სახლის მფლობელობის საზოგადოება შეცდომა იყო

ის ატლანტიკური უბრალოდ გამოქვეყნდა ახალი სტატია ეს ამახვილებს ზოგიერთ იმავე პუნქტს სახლის მფლობელობის შესახებ, როგორც ჩემი ახლად გამოშვებული თავი in ახალი ამერიკელი მუშის გაძლიერება. ფაქტობრივად, ის ქმნის ზოგიერთს იგივე არგუმენტები ვაკეთებდი წლების განმავლობაში.

სტატიის სათაური თითქმის ყველაფერზე მეტყველებს: სახლის მფლობელობის საზოგადოება შეცდომა იყო. ავტორი იერუსალიმ დემსასი თვლის, რომ ”უძრავი ქონება უნდა განიხილებოდეს როგორც მოხმარება და არა ინვესტიცია,” წინაპირობა, რომელსაც ბევრი ამერიკელი გონივრული იქნებოდა.

დემსას აღნიშნავს, რომ „დაბალი ყიდვა და ძვირად გაყიდვა“, როდესაც აქტივი, რომელზეც ჩვენ ვსაუბრობთ არის ის, სადაც ცხოვრობ, საკმაოდ აბსურდული რჩევაა. ადამიანებს უნდათ იცხოვრონ ოჯახთან ახლოს, კარგ სკოლებთან, პარკებთან ან უბნებში მათთვის სასურველი ტიპის კეთილმოწყობით და არ ვაჭრონ თავიანთი მდებარეობა, როგორც პენის აქციები.” ის ასევე აღნიშნავს, რომ ”სახლი დაკავშირებულია კონკრეტულ გეოგრაფიულ მდებარეობასთან, დაუცველია ადგილობრივი ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი შოკების მიმართ, რამაც შეიძლება გაანადგუროს მიწის ან თავად სტრუქტურის ღირებულება მაშინ, როცა ეს გჭირდებათ.”

ეს ყველაფერი კარგი პუნქტია და კარგი მიზეზია იმისათვის, რომ თავი ავარიდოთ საკუთარ სახლს, როგორც ინვესტიციას.

დემსას ასევე ასახავს არგუმენტი, რომელიც მე მოვიყვანე ჩემი 2021 წლის ოქტომბრის სენატის საბანკო ჩვენება:

მიუხედავად იმისა, რომ სახლის კაპიტალი ხშირად წარმოადგენს მრავალი ამერიკელის სიმდიდრის დიდ ნაწილს, სახლის შეძენა შეიძლება იყოს სარისკო ინვესტიცია, რომელიც მთლიანად დამოკიდებულია სახლის ფასის ზრდაზე, ატრიბუტი, რომელიც ფუნდამენტურად ეწინააღმდეგება საცხოვრებლის უფრო ხელმისაწვდომობას.

მიუხედავად იმისა, რომ დემსასი არ სწავლობს მას, ეს დამოკიდებულება სახლის ფასის მატებაზე კიდევ უფრო დიდი პრობლემაა იმის გათვალისწინებით, რომ ფედერალური საბინაო პოლიტიკა მიმართულია უფრო და უფრო დაბალი კაპიტალის იპოთეკური სესხის გამოწვევისკენ. ეს განსაკუთრებით სარისკო ხდის სახლის შეძენას მათთვის, ვინც იბრძვის უფრო სტაბილური შემოსავლის მისაღებად.

მე სერიოზულად მეეჭვება, რომ სენატორი ელიზაბეტ უორენი (D-MA) მხარს დაუჭერს ფედერალური მხარდაჭერით საფონდო ბირჟის ინვესტირებას ყველა ამერიკელისთვის, მაგრამ ეს არის ფაქტობრივად რასაც ფედერალური საბინაო პოლიტიკა აკეთებს. (დიახ, ის არის აშკარად სურვილი მხარდაჭერას "უოლ სტრიტი" და "დიდი ბანკები", როცა მას უხდება, მაგრამ ეს სხვა სვეტისთვის დავტოვოთ.)

სინამდვილეში, სულ მცირე ბოლო 20 წლის განმავლობაში, სახლის ფასებმა მსგავსი ცვალებადობა აჩვენა აქციების ბაზრებზე. ისე არ არის, რომ ეს ფაქტები შეუმჩნეველი დარჩა, თუნდაც სხვა მწერლები ატლანტიკაში. მაგრამ ჯერ კიდევ არ არის სრულიად ნათელი, თუ რა სახის ალტერნატიულ პოლიტიკას უჭერს მხარს დემსასი.

ჩვენ, რა თქმა უნდა, ვეთანხმებით, რომ სახლის საკუთრების ხელშეწყობისა და ქირავნობის შემცირების პოლიტიკა საზიანოა. როგორც ჩანს, ჩვენ ვეთანხმებით, რომ ფარისევლობაა ფედერალური ოფიციალური პირების მიერ ე.წ. ხელმისაწვდომ საბინაო პროგრამებს მხარი დაუჭირონ, როდესაც ხელს უწყობენ სახლის ფასებს გაზრდის პოლიტიკას.

რაც შეეხება კონკრეტულ ფედერალური პოლიტიკის ცვლილებებს, მე არ ვარ დარწმუნებული. იმედია, დემსა ჩემს თავს თვალი მოავლო და ახალ ნაწარმოებს დაწერს. (თუნდაც ის არ მეთანხმება.)

ვრცელი აზრი, რომელსაც მე ვაფიქსირებ კატოს ახალ წიგნში, როგორც უმეტეს სტატიებში, რომლებსაც მე ვწერ საბინაო დაფინანსებაზე, არის ის, რომ ფედერალური პოლიტიკა თითქმის მთლიანად მიმართულია მოთხოვნის გაძლიერებაზე. ეს პრობლემაა, რადგან საბინაო ბაზრებზე ყოველთვის შეზღუდულია მიწოდება მრავალი სხვა სახის მოხმარების საქონელთან შედარებით. ასევე ფაქტია, რომ მიწოდების ეს შეზღუდვები ხშირად გამოწვეულია სახელმწიფო და ადგილობრივი წესებითა და რეგულაციებით. ანუ, ბევრი სასურველი ლოკაცია უკვე „სავსეა“ საცხოვრებლით და მხოლოდ ადგილობრივი მმართველობის ცვლილებებს შეუძლია ამის გაკეთება, თუმცა კი იმ ცვლილებებს ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ჰქონდეს დიდი უახლოესი ეფექტი.

ამ რეალობის გათვალისწინებით, საუკეთესო, რისი გაკეთებაც ფედერალურ მთავრობას შეუძლია, არის შეაჩეროს მოთხოვნა. მაგრამ ეს პირიქითაა ფედერალურმა მთავრობამ გააკეთა (მინიმუმ) ბოლო 50 წლის განმავლობაში.

ყველა ფედერალური ჩართულობა მართლაც დაიწყო 1930-იან წლებში, ძირითადად სამუშაო ადგილების გაზრდის მცდელობად. მაგრამ სადღაც გზაზე, ყველა რეალტორმა, მშენებელმა და ფინანსისტმა გაარკვია, რომ სჯობდა მუშაობა ერთად პოლიტიკოსებს. ახლა გვაქვს სრული არეულობა, რომელმაც ცალსახად გახადა საცხოვრებელი ნაკლებად ხელმისაწვდომი, განსაკუთრებით დაბალი შემოსავლის მქონე ხალხი.

ფედერალური საგადასახადო კოდექსი ხელს უწყობს იპოთეკური ვალი. ბაზელის კაპიტალის მოთხოვნები ხელს უწყობს მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების (MBS) ფლობას. ფენი მეი და ფრედი მაკი დიდი ხანია სარგებლობენ სპეციალური სტატუსით კერძო კომპანიებთან მიმართებაში. შეუძლებელია კერძო სექტორისთვის კონკურენცია გაუწიოს ფედერალურ მთავრობას, ამიტომ სამთავრობო იპოთეკური დაზღვევის და (თუნდაც იმპლიციტური) ფედერალური გარანტიების უზრუნველყოფას MBS-ისთვის პროგნოზირებადი ეფექტი ჰქონდა.

2009 წლიდან 2020 წლამდე ფენი და ფრედი წლიური წილი მთლიანი MBS ბაზარი საშუალოდ 70 პროცენტს შეადგენდა, მიუხედავად იმისა, რომ მათი წესდება ცალსახად კრძალავს მათი ობიექტების გადაჭარბებულ გამოყენებას. ჯინი მეის ფასიანი ქაღალდების ჩათვლით, რომლებიც მხარს უჭერენ FHA იპოთეკით, ფედერალური წილი MBS-ის ბაზარი წელიწადში საშუალოდ 92 პროცენტს შეადგენდა.

თუმცა ცოტას ახსოვს, რომ ვითარება დიდად არ განსხვავდებოდა 2008 წლის კრიზისამდე. დან 1996 2007 to, Fannie და Freddie-ს წლიური წილი მთლიან MBS ბაზარზე საშუალოდ 60 პროცენტია, რაც მხოლოდ დაახლოებით 10 პროცენტული პუნქტით დაბალია პოსტკრიზისულ წილზე.

ნულოვანი აზრი აქვს მეტი ფედერალური დახმარების თხოვნას, რადგან ზედმეტმა ფედერალურმა დახმარებამ სწორედ აქ მიგვიყვანა. ფედერალური პოლიტიკა მუდმივად ზრდიდა მოთხოვნას სახლის იპოთეკის მოპოვების გაადვილებით. როგორც ჩანს, კონგრესში არ არსებობს იმპულსი, რომ შეცვალოს ეს ტენდენცია და მხოლოდ სულელი იტყვის, რომ მას არაფერი აქვს საერთო განსაკუთრებულ ინტერესებთან.

თუ ამაში ვცდები, მაშინ ახალი კონგრესი შეიძლება დაიწყოს ყველაზე დაბალი ნაყოფით. მას შეუძლია აკრძალოს ფანის და ფრედის სესხების დაფინანსება დასასვენებელ სახლებზე და შეიძლება აღასრულოს მათი წესდების გადაჭარბებული გამოყენების დებულებები. მაშინ მას შეუძლია აუკრძალოს მათ დაფინანსება სახლები, რომლებიც 1 მილიონ დოლარზე მეტი ღირს და მოითხოვენ, რომ "პირველად სახლის მყიდველები" რეალურად იყვნენ ვისაც არასოდეს ჰქონია სახლები.

სუნთქვის შეკავებას არ ვაპირებ.