რაიანმა იპოვა მე-8 ნაწილი უფრო ეფექტური, ვიდრე დაბალი შემოსავლის მქონე საბინაო გადასახადის კრედიტი

ჯერჯერობით, ამ სერიამ ფართოდ განიხილა ომი სიღარიბის წინააღმდეგ და კონგრესმენ რაიანის მიერ ომის ზოგადი მიდგომის კრიტიკა და მას წარუმატებლობა უწოდა. რა მოხდა ამ განხილვის შემდეგ ბოლო ათწლეულში, განსაკუთრებით საბინაო პროგრამებთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, რომ იგი შეიქმნა 1986 წელს, როგორც საგადასახადო რეფორმის ნაწილი, დაბალი შემოსავლის საბინაო საგადასახადო კრედიტი (LIHTC) არის მთავარი ფედერალური საბინაო პროგრამა. როგორც უკვე აღვნიშნე, პროგრამა ძალიან რთული და რთული გამოსაყენებელია. პირველ რიგში, მოდით შევხედოთ რა აღმოაჩინა რაიანმა პროგრამის ნახვაში. შემდეგ, შემდეგ პოსტში, მე აღვწერ იმ გამოწვევებს, რომლებიც მე წავაწყდი, რათა გამეგო პასუხები LIHTC პროგრამის შესახებ მარტივ კითხვებზე, როგორიცაა ის, თუ რა სუბიექტებმა გამოიყენეს იგი წლების განმავლობაში, სად და რამდენი დაიხარჯა სინამდვილეში.

პირველ რიგში, აღსანიშნავია, რომ თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ რაიანის მასალების უმეტესობა, მაგრამ არა ყველა ონლაინ აქ. თუმცა, ზოგიერთი დამხმარე დოკუმენტის მრავალი ბმული გატეხილია. მაგრამ მე შევქმენი ბმული საბინაო პროგრამების 48 გვერდამდე და სწორედ ამას ვიტყვი აქ და შემდეგ პოსტებში. მე სულაც არ ვიღებ ყველაფერს რაიანის მასალებში ნომინალური ღირებულებით, მაგრამ ასევე ვაპირებ ამ ნამუშევრის აწყობას და ვეცდები რაც შეიძლება მეტი შევავსო პროგრამების შესახებ, როგორც დღეს არის.

LIHTC პროგრამის გაგების უმარტივესი გზა არის ის, რომ ეს არის საგადასახადო წახალისების პროგრამა, რომელიც ამცირებს გადასახადებს იმ მხარეებისთვის, რომლებიც ფულს ინვესტირებენ საცხოვრებელში, რაც ზღუდავს ქირას, როგორც წესი, ტერიტორიის საშუალო შემოსავლის 60%-მდე ან ნაკლები. საგადასახადო ცვლის მექანიზმი საკმარისად რთულია იმისთვის, რომ პოსტი გარანტირებული იყოს და მე ეს გავაკეთე ცოტა ხნის წინ მოიცავს ზოგიერთ მექანიზმს. დოლარი, რომელიც საბოლოოდ აფინანსებს ან სუბსიდირებას უწევს საცხოვრებელს, საბოლოოდ გამოიყოფა სხვადასხვა შტატებში, რასაც ჰქვია საბინაო საფინანსო სააგენტოები (HFAs), რომლებიც განსაზღვრავენ როგორ და სად იქნება გამოყენებული რესურსები. მე დავფარავ პროგრამის ხარჯებს ან ხარჯებს შემდეგ პოსტში, მაგრამ საბინაო და ურბანული განვითარების დეპარტამენტი (HUD) ამბობს პროგრამა იყენებს „წლიური ბიუჯეტის ორგანოში დაახლოებით 8 მილიარდი დოლარის ექვივალენტი“ და, რაიანის დოკუმენტების თანახმად, „იმ პირობით, რომ ქონება დარჩება შესაბამისობაში, ინვესტორები ყოველწლიურად იღებენ კრედიტს დოლარის დოლარზე ფედერალური საგადასახადო ვალდებულების წინააღმდეგ ათი წლის განმავლობაში. ”

რაიანი აღნიშნავს, რომ „LIHTC-ის კრიტიკოსები ხშირად ასახელებენ პროგრამის მთავარ ხარვეზად იმ ფაქტს, რომ LIHTC პროექტებს, როგორც წესი, სჭირდებათ მინიმუმ ერთი დამატებითი სუბსიდიის ფენა პროექტის დასაფინანსებლად. სხვა კრიტიკა მოიცავს LIHTC-ის სირთულეს და მის ღირებულებას სხვა ფედერალურ საბინაო პროგრამებთან შედარებით, განსაკუთრებით ვაუჩერებთან.

ამას ჩემი პირადი გამოცდილება ადასტურებს. როგორც არაკომერციული დეველოპერი, ერთმა პროექტმა, რომელზეც მე ვმუშაობდი, გამოიყენა კაპიტალის მრავალი წყარო საგადასახადო კრედიტებიდან, სახელმწიფო და ადგილობრივი დაფინანსებით. თავისთავად, ეს არ არის პრობლემა, მაგრამ მთავრობის სხვა დამფინანსებლების მრავალი მოთხოვნა, როგორც წესი, ანელებს პროექტებს და ამატებს დროსა და ტრანზაქციის ხარჯებს. ეს არ შეცვლილა და მე აღვნიშნე, თუ როგორ იწვევს ახალი პრობლემები, როგორიცაა ინფლაცია, ზრდის პროექტის ხარჯებს სუბსიდიის მოხმარებით და ნაკლები უფრო ძვირი ერთეულის შექმნა.

თავის განყოფილებაში LIHTC, რაიანი პროგრამას არასახარბიელო ადარებს მე-8 სექციას, პროგრამას, რომელიც გვაძლევს ვაუჩერებს, რომელთა გამოყენება შესაძლებელია არსებული საბაზრო განაკვეთით ბინების გასაქირავებლად. ვფიქრობ, ეს არის მართებული კრიტიკა და რომელიც დღესაც მოქმედებს. ერთადერთი პრობლემა ის არის, რომ ვაუჩერების გამოყენება ძალიან რთულია. ხშირად ოჯახი კვალიფიცირდება ვაუჩერებისთვის, მაგრამ ვერ იპოვის ვაკანტურ ერთეულს, რომელიც აკმაყოფილებს ფედერალურ, სახელმწიფო და ადგილობრივ მოთხოვნებს. ხშირად ვაუჩერები გამოუყენებელი რჩება. სწორედ ამიტომ გავაგრძელე ვაუჩერების გამოყენების დაშვების მარტივი რეფორმის შეთავაზება სადაც ოჯახი უკვე იხდის ქირას.

და ვინ სარგებლობს LIHTC მე-8 სექციის წინააღმდეგ? რაიანს მოჰყავს ო'რეგანი და ჰორნი, რომლებმაც დაადგინეს, რომ „LIHTC ერთეულების დაახლოებით 40 პროცენტი ემსახურება უკიდურესად დაბალი შემოსავლის მქონე შინამეურნეობებს, HUD-ის მოიჯარეებზე დაფუძნებული განყოფილების 75 და საჯარო საცხოვრებლის ერთეულების 8 პროცენტთან შედარებით“. რაც უფრო ღრმად ჩავუღრმავდი იმას, თუ სად მთავრდება საგადასახადო კრედიტები, აღმოვაჩინე, რომ ბევრი, ბევრი პროექტი, რომელიც იღებს საგადასახადო კრედიტებს, აერთიანებს სუბსიდირებულ ერთეულებს საბაზრო განაკვეთის ერთეულებთან. ეს არ არის პრობლემა ჩემი აზრით, თუნდაც სუბსიდირებული შემოსავლის დონე უფრო მაღალი იყოს.

მაგრამ გადახედეთ პროექტებს, როგორიც არის რენტონში, ვაშინგტონში, სიეტლის სამხრეთით სოლერა, ბადებს კითხვებს; პროექტში ცუდი არაფერია, მაგრამ არის თუ არა ის, რასაც გადასახადის გადამხდელები ელიან „დაბალშემოსავლიან საცხოვრებელს“. არის თუ არა იმდენად დაბალი ქირა ამ რაიონებში, რომ სუბსიდია არ ზოგავს გამქირავებელს და იმ დამქირავებელს, რომელიც ზოგავს, გაცილებით მაღალი შემოსავალი აქვთ, შესაძლოა, საკმარისად მაღალი, რომ იპოვონ უფრო იაფი, ძველი საბაზრო ბინები? ამას მხარს უჭერს მონაცემები, რომლებმაც დაადგინეს, რომ „LIHTC საკუთრება უფრო მაღალია გარეუბნებში, სადაც დაბალი სიღარიბის მაჩვენებლებია“. მე შევეცადე ჩამეძია ეს და შემდეგ პოსტში, რომელსაც გაგიზიარებთ, მიგვიყვანა LIHTC-სთან დაკავშირებით ბევრად უფრო დიდი პრობლემის პოვნაში: გამჭვირვალობის ნაკლებობაზე.

დაბოლოს, რაიანი ურტყამს ლურსმანს, რომელზეც ხშირად ჩაქუჩით ვარ. ”ბევრ მეტროპოლიტენში, LIHTC უფრო ძვირია, ვიდრე საბინაო დახმარების სხვა ფორმები.” რაიანი მოჰყავს კვლევას, რომელიც „იკვლევს LIHTC-ის ეფექტურობას ბოსტონში, ნიუ-იორკში, სან ხოსეში, ატლანტაში, კლივლენდსა და მაიამიში მე-8 სექციის ვაუჩერებთან მიმართებაში“. ამ კვლევამ დაადგინა, რომ „LIHTC უფრო ძვირია, ვიდრე ვაუჩერები მთლიანობაში, მაგრამ პრემია განსხვავდება ვაუჩერის გადახდის სტანდარტებისა და ადგილობრივი საბინაო ბაზრის მიხედვით“. ისეთ ქალაქში, როგორიცაა სან ხოსე, კვლევამ აჩვენა, რომ საგადასახადო კრედიტის პროგრამა გადასახადის გადამხდელებს ვაუჩერებზე 2%-ით ძვირი უჯდებათ, მაგრამ ატლანტაში განსხვავება 200%-ია. ისეთივე ძვირი, როგორც ვაუჩერები ატლანტაში.

საერთო ჯამში, რაიანი დიდ დროს არ ატარებს LIHTC პროგრამაზე მისი შედარებითი ზომის გათვალისწინებით. ეს შეიძლება იყოს იმის გამო, რომ პროგრამა სარგებლობს ფართო, ორპარტიული მხარდაჭერით. შეიძლება ეს იმიტომ, რომ ბევრი მომგებიანი დეველოპერი ავსებს საბაზრო განაკვეთის პროექტებს 4%-იანი საგადასახადო შეღავათებით, უფრო არაღრმა სუბსიდიით, მაგრამ უფრო ადვილია განაცხადის მიღება და მიღება? მე ვფიქრობ, რომ იაფი საცხოვრებლის მიწოდება და მოგების მიღება კარგი იდეაა, მაგრამ კითხვამ, თუ რამდენი საგადასახადო კრედიტი გამოიყენება მოგებისთვის არაკომერციული ორგანიზაციების წინააღმდეგ და როგორ გამოიყენება ისინი, მიმიყვანა ჩემს ყველაზე დიდ აღმოჩენამდე: ჩვენ უბრალოდ არ ვიცით. რაიანის ნამუშევრებმა ძლივს გაანადგურა პროგრამის ზედაპირი, რომელიც ასობით მილიონ დოლარს დებს სახელმწიფო HFA-ების ჯიხურში, ძალიან მცირე პასუხისმგებლობით, თუ სად მიდის ეს ფული.