FHFA-ს ახალი საფასური პოლიტიკა კიდევ უფრო მეტ ზეწოლას მოახდენს სახლის ფასებზე

იანვარში, ფედერალური საბინაო დაფინანსების სააგენტო (FHFA) გამოაცხადა, რომ გაზრდის წინასწარ გადასახადს რომ ფენი მეიFnma
და ფრედი მაკი ანაზღაურებენ იპოთეკურ სესხებს მეორე სახლებზე. Ოქტომბერში, სააგენტომ განაცხადა, რომ განახორციელებს „მიზანმიმართული ზრდა წინასწარი საკომისიოებისთვის ნაღდი ანგარიშსწორებით რეფინანსირების სესხების უმეტესობისთვის“.

ორივე ნაბიჯი კარგია ფედერალური საბინაო დაფინანსების პოლიტიკისთვის. ფედერალურმა მთავრობამ არ უნდა იყოს საქმე, რომ ხალხისთვის ყიდვა ნაკლებად ძვირი გახადოს მეორე სახლები და ფედერალური სესხების სუბსიდიები არ უნდა დაჯილდოვდეს უფრო მარტივი კაპიტალის ნაღდი ფულით.

მიუხედავად ამისა, საბინაო ლობისტები - რომლებიც, რა თქმა უნდა, ეწინააღმდეგებოდა ეს ცვლილებები-შეიძლება მშვიდად დაისვენო. ბაიდენის ადმინისტრაცია არ არის ფედერალური სპიგოტის დახურვის ზღვარზე.

სინამდვილეში, როგორც Fannie's-ისა და Freddie-ის გარანტიის საფასურის ჩარჩოს მიმდინარე მიმოხილვის ნაწილი (მათი გ-საკომისიოები), FHFA ასევე არის აღმოფხვრის წინასწარი გადასახადი რამდენიმე მარტოხელა სახლის პროგრამისთვის. ეს ცვლილებები საბინაო დაფინანსების ცუდი პოლიტიკაა. აქ მოცემულია გადასახადების სწრაფი მიმოხილვა, რომელსაც FHFA აღმოფხვრის.

• პირველად სახლის მყიდველები ტერიტორიის საშუალო შემოსავალზე (AMI) ან ქვემოთ, შეერთებული შტატების უმეტეს ნაწილში (და 120 პროცენტზე ნაკლები AMI ძვირადღირებულ ადგილებში).
• HomeReady და Home Possible სესხები (Fannie's and Freddie-ის ფლაგმანი ხელმისაწვდომი იპოთეკური პროგრამები).
• HFA Advantage და HFA უპირატესი სესხები (Fannie's and Freddie's დაბალი განვადებით სესხები ხელმისაწვდომი საბინაო საფინანსო სააგენტოებისთვის).
• მარტოხელა ოჯახის სესხები პროგრამის Duty to Serve მხარდაჭერით.

FHFA-ს ცნობით, სააგენტო ამ გადასახადებს უხსნის „ხელშეწყობა ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზე მდგრადი და თანაბარი ხელმისაწვდომობის ხელშეწყობა“. თუმცა, დრო უცნაურია, თუ გავითვალისწინებთ ადმინისტრაციის სავარაუდო ვალდებულებას ინფლაციის წინააღმდეგ ბრძოლაში.

ამ გადასახადების აღმოფხვრა საცხოვრებელს უფრო ხელმისაწვდომს არ გახდის. მათ შეუძლიათ გააკეთონ იპოთეკური სესხი უფრო ადვილი მოსაპოვებელია, მაგრამ ისინი ზეწოლას მოახდენენ სახლის ფასებზე, განსაკუთრებით ბაზრის ქვედა დონის ფასებზე.

ეს ცვლილებები ასევე ცხადყოფს, თუ რამდენად ჰგავს ამერიკული საბინაო დაფინანსების სისტემა თავისუფალ ბაზარს.

პერსპექტივისთვის, ფენი და ფრედი გაერთიანდნენ ჰქონდათ არანაკლები ვიდრე 50 წლიდან მოყოლებული ყველა იპოთეკური წარმოშობის 2007 პროცენტი. და მათი წილი ამჟამად დგას 62 პროცენტით. მათი წილი მთლიანი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების (MBS) ბაზარიფასიანი ქაღალდების ინდუსტრიისა და ფინანსური ბაზრების ასოციაციის თანახმად (სიფმა), საშუალოდ 70 პროცენტი 2009 წლიდან 2020 წლამდე. (გვერდითა შენიშვნა, თუ ჩავთვლით ჯინი მეის ფასიანი ქაღალდები- მათ, ვინც მხარს უჭერს FHA იპოთეკა–ის ფედერალური MBS ბაზრის წილი საშუალოდ 92 პროცენტს შეადგენდა წელიწადში.)

ასე რომ, FHFA-ს, სამთავრობო სააგენტოს, შეუძლია ცალმხრივად შეცვალოს საკომისიოები - მთლიანი ფასის კომპონენტი - რომელსაც მსესხებლები იხდიან იპოთეკური ბაზრის უმეტესობაში. ამერიკელებმა უნდა იფიქრონ ამ სიტუაციაზე, როცა გაბრაზდებიან სახლის ფასებია იმდენად მაღალი. საბინაო დაფინანსების სისტემა, რომელიც დაფუძნებულია თავისუფალ მეწარმეებზე, არაფრით ჰგავს ამერიკულ სისტემას.

მიუხედავად ამისა, დეტალები აჩვენებს, თუ რამდენად კონტრპროდუქტიული იქნება ეს უკანასკნელი გადასახადის აღმოფხვრა ამერიკის ე.წ. ხელმისაწვდომი საბინაო პოლიტიკისთვის.

პირველ რიგში, ცვლილებები აღმოფხვრის საფასურს პირველად სახლის მყიდველებისთვის საშუალო შემოსავალი მათ გეოგრაფიულ რეგიონში. გარდა იმისა, რომ მთლიანად მოხსნის ყოველგვარი პრეტენზიას, რომ ცვლილებები ეხმარება დაბალშემოსავლიან მყიდველებს, ტერმინი „პირველად სახლის მყიდველი“ ნამდვილად არ ნიშნავს პირველი-დროის სახლის მყიდველი. ეს საფასურის აღმოფხვრა უზრუნველყოფს მასიური შესყიდვების სტიმულს.

ცალკე Fannie's HomeReady პროგრამა „ემსახურება დაბალი შემოსავლის მქონე სახლის მყიდველებს, რომლებსაც არ აქვთ დაზოგული დიდი წინასწარი გადახდა“. „პირველად“ მსესხებლები კვალიფიცირდება, თუ ისინი მიიღებენ არაუმეტეს AMI-ს 80 პროცენტს, აქვთ მინიმუმ 620 საკრედიტო ქულა და აქვთ 3 პროცენტიანი წინასწარი გადახდა. (რა თქმა უნდა, მყიდველებს შეუძლიათ მიიღონ ეს 3 პროცენტი გრანტებიდან ან ნებისმიერი რაოდენობით განვადებით დახმარების პროგრამები). ფრედის მსგავსი მოთხოვნები აქვს სახლის შესაძლო სესხებს, თუმცა ისინი ასევე ხელმისაწვდომია იმ ადამიანებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ საკრედიტო ქულა.

თუ ეს საკმარისი არ არის, ფენი და ფრედიც აქვთ თავიანთი HFA Advantage და HFA Preferred სესხი პროგრამები. ეს არის სპეციალური დაბალი განვადებით სესხის პროგრამები, რომლებიც ხელმისაწვდომია მხოლოდ უფლებამოსილი საბინაო საფინანსო სააგენტოებისთვის (HFAs). ეს HFA, რა თქმა უნდა, არის სახელმწიფო სამთავრობო უწყებები, სახელმწიფო-ფედერალური სისტემის ნაწილი, რომელიც აშენდა. დაეხმარონ სახლის მყიდველებს ყველაფერში, რჩევებიდან გრანტებამდე. (სახელმწიფო საბინაო სააგენტოების ეროვნული საბჭოს თანახმად, გათავისუფლება 2021 სახელმწიფო HFA ციფრული ისტორიის წიგნში მონიშნულია ა "სახელმწიფო HFA-ს თანამშრომლობის, ინოვაციებისა და გავლენის ნახევარი საუკუნე." არ ინერვიულოთ არსებული ხელმისაწვდომობის პრობლემაზე, HFA-ს აქვს ინოვაციებისა და გავლენის ხანგრძლივი ისტორია.)

და ბოლოს, როგორც ფანს, ასევე ფრედის აქვთ ცალკეული სესხის პროგრამები მარტოხელა ოჯახის სესხებისთვის მათი მოვალეობის შესრულების პროგრამების ფარგლებში. ეს პროგრამები ძირითადად ორიენტირებულია დაბალი შემოსავლის მქონე მყიდველებზე ეგრეთ წოდებულ არამომსახურებულ ბაზრებზე, მათ შორის სოფლად და საცხოვრებელ სახლებში.

ასე რომ, ქსელში, საფასურის ცვლილებების ეს უკანასკნელი რაუნდი არ წარმოადგენს რაიმე სახის მნიშვნელოვან პოლიტიკას. შეერთებულ შტატებს ჯერ კიდევ აქვს მთავრობის მიერ დომინირებული საბინაო დაფინანსების სისტემა, რომელიც მიმართულია იმაზე, რომ გააადვილოს სესხების მიღება რაც შეიძლება ნაკლები თანხით.

არა მხოლოდ ეს მიდგომაა მომხიბვლელი წინადადება კრედიტორებისთვის მდე მყიდველები, მაგრამ ეს ასევე ზრდის ფასებს. სამწუხაროა, მაგრამ დიდი ალბათობით, რომ ხელისუფლების წარმომადგენლებს კიდევ 50 წელი დასჭირდებათ ამ გაკვეთილების სწავლისთვის.

როგორც არაერთხელ აღვნიშნე, ყველა ტიპიურმა ამერიკელმა უნდა აჩვენოს არსებული საბინაო დაფინანსების სისტემა არის გადაჭარბებული დავალიანება, მაღალი საბინაო ხარჯები, არასტაბილური სახლის ფასები, გადაჭარბებული რეგულაცია და ფედერალური დახმარების გაწევა. სახლის საკუთრების მაჩვენებელი თითქმის არის ზუსტად იქ, სადაც იყო ფანისა და ფრედიზე გაფართოებულ დამოკიდებულებამდე; სახლის ფასის გაძვირება აქვს თანმიმდევრულად აჭარბებდა შემოსავალს ზრდა და გადასახადის გადამხდელები იძულებულნი გახდნენ დაფარონ ასობით მილიარდი დოლარის დახმარების სახით.

ადმინისტრაციას შეუძლია აჩვენოს, რომ ის რაღაცას აკეთებს იმისათვის, რომ საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი გახდეს, მაგრამ ამ მიზნის მიღწევა ნიშნავს შორდება არსებული სისტემისგან.