საბინაო ბაზრის რეცესია შეიძლება დასრულდეს. რას ნიშნავს ეს სახლის ფასებზე?

Fed-ის თავმჯდომარემ ჯერომ პაუელმა ეს ნათლად თქვა გასულ ზაფხულს: იპოთეკური განაკვეთების ზრდა ხელს შეუწყობს "გადატვირთეთ" აშშ საბინაო ბაზარი, რომელიც პანდემიის დროს მყიდველის კოშმარად იქცა.

რა თქმა უნდა, იპოთეკური განაკვეთების მკვეთრი ზრდა ჯადოსნურად არ ააშენებს მეტ სახლს. თუმცა, უფრო მაღალმა განაკვეთებმა თეორიულად შეიძლება „გააბალანსოს“ აშშ საბინაო ბაზარი ცივი წყლის გადაყრით პანდემიის საბინაო მოთხოვნის ბუმი, რაც საშუალებას აძლევს ინვენტარის სუნთქვის ოთახის გაზრდას და ბინის ფასების დაწევას. ეს არის ზუსტად ის, რაც განვითარდა გასული წლის მეორე ნახევარში: გაყიდვები, როგორც ახალი, ასევე არსებული სახლების გაყიდვები დაიწყო. თავისუფალი ვარდნის რეჟიმი, ხოლო აშშ-ში სახლების ფასებმა პირველად 2012 წლის შემდეგ დაიწყო ვარდნა.

მაგრამ სწრაფად გადადით 2023 წლამდე და ასე გამოიყურება სახლების გაყიდვების თავისუფალი ვარდნა შეიძლება დასრულდეს. სინამდვილეში, მხოლოდ ამ კვირაში Goldman Sachs გამოაქვეყნა ნაშრომი სათაურით „2023 საბინაო პერსპექტივები: უღელტეხილის პოვნა“. ქაღალდი ამტკიცებს, რომ სახლის გაყიდვები ბოლოში იკლებს, მაშინ როცა სახლის ფასის კორექტირება ცოტა მეტი აქვს გასაშვები.

იხილეთ ეს ინტერაქტიული სქემა Fortune.com-ზე

„ვეჭვობთ, რომ არსებული სახლის გაყიდვები შეიძლება ოდნავ შემცირდეს, მაგრამ სავარაუდოდ დაიკლებს პირველ კვარტალში“, წერენ Goldman Sachs-ის მკვლევარები. „ჩვენ ველით, რომ სახლების ეროვნული ფასების მწვერვალამდე კლება იქნება დაახლოებით 1%-ით და ფასები შეწყვეტს კლებას დაახლოებით წლის შუა რიცხვებში [6 წელს]. რეგიონულ საფუძველზე, ჩვენ ვგეგმავთ უფრო დიდ შემცირებას წყნარი ოკეანის სანაპიროზე და სამხრეთ-დასავლეთ რეგიონებში. ”

უკეთ რომ გავიგოთ თუ აშშ საბინაო ბაზრის რეცესია რეალურად ბოლოშია, Fortune დაუკავშირდა Zonda-ს მთავარ ეკონომისტ ალი ვოლფს. როდესაც ის არ მოგზაურობს ქვეყნის მასშტაბით და საუბრობს სახლის მშენებლებთან, ის არის თეთრ სახლს უწევს რჩევებს საბინაო საკითხებში.

ქვემოთ არის Fortuneკითხვა-პასუხი ერთად ალი ვოლფი.

ბედი: არსებობს ადრეული ნიშნები იმისა, რომ საბინაო მოთხოვნა, რომელიც შარშან დაეცა იპოთეკის განაკვეთების ზრდის გამო, იწყებს აღდგენას. შენც ხედავ ამას? თუ ასეა, ეს უბრალოდ სეზონურობაა, თუ ასევე იპოთეკური განაკვეთების ოდნავ შემცირების შედეგი?

წლის დასაწყისიდან შეიმჩნევა მყიდველის ინტერესის ზრდა, რაც დაკავშირებულია სამ ძირითად საკითხთან: სეზონურობასთან, მიღებასთან და ფასდაკლებით.

ამბავი გრძელდება

სეზონურობა: საბინაო ბაზარი ტრადიციულად ყველაზე ნელია მოცემული წლის ბოლოს, აგრძელებს დაბრუნებას იანვარში და სრულ ძალაში შედის გაზაფხულის გაყიდვების სეზონზე, რომელიც იწყება სუპერ ბოულის გარშემო. ადრეული მინიშნებები იმაზე მეტყველებს, რომ მყიდველები კვლავ საყიდლებზე არიან. ამჟამად, როგორც ჩანს, უფრო მეტი მყიდველი ეძებს, ვიდრე რეალურად ხელს აწერენ კონტრაქტებს, მაგრამ გაზრდილი ტრაფიკი მიუთითებს ძირითად ინტერესზე: მშენებლების 38%-მა განუცხადა Zonda-ს, რომ ტრაფიკი იანვარში მოსალოდნელზე ძლიერი იყო. მთავარი, რაც უნდა ნახოთ უახლოეს თვეებში, არის ხელახალი გაყიდვის ინვენტარი. ჩვენ ვნახეთ, რომ ბევრი არსებული სახლის მესაკუთრე ჩამოართვეს თავიანთი სახლები ნოემბერსა და დეკემბერში, როდესაც მათი სახლი არ გაიყიდა ისე სწრაფად ან იმდენ ფულში, რამდენიც მათ იმედი ჰქონდათ. საგაზაფხულო გაყიდვების სეზონს, როგორც წესი, მეტი ინვენტარი მოაქვს, ამიტომ ჩვენ ვაკვირდებით, გადაწყვეტენ თუ არა ეს გამყიდველები ხელახლა ჩამონათვალს წელიწადის ამ ტრადიციულად უფრო ძლიერ დროს საცხოვრებლისთვის.

მიღება: მომხმარებლები გლოვობენ რეკორდულად დაბალი იპოთეკური განაკვეთების დაკარგვას. მაგალითად, თუ მომხმარებელს შეეძლო გასული წლის დასაწყისში $500,000 სახლის ყოველთვიური გადახდა, ბიუჯეტის შეცვლის გარეშე, ის ახლა ეძებს სახლს $350,000 დიაპაზონში. ზოგიერთი მომხმარებლისთვის მათ არ სურთ ან ვერ ახერხებენ შესყიდვის წინსვლას. სხვებისთვის ისინი შედიან მიღების ფაზაში. ჩვენ ზედიზედ მეათე კვირაში ვართ იპოთეკის განაკვეთების საშუალოდ 10%-ზე დაბალი. განაკვეთების ეს სტაბილურობა მომხმარებლებს უფრო მეტ ნდობას აძლევს იმის შესახებ, თუ სად არის ახლა ბაზარი. ზოგიერთი არსებული სახლის გამყიდველი და ბევრი მშენებელი გვთავაზობს სახსრებს პროცენტის შესაძენად, რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური ოფციებით და 7-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის ვარიანტებით.

ფასდაკლებები: სახლის მშენებლები ახლა წარმოადგენენ საცხოვრებლის მთლიანი ინვენტარის 30%-ზე მეტს. მშენებლები სახლების აშენებითა და გაყიდვით არიან დაკავებული. შედეგად, ჩვენ ვნახეთ, რომ მშენებლები სთავაზობენ როგორც ფასების შემცირებას, ასევე სტიმულს მომხმარებლების მოსაზიდად. რაც ვნახეთ, მოხდა ის, რომ საბინაო შენელების პირველ დღეებში მშენებლებმა შესთავაზეს ფასების მოკრძალებული შემცირება საბაზისო ფასის 1 ან 2%-მდე. რაც გააკეთა მხოლოდ ის იყო, რომ მომხმარებლებს ეთქვა, რომ აზრი ჰქონდა ლოდინს, რადგან საცხოვრებლის ფასები, სავარაუდოდ, მომავალში უფრო დაბალი იქნება (ანუ მომხმარებლები დეფლაციის აზროვნებაში მოხვდნენ). მშენებლებმა სწრაფად გაიგეს, რომ ბევრად უკეთესი იყო „ბანდიტის ამოღება“ სახლის ფასებით, მაგრამ მხოლოდ ერთხელ ძნელად და სწრაფად მოერგებოდათ ბაზრის პოვნას. შედეგად, მშენებლების დაახლოებით 40%-მა უკვე შეამცირა სახლების ფასები ხუთიდან 15%-მდე. მომხმარებლებისთვის, FOBATT [ზედაზე ყიდვის შიში] მენტალიტეტი ოდნავ დამშვიდებულია, რადგან ისინი აღარ ელოდებიან ფასების დაცემას.

პოულობენ თუ არა მშენებლები წარმატებას განაკვეთის შესყიდვით? 

Zonda-ს მონაცემები აჩვენებს, რომ ახალი სახლის თემების 50%-ზე მეტი მთელი ქვეყნის მასშტაბით სთავაზობს გარკვეულ სტიმულს მომხმარებლებს. ეს წახალისება შეიძლება მერყეობდეს გაფართოებული განაკვეთის დაბლოკვით დაწყებული სახსრებით დახურვის ხარჯების ან ოფციების და განახლებებისა და იპოთეკური განაკვეთის შესყიდვისთვის. იპოთეკური განაკვეთის შესყიდვები არსებითად მშენებლები იხდიან ქულებს იპოთეკის განაკვეთის შესამცირებლად. მშენებლები იხდიან $10,000-დან $70,000-მდე, რათა შეამცირონ განაკვეთი. მომხმარებლებისთვის, საბინაო ბაზრიდან უკან დახევის მთავარი მიზეზი არის ხელმისაწვდომობის რეკორდული შოკი. დაბალი განაკვეთები, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მშენებელი გვთავაზობს დაბალ განაკვეთს 30 წლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე, ეფექტურია ზოგიერთი მომხმარებლის ბაზარზე დაბრუნებაში. მარტივად რომ ვთქვათ, შესყიდვები ძვირია, მაგრამ ეფექტური.

გაქვთ რაიმე მონაცემი რამდენ/რამდენ მშენებელმა შეამცირა ფასები?

დეკემბრის ჩვენმა მშენებელთა გამოკითხვამ აჩვენა, რომ მშენებლების 43% ამცირებდა ფასებს თვეში თვეების განმავლობაში, ხოლო 56% დატოვებს ფასებს. იანვრისთვის, ჩვენი ადრეული წაკითხვის თანახმად, მშენებლების 56%-მა ფასები უცვლელად შეინარჩუნა, 32%-მა შეამცირა ფასები და 12%-მა გაიზარდა [სახლის ფასები]. ზოგიერთ ბაზარზე ჩვენ ვნახეთ, რომ საშუალოდ ცალკეული ახალი სახლის სიის ფასები შემცირდა 20%-ით პიკიდან; დანარჩენებში მიმდინარე ფასები კვლავ პიკზეა.

ზონდამ იწინასწარმეტყველა 2023 წელს წასვლა რომ აშშ-ში საცხოვრებლის ფასები დაეცა დაახლოებით 15%-ით. განახორციელეთ რაიმე ცვლილებები თქვენს მოლოდინი ამერიკულ სახლების ფასებში?

ჩვენ კვლავ ველით, რომ სახლების ფასები 2023 წელს შემცირდება 2022 წელთან შედარებით, მაგრამ რამდენად ღრმა კლება იქნება დამოკიდებული იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად „იპოვიან ბაზარს“ გამყიდველები ფასების შემცირებით, რა ხდება იპოთეკის განაკვეთებთან დაკავშირებით, როგორ არის მარაგის დონის ტენდენცია და რა ხდება დაკავშირებული აშშ-ს ეკონომიკური რეცესია.

გსურთ იყოთ განახლებული საბინაო კორექტირება? გამომყევი Twitter at @NewsLambert.

ეს ამბავი თავდაპირველად იყო წარმოდგენილი fortune.com

მეტი Fortune-დან: 
ოლიმპიურმა ლეგენდამ უსეინ ბოლტმა თაღლითობის გამო 12 მილიონი დოლარი დაკარგა. მის ანგარიშზე მხოლოდ $12,000 რჩება
მეგან მარკლის ნამდვილი ცოდვა, რომელსაც ბრიტანელი საზოგადოება ვერ აპატიებს – ამერიკელები კი ვერ იგებენ
"ეს უბრალოდ არ მუშაობს." მსოფლიოს საუკეთესო რესტორანი იხურება, რადგან მისი მფლობელი თანამედროვე სასადილო მოდელს „არამდგრადს“ უწოდებს.
ბობ აიგერმა უბრალოდ ფეხი დადო და დისნეის თანამშრომლებს უთხრა, დაბრუნებულიყვნენ ოფისში