აშშ-ს საგადასახადო კოდექსის 1031-ე პუნქტი საშუალებას აძლევს ადამიანებს, რომლებსაც აქვთ კაპიტალის მოგება უძრავი ქონების გაყიდვიდან, გადადოს გადასახადის დაფარვა ამ მოგებაზე. ამისათვის მათ უნდა გამოიყენონ ეს მოგება მსგავსი ქონების შესაძენად თავდაპირველი გაყიდვიდან 180 დღის განმავლობაში და ისინი ვერასოდეს შეეხებიან ფულს. ეს პროცესი ცნობილია როგორც ა 1031 ტიტულის გაცვლა. გასაგები მიზეზების გამო, ისინი პოპულარულია უძრავი ქონების ინვესტორებში.
კანონი არსებობს იმისთვის, რომ წაახალისოს ინვესტორები, დააბრუნონ თავიანთი ფული მიმოქცევაში და არა მხოლოდ თავიანთი მოგება ბანკში განათავსონ, სადაც მხოლოდ ინვესტორი სარგებლობს. სწორედ ამიტომ, თქვენ უფლება გაქვთ გააკეთოთ 1031 გაცვლა რამდენჯერაც გსურთ. თუმცა, მთავარი ელემენტია ის, რომ ფიზიკურად ვერ შეხები რომელიმე მოგებას. თუ თქვენ მათ ბანკში ჩადებთ თუნდაც ერთი დღით, მოგება ექვემდებარება დაბეგვრას.
ინვესტორები ამ დაბრკოლებას გადალახავენ თავიანთი მოგების გადაცემით, რომელსაც კვალიფიციურ შუამავალს უწოდებენ. კვალიფიციური შუამავალი არის კომპანია, რომელიც ფლობს თქვენს მოგებას და შემდეგ ავრცელებს მათ თქვენი ბრძანებით, როდესაც იპოვით ახალ ქონებას. ეს მარტივად ჟღერს, მაგრამ პროცესის მარეგულირებელი ხვრელი ნიშნავს, რომ ფრთხილად უნდა იყოთ კვალიფიციური შუამავლის არჩევისას.
ეძებთ გზებს თქვენი შემოსავლის გაზრდისთვის? იხილეთ ბენზინგას გაშუქება უძრავი ქონების ალტერნატიული ინვესტიციების შესახებ:
ან დაათვალიერეთ მიმდინარე ინვესტიციის ვარიანტები თქვენი კრიტერიუმების საფუძველზე ბენზინგას შეთავაზების ეკრანი.
კვალიფიციური შუამავლები ძალიან ცუდად რეგულირდება
როდესაც თქვენს ფულს გადასცემთ უძრავი ქონების ბროკერს ან ადვოკატს, ძლიერი მარეგულირებელი ზედამხედველობა განსაზღვრავს, თუ როგორ შეუძლიათ მათ კლიენტის სახსრების მართვა. ეს რეგულაციები შექმნილია იმისთვის, რომ გაურთულდეს მათ არასათანადო მოქმედება ან თქვენი ფულის მოპარვა.
მათ უნდა შეინახონ კლიენტის ფული სატრანსპორტო ანგარიშებში, განცალკევებული საადვოკატო ფირმის ან უძრავი ქონების საბროკერო საოპერაციო ანგარიშისგან. მათ კანონიერად ეკრძალებათ თანხების გაერთიანება ან კლიენტის ფულის გამოყენება სხვა მიზნებისთვის, გარდა იმ ტრანზაქციისა და იურიდიული მომსახურებისა, რომლებშიც თანხები გირავდება. მათ ასევე მოეთხოვებათ ყოველთვიურად შეათანხმონ თავიანთი ნდობის ყველა ანგარიში.
ამ სუბიექტებმა უნდა შეადგინონ წიგნი, რომელიც ასახავს დეპოზიტებისა და ამოღების თარიღებს და მიზეზებს მათი სატრანსპორტო ანგარიშებიდან. მათ მოეთხოვებათ დააბალანსონ ეს წიგნი ყოველთვიურ საბანკო ანგარიშგებასთან და შეინახონ მათი შეჯერების ჩანაწერები, რომლებიც ხელმისაწვდომია სახელმწიფოს წარმომადგენლების შესამოწმებლად ნებისმიერ დროს, ჩვეულებრივ სამუშაო საათებში. ამის შეუსრულებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს მათი ლიცენზიის დაკარგვა, მაშინაც კი, თუ თანხა არ იქნა აღებული.
პრობლემა იმისთვის უძრავი ქონების ინვესტორები არის ის, რომ ფედერალურ დონეზე არც ერთი ეკვივალენტური მარეგულირებელი ორგანო არ არის პასუხისმგებელი კვალიფიციური შუამავლების ზედამხედველობაზე. The IRS თავის ვებსაიტზე კი აქვს გაფრთხილება ამ სუბიექტების შესახებ. სახელმწიფო დონეზე მხოლოდ რვა სახელმწიფო არეგულირებს ან ზედამხედველობს კვალიფიციური შუამავლების ქცევას. Ისინი არიან:
New Hampshire
Virginia
ვაშინგტონი
Maine
კალიფორნიის
Idaho
კოლორადოს
ნევადა
ეს ნიშნავს, რომ კვალიფიციურ შუამავალს დანარჩენ 42 არარეგულირებულ შტატში, თეორიულად, შესაძლოა, გაგიჟდეს თქვენი 1031 გაცვლითი ფული და სანამ ისინი გაათავისუფლებენ მას თქვენი მოთხოვნით, როდესაც თქვენ დაასრულებთ გაცვლას, თქვენ არ იქნებით უფრო ბრძენი. ეს არის საშინელი აზრი და აჩრდილის განმარტება მანქანაში.
რა მოხდება, თუ თქვენი კვალიფიციური შუამავალი გაქრება თქვენი ფულით?
მიუხედავად კვალიფიციური შუამავალი კომპანიების ფედერალური და სახელმწიფო რეგულირების არარსებობისა, მათთვის მაინც დანაშაულია თქვენი ფულის მითვისება. თუ ისინი გაიქცნენ თქვენი ფულით და არ გადაიხადონ, როცა ამას მოითხოვთ, შეიძლება დაექვემდებაროს დევნას და პატიმრობას. თუმცა, ეს არ წყვეტს თქვენს პრობლემას, როგორც ინვესტორს.
გახსოვდეთ, რომ თქვენ გაქვთ მხოლოდ 180 დღე თქვენი გაცვლის განსახორციელებლად. ეს საათი არავითარ შემთხვევაში არ წყვეტს წკაპუნებას. ასე რომ, თუ თქვენს კვალიფიციურ შუამავალს არ აქვს თქვენი ფული, როდესაც თქვენ გჭირდებათ თქვენი გაცვლა და ვერ შეძლებთ მის დასრულებას 180 დღის განმავლობაში, თქვენ ექვემდებარება კაპიტალის მოგების გადასახადს თქვენს მოპარულ ფულზე.
კვალიფიციური შუამავალი გაურბის თქვენს ფულს და დაგიჭერთ საგადასახადო კანონპროექტს ამ პროცესში? ოჰ. ზოგიერთ შემთხვევაში, კვალიფიციური შუამავლის მზღვეველი დაგიბრუნებთ თანხის ნაწილს, მაგრამ ეს ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მოხდეს იმ დროში, რომ თქვენ დაასრულოთ გაცვლა. ასე რომ, არასწორი კვალიფიციური შუამავლის არჩევამ შეიძლება ფაქტიურად გამოიწვიოს ფინანსური კოშმარი, რომლის გამოღვიძებას წლები დასჭირდება.
ხშირად ხდება კვალიფიციური შუამავლის ქურდობა?
საბედნიეროდ, არა, ასე არ არის. მაგრამ, თუ გავითვალისწინებთ იმ ფაქტს, რომ კვალიფიციურ შუამავლებს შეუძლიათ მიიღონ მოგება ერთდროულად ათობით, ან თუნდაც ასობით უძრავი ქონების გაყიდვიდან, მხოლოდ ერთმა კვალიფიციურმა შუამავალმა, რომელიც არასწორ საქმეს აკეთებს, შეიძლება მილიონობით დოლარის ნგრევა გამოიწვიოს.
მიიღეთ საქმე ედვარდ ოკუნი, რომელიც იყო 1031 საგადასახადო ჯგუფის ყოფილი ხელმძღვანელი. მან თავის კვალიფიციურ შუამავალ კომპანიას საფუძველი ჩაუყარა კლიენტის ფულით, რათა დააფინანსოს ძვირადღირებული ცხოვრების წესი, რომელიც მოიცავდა მრავალ შტატში სასახლეებს, რამდენიმე ნავს და უამრავ სამკაულს, რომელიც მან აჩუქა თავის ბიკინის მოდელის მეუღლეს.
როდესაც მას საბოლოოდ ამოეწურა ფული და ვერ გადაიხადა თავის კლიენტებს, მათ არ იცოდნენ, რა იყო უფრო დიდი შოკი: იმის გარკვევა, რომ მათი ფული მოიპარეს, ან იმის გარკვევა, რომ არ არსებობდა მარეგულირებელი ჩარჩო ან ზედამხედველობა, რათა ოქუნმა არ მოიპაროს. ის. დაკავების დროს ოკუნი ასრულებდა გარიგებას სხვა კვალიფიციური შუამავალი კომპანიის შესაძენად, დეპოზიტზე თითქმის 900 მილიონი დოლარით.
მას მიესაჯა 100 წლით თავისუფლების აღკვეთა და იძულებული გახდა დაეკარგა თითქმის 40 მილიონი დოლარის ქონება. საბოლოოდ, მისმა გატაცებულმა კლიენტებმა თავიანთი ფულის დაახლოებით 70% დაასრულეს. თუმცა, ეს 70% დროულად არ მოვიდა გადასახადის გადასახადის გადასახდელად, რომელიც მათ ჯიბიდან უნდა გადაეხადათ და მაინც დაეკისრათ იურიდიული გადასახადები მას ზარალის ასანაზღაურებლად.
როგორ იცავთ თავს ჩრდილოვანი კვალიფიციური შუამავლისგან?
ედუარდ ოკუნი არ არის მარტო, ვინც იყენებს კვალიფიციურ შუამავალ კომპანიებს ფინანსური უწესობის ჩასადენად. Არიან, იმყოფებიან უამრავი შემთხვევა სადაც კვალიფიციური შუამავლები დაიჭირეს და ამ საქმეებიდან მიღებული ზარალი ასობით მილიონ დოლარს აღწევს. ამის მიუხედავად, ჯერ კიდევ არ არსებობს ფედერალური ზედამხედველობა ინდუსტრიაზე. მაშ, როგორ დაიცვათ თავი ჩრდილოვანი კვალიფიციური შუამავლისგან?
თუ თქვენ არ ცხოვრობთ ისეთ სახელმწიფოში, რომელიც არეგულირებს კვალიფიციურ შუამავლებს (და თქვენ ალბათ არ ცხოვრობთ, რადგან მათგან მხოლოდ რვაა), თქვენი საუკეთესო ვარიანტია აირჩიოთ კვალიფიციური შუამავალი, რომელიც ასევე არის სახელმწიფო ადვოკატით სერტიფიცირებული ადვოკატი. ყოველ შემთხვევაში, მათ მოეთხოვებათ ყოველთვიური ანგარიშის შეჯერება.
ეს არ არის გარანტია, მაგრამ მოგცემთ გარკვეულ სიმშვიდეს იმის ცოდნა, რომ თქვენს მიერ არჩეულ კვალიფიციურ შუამავალს სახელმწიფო ადვოკატთა ასოციაცია უყურებს მათ მხარზე. მეორე, გააკეთე შენი კვლევა. შეამოწმეთ შუამავლის ონლაინ მიმოხილვები. აქვთ თუ არა მათ რეპუტაცია, რომ არიან პასუხისმგებელი და პროაქტიული კლიენტებთან კომუნიკაციაში? მაღალია მათი BBB რეიტინგი? დასვით რთული კითხვები კვალიფიციურ შუამავლებთან გასაუბრებისას. მიიღეთ თქვენთვის სასურველი პასუხები ან გადადით შემდეგზე.
თქვენ უნდა დაიცვათ საკუთარი ინტერესები 1031 ბირჟაზე
კრივის მატჩის წინ, მსაჯი ორივე მებრძოლს რინგზე უწოდებს და ეუბნება: „ხელები მაღლა აიწიეთ და დაიცავით თავი“. ეს მყარი რჩევა ეხება ინვესტორებს, რომლებიც მუშაობენ 1031 სათაურის გაცვლის მეშვეობით. თქვენი პასუხისმგებლობაა აირჩიოთ კვალიფიციური შუამავალი ფრთხილად და განსაკუთრებული სიფრთხილით. თქვენ ბევრს იმუშავეთ თქვენი ინვესტიციიდან მოგების მისაღებად. თქვენზეა დამოკიდებული მისი დაცვა.
ფოტო Prostock- სტუდია Shutterstock-ზე
იხილეთ მეტი ბენზინგასგან
არ გამოტოვოთ რეალურ დროში შეტყობინებები თქვენს აქციებზე - შეუერთდით ბენზინგი პრო უფასოდ! სცადეთ ინსტრუმენტი, რომელიც დაგეხმარებათ ინვესტირებას უფრო ჭკვიანურად, სწრაფად და უკეთესად.
© 2022 Benzinga.com. ბენზინგა არ გვაწვდის საინვესტიციო რჩევებს. Ყველა უფლება დაცულია.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html