სახელმწიფო კანონმდებლები იღებენ ადგილობრივ რეგულაციებს, რომლებიც ზრდის საბინაო ხარჯებს

გუბერნატორები და კანონმდებლები მთელი ქვეყნის მასშტაბით აგრძელებენ შეთავაზება და განხორციელება პოლიტიკა უფრო კონკურენტუნარიანი საგადასახადო და მარეგულირებელი კლიმატის შესაქმნელად, ნაწილობრივ ინვესტიციების მოზიდვის მიზნით, რაც მოიტანს დამსაქმებლებს და მაღალანაზღაურებად სამუშაო ადგილებს. თუმცა, თუ არ არის საკმარისი და ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის მარაგი ახალი სამუშაოებით მხარდაჭერილი ოჯახების ნაკადის დასაკმაყოფილებლად, მაშინ სახელმწიფო მოხელეებს კიდევ ერთი პრობლემა აქვთ. ეს არის გამოწვევა, რომელსაც ახლა ებრძვიან პოლიტიკის შემქმნელები ბევრ სწრაფად მზარდ სახელმწიფოში.

მაგალითად, ჩრდილოეთ კაროლინაში, მათ შორის ტოპ 10 ყველაზე სწრაფად მზარდი სახელმწიფო გასულ წელს, შტატის გენერალური ასამბლეის წევრები ახლა განიხილავენ კანონმდებლობას „დეანექსის“ ან ადგილობრივი ზონირების იურისდიქციისგან ამოღების შესახებ ქონების სამერფილდში, ქალაქ გრინსბოროს გარეთ, სადაც ადგილობრივმა ოფიციალურმა პირებმა არაერთხელ უარყვეს შემოთავაზებული განვითარება. კანონმდებლები თვლიან საკითხს ქვეყნის მასშტაბით, რადგან სამერფილდი მდებარეობს ჩრდილოეთ კაროლინას იმ ნაწილში, სადაც საბინაო მიწოდება უნდა გაიზარდოს, რათა განხორციელდეს მრავალი მასიური ეკონომიკური განვითარების პროექტი, რომლებიც დაგეგმილია მრავალი ახალბედის შემოყვანას ამ მხარეში. ეს ნაბიჯი და მასთან დაკავშირებული წინადადებები სხვა შტატებში ცხადყოფს, თუ როგორ ხდება დებატები საცხოვრებლის ხარჯებზე და ზონირებაზე, რომელიც გახურდება და ერევა ტრადიციულ პოლიტიკურ კოალიციებს.

სამერფილდს, რომელიც 1996 წელს გაერთიანდა, რათა თავიდან აიცილოს გრინსბოროს შემადგენლობაში გახდომა, აქვს გამორიცხული ზონირება ისეთი, რომ ქალაქის უმეტეს ნაწილში შესაძლებელია მხოლოდ ერთსაოჯახო საცხოვრებლის აშენება და 1.3 ჰექტარ ფართობზე. შტატის კანონმდებლობის მიღება სამერფილდის ნაწილის დეანექსისკენ, რათა დაუშვას ახალი საცხოვრებლის მშენებლობა, მოჰყვა წლების ფორმალური მოთხოვნის შესუსტებას აღნიშნული შეზღუდვები და სამერფილდის მთავრობის ოფიციალური პირების აღიარებაც კი, რომ მათი ზონირების პოლიტიკა უნდა შეიცვალოს.

სამერფილდის ქალაქის იურისტი გააფრთხილა ქალაქის გამგეობამ 2021 წელს, რომ მისი გამორიცხული ზონირების პრაქტიკა იწვევს სამართლიანი საბინაო აქტის სასამართლო დავას. ”თუ გსურთ თავიდან აიცილოთ პოტენციური პასუხისმგებლობა, შექმენით ვარიანტები თქვენს განკარგულებაში, რომელიც საშუალებას მისცემს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას სადმე სამერფილდში”, - ურჩია ქალაქის იურისტმა. "თქვენ არც კი გჭირდებათ იმის განსაზღვრა, თუ სად ახლავე," დასძინა სამერფილდის ადვოკატმა. ”თქვენ მხოლოდ უნდა შექმნათ ზონირების ჩარჩო, რომელიც საშუალებას მისცემს ზოგიერთ დეველოპერს შემოვიდეს და თქვას: ”იცით რა, მე მსურს უფრო მკვრივი საცხოვრებლის განთავსება”. სამერფილდის ოფიციალურმა წარმომადგენლებმა უარი თქვეს ამ რჩევის მიღებაზე.

არასაკმარისი საცხოვრებლის მიწოდება და სწრაფად მზარდი საბინაო ხარჯები არ შემოიფარგლება მხოლოდ სამერფილდითა და მიმდებარე ტერიტორიით. კატოს ინსტიტუტი შესწავლა 2022 წლის დეკემბერში გამოქვეყნებულმა ხაზგასმით აღინიშნა, თუ როგორ აღემატება ჩრდილოეთ კაროლინას მოსახლეობის ზრდა ახალი საცხოვრებლის მშენებლობის მაჩვენებელს. მიუხედავად იმისა, რომ შემზღუდავი ადგილობრივი ზონირება ხელს უშლის საბინაო მიწოდების ზრდას შტატის ბევრ სხვა ნაწილში, საკითხის გამოსწორების აუცილებლობა განსაკუთრებით აუცილებელია გრინსბოროში და მიმდებარე რეგიონში, რომელსაც ხშირად ტრიადად მოიხსენიებენ.

გრინსბორო, რომელიც ესაზღვრება სამერფილდს, ადგილზეა გასულ წელს ერში პირველი ადგილი ქირავნობის ხარჯების ყველაზე დიდი გაზრდით, გრინსბოროში ერთოთახიანი ბინის ქირა ერთ წელიწადში 74%-ით გაიზარდა. Toyota, Boom Supersonic, Publix და სხვები ახორციელებენ მილიარდების ინვესტიციას რეგიონში ახალ საწარმოო და სადისტრიბუციო ობიექტებში, რომლებიც ათასობით მაღალანაზღაურებად მუშაკს მოიყვანს. ამ მუშაკებსა და მათ ოჯახებს ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობის სურვილმა, ადგილობრივი ჩინოვნიკების უარს მოხსნაზე ან შეამსუბუქოს მარეგულირებელი დაბრკოლებები მეტი საცხოვრებლის განვითარებისთვის, აიძულა რალის შტატის კანონმდებლებმა დაასკვნათ, რომ მათ უნდა იმოქმედონ.

Boom Supersonic ინვესტიციას ახორციელებს ნახევარი მილიარდი დოლარის ასაშენებლად ზებგერითი თვითმფრინავების საწარმოო ქარხნის ასაშენებლად, რომელიც მდებარეობს სამერფილდიდან 11 წუთის დაშორებით მანქანით. ამ დაწესებულებაში 2,000-ზე მეტი ადამიანი დასაქმდება. Toyota ხარჯავს 3.4 მილიარდ დოლარს ლითიუმის ბატარეების მწარმოებელი ქარხნის ასაშენებლად, რომელიც მდებარეობს სამერფილდიდან 35 წუთის დაშორებით. ბატარეის ქარხანა, რომელიც ტოიოტას პირველი იქნება ჩრდილოეთ ამერიკაში, დასაქმდება 3,875 ადამიანზე. იმავდროულად, Publix ხარჯავს 400 მილიონ დოლარს, რათა ააშენოს ორ მილიონ კვადრატულ მეტრზე მეტი სადისტრიბუციო კომპლექსი, რომელიც მიაწვდის სასურსათო მაღაზიებს ჩრდილოეთ კაროლინასა და ვირჯინიაში. ეს პროექტი 1,000 ახალ სამუშაო ადგილს შექმნის.

რეგიონში მიმდინარე მნიშვნელოვანმა ეკონომიკურმა განვითარებამ და დამატებითი საცხოვრებლის საჭიროებამ არ გამოიწვია Summerfield Town Board-ის წევრების კურსის შეცვლა. მას შემდეგ, რაც თავდაპირველად შესთავაზა ახალი ბინების კომპლექსი 1,161 ერთეულით 2021 წელს, დეველოპერმა შეამცირა თავისი წინადადება 600 ერთეულ პროექტზე. ქალაქის გამგეობა უარყო ეს წინადადება კენჭისყრაში, რომელიც გაიმართა 22 თებერვალს. სენატის პრეზიდენტმა პრო ტემპორ ფილ ბერგერმა (R) განმარტა განცხადებაში, თუ რატომ იწვევს ადგილობრივ დონეზე მუდმივი შეუსაბამობა ახლა შტატის საკანონმდებლო პასუხს:

”მე არ ვიცი, ადგილობრივი დეველოპერების მიერ წარმოდგენილი გეგმები უნდა იყოს თუ არა დამტკიცებული ადგილობრივი საბჭოს მიერ,” - თქვა სენატორი ბერგერი. მე ვიცი, რომ ტრიადა იზიდავს მილიარდობით დოლარს ახალ ეკონომიკურ განვითარებაში და რადგან ჩვენი ტერიტორია აგრძელებს ზრდას, სასწრაფოდ საჭიროა დამატებითი საცხოვრებელი ფართი, რათა ექთნებს, მასწავლებლებს, პირველ რეაგირებას და სამშენებლო მუშაკებს, რომლებსაც ჩვენი რეგიონი ეყრდნობა, იცხოვრონ თემებს, რომლებსაც ისინი ემსახურებიან“.

გენერალური ასამბლეის ნაბიჯი სამერფილდის ნაწილის დეანექსისკენ, რა თქმა უნდა, ადგილობრივი ოფიციალური პირების მხრიდან მწვავე წინააღმდეგობას შეხვდება. ”ეს იქნება დიდი უსამართლობა და სახიფათო პრეცედენტი იქნება ჩვენი გენერალური ასამბლეისთვის ადგილობრივი არჩეული ოფიციალური პირების იგნორირება და ასეთი ცვლილება ჩვენს ქალაქში,” - ამბობს სამერფილდის მერი ტიმ სესომსი.

გარდა იმისა, თუ როგორ ზრდიან საბინაო ხარჯებს და ამცირებენ მიწოდებას, სამერფილდის ადგილობრივი ზონირების რეგულაციების კრიტიკოსები ამტკიცებენ, რომ შეზღუდვები ასევე საფრთხეს უქმნის გარემოს ჯანმრთელობას და საზოგადოებრივ უსაფრთხოებას. დაახლოებით 12,000 მოსახლეობით, სამერფილდი ჩრდილოეთ კაროლინას ყველაზე დასახლებული ქალაქია წყლისა და კანალიზაციის ინფრასტრუქტურის გარეშე. სინამდვილეში, ეს არის უდიდესი ქალაქი ჩრდილოეთ კაროლინაში, სამხრეთ კაროლინასა და ვირჯინიაში, რომელიც სრულად არის სეპტიკურ სისტემებზე. როგორც წარსულში გააკეთეს, სამერფილდის ოფიციალური პირები კვლავ იყენებენ ამას, როგორც საბაბს შემოთავაზებული საცხოვრებლის განვითარების დაბლოკვის მიზნით.

„ქალაქს არ აქვს არც წყალი და არც კანალიზაციის სისტემა, რომელიც სამჯერ მეტი სიმკვრივის მხარდასაჭერად იძლევა, ვიდრე ჩვენი განვითარების დადგენილებები ამჟამად იძლევა“, - წერს მერი სესომსი 9 მარტს გამოქვეყნებულ საჯარო წერილში, რომელიც განმარტავს მის უარყოფას ზემოხსენებულ განვითარებაზე. ”სამერფილდს არ აქვს ინფრასტრუქტურა იმ ტვირთის გადასაჭრელად, რომელსაც შემოთავაზებული სიმჭიდროვე მოაქვს ჩვენს ისედაც გადატვირთულ სკოლებსა და გადატვირთულ გზებზე.”

მიუხედავად ამისა, ახლახანს უარყოფილი 600 ერთეული პროექტის შემქმნელი დაამონტაჟებდა საჭირო წყლისა და კანალიზაციის ინფრასტრუქტურას სამერფილდში. სამერფილდის ოფიციალურმა წარმომადგენლებმა უარყვეს წარსულში შემოთავაზებული კანალიზაციისა და წყლის ინფრასტრუქტურის ინვესტიცია. წყლის ინფრასტრუქტურის ნაკლებობა წლების განმავლობაში გამოიყენება განვითარებისა და ზრდის წინააღმდეგობის მიზეზად.

დევიდ კაუჩი, განვითარებისთვის შემოთავაზებული მიწის მფლობელი, განაცხადა განცხადებაში, რომ ”სამერფილდის ქალაქის საბჭომ მიიღო ზონირების პოლიტიკა, რომელიც ემსახურებოდა მოკრძალებული მაცხოვრებლების გამორიცხვას და მათ ეს გააკეთეს დიდი ეფექტით.”

„გრინსბოროსა და გილფორდის ოლქის რაიონი გასულ წელს ქვეყანაში პირველი ადგილი დაიკავა ქირავნობის გაზრდით“, დასძინა კაუჩმა. ”ჩვენ უიმედოდ გვჭირდება მეტი საცხოვრებლის მიწოდება, განსაკუთრებით ბევრის მიერ წარმატებული სამუშაოს დასაქმების ძალისხმევით და მილიარდობით დოლარის ეკონომიკურ განვითარებაში უახლოეს სიახლოვეს.”

კაუჩი და სამერფილდის ოფიციალური პირების განვითარებისადმი ზიზღის სხვა კრიტიკოსები ამტკიცებენ, რომ 12,000 ადამიანის ექსკლუზიურად კერძო სეპტიკურ სისტემებზე ყოფნა, საცხოვრებელი ფართის გაძვირების გარდა, საფრთხეს უქმნის გარემოს ჯანმრთელობას, რადგან ასეთ სეპტიკურ სისტემებს შეუძლიათ გაჟონვა ადგილობრივ წყალმომარაგებში. გარდა გარემოსდაცვითი რისკებისა, რომლებიც გამოწვეულია წყლის ინფრასტრუქტურის ნაკლებობით, ასევე არის გაზრდილი რისკები საზოგადოებრივი უსაფრთხოებისთვის. ეს იმიტომ ხდება, რომ ხანძრის ჩაქრობის შესაძლებლობა მცირდება, როდესაც არ არის ადგილობრივი წყლის ინფრასტრუქტურის სისტემა პირველი რეაგირებისთვის.

სამერფილდის სახანძრო დეპარტამენტის უფროსი კრის ჯონსონი ამ ავტორს ეუბნება, რომ წყლის ინფრასტრუქტურის სისტემა მის განყოფილებას საშუალებას მისცემს უფრო ეფექტურად უპასუხოს საგანგებო სიტუაციებს. „ჰიდრანტის სისტემა რომ გვქონდეს, უფრო მეტი ადამიანი გვეყოლებოდა, რომლებიც რეალურად ხანძრის ჩაქრობას ახორციელებდნენ და ნაკლები ხალხი გამოვიდოდა, რათა იმუშაოს პოზიტიური წყლის წყაროს უზრუნველსაყოფად“, - ამბობს უფროსი ჯონსონი.

მერი სესომსი ამბობს, რომ მიმდინარეობს მცდელობები მის ქალაქში წყლის ინფრასტრუქტურის მოსატანად. "სამერფილდი მუშაობდა და მუშაობს წყლის გეგმაზე ჩვენი ქალაქის მომავლისთვის", - წერს მან ელფოსტაში ამ ავტორს. კითხვაზე, როდის იგეგმება მისი გეგმა სამერფილდში წყლის ინფრასტრუქტურის სისტემის ფუნქციონირებაზე, მერმა სესომსმა არ უპასუხა.

ჩრდილოეთ კაროლინამ შესაძლოა წინ წაიწიოს კანონპროექტი, რათა ამოიღოს სამერფილდის საქალაქო საბჭო განტოლებიდან იმის შესახებ, დაამტკიცოს თუ არა ახალი საცხოვრებელი საკუთრების დიდ ნაწილზე, რომელიც ამჟამად ქალაქის იურისდიქციაშია. ბევრი ფიქრობს, რომ სახელმწიფო უფრო შორს უნდა წავიდეს. სენატის უმრავლესობის ლიდერი პოლ ნიუტონი (R), მაგალითად, გააცნო კანონმდებლობა წინა სესიაზე, რომელიც ხელს უშლის ადგილობრივ ზონირებას ჩრდილოეთ კაროლინაში, რაც ზღუდავს დამატებითი საცხოვრებლის განვითარებას.

”ეს არის მიწოდების პრობლემა, რომელიც უშუალოდ მთავრობის მიერ არის შექმნილი,” - თქვა სენატორმა ნიუტონმა 8 დეკემბრის ღონისძიება საბინაო პოლიტიკის შესახებ, რომელსაც მასპინძლობს ჯონ ლოკის ფონდი, რალეში დაფუძნებული ანალიტიკური ცენტრი. ნიუტონმა დასძინა, რომ „კერძო სექტორი ამას განიხილავს, თუ ჩვენ მას გავუშვებთ“.

შტატის კანონმდებლებმა და გუბერნატორებმა სხვა შტატებში შესთავაზეს ისეთი რეფორმები, როგორიც ნიუტონმა მოითხოვა ჩრდილოეთ კაროლინაში. მაგალითად, მონტანას გუბერნატორი გრეგ ჯანფორტე (R), არის შტატის კანონმდებლობის ერთ-ერთი ყველაზე ხმამაღალი მომხრე, რომელიც ხელს უშლის ადგილობრივი ზონირების შეზღუდვებს, რაც აფერხებს საბინაო მიწოდების ზრდას.

„მკაცრი ზონირება და საბინაო მომარაგების სხვა რეგულაციები მართლაც სველი საბანია მშენებლობაზე, პასუხისმგებლობით განვითარებაზე. ისინი ზრდიან ხარჯებს და ზღუდავენ მიწოდებას“, - გუბერნატორი ჯანფორტე განუცხადა მისი საბინაო სამუშაო ჯგუფის წევრები გასულ წელს. „ჩვენ უნდა გავუშვათ მთავრობა გზიდან, სადაც პასუხისმგებლობით და უსაფრთხოდ შეგვიძლია. ჩვენ გვჭირდება რეგულაციები საზოგადოებრივი უსაფრთხოებისთვის და გარემოს დასაცავად, მაგრამ სხვა სფეროებში ჩვენ უნდა გავარკვიოთ, როგორ გავამარტივოთ. ”

გადაჭარბებული და მზარდი საბინაო ხარჯები ანადგურებს ოჯახურ ბიუჯეტებს აშშ-ში და ბევრს აფასებს საბინაო ბაზრიდან, იმდენად, რამდენადაც ამ საკითხმა მნიშვნელოვანი ეროვნული მედიის ყურადღება მიიპყრო გასული წლის განმავლობაში. მაგალითად, New York Times-მა გამოაქვეყნა ფართოდ განხილული სექტემბერი მუხლი ფიქრობდა რა დაემართა დამწყებ სახლს. მანამდე New York Times-მა გამოაქვეყნა მუხლი გასული წლის ივლისში დოკუმენტირებული იყო, თუ როგორ აღარ შემოიფარგლება საბინაო კრიზისი სანაპიროებით.

„ეს ალბათ ყველაზე ცუდი დროა მანჰეტენზე ბინის დაქირავება, იმავდროულად, როცა სახლის ყიდვის ხელმისაწვდომობა მეტროებში, როგორიცაა ოსტინი, ყველაზე ცუდია, რაც კი ოდესმე ყოფილა“, 20 სექტემბრის ბლუმბერგის ანალიზი. აღნიშნა. ”2020 წლის შუა რიცხვებში, როგორც ყოველთვიური ქირა, ასევე იპოთეკის გადახდა იაფი იყო, მაგრამ დღეს პირიქითაა.”

"სახლის დაქირავება ან ყიდვის ღირებულება ძალიან ძვირია", - ვირჯინიის გუბერნატორი გლენ იანგკინი (R) განაცხადა 2022 წლის აგვისტოს მიმართვაში ვირჯინიის სენატის ერთობლივი ფულის კომიტეტში, რომელიც ეხმიანება გზავნილს, რომელიც მოისმინეს მრავალი სხვა შტატის გუბერნატორებისა და კანონმდებლებისგან. „ჩვენ უნდა გავუმკლავდეთ ძირეულ მიზეზებს მიწოდებისა და მოთხოვნის შეუსაბამობის მიღმა; არასაჭირო რეგულაციები, გადატვირთული და არაეფექტური ადგილობრივი თვითმმართველობები, შემზღუდავი ზონირების პოლიტიკა და ნებისმიერი ახალი განვითარების წინააღმდეგ კბილ-ფრჩხილის ბრძოლის იდეოლოგია“.

საცხოვრებლის მაღალი ხარჯების შემცირება უახლოეს მომავალში ბევრ შტატში გუბერნატორებისა და კანონმდებლების მთავარ პრიორიტეტებს შორის დარჩება. როგორც აჩვენა, პარტიული კუთვნილება და იდეოლოგიური მიდრეკილებები არ მიუთითებს გუბერნატორის ან დეპუტატის უპირატესობაზე ამ საკითხზე, პირიქით, ბევრ სხვა საკითხთან დაკავშირებით. დებატები ადგილობრივი ზონირების შეზღუდვების შესახებ და უნდა გადალახონ თუ არა ისინი სახელმწიფო კანონმდებლებმა, არსად მიდის. ფაქტობრივად, სავარაუდოა, რომ ეს გაიზრდება და ამ პროცესში წარმოიქმნება არატრადიციული პოლიტიკური კოალიციები.