აქციები დათვის ბაზარზეა, არის თუ არა საბინაო კრახი მოჰყვება?

ძირითადი მიღება

• რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის მონაცემები აჩვენებს, რომ სახლის ფასები 37%-ით გაიზარდა 2020 წლის მარტიდან
• იმავდროულად, სახლების მთლიანი გაყიდვები შემცირდა 8.6%-ით წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით და 3.4%-ით თვიდან თვეში მაისში.
• Moody's Analytics-ის მონაცემებით ვარაუდობენ, რომ საშუალო სახლი 24.7%-ით არის გადაფასებული და ფასები ოთხჯერ უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე შემოსავალი.
• იმის გამო, რომ სახლის მყიდველები მუდმივად ფასდებიან ბაზრიდან, ბევრი ინვესტორი და სახლის მესაკუთრე შიშობს, რომ საცხოვრებლის ავარია შეიძლება ახლოს იყოს.

ორშაბათს, S&P 500 ინდექსი დაიხურა 18.7% YTD, რომელიც ცურავდა გასული კვირის დათვი ბაზრის ტერიტორიას. იმავდროულად, Nasdaq Composite რჩება დაახლოებით 27% -ით დაქვეითებული წლის განმავლობაში, ხოლო Dow 14% -იანი ზარალით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ბაზრის დიდი ნაწილი მდებარეობს დათვების ქვეყანაში ან მის მახლობლად, სადაც არ არის შეფერხება აქციებისთვის, რომლებსაც ფასები შემცირდა იანვრის მწვერვალებიდან.

ახლა კი, ინვესტორები და სახლის მესაკუთრეები შიშობენ, რომ საბინაო ბაზარი შეიძლება მოჰყვეს მას.

მონაცემები დან რეალტორთა ეროვნული ასოციაცია (NAR) გვიჩვენებს, რომ 2021 წლის მაისიდან 2022 წლის მაისამდე სახლის არსებული ფასები გაიზარდა თითქმის 15%-ით. 2020 წლის მარტიდან, ისინი 37% -ით გაიზარდა. იმავდროულად, სახლის საშუალო ფასებმა პირველად 400,000 XNUMX დოლარს გადააჭარბა.

მიუხედავად იმისა, რომ მაღალი ფასები კარგია ინვესტორებისა და გამყიდველებისთვის, ისინი მუდმივად უბიძგებენ დაბალი და საშუალო შემოსავლის მყიდველებს ბაზრიდან. ახლა კი, ზოგი წუხს, რომ იმავე ფასებმა, რომლითაც გამყიდველები ახარებდნენ, შეიძლება საბინაო ბაზრის კრახი გამოიწვიოს.

ბუშტები და ავარიები

აქტივების ბუშტები წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც მოთხოვნა, სპეკულაცია და ბაზრის აყვავება აჭარბებს ფასებს მათი საფუძვლების მიღმა. საბოლოო შედეგი? ძვირადღირებული აქტივები, რომლებიც მოთხოვნად რჩება მანამ, სანამ მყიდველები დაინტერესდებიან.

მისი თქმით, დალასის ფედერალური რეზერვი, უძრავი ქონების ბუშტები განსაკუთრებით მკვეთრია მათი ფართო ეკონომიკური ზემოქმედების გამო. საბინაო ბუშტები ხშირად იწვევს არასასურველ შედეგებს, როგორიცაა:

• დამახინჯებული ინვესტიციების და შესყიდვების ნიმუშები
• ეკონომიკური რესურსების არასწორად განაწილება
• ტალღები, რომლებიც ხელს უწყობს ეკონომიკურ ზრდას და დასაქმებას

Მაშინ როცა ინვესტორები პანიკაში არიან, ან გაკოტრება და ყადაღა მოხვდა ბაზარზე, ბუშტი "იფეთქებს". უძრავი ქონების ფასები ეცემა, ინვესტორები იბრძვიან იმისათვის, რომ დარჩეს მომგებიანი და სახლის მფლობელები შეიძლება აღმოჩნდნენ წყალქვეშ. ძალიან ძვირადღირებული სესხები.

ამის თქმით, ყველა ბუშტი არ მთავრდება სრულფასოვანი ავარიით.

ზოგიერთ ბაზარზე შესაძლოა განიცადოს კორექტირება, სადაც სახლის ფასები თანდათან ეცემა და შემდეგ სტაგნაციას განიცდის თვეების ან წლების განმავლობაში.

ამის საპირისპიროდ, ავარია გულისხმობს ფასის სწრაფ ვარდნას (ხშირად თან ახლავს ჩამორთმევის ტალღა), რაც ხალიჩას ბაზრის ქვეშ აყენებს.

შემდეგ და ახლა

საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი ავარიები არც ისე ხშირია, როგორც თქვენ ფიქრობთ. მიუხედავად ამისა, დიდი რეცესიის პირობებში, ბევრი გონებით, სახლის მესაკუთრეები და ინვესტორები ფრთხილები არიან.

დიდი რეცესია

2007-2008 საბინაო ბაზრის კრახი იყო უნიკალური მოვლენა, რომელიც წარმოიშვა მთავრობის, კრედიტორების და ინვესტორების მრავალი დაუდევრობით.

დასაწყისისთვის, იაფი განაკვეთები და მინიმალური იპოთეკური სესხის რეგულაცია საშუალებას აძლევდა ბანკებს შესთავაზონ სუბპრაიმ სესხები არაკვალიფიციურ მსესხებლებს. ბევრი ასეთი სესხი გაცემული იყო მსესხებლის დაფარვის შესაძლებლობის დოკუმენტაციის სათანადო დოკუმენტაციის გარეშეც კი.

იმავდროულად, ინვესტორებმა შეიძინეს „იპოთეკით მხარდაჭერილი ფასიანი ქაღალდები“ (MBS), რომლებიც იპოთეკებს აერთიანებს, როგორც ინვესტირებად აქტივებს. სუბპრაიმ სესხების განაკვეთების ზრდასთან ერთად, ამ ფასიანი ქაღალდების უფრო დიდი წილი სუბპრიმ სესხებმა შეადგინა.

სამწუხაროდ, ბევრი სახლის მესაკუთრე ვერ ახერხებდა გადახდების გადახდას, რაც კატალიზატორი გახდა კრიზისის გამო, როდესაც ბანკებმა დაიწყეს მსესხებლების დაფარვა. ხშირ შემთხვევაში, ბანკები ზარალდნენ ცდილობდნენ დაეტოვებინათ კლებადი ღირებულების ქონება. მალე სახლის მეპატრონეები წყალქვეშა იპოთეკებს მარცხნივ და მარჯვნივ გარბოდნენ, ბანკებს ტოვებდნენ ქონების მფლობელობაში, რომელიც სესხზე ნაკლები ღირდა.

ამავდროულად, MBS-ის ინვესტორებმა განიცადეს საკუთარი კრიზისი, როდესაც მსესხებლები ვერ ახერხებდნენ, რაც მათ მოგებას აცლის.

საბოლოო ჯამში, მოვლენების შერწყმამ გამოიწვია გლობალური რეცესია (და ტონა ახალი იპოთეკური სესხის რეგულაციები).

სწრაფი ნაბიჯია 2022 წლამდე

და შემდეგ გვაქვს ამჟამინდელი საბინაო ბუმი, რომელსაც, როგორც ხედავთ, ძალიან განსხვავებული მიზეზები აქვს. კერძოდ: Covid-19 პანდემია.

როდესაც პანდემია პირველად დაიწყო, ფედერალური სარეზერვო შემცირდა საპროცენტო განაკვეთები გვერდიდან ა რეცესიის და წაახალისეთ ხარჯვა. ამავდროულად, მთავრობის მიერ მანდატირებულ ჩაკეტვასა და თანამშრომელთა გატაცებას შორის, ბევრმა ფირმამ დააწესა ახალი სამუშაო სახლიდან გატარებული პოლიტიკა. იმავდროულად, ბევრმა ოჯახმა ჩადო სტიმულირების სახსრები დანაზოგებში ან გადაიხადა ვალები.

სტიმულირების ფონდების, იაფი ვალისა და WFH მოქნილობის ერთობლიობამ აიძულა ბევრი სახლის მესაკუთრე დაეტოვებინათ ძვირადღირებული ქალაქები. იმავდროულად, მიწოდების ჯაჭვმა და კოვიდ-19-ის შეზღუდვებმა ჩაძირა ახალი სახლის მშენებლობა, გამკაცრდა მიწოდება.

შედეგად, მოთხოვნა გაიზარდა. მალევე, მყიდველები აღმოჩნდნენ, რომ კონკურენციას უწევდნენ იმავე საკუთრებას, აგზავნიდნენ ფასებს ცაში, რადგან თავბრუსხვევა სახლის მეპატრონეები მიიღეს ფულადი შეთავაზებები ხშირად მოთხოვნილ ფასზე ბევრად მაღალი.

შეგვიძლია გამოვრიცხოთ საბინაო ბაზრის პოტენციური კრახი?

მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ აღარ ვართ ჩაკეტილი, Covid-19-ის გავლენა საბინაო ბაზარზე რჩება. ზოგიერთი წუხს, რომ ეს ნიშნავს, რომ საბინაო ავარია შეიძლება ახლოს იყოს.

დასაწყისისთვის, ბოლო აღწერის ბიურო მონაცემები აჩვენებს, რომ სახლის გაყიდვები შემცირდა ზედიზედ ოთხი თვის განმავლობაში. მარტო მარტოხელა სახლის გაყიდვები 16.6%-ით დაეცა მარტიდან აპრილამდე. მაისში კი, სახლების მთლიანი გაყიდვები 3.4%-ით დაეცა თვიურ თვესთან შედარებით და 8.6%-ით ერთი წლის წინანდელთან შედარებით. მთლიანობაში, ივნისის გაუყიდავი, არსებული სახლის ინვენტარი გაიზარდა 1.16 მილიონ ერთეულამდე.

მაგრამ სანამ გაყიდვები შემცირდა, ფასები არ მოჰყვა მათ. სინამდვილეში, მაისმა ახალი რეკორდი დაამყარა, ახალი სახლის საშუალო ფასი $450,000-ს უახლოვდება. ამავდროულად, ყველა საცხოვრებელი სახლის საშუალო გასაყიდმა ფასმა გადააჭარბა $511,000.

თუ ფიქრობთ, რომ ეს ხმამაღლა ჟღერს, თქვენ მარტო არ ხართ. ამ წლის დასაწყისში, Moody's Analytics-მა განაცხადა, რომ აშშ-ში სახლის ფასები რჩება გადაფასებულია საშუალოდ 24.7%-ით. მარტში, Dallas Fed-მა გააფრთხილა, რომ საცხოვრებლის გაყიდვის ფასებმა გადააჭარბა ქირავნობის ფასებს, რაც მიუთითებს "არამდგრად გაბერილ" ღირებულებებზე.

და ეს არ არის მხოლოდ ის, თუ რამდენად ძვირია საცხოვრებელი სახლი - ეს არის ის, თუ რამდენად სწრაფად მოხვდა იქ. მხოლოდ გასულ წელს სახლების ფასები გაიზარდა ოთხჯერ უფრო სწრაფად ვიდრე შემოსავალი. ამავე დროს, იპოთეკა საპროცენტო განაკვეთები იანვარში 3%-დან ივნისის ბოლოს 6.4%-მდე გაიზარდა, რაც გაორმაგდა სესხის აღების ღირებულებას.

საერთო ჯამში, ციფრები მიუთითებს საბინაო ბაზრის ცუდ პერსპექტივაზე. მაღალმა ინფლაციამ, მზარდმა საპროცენტო განაკვეთებმა და შეზღუდულმა მარაგმა ბევრი სახლის მყიდველი გაყიდა ბაზრიდან. იმ შემთხვევაში, როდესაც სახლის მესაკუთრეებს ჭირდებათ საკუთარი თავის შემდგომი გახანგრძლივება, რათა აიღოთ ქონება, ბუშტი შეიძლება გასკდეს, თუ ეკონომიკური ფაქტორები გამოიწვევს დაბალ შემოსავალს ან უფრო მაღალ იპოთეკურ განაკვეთებს.

შორის გადამწყვეტი განსხვავებები 2008 და 2022

თუმცა, ზოგადი კონსენსუსი ეკონომისტებს შორის არის ის, რომ მიუხედავად იმისა, რომ საბინაო ბაზრის კრახია შესაძლებელია, არ არის სავარაუდოდ.

დასაწყისისთვის, ბაზრის ამჟამინდელი საფუძვლები ბევრად უფრო სტაბილურია, ვიდრე 14 წლის წინ იყო. დაკრედიტების უფრო მკაცრი კრიტერიუმები და სახლის მყიდველების ძლიერი დაცვა ნიშნავს, რომ თანამედროვე იპოთეკური სესხების უმეტესი ნაწილი დროულად არის გადახდილი. 2021 წლის მეორე ნახევარში საშუალო სახლის მყიდველმა მიმართა ა რეკორდული მაღალი საშუალო საკრედიტო ქულა საქართველოს 786.

გარდა ამისა, ვადაგადაცილება რჩება დაახლოებით 3%, და მხოლოდ 2022 წლის პირველი კვარტალი დაფიქსირდა 78,000 ყადაღა. (საპირისპიროდ, 10 მილიონმა ამერიკელმა დაკარგა სახლები 2006-დან 2010 წლამდე, მხოლოდ 3.1 წელს 2008 მილიონი სააღრიცხვო განაცხადით.)

ანალოგიურად, სახლის მფლობელებს ახლა შესანიშნავი აქვთ $28 ტრილიონი საშინაო კაპიტალი 2008 წელს საკუთრებაში არსებულ ხშირად უარყოფით საყოფაცხოვრებო კაპიტალთან შედარებით. და JPMorgan აღნიშნავს რომ თანამედროვე სახლის მესაკუთრეებს არ აქვთ აღებული ვალის თითქმის იგივე დონე, რაც 2008 წლამდე იყო.

ამავდროულად, საბინაო მარაგები, თუმცა იზრდება, რჩება ყველა დროის ყველაზე დაბალ დონეზე. გასულ სექტემბერში, NARAR
იტყობინება გასაყიდი სახლების მარაგი 2.4 თვის განმავლობაში; თებერვლისთვის ეს მხოლოდ 2 თვემდე შემცირდა.

იმავდროულად, მშენებლებმა, ხარჯების გაზრდისა და მოთხოვნის შენელების მოტივით, შეაჩერეს წარმოება. (საპირისპირო იყო დიდი რეცესიის წინ.)

ყველაზე სავარაუდო სცენარი

მიუხედავად ამისა, ძლიერი საბინაო ბაზარი არ ნიშნავს იმას, რომ ფასის კლების ადგილი არ არის. განსხვავება: ეკონომისტების უმეტესობას მიაჩნია, რომ კორექტირებაა და არა კრახი.

მაგალითად, Dallas Fed-ი იტყობინება, რომ მიუხედავად იმისა, რომ სახლის რეალური ფასები აღემატება მათ ფუნდამენტურ ნიშნულებს, ისინი ხედავენ „არავითარი მოლოდინი, რომ საბინაო კორექტირების შედეგები შეედრება 2007-09 წლების გლობალურ ფინანსურ კრიზისს სიდიდის ან მაკროეკონომიკური სიმძიმის თვალსაზრისით“.

დაგ დუნკანი, Fannie Mae-ის მთავარი ეკონომისტიFnma
, მეტწილად ეთანხმება. მისი პოზიციაა, რომ მიუხედავად იმისა, რომ განაკვეთები მკვეთრად გაიზარდა, „ისტორიულად ასეთი დიდი მოძრაობები დასრულდა საბინაო ტემპის შენელებით“.

Bankrate-ის მთავარი ფინანსური ანალიტიკოსი გრეგ მაკბრაიდი ეთანხმება და აღნიშნავს: „უძრავი ქონების ფასები შეიძლება გადაიზარდოს დიდი ტემპებით - როგორც ახლა - და შემდეგ აჩვენოს შედარებით მცირე ცვლილება წლების განმავლობაში. ფასების კლება უფრო სავარაუდო შედეგია. ”

მაგრამ მაინც რა ითვლება "შესწორებად"?

მეთიუ პოინტონი, Capital Economics-ის ქონების უფროსი ეკონომისტი, თვლის, რომ ა 5%-იანი კლება 2023 წლის შუა რიცხვებისთვის არის გონივრული მიზანი. და NAR-ის მთავარი ეკონომისტი ლოურენს იუნი ეთანხმება, რომ "მცირე ფასების შემცირება" 5%-მდე სავარაუდოა და ჯანსაღი "გაძვირებული" ბაზრისთვის.

ნუ მისცემთ უფლებას საბინაო ბაზრის კრახის აჩრდილმა მოგატყუოთ

ამჟამინდელ კლიმატში, ეროვნული საბინაო ბაზრის კრახი ნაკლებად სავარაუდოა, თუმცა არა გამორიცხული. რაც უძრავი ქონების ბევრ ინვესტორს აინტერესებს: ინვესტიცია განახორციელონ თუ ლოდინი?

Q.ai-სთან ერთად, თქვენ არასოდეს უნდა გაინტერესებთ შემდეგი სწორი ნაბიჯი. ჩვენი ხელოვნური ინტელექტის საშუალებით მომუშავე საინვესტიციო სტრატეგიები ეყრდნობა ხმოვან მონაცემებს - და არა ემოციებს, როგორიცაა შიში ან მღელვარება, რომელიც ფესვგადგმულია თეორიული ბაზრის კრახით.

მაგრამ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ჩვენ გამოვედით. უახლესი ინვესტიციებით, როგორიცაა ფორბსის ნაკრები, შეგიძლიათ შეხვიდეთ ახალ ამბებზე, მჭევრმეტყველ ინტელზე და ცოდნის ფართო არქივზე - ეს ყველაფერი თითის აწევის გარეშე. ყველაფერი რაც თქვენ უნდა გააკეთოთ არის თქვენი ანგარიშის დაფინანსება.

ჩამოტვირთეთ Q.ai დღეს ხელოვნური ინტელექტის მქონე საინვესტიციო სტრატეგიებზე წვდომისთვის. 100$-ის შეტანისას, ჩვენ დავამატებთ დამატებით $50 თქვენს ანგარიშს.