ფართო ~4,700 ბანკისთვის“.

კომერციული უძრავი ქონების სესხები არაერთგვაროვანია. ბანკები საოფისე ბაზრის სესხების უმსხვილესი გამსესხებელია. Fitch Ratings-ის მონაცემებით, ბანკებს აქვთ დაახლოებით 720 მილიარდი დოლარის საოფისე სესხები.

უფრო მეტიც, კომერციული უძრავი ქონების სექტორის ზოგიერთ ნაწილზე, როგორიცაა ოფისები, უარყოფითად იმოქმედა COVID-ზე. ოფისების დაკავებულობის კოეფიციენტი შორს არის 100%-მდე იმის გამო, რომ პროფესიონალთა დიდი რაოდენობა შეძლებს დისტანციურად მუშაობას დროის ნაწილის, თუ არა მთელი კვირის განმავლობაში. Fitch Ratings-ის ანალიტიკოსები განმარტავენ თავიანთ ანგარიშში, რომ „დავარაუდოთ, რომ ჰიპოთეტური ხაზგასმული ზარალის მაჩვენებელი 20%-ია ამ სესხებისთვის (დაახლოებით ორჯერ მეტი, ვიდრე 9.8% საშუალო ცხრა კვარტლის ზარალის მაჩვენებელი CRE-ისთვის 2022 წლის უკიდურესად არახელსაყრელ DFAST-ზე), ეს იწვევს დაახლოებით 145 მილიარდ დოლარს. კუმულაციური ზარალი, ანუ სექტორის 8 ტრილიონი დოლარის მატერიალური საერთო კაპიტალის 1.76%, რომელიც ბანკებს დროთა განმავლობაში უნდა შთანთქას, როდესაც ისინი მუშაობენ დაფარვისა და განახლების პროცესში. ფრაზა "დროთა განმავლობაში" მაწუხებს. Რამდენ ხანს? და როდესაც დეფოლტები დაიწყება, ამან შეიძლება გამოიწვიოს ბაზრის არასტაბილურობა.

CRE სესხების ყურების კიდევ ერთი მთავარი მიზეზი არის ის, რომ 2018 წელს და მანამდე რამდენიმე წლით ადრე დადებული სესხების მნიშვნელოვანი რაოდენობა ამ წელს სრულდება. საპროცენტო განაკვეთები გაცილებით მაღალია, ვიდრე იყო იმ წლებში. ჩვენ ვაპირებთ გავარკვიოთ, რამდენად კარგი იყო ბანკების ანდერრაიტინგის სტანდარტები იმ წლებში. იმის გათვალისწინებით, რომ 2017-2018 წლები იყო დერეგულაციის წლები და ბანკის უფრო მეგობრული ტონი ყოფილი ფედერალური სარეზერვო ზედამხედველობის ვიცე-თავმჯდომარის რენდალ კუარლესის მხრიდან, მე მაქვს ჩემი ეჭვი.

სხვა ბოლო სტატიები ავტორი ეს ავტორი:

ანგარიშვალდებულების გაძლიერების 10 გზა Fed და აშშ ბანკებში

რეგიონული ბანკის არეულობა აშშ-ში შორს არის

PacWest Bancorp-ის გარდაუვალი დაშლა გვიჩვენებს, რომ ბანკის არეულობა ფართოვდება მცირე ბანკებზე

ფედერალური სარეზერვო საპროცენტო განაკვეთი იზრდება, ქმნის დეფოლტის რისკს ძირითად სექტორებში

პირველი რესპუბლიკის აღებით, JPMorgan არის ამერიკის ყველაზე გლობალურად სისტემურად მნიშვნელოვანი ბანკი

იმის გასაგებად, თუ რატომ ჩავარდა Silicon Valley Bank-მა, კონგრესმა უნდა ჰკითხოს ყოფილ აღმასრულებელ დირექტორს გრეგ ბეკერს

პირველი რესპუბლიკური ბანკის მოგებამ არ გააჩინა ნდობა

პირველი რესპუბლიკური ბანკის ფინანსური კოეფიციენტები სერიოზულ პრობლემებს გამოავლენს

რეგიონული ბანკების ფინანსური შედეგები ვერ ახდენს ინვესტორებზე შთაბეჭდილებას

რა უნდა ვუყუროთ აშშ-ს რეგიონალურ ბანკებს ამ კვირაში

დიდი ამერიკული ბანკები ემზადებიან მოახლოებული რეცესიისთვის

ინვესტორების თვალი უნდა იყოს ბერკეტიანი ფინანსური ბაზრებისკენ

Deutsche Bank-მა ინვესტორებს უნდა გაამჟღავნოს თავისი მიმდინარე ლიკვიდობის დონე

ფერდინანდ მარკოსიდან რუს ოლიგარქებამდე, პრობლემური Credit Suisse განმეორებითი დამნაშავეა

როგორ დათესა ტრამპის დერეგულაციამ სილიკონ ველი ბანკის დაშლის თესლი

გამაფრთხილებელი სიგნალები სილიკონ ველი ბანკის შესახებ იყო ჩვენს ირგვლივ

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები გააგრძელებს გამოწვევას ეკონომიკის უმეტეს სექტორებზე

Leveraged სესხის ნაგულისხმევი მოცულობა აშშ-ში წელს სამჯერ გაიზარდა

დეფოლტის ალბათობა იზრდება მაღალი სარგებელი ობლიგაციებისა და ბერკეტიანი სესხებისთვის

შეერთებული შტატების ფინანსური ბაზარი რეკორდულად 3 ტრილიონი დოლარია