ფედერალური სარეზერვო რეზერვის განაკვეთის გაზრდა საბინაო ბაზარს აგრილებს, მაგრამ მიწათსარგებლობის რეფორმები ჯერ კიდევ საჭიროა

2022 წლის გაზაფხულიდან მოყოლებული, Fed-ის ფედერალური სახსრების სამიზნე განაკვეთი - ეს არის საპროცენტო განაკვეთი, რომელსაც ბანკები უხდიან ერთმანეთს ერთდღიანი სესხებისთვის - გაიზარდა. 2.5%-მდე თებერვალში 0.25%-დან. ფედერალური ბანკის ქმედებებმა გაზარდა საპროცენტო განაკვეთები ყველაფერზე, საკრედიტო ბარათებიდან იპოთეკებამდე. უფრო მაღალი იპოთეკური განაკვეთები იწყებს ფასების შემცირებას, მაგრამ დაბალი ფასები დროებითი იქნება მიწოდების გაზრდის გარეშე, რაც საჭიროა საცხოვრებლის უფრო ხელმისაწვდომობისთვის.

საშუალო 30 და 15 წლიანი იპოთეკური განაკვეთები უმაღლეს დონეზეა 2009 წლის შემდეგ, როგორც ნაჩვენებია ქვემოთ მოცემული ფიგურა ამერიკული სამოქმედო ფორუმის ბოლოდან. საბინაო ჩარტების წიგნი თომას უეიდის მიერ. 30-წლიანი მაჩვენებელი თითქმის გაორმაგებულია, ვიდრე იყო 2021 წელს, ხოლო 15-წლიანი მაჩვენებელი უკვე გაორმაგდა.

მიუხედავად ამ ზრდისა, ორივე მაჩვენებელი კვლავ ისტორიულ დაბალ დონესთან ახლოსაა და 6%-დან 7%-მდე მაჩვენებელზე დაბალია, რაც ნორმა იყო 2001 წლიდან 2009 წლამდე.

მიუხედავად იმისა, რომ საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება არ იყოს მაღალი ისტორიული სტანდარტებით, ბოლოდროინდელი ზრდა კვლავ იწვევს ფასების დაცემას. Case-Shiller და FHFA საბინაო ფასების ინდექსებმა დაიწყეს დონის შემცირება, როგორც ეს ნაჩვენებია ქვემოთ მოცემულ ორ ფიგურაში.

წლიური ფასების ცვლილებები ორივე ინდექსისთვის ასევე შემცირდა 15%-მდე კეის-შილერის 20-ქალაქის კომპოზიტური ინდექსისთვის და 16%-მდე FHFA ინდექსისთვის. ორივე იყო 19% 2021 წელს.

მშენებლების განწყობა მცირდება დაბალი ფასებისა და ფასების შენელებული ზრდის საპასუხოდ. NAHB / Wells FargoWFC
საბინაო ბაზრის ინდექსი - შექმნილი მშენებლების გამოკითხვის შედეგად, რომლებიც აფასებენ საცხოვრებლის გაყიდვებს და მოლოდინებს - დაეცა ყველაზე დაბალ დონეზე პანდემიამდე, როგორც ეს ნაჩვენებია ქვემოთ.

სუსტი მოთხოვნა და მშენებლების განწყობა ვლინდება საცხოვრებლის დაწყებაში. ქვემოთ მოყვანილი სურათი აჩვენებს, რომ სტარტები შენელებულია ქვეყნის ოთხივე რეგიონში.

საცხოვრებლის ნაკლები დაწყება შეანელებს ახალი სახლების მიწოდებას და შესაძლოა შეანელოს საცხოვრებლის ფასების ვარდნა, რადგან მიწოდება მორგებულია საპროცენტო განაკვეთების ზრდის შედეგად გამოწვეული დაბალი მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შეიძლება კარგი იყოს ამჟამინდელი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებიც განიცდიან კაპიტალის მცირე ვარდნას მოკლევადიან პერიოდში, ეს ცუდია გრძელვადიანი საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობისთვის. ქვეყანას აქვს მნიშვნელოვანი საცხოვრებლის დეფიციტი- 6 მილიონიდან 10 მილიონ ერთეულამდე - საცხოვრებლის შემცირება მხოლოდ გაამწვავებს. მჭიდრო საბინაო ბაზარი ვლინდება სახლებისა და ქირავნობის ვაკანსიების განაკვეთებში, რომლებიც ბოლო 10 წლის განმავლობაში ყველაზე დაბალ დონეზეა.

ჩვენ გვჭირდება მეტი საცხოვრებელი სახლი ამერიკაში, რათა გრძელვადიან პერსპექტივაში საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი გავხადოთ. გულდასაწყვეტია, თუმცა გასაკვირი არ არის, რომ საცხოვრებლის დაწყება მცირდება სუსტი მოთხოვნისა და დაბალი ფასების საპასუხოდ.

თუმცა, შეცდომა იქნებოდა ფედერაციის დადანაშაულება საბინაო ბაზრის საკითხებში. ფედერალური ბანკი აკეთებს იმას, რაც აუცილებელია, რათა შეაჩეროს გაურკვეველი ინფლაცია გამოწვეულია ძალიან დიდი სახელმწიფო ხარჯებით და საკუთარი ზედმეტი ფულის შექმნა პანდემიის დროს. მისი საპროცენტო განაკვეთების ზრდის ნებისმიერი სხვა ეფექტი ეკონომიკაზე მეორეხარისხოვანია.

საბინაო ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის შეუსაბამობის მთავარი დამნაშავე არის ხელისუფლების გადაჭარბებული რეგულირება. ფედერალური მთავრობა დიდი ხანია მუშაობს საცხოვრებლის მოთხოვნის გაზრდის საქმეში კვაზისახელმწიფო უწყებები ფენი მეისFnma
და ფრედი მაკი და სხვა სამთავრობო პროგრამები.

ფენიც და ფრედიც ყიდულობენ იპოთეკას კრედიტორებისგან და აქვთ მთავრობის იმპლიციტური მხარდაჭერა. ვინაიდან გამსესხებლებმა იციან, რომ მათ შეუძლიათ მარტივად გადატვირთონ იპოთეკური სესხი ფენისა და ფრედისთვის, მათ ნაკლებად აწუხებთ გრძელვადიანი დეფოლტის რისკები და, ამრიგად, შეუძლიათ ხელოვნურად შეინარჩუნონ სესხის ხარჯები.

მოთხოვნის ხელოვნურად სტიმულირება თავისთავად საკმარისად ცუდია - გახსოვდეთ საბინაო კრიზისი? - მაგრამ რაც კიდევ უფრო აუარესებს საბინაო ბაზრის კონტექსტში არის ის, რომ ადგილობრივი მთავრობები ერთდროულად ამცირებენ მიწოდებას. მიწათსარგებლობის წესების მეშვეობით. მთელი ქვეყნის მასშტაბით, ლოტის მინიმალური ზომები, პარკირების მოთხოვნები, ნებართვის გაცემის რთული პროცესები, სიმკვრივის მოთხოვნები და სხვა ადგილობრივი რეგულაციები ზღუდავს საცხოვრებლის აშენების რაოდენობას. როდესაც მიწოდების შეზღუდვები შერწყმულია მოთხოვნის სუბსიდიებთან, შედეგი არის უფრო მაღალი ფასები, რაც ადეკვატურ საცხოვრებელს მიუწვდომელ ტოვებს დაბალი და ზომიერი შემოსავლის მქონე მრავალი ოჯახს.

Fed-ის განაკვეთების გაზრდა საბინაო ბაზარს ანათებს და სხვა მომავალი ლაშქრობები ჩვენ უნდა ველოდოთ, რომ ეს გაგრძელდება უახლოეს მომავალში. თუმცა, Fed-ის გავლენა უმნიშვნელოა, ვიდრე ამჟამინდელი ფედერალური და ადგილობრივი ხელისუფლების საბინაო პოლიტიკის უარყოფითი გავლენა, რაც ზრდის მოთხოვნას და ზღუდავს მიწოდებას. Fed-ის ქმედებებმა არ უნდა გადაგვარჩინოს ყურადღება გრძელვადიანი ცვლილებების განხორციელებისგან, რომელიც გვჭირდება საბინაო ბაზრის ბალანსში მოსაყვანად - მეტი მიწოდება ადგილობრივ დონეზე და ნაკლები სუბსიდიები ფედერალურ დონეზე.