ფულადი სახსრების უძრავ ქონებაში ინვესტიცია, რომელიც ასევე ცნობილია როგორც ქირავნობა, შეიძლება იყოს ეფექტური გზა დიდწილად შემოსავლის პასიური ნაკადი. თქვენ ყიდულობთ ქონებას, აყენებთ მოიჯარეს ან ორს და აგროვებთ ყოველთვიურ ქირას. ეს საკმარისად მარტივად ჟღერს, მაგრამ ცოტა მეტია ჩართული იმაში, რომ დაქირავებული ქონება ღირებული ინვესტიციაა. იმის ცოდნა, თუ როგორ უნდა გამოვთვალოთ ფულადი ნაკადები უძრავ ქონებაში, მნიშვნელოვანია მოგების მაქსიმიზაციისთვის, როგორც ქონების მფლობელი.
A ფინანსური მრჩეველი დაგეხმარებათ უძრავი ქონების თქვენს პორტფოლიოში ჩართვაში.
რა არის ფულადი ნაკადები უძრავ ქონებაში?
მარტივი პირობებით, ფულადი ნაკადების ეხება ფულის მოძრაობას ბიზნესში და მის გარეთ. როდესაც თქვენ განიხილავთ უძრავი ქონების ფულადი სახსრების ნაკადებს, თქვენ საუბრობთ ფულზე, რომელიც წარმოიქმნება საკუთრებით (მაგ. იჯარით შემოსავალი) და ფულზე, რომელიც იხარჯება საკუთრებაში.
უძრავი ქონების ინვესტიციებმა შეიძლება გამოიწვიოს დადებითი ფულადი ნაკადი ან უარყოფითი ფულადი ნაკადი. როდესაც ქონებას აქვს დადებითი ფულადი ნაკადი, მისი შემოსავალი აღემატება ხარჯებს. როდესაც არსებობს უარყოფითი ფულადი ნაკადი, მეორეს მხრივ, ხარჯები აღემატება შემოსავალს.
დადებითი ფულადი ნაკადები სასურველია უძრავი ქონების ინვესტორები რადგან ეს ნიშნავს, რომ ისინი ფულს შოულობენ მათ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე ან ქონებაზე. რაც უფრო ფართოა მოგების ზღვარი, მით უკეთესია მათი ანაზღაურება ინვესტიციიდან. ფულადი სახსრების პოზიტიურმა ნაკადმა ასევე შეიძლება გააადვილოს უძრავი ქონების ინვესტიციების შენარჩუნება, რადგან შეიძლება გქონდეთ ნაღდი ფულის ჭარბი რაოდენობა, რომელიც შეგიძლიათ გამოიყენოთ მოვლის, რემონტისა და მოვლისთვის.
ფულადი სახსრების უარყოფითი ნაკადი ნიშნავს, რომ ინვესტორი კარგავს ფულს ნაქირავებ ქონებაზე. ნეგატიური ფულადი ნაკადი შეიძლება მოხდეს, თუ ქონება ვაკანტური რჩება დიდი ხნის განმავლობაში, ან თუ ქირავნობის ფასები ვერ ახერხებს თანმიმდევრულად დაიცვან ის, რაც ინვესტორს უჯდება ქონების შენარჩუნება.
როგორ გამოვთვალოთ ფულადი ნაკადი უძრავ ქონებაში
უძრავ ქონებაში ფულადი სახსრების გაანგარიშება იწყება ქონების შესახებ რამდენიმე ძირითადი დეტალის ცოდნით. კონკრეტულად, ნაღდი ფულის ნაკადის გამოსათვლელად გასაქირავებელი ქონებისთვის, თქვენ უნდა იცოდეთ:
რამდენ მთლიან შემოსავალს გამოიმუშავებს ქონება
მთლიანი ხარჯები ქონებისთვის
რა ვალები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, დაკავშირებულია ქონებასთან
მთლიანი იჯარის შემოსავალი წარმოადგენს მთელ შემოსავალს, რომელსაც გამოიმუშავებს ქონება რაიმე ხარჯების გამოკლებამდე. იპოთეკაზე გადახდების ჩათვლით. ქირა, როგორც წესი, არის შემოსავლის მთავარი წყარო, როდესაც თქვენ იანგარიშებთ ფულადი სახსრების ნაკადს საცხოვრებელი ფართებისთვის. მაგრამ იმისდა მიხედვით, თუ რა შედის თქვენს საიჯარო ხელშეკრულებაში, თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეაგროვოთ შემოსავალი მოიჯარეებისთვის შინაური ცხოველების გადასახადების, დაგვიანებული გადასახადების ან სხვა გადასახადების დარიცხვით.
ხარჯების მხრივ, თქვენ მოიცავს ნებისმიერ და ყველა ხარჯს, რომელსაც იხდით ქონების ფლობისთვის. ასე რომ, ეს შეიძლება შეიცავდეს ისეთ რამეებს, როგორიცაა:
დაზღვევა
ქონების მართვის საფასური (თუ თქვენ იხდით ვინმეს ქონების მართვისთვის თქვენთვის)
საშუალებები
სარემონტო და სარემონტო სამუშაოები
რეკლამა
ბიზნესის ლიცენზიები, რომლებიც შეიძლება დაგჭირდეთ ქონების გასაქირავებლად
იურიდიული და პროფესიული გადასახადები (მაგ., გამოსახლების ხარჯები)
აქ ასევე შეიტანთ ქონების ვაკანსიის განაკვეთს. ვაკანსიის განაკვეთი ასახავს წელიწადში რამდენ დღეს გადის ქონება მოიჯარის გარეშე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის საერთოდ არ გამოიმუშავებს შემოსავალს. უძრავი ქონების ვაკანსიის კოეფიციენტის საპოვნელად, თქვენ უნდა შეაგროვოთ მთლიანი დრო, როდესაც ქონება ცარიელი იყო ერთი წლის განმავლობაში, შემდეგ გაყავით ის იმ დროზე, რომელზეც შეიძლებოდა ქონების დაქირავება და გაამრავლეთ პასუხი 100-ზე. .
ასე რომ, თუ ქონება 16 კვირის განმავლობაში იყო ვაკანტური, მაგრამ შეიძლებოდა ქირავნებულიყო 52 კვირით, მას აქვს 30.76% ვაკანსიის განაკვეთი (16/52 x 100). ვაკანსიის განაკვეთი ითვლება საოპერაციო ხარჯად ქონების გაქირავებისას.
მას შემდეგ რაც გექნებათ თქვენი მთლიანი შემოსავალი და ხარჯები, შეგიძლიათ გადახვიდეთ შემდეგ ეტაპზე, რომელიც არის წმინდა გამოთვლა ოპერაციული შემოსავალი (NOI). ფულადი ნაკადების უძრავი ქონების NOI-ს მოსაძებნად, თქვენ უბრალოდ გამოაკლებთ ხარჯებს შემოსავლიდან. შედეგად მიღებული რიცხვი არის ოპერაციების შედეგად წარმოებული ფულადი ნაკადების რაოდენობა. ეს არ ითვალისწინებს რაიმე ვალს, რომელიც შეიძლება დაკავშირებული იყოს ქონებასთან. იმისათვის, რომ იპოვოთ ფულადი სახსრების წმინდა ნაკადი ვალის მომსახურების გაანგარიშების შემდეგ, თქვენ გამოაკლებთ ვალის მომსახურებას წმინდა საოპერაციო შემოსავალს.
რატომ არის მნიშვნელოვანი ფულადი სახსრების გამოთვლები უძრავ ქონებაში?
ფულადი სახსრების გაანგარიშება უძრავი ქონების საკითხებში, რადგან ეს დაგეხმარებათ განსაზღვროთ რამდენად მომგებიანი იქნება საქირავნო ქონების ინვესტიცია. იმის დანახვა, თუ რამდენის გადახდა შეგიძლიათ კონკრეტული ქონების ქირაში, არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ ზუსტი სურათი მოგაწოდოთ. უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა ამოიღოთ ქონების საოპერაციო ხარჯები და ნებისმიერი დავალიანების გადახდა, რაც თქვენ უნდა განახორციელოთ მასთან დაკავშირებით, რათა გაარკვიოთ, რამდენი ფულადი ნაკადი დაგრჩათ.
თუ თქვენ გაქვთ ანაზღაურების კონკრეტული მაჩვენებელი, რომლისკენაც თქვენ მიზნად ისახავთუძრავი ქონების ფულადი ნაკადების გაანგარიშებამ შეიძლება მოგცეთ წარმოდგენა იმის შესახებ, სავარაუდოდ, საკუთრება დააკმაყოფილებს მოლოდინებს, გადააჭარბებს მათ თუ ჩამოუვარდება. არ არსებობს ანაზღაურების განსაზღვრული მაჩვენებელი, რომელიც მიჩნეულია სასურველად ქირავნობის საკუთრებაში ინვესტირებისას. ეს ძირითადად სუბიექტურია, დაფუძნებული ქირავნობის ბაზარზე, რომელშიც თქვენ ინვესტირებას აკეთებთ და თქვენი ინდივიდუალური მიზნები.
როგორც წესი, ჭკვიანურია განიხილოს თვისებები, რომლებიც გაივლიან 1%-იან ტესტს. 1% წესი ვარაუდობს, რომ ქონება სავარაუდოდ მომგებიანი იქნება, თუ თქვენ შეგიძლიათ რეალურად დააკისროთ მისი შესყიდვის ფასის 1% ქირავნობის სახით. ასე რომ, თუ ყიდულობთ 350,000 აშშ დოლარის ღირებულების ბინას გასაქირავებლად, თქვენ უნდა გქონდეთ შესაძლებლობა გადაიხადოთ მინიმუმ 3,500 აშშ დოლარი ყოველთვიურად.
ეს რეალისტურია თუ არა, ამაზე იქნება დამოკიდებული საბინაო და ქირავნობის ბაზარი თქვენ შემოსული ხართ. მაგალითად, სან-ფრანცისკოში ან ნიუ-იორკში ქირის 3,500 დოლარის გადახდა არც ისე შორს არის. მაგრამ იმავე თანხის დარიცხვა აიოვას პატარა ქალაქში მარტოხელა სახლისთვის, ალბათ, არ გაფრინდება. ასე რომ, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ მთლიანი ბაზარი, ისევე როგორც ცხოვრების ღირებულება და შემოსავალი ამ რეგიონისთვის 1%-იანი წესის გამოყენებისას.
გადასახადებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს უძრავი ქონების ფულადი ნაკადებზე
უძრავი ქონების ინვესტიციები შეიძლება დროთა განმავლობაში ანაზღაურდეს, მაგრამ საგადასახადო საგადასახადო საგადასახადო სამსახურს სურს მისი სამართლიანი წილი იჯარით შემოსავალში. რომ შემოსავალი. ზოგადად, წმინდა იჯარის შემოსავალი იბეგრება თქვენი ჩვეულებრივი საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთით. ასე რომ, თუ თქვენ ხართ უფრო მაღალი საგადასახადო ფრჩხილში, ეს შეიძლება ნიშნავს, რომ გადაიხადოთ მეტი გადასახადები გაქირავების შემოსავალზე.
თუმცა, თქვენ შეგიძლიათ ანაზღაუროთ თქვენი ვალდებულების ნაწილი ქონების გაქირავების ხარჯების გამოქვითვა. ზოგიერთი ხარჯი, რომლის გამოკლებაც შეგიძლიათ, მოიცავს:
მოვლისა და დასუფთავების ხარჯები
მოწყობილობის ან HVAC ჩანაცვლება
იპოთეკური პროცენტი
ქონების დაზღვევა
Ქონების გადასახადი
რეკლამის გადასახადი
ქონების მართვის საფასური
საშუალებები
სხვა სერვისები, როგორიცაა მავნებლების კონტროლი ან გამწვანება
იურიდიული და პროფესიული გადასახადები (მაგალითად, თუ თქვენ უნდა გადაიხადოთ მოიჯარეების გამოსახლება)
ვაკანსიის ხარჯები
თქვენ ასევე შეგიძლიათ გამოქვითოთ ამორტიზაციის ხარჯი ქონებაზე. ამ ხარჯების გამოკლებამ შეიძლება შეამციროს თქვენი საგადასახადო იჯარის შემოსავალი. იმის გაგება, თუ რამხელა გადასახადები გექნებათ გაქირავებული ქონების მფლობელობაში, უკეთეს წარმოდგენას მოგცემთ იმის შესახებ, თუ რამდენს აპირებთ თქვენი მოგების შენარჩუნებას დღის ბოლოს.
ქვედა ხაზი
ფულადი სახსრების გააზრება უძრავი ქონების საკითხებში ახალი საინვესტიციო შესაძლებლობების შეფასებისას. ბოლო, რაც გსურთ, არის ინვესტიცია გასაქირავებელ ქონებაში მხოლოდ იმისთვის, რომ ის ფულის ორმოდ იქცეს. იმის ცოდნა, თუ როგორ უნდა გამოვთვალოთ ფულადი სახსრები უძრავი ქონებისთვის დაგეხმარებით საინვესტიციო გეგმის შედგენაში და თავიდან აიცილოთ ცუდი ინვესტიცია.
ინვესტიციის რჩევები
თუ გსურთ გქონდეთ გასაქირავებელი ქონების ფლობა უძრავი ქონების მფლობელობისთვის მთელი შრომისმოყვარეობის გარეშე, ინვესტიციის უფრო მარტივი გზები არსებობს. უძრავი ქონების crowdfunding პლატფორმები, მაგალითად, შესაძლებელს ხდის ინვესტიციის განხორციელებას კომერციულ და საცხოვრებელ საკუთრებაში, საკუთარი ქონების ფლობის გარეშე. უძრავი ქონების ინვესტიციის ნდობა (REITs) არის კიდევ ერთი ვარიანტი უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის ქონების შეძენის გარეშე. REIT-ებს მოეთხოვებათ ყოველწლიურად გადაუხადონ ინვესტორებს დასაბეგრი შემოსავლის 90% დივიდენდების სახით, რაც მოგაწოდებთ შემოსავლის თანმიმდევრულ ნაკადს თქვენი მხრიდან მცირე ძალისხმევის გარეშე.
იფიქრეთ ფინანსურ მრჩეველთან საუბრის შესახებ, შეიძლება თუ არა ფულადი ნაკადის უძრავი ქონება თქვენი პორტფოლიოს კარგი დამატება. კვალიფიციური ფინანსური მრჩეველის პოვნა არ არის რთული. SmartAsset-ის უფასო ინსტრუმენტი შეესაბამება თქვენ მაქსიმუმ სამ ფინანსურ მრჩეველს, რომლებიც ემსახურებიან თქვენს რეგიონს, და შეგიძლიათ გასაუბრება თქვენი მრჩეველის მატჩებს უფასოდ გადაწყვიტოთ რომელია თქვენთვის შესაფერისი. თუ მზად ხართ იპოვოთ მრჩეველი, რომელიც დაგეხმარებათ თქვენი ფინანსური მიზნების მიღწევაში, ახლავე დაიწყე.
ფოტო კრედიტი: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
პოსტი როგორ გამოვთვალოთ ფულადი ნაკადი უძრავ ქონებაში გამოჩნდა პირველი SmartAsset ბლოგი.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html