REITs უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრების წინააღმდეგ: რა განსხვავებაა?

REITs უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრების წინააღმდეგ: მიმოხილვა

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტები (REITs) და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები დივერსიფიკაციასა და ინდივიდუალური ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტში ინვესტიციის მარტივ, ხელმისაწვდომ გზას გთავაზობთ. ისინი ასევე წარმოადგენენ უფრო ლიკვიდურ მანქანას ამ სექტორში ინვესტიციისთვის, ვიდრე უშუალოდ უძრავი ქონების ფლობა ან ინვესტიცია.

REITS– ისა და უძრავი ქონების სექტორის მრავალფეროვანი ფონდების მრავალფეროვნება არსებობს. სანამ ინსტრუმენტის რომელიმე ტიპს განიხილავთ, უნდა გესმოდეთ ძირითადი განსხვავებები ამ ორს შორის, ასევე მათი დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

REIT-ები

REIT არის კორპორაცია, ნდობა ან ასოციაცია, რომელიც ინვესტირებას ახორციელებს პირდაპირ უძრავ ქონებაში ქონების ან იპოთეკური სესხის საშუალებით. ისინი ვაჭრობენ ბირჟაზე და ყიდულობენ და ყიდიან აქციებივით. REITs იხდის დივიდენდებს, როგორც მათი სტრუქტურის ნაწილი. მათ შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS) ავალდებულებს გადაიხადონ თავიანთი დასაბეგრი მოგება (90% ან მეტი) აქციონერებს დივიდენდების საშუალებით. თუმცა, REIT კომპანიები არ იხდიან მოგების გადასახადს.

REIT– ის აქტივების სულ მცირე 75% უნდა იყოს უძრავ ქონებაში, ხოლო მისი მთლიანი შემოსავლის არანაკლებ 75% უნდა იყოს მიღებული იჯარით, იპოთეკური სესხით ან ქონების რეალიზაციით მიღებული მოგებით.

სამი ძირითადი ტიპია კაპიტალის REITs, იპოთეკური REITs და ჰიბრიდული REITs.

კაპიტალი REITs

Equity REITs ფლობს და ინვესტირებას ახდენს ისეთ საკუთრებაში, როგორიცაა ბინები, საოფისე შენობები, სავაჭრო ცენტრები და სასტუმროები. შემოსავალი წარმოიქმნება ძირითადად იმ ქონების იჯარიდან, რომელსაც ფლობენ ან აქვთ წილი.

კაპიტალის REIT– მა შეიძლება ფართო ინვესტიცია მოახდინოს, ან ის ფოკუსირდეს კონკრეტულ სეგმენტზე, როგორიცაა სასტუმროები, საცხოვრებელი სახლები, საწყობები, საავადმყოფოები და ა.შ.

ზოგადად, კაპიტალის REITs უზრუნველყოფს სტაბილურ შემოსავალს. და რადგან ეს REIT შემოსავალს იღებს იჯარის შეგროვებით, მათი შემოსავლის პროგნოზირება ადვილია და დროთა განმავლობაში იზრდება.

იპოთეკური შემოსავლები

იპოთეკური REIT (ან mREIT) ინვესტირებას ახორციელებს საცხოვრებელ და კომერციულ გირაოებში. ეს REIT სესხებს ფულს გირაოსთვის, ან ყიდულობს არსებულ გირაოს ან იპოთეკური სესხით დაფარულ ფასიან ქაღალდებს (MBS). მიუხედავად იმისა, რომ კაპიტალის REIT– ი ჩვეულებრივ შემოსავალს იღებს იჯარის საშუალებით, იპოთეკური REIT– ი მიიღებს შემოსავალს მათი სესხის ინვესტიციების პროცენტიდან.

 იპოთეკური REIT– ები უკეთესად აკეთებენ კაპიტალის REIT– ებს, როდესაც პროცენტები იზრდება.

ჰიბრიდული REITs

ჰიბრიდული REITs არის კაპიტალისა და იპოთეკური REIT- ის კომბინაცია. ისინი ორივე ფლობენ ქონებას, აგროვებენ იჯარას და ასევე ინვესტიციას ახორციელებენ იპოთეკურ ფასიან ქაღალდებში. ინვესტიციით როგორც იპოთეკურ სესხებში, ასევე მყარ აქტივებში, ჰიბრიდები REITs მოსწონს Two Harbors უფრო დაბალანსებულ მიდგომას მიიღებს და შეიძლება მოგება შეძლონ როგორც მზარდ, ისე დაცემულ საპროცენტო განაკვეთებში, სადაც მხოლოდ ტრადიციულ კაპიტალს ან მხოლოდ REIT- ს იპოთეკური სესხის გაწევა შეუძლია.

გაითვალისწინეთ, რომ ჩამოთვლილია მხოლოდ რამდენიმე ჰიბრიდული REIT.

REIT შესრულება

REIT-ები, როგორც წესი, საუკეთესოდ მუშაობენ, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები ეცემა და როდესაც იჯარა იზრდება. როგორც დივიდენდის გადამხდელი აქციები, REIT-ები გაანალიზებულია ისევე, როგორც სხვა აქციები. მაგრამ არსებობს გარკვეული დიდი განსხვავებები ქონების სააღრიცხვო დამუშავების გამო. მას შემდეგ, რაც REIT-ები ყიდულობენ უძრავ ქონებას, მაგალითად, თქვენ შეიძლება ნახოთ უფრო მაღალი დონის დავალიანება, ვიდრე სხვა ტიპის კომპანიებისთვის.

ასევე მნიშვნელოვანია კაპიტალის ბაზრის პირობები, კერძოდ, ინსტიტუციური მოთხოვნა REIT კაპიტალზე. მოკლევადიან პერსპექტივაში, ამ მოთხოვნამ შეიძლება გადალახოს საფუძვლები. მაგალითად, REIT– ის აქციებმა 2001 წელს და 2002 წლის პირველ ნახევარში საკმაოდ კარგად ჩაიარა, მიუხედავად ფუნდამენტური საფუძვლებისა, რადგან ფული აქტივების მთელ კლასში მიედინებოდა.

ინდივიდუალური REIT დონეზე გსურთ ნახოთ შემოსავლის ზრდის ძლიერი პერსპექტივები, როგორიცაა ქირავნობის შემოსავალი, მასთან დაკავშირებული მომსახურების შემოსავალი და FFO. გსურთ ნახოთ, აქვს თუ არა REIT– ს უნიკალური სტრატეგია დატვირთვის გაუმჯობესებისა და მისი ქირაების გაზრდისთვის.

ინდუსტრიის სექტორს ასევე აქვს მნიშვნელობა, რადგან სპეციალიზებული REITs იხილავს ანაზღაურებას, რომელიც განსხვავდება იმისდა მიხედვით, თუ რა ტიპის ქონებას ფლობს. მაგალითად, ქვემოთ მოცემული დიაგრამა ასახავს REIT-ის ანაზღაურებას სექტორების მიხედვით 2019 წელს. იმ წელს, სამრეწველო საკუთრება და მონაცემთა ცენტრები საუკეთესოდ მუშაობდნენ მაშინ, როდესაც საცალო ვაჭრობა და თვითშენახვა შენელდა.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები

ურთიერთდახმარების სახსრები პროფესიონალურად მართული გაერთიანებული ინვესტიციებია, რომლებიც ინვესტირებას ახდენენ სხვადასხვა მანქანებში, მაგალითად, აქციებსა და ობლიგაციებში. ინვესტორები ყიდულობენ ორმხრივი ფონდის აქციებს, ან ერთეულებს, რომლებიც ყიდულობენ ან გამოსყიდულია ფონდის ამჟამინდელი წმინდა აქტივის ღირებულებით (NAV). NAV გამოითვლება დღეში ერთხელ და ეფუძნება ფონდის პორტფელის ფასიანი ქაღალდების დახურვის ფასებს.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრები, ძირითადად, ინვესტიციებს აკეთებს REITs– სა და უძრავი ქონების ოპერაციულ კომპანიებში, პროფესიონალური პორტფელის მენეჯერებისა და ექსპერტული კვლევების გამოყენებით. ისინი უზრუნველყოფენ უძრავი ქონების მრავალფეროვანი ზემოქმედების შესაძლებლობას, შედარებით მცირე კაპიტალის გამოყენებით. მათი სტრატეგიიდან და დივერსიფიკაციის მიზნებიდან გამომდინარე, ისინი ინვესტორებს აქტივების ბევრად უფრო ფართო არჩევანს აწვდიან, ვიდრე ამის მიღწევა მხოლოდ REIT აქციების შეძენისას შეიძლება, და ასევე უზრუნველყოფენ ადვილად გადაადგილებას ერთი ფონდიდან მეორეში.

საცალო ინვესტორებისთვის ერთი უპირატესობაა ფონდის მიერ მოწოდებული ანალიტიკური და კვლევითი ინფორმაცია. ეს შეიძლება შეიცავდეს დეტალებს შეძენილი აქტივების შესახებ და მენეჯმენტის პერსპექტივას უძრავი ქონების კონკრეტული ინვესტიციების სიცოცხლისუნარიანობისა და შესრულების შესახებ და როგორც აქტივების კლასს. უფრო სპეკულაციურ ინვესტორებს შეუძლიათ ინვესტიცია ჩადონ უძრავი ქონების ორმხრივი ფონდების ოჯახში, ტაქტიკური გადაწონით ქონების გარკვეულ ტიპებსა თუ რეგიონებში, მოგების მაქსიმალურად გაზრდის მიზნით.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდის საქმიანობა

ვინაიდან ისინი ძირითადად ინვესტიციებს REITs– ში აკეთებენ, უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდის საქმიანობა მჭიდრო კორელაციაშია მათ მიერ ჩატარებული REIT– ების შედეგებთან. ამასთან, ურთიერთდახმარების სახსრები შეიძლება იყოს ნაკლებად ლიკვიდური, ნაკლებად ხელსაყრელი საგადასახადო და ჰქონდეს უფრო მაღალი მენეჯმენტის საკომისიო, ვიდრე REITs ან REIT ETF. მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრები ლიკვიდურობას მოაქვს ტრადიციულად არალეკვიდური აქტივების კლასში, კრიტიკოსები თვლიან, რომ მათ ვერ შეედრება უძრავი ქონების პირდაპირი ინვესტიცია.

განსაკუთრებული საკითხები

REITs და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდი ინდივიდუალურ ინვესტორებს აძლევს შეზღუდულ კაპიტალს, დივერსიფიცირებულ ან კონცენტრირებულ უძრავი ქონების ინვესტიციებზე, რადგან მათ აქვთ შედარებით დაბალი ინვესტიციის მინიმუმი. როდესაც ეს მათი დივერსიფიკაციაა, ფონდების ორი ტიპი ხელს უწყობს რისკის შემცირებას.

მათი ინვესტიციის სტრატეგიიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები უფრო დივერსიფიცირებული საინვესტიციო მანქანაა, ვიდრე REITs. ამან შეიძლება შეამციროს გარიგების ხარჯები მათთვის, ვინც უფრო მეტ დივერსიფიკაციას ეძებს, რომელიც კონცენტრირებულია ერთ ან რამდენიმე ფონდში. მათ ასევე აქვთ პროფესიონალური პორტფელის მენეჯმენტისა და კვლევის სარგებელი.

უძრავი ქონების სახსრები უზრუნველყოფს დივიდენდიდან მიღებულ შემოსავალს და კაპიტალის შეფასების პოტენციალს საშუალო და გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის. გახსოვდეთ, REITs– მა ყოველწლიურად უნდა დაარიგოს დასაბეგრ შემოსავლის მინიმუმ 90% აქციონერებს დივიდენდების სახით.

უძრავი ქონების ღირებულება იზრდება ინფლაციის დროს, რადგან უძრავი ქონების ფასები და იჯარა იზრდება. ამიტომ, REITs და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრები შეიძლება გახდეს პოტენციური ჰეჯირება ინფლაციის წინააღმდეგ.

დაბოლოს, ორივე ტიპის უძრავი ქონების სახსრები უზრუნველყოფენ ლიკვიდურობას, რაც, ჩვეულებრივ, არალეგიდიური აქტივების კლასშია.

ნაკლი

როგორც ნებისმიერი ინვესტიცია, ასევე რისკები არსებობს ინვესტიციების განხორციელებაში, როგორც REITs– ში, ასევე უძრავი ქონების ურთიერთდაფინანსებაში. დაბრუნება არ არის გარანტირებული.

ასევე, ისევე როგორც ყველა სექტორის სპეციფიკური ფონდისთვის, ის, ვინც უძრავ ქონებაზეა ორიენტირებული, შეიძლება უფრო არამდგრადი იყოს, ვიდრე სახსრები უფრო ფართო საინვესტიციო ჰორიზონტით, მაგალითად, ფონდი, რომელიც თვალყურს ადევნებს S&P 500 ინდექსს. მოკლედ, როდესაც უძრავი ქონების ბაზარი ქრება, ამ სექტორში სახსრები განიცდიან. რა თქმა უნდა, პირიქითაა, როდესაც უძრავი ქონების ბაზარი ვითარდება.

საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ ასევე შეიძლება გავლენა მოახდინოს უძრავი ქონების სახსრების მოგებაზე. მაგალითად, REITs ქონების შესაძენად ეყრდნობა სესხს ან ნასესხ ფულს. როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება, მატულობს სესხის აღების ღირებულება, რომელსაც შეუძლია მოგების შემცირება.

REIT წინააღმდეგ უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდის მაგალითი

მაგალითად, თუ გსურთ ინვესტირება ნიუ-იორკის დინამიურ და ძვირადღირებულ უძრავი ქონების ბაზარზე, გაითვალისწინეთ Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) — REIT, რომელსაც შეუძლია მოითხოვოს Empire State Building-ის ერთ-ერთი პორტფოლიოს საკუთრება. . მისი პორტფელი შეადგენს რვა საცალო და რვა საოფისე საკუთრებას მანჰეტენსა და ნიუ-იორკის მეტროპოლიტენში.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) არის (უძრავი ქონების) სექტორის ურთიერთდახმარების ფონდის მაგალითი მრავალფეროვანი ჰოლდინგით. ამაყობს 41 ჰოლდინგით, ის ძირითადად ინვესტიციებს ახორციელებს REIT-ებში, ისევე როგორც საჯარო ვაჭრობაში უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ კომპანიებში.

ქვედა ხაზი

REIT და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების სახსრებს აქვთ განსხვავებები, მაგრამ ისინი მსგავსია იმით, რომ ორივე მათგანი გთავაზობთ ლიკვიდურობას და დივერსიფიცირებული უძრავი ქონების ზემოქმედების ხელმისაწვდომ გზას. საცალო ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანი კაპიტალის გარეშე, ეს უძრავი ქონების სახსრები ქმნის ფართო სპექტრის ქონების ინვესტიციის გზას, რომელიც სხვაგვარად შეიძლება მიუწვდომელი იყოს. გრძელვადიან ინვესტორებს, განსაკუთრებით, აქვთ პოტენციალი აიღონ დივიდენდიდან მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის გადაფასება. ინვესტიციაში ჩადებამდე დარწმუნდით, რომ გესმით განსხვავება ამ ორს შორის, ისევე როგორც დამსწრის რისკები და ჯილდოები.

REIT vs. უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდების ხშირად დასმული კითხვები

რა არის არასავაჭრო REIT?

არავაჭრიანი REITs არის კერძო უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, რომლებიც პროფესიონალურად იმართება და ინვესტირებას ახორციელებს უშუალოდ უძრავ ქონებაში და არ არის ჩამოთვლილი ბირჟებზე. ეს ხელმისაწვდომია მხოლოდ აკრედიტირებული, მაღალი ღირებულების ინვესტორებისთვის და, როგორც წესი, მოითხოვს დიდ მინიმალურ ინვესტიციას.

რა არის REIT ETF?

REIT ETFs წარმოადგენს გაცვლით ვაჭრობასთან დაკავშირებულ სახსრებს (ETF), რომლებიც თავიანთი აქტივების დიდ ნაწილს ინვესტირებას უტარებენ კაპიტალის მქონე REIT ფასიან ქაღალდებსა და მასთან დაკავშირებულ წარმოებულებში. REIT ETF– ები პასიურად იმართება საჯაროდ ვაჭრობით უძრავი ქონების მფლობელების ინდექსის გარშემო. 

რა არის REIT ინდექსის ფონდი?

REIT ETF– ის მსგავსად, REIT ინდექსის ფონდი არის ორმხრივი ფონდი, რომელიც პასიურად ინვესტირებას ახდენს უძრავი ქონების საორიენტაციო ინდექსში, როგორიცაა MSCI US REIT ინდექსი ან Dow Jones US REIT ინდექსი, რომელიც ერთად მოიცავს მთლიანი ღირებულების დაახლოებით ორ მესამედს. შიდა, საჯაროდ ვაჭრობით REIT ბაზარი.

რა არის ქაღალდის სამაგრი REIT?

REIT ქაღალდი წარმოადგენს სტრუქტურას, რომლის მიზანია მაქსიმალურად გაზარდოს საგადასახადო უპირატესობები, რომლებიც თან ახლავს უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტებს, ხოლო კომპანიას საშუალებას აძლევს გამოიყენოს ისეთი თვისებები, რომელთა მართვაც ამ ტიპის ტრესტებს არ შეუძლიათ. ასეთ REIT– ებს მკაცრი მარეგულირებელი კონტროლი აქვთ, ვინაიდან ნაშრომის კლიპში სტრუქტურაში მედვედეობრივი ვალდებულებები ეკისრებათ სხვადასხვა აქციონერთა ჯგუფების წინაშე და შესაძლოა თანდაყოლილი კონფლიქტები იყოს. სტრუქტურით მსგავსია, მაგრამ უფრო მოქნილია სტრუქტურულ REIT– თან.

რა არის სამმაგი წმინდა REIT?

სამმაგი წმინდა REIT არის კაპიტალის REIT, რომელიც ფლობს კომერციულ ქონებას, გამოყენებული სამმაგი წმინდა (NNN) იჯარით. სამმაგი წმინდა იჯარა ნიშნავს, რომ სტრუქტურული მოვლისა და რემონტის ხარჯები უნდა გადაიხადოს დამქირავებელმა — გარდა ქირის, ქონების გადასახადისა და სადაზღვევო პრემიისა. იმის გამო, რომ ეს დამატებითი ხარჯები გადაეცემა დამქირავებელს, მესაკუთრე ჩვეულებრივ იხდის უფრო დაბალ საბაზისო ქირას. ეს ხსნის REIT-ს ნებისმიერი წმინდა იჯარის ყველაზე დიდი რისკისგან.