სოფლის გაქირავების დახმარება და დაბალი პროცენტის წახალისება

ჩვენ ვუყურებთ იმას, რასაც მე ვუწოდებ „სექციურ“ საბინაო პროგრამებს, როგორც ყოფილი წარმომადგენლის სიღრმისეული შესწავლის ნაწილი სიღარიბის საწინააღმდეგო ფედერალური პროგრამების, რომელიც შექმნილია ან დაკავშირებულია სიღარიბის წინააღმდეგ ომთან. როგორც ბოლო პოსტში, მე შემოგთავაზებთ გარკვეულ ფონს და ისტორიას, მივცემ რაიანის შეფასებას და გავაკეთებ ჩემსას, ასევე რამდენიმე იდეას, თუ როგორ შეიძლება გაუმჯობესდეს ან გადაიყენოს პროგრამა.

მუხლი 521 სოფლის გაქირავების დახმარების პროგრამა

მანამდე აღვნიშნე სოფლად ამერიკის საბინაო პრობლემები უარესია ვიდრე ურბანულ გარემოში. მუშები ნაკლებ შემოსავალს იღებენ, უფრო შორს უნდა იმოგზაურონ საცხოვრებლის საპოვნელად და როგორც კი ამას აკეთებენ, აღმოაჩენენ, რომ ვაკანსიები ცოტაა და შენობები უფრო ძველი და დანგრეულია. ახალი საცხოვრებლის მშენებლობის ხარჯები სოფლად ეწინააღმდეგება ქალაქებს, მაგრამ სოფლის ქირა გაცილებით დაბალია, ვიდრე ქალაქებში ან გარეუბნებში. თარგმანი: დეველოპერები სწრაფად ხვდებიან, რომ სოფლად პროექტების უმეტესობა უბრალოდ არ არის განხორციელებული და ეს მოიცავს პროექტებს, რომლებიც დაფინანსებულია არამომგებიანი გადასახადის კრედიტებით. ასე რომ, სოფლად აწყდება ორმაგი უბედურება დაბალი ხელფასებისა და დაბალი საცხოვრებლის მიწოდების; მიუხედავად იმისა, რომ საცხოვრებლის ხარისხი დაბალია, ფასები რჩება მაღალი და ვაკანსიები დაბალი. ამასობაში, სუბსიდიები ქალაქებში მთავრდება და არა სოფლად.

სექციის 521 პროგრამას ადმინისტრირებას უწევს - გასაკვირი - შეერთებული შტატების სოფლის მეურნეობის დეპარტამენტი (USDA), როგორც 1949 წლის საბინაო აქტის ნაწილი. USDA ფაქტობრივად აწარმოებს სხვადასხვა პროგრამებს, მათ შორის 515-ე განყოფილების სოფლის დაქირავების საბინაო პროგრამას და სექციას 514-ს. და 516 ფერმის შრომითი საბინაო პროგრამა, რომელთაგან თითოეული იყენებს სესხებს და სუბსიდიებს სოფლის საცხოვრებლის განვითარების წახალისებისთვის. 521 პუნქტის პროგრამიდან მიღებული დახმარება, უფრო მეტიც, შეიძლება გამოყენებულ იქნას ამ ერთეულების ქირის გადასახდელად. მოიჯარეები იხდიან ქირას მათი კორექტირებული თვიური შემოსავლის 30%-ის ოდენობით, მათი AMI-დან გამომდინარე; პუნქტი 521 პროგრამა იხდის ქირის დარჩენილ ნაწილს. სხვა საბინაო პროგრამების მსგავსად, რომლებიც უკვე განიხილეს, ეს აერთიანებს კაპიტალს და ქირის რელიეფურ დოლარს.

რაიანმა, მის მიერ ციტირებულ კვლევებზე დაყრდნობით, გადაწყვიტა, რომ სექცია 521-ის პროგრამამ ვერ შეასრულა მისია, დაეხმარა ხალხს ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოვნაში. ეროვნული დაბალშემოსავლიანი საბინაო კოალიცია გასულ წელს თქვა, რომ „სოფლის დამქირავებელთა ორმოცდაშვიდი პროცენტი დატვირთულია ხარჯებით, იხდის შემოსავლის 30%-ზე მეტს საცხოვრებლად და მათი თითქმის ნახევარი იხდის შემოსავლის 50%-ზე მეტს საცხოვრებლად. სოფლად მცხოვრები შინამეურნეობების ნახევარზე მეტი, რომლებიც ცხოვრობენ მრავალრიცხოვანი პრობლემებით, როგორიცაა ხელმისაწვდომობა, ფიზიკური უკმარისობა ან გადატვირთულობა, მოიჯარეები არიან“.

მე უკვე აღვნიშნე, რომ სოფლის ამერიკის საბინაო პრობლემები სერიოზული და რთული გადასაჭრელია. ვეთანხმები, რომ მიუხედავად იმისა, რომ კარგად არის განზრახული, 521-ე პუნქტი და მასთან დაკავშირებული პროგრამები დიდად არ არღვევს საკითხებს. აქ განხილული სხვა პროგრამების მსგავსად, თუ ჩვენ მოვახდენთ საბინაო პოლიტიკის დერეგულირებას, რათა უფრო მეტი საცხოვრებელი აშენდეს, ეს სუბსიდიები რეალურად უფრო დიდ განსხვავებას მოახდენს მძიმედ დარტყმულ სოფლად, ყველა რთული და არაეფექტური დაფინანსების სქემების გამოყენების გარეშე.

2012 ფისკალურ წელს, 521-ე განყოფილების დანახარჯებმა შეადგინა $905 მილიონი. Section 521 RA პროგრამა დაფინანსდა $1.375 მილიარდი FY20-ში და $1.410 მილიარდი FY21-ში. 22 FY ხარჯვის კანონპროექტმა 1.450 მილიარდი დოლარი უზრუნველყო 521 ნაწილისთვის.

მუხლი 236 დაქირავებით საცხოვრებლის დახმარების პროგრამა

სექცია 236-ის პროგრამამ დეველოპერებს შესთავაზა წახალისება ბაზრის დაბალი საპროცენტო განაკვეთის (BMIR) სახით, რათა მოახდინონ სტიმულირება იაფად დაქირავებული საცხოვრებლის მშენებლობისთვის. პროგრამის მთავარი ინსტრუმენტი, რომელიც შეიქმნა 1968 წელს, არის ბაზრის ქვემოთ საპროცენტო განაკვეთები (BMIR) დეველოპერებისთვის, რომლებსაც სურთ ააშენონ საცხოვრებელი ოჯახებისთვის დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის. BMIR კონცეფცია წარმოიშვა 1961 წლის საბინაო აქტში, რომლის სტიმული იყო დაბალი ნორმატიული 3 პროცენტიანი საპროცენტო განაკვეთი. BMIR აქტიურად არ აზღვევდა ახალ სესხებს მას შემდეგ, რაც იგი შეიცვალა 236-ე პუნქტით. პროგრამის აქტიურობისას ათასობით ერთეული აშენდა ფედერალური იპოთეკური დაზღვევის გამოყენებით სესხებზე 40 წლის ვადით. ასევე იყო გადახდები კერძო დეველოპერებისთვის, რაც ამცირებდა პროცენტს. პროექტები ასევე მოიცავდა მე-8 განყოფილების მოიჯარეებზე დაფუძნებულ დახმარებას. რაიანის ანალიზის მიხედვით, იმ დროს 11,000-ზე მეტი ასეთი ერთეული კვლავ იღებდა გადახდებს პროცენტის შესამცირებლად.

პროგრამა შეიქმნა 1968 წელს და თანდათანობით გაუქმდა ვაუჩერების სასარგებლოდ, ხოლო 2012 ფისკალური წლისთვის, სექცია 236 პროგრამა იხარჯებოდა 401 მილიონ აშშ დოლარს პროცენტის შემცირების გადასახდელებზე დარჩენილ იპოთეკებზე. როგორც კი ვალდებულების პერიოდი იწურებოდა, 2016 წელს, HUD-მ რჩევა შესთავაზა იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა შემცირდეს, გადაიყვანოთ ან შევინარჩუნოთ საცხოვრებელი ხელმისაწვდომ ფასად. გაურკვეველია ზუსტად სად დგას ეს გადახდები, რადგან HUD-ს არ აქვს გამჭვირვალე ანგარიშგების პროცესი, მაგრამ 236-ე განყოფილების საცხოვრებელი სახლების უმეტესი ნაწილი გადაკეთდა კერძო სარგებლობაში ან განაგრძობს ფუნქციონირებას, როგორც ხელმისაწვდომ ერთეულებს, რომლებიც გაფორმებულია სხვადასხვა სუბსიდიებით. რაიანმა ბევრი რამ არ შესთავაზა პროგრამის ეფექტურობის ანალიზის კუთხით, გარდა იმისა, რომ თქვა, რომ არ ყოფილა რაიმე კვლევა პროგრამის ეფექტურობაზე.

ჩემი შეხედულება ამ პროგრამასთან დაკავშირებით არის ის, რომ ღირდა მზარდი საპროცენტო განაკვეთების გათვალისწინება, შეიძლება თუ არა სტიმულირება საბაზრო განაკვეთით საცხოვრებლის ახალი მშენებლობის წახალისება გადახდებით, რათა შემცირდეს პროცენტი ნულამდე პირობებით. როგორც აღვნიშნეეკონომიკური გაურკვევლობის, მზარდი საპროცენტო განაკვეთების და მოთხოვნის კლების გამო, საცხოვრებლის გასაქირავებლად წარმოება სავარაუდოდ შემცირდება. ეს ნიშნავს, რომ როდესაც მოთხოვნა დაბრუნდება, შესაძლოა, აფეთქდეს კიდეც, დაბალშემოსავლიან ოჯახებს, რომლებიც ეძებენ საცხოვრებლის ქირას, ზედმეტად მაღალი ქირა შეექმნებათ. ეს გამოიწვევს უფრო მეტ შეშფოთებას, რაც გამოიწვევს არახელსაყრელ რეგულირებას. სესხების შეთავაზება შემცირებული ან თუნდაც ნულოვანი საპროცენტო განაკვეთით, კერძო დეველოპერებისთვის სხვა წახალისებასთან ერთად, შეამცირებს მათ რისკს და გაზრდის მიწოდების შექმნას მომავლისთვის.