კარლი ტრიპი გაიზარდა სიმინდის მინდვრებში სათამაშოდ ოლნიში, მედიცინაში, ვაშინგტონის მახლობლად, დაახლოებით 30 მილის დაშორებით, მაგრამ იმ დროისთვის, როცა მან დაამთავრა საშუალო სკოლა, ერთი მილის რადიუსში ხუთი სასურსათო მაღაზია გამოჩნდა, რამაც ქალაქი გადააქცია აურზაურ ქალაქად. გარეუბანი-განვითარების ტიპი, რომელიც ახლა ცდილობს ადრეულ ეტაპზე გამოავლინოს, როგორც უძრავი ქონების ინვესტორი.
ტრიპი ზედამხედველობს 144 მილიარდ დოლარს, როგორც გლობალური მთავარი საინვესტიციო ოფიცერი და ინვესტიციების ხელმძღვანელი Nuveen Real Estate-ისთვის, ქვეყნის ერთ-ერთი უმსხვილესი უძრავი ქონების საინვესტიციო მენეჯერი, რომელმაც შარშან აშშ-ში 10 მილიარდ დოლარზე მეტი მოიპოვა. მიუხედავად იმისა, რომ ბევრი სხვა ინვესტორი დაცინვით იყო განწყობილი საცალო ქონების მიმართ პანდემიის დარტყმის დროს, ტრიპმა სამართლიანად შენიშნა შესაძლებლობები საცალო ვაჭრობის ქვეჯგუფს შორის, რომლებიც სწორად იწინასწარმეტყველებდნენ, თუ როგორ შეიძლება სურდეს მყიდველებს ყიდვა პანდემიის დროს. ტრიპი ესაუბრა Barron-ს დევიდსონისგან, NC, მისი უახლესი საპირისპირო იდეების შესახებ, მათ შორის, თუ რატომ შეიძლება იყოს დაქირავება ამჯობინოს სახლის ფლობაზე, რატომ არ არის მკვდარი საოფისე ფართი და საუკეთესო ტიპის სავაჭრო ცენტრები, უფროსი საცხოვრებელი და სამრეწველო ობიექტები. ჩვენი საუბრის დამუშავებული ვერსია მოყვება.
Barron-ს: რა მდგომარეობაა საბინაო ბაზარზე?
კარლი ტრიპი: აშშ-ში ჯერ კიდევ არის სამიდან ხუთ მილიონამდე ერთეულის დეფიციტი. საბინაო კრიზისის შედეგად ბევრი ნაწიბუროვანი ქსოვილი იყო; ინვესტორებს არ სურდათ ინვესტირება, ხოლო სახლის მშენებლები ნელ-ნელა აშენებდნენ. ჩვენ გვქონდა ათწლეულის განუვითარებლობა და ახლა ვთამაშობთ დაჭერას. მრავალოჯახიან ერთეულებში საცხოვრებლის დაწყება რეკორდულ მაჩვენებელზეა. მიწოდების დაგვიანებამ გადაინაცვლა საშუალოდ შვიდი თვიდან 16 თვეზე მეტზე. ეს შესანიშნავი რეცეპტია საერთო საბინაო ბაზრის გასაძლიერებლად.
სახლების ფასები გაიზარდა. ეს ბუშტია?
იყო ტონა მადლიერება პოსტპანდემიის შემდეგ, მაგრამ ხალხი არ ფიქრობს, რომ იპოთეკური განაკვეთები ასე დაეცა. თუ გადავხედავთ საცხოვრებლის საშუალო ფასებს 2006-დან 2021 წლამდე და აჭარბებთ იპოთეკის ღირებულებას დღევანდელ ტარიფებზე დაყრდნობით, 250,000 წელს $2006 სახლი არის $400,000 სახლი დღეს. ტოპ 20 კომპოზიტურ ბაზრებზეც კი, ინფლაციის მიხედვით მორგებული თვალსაზრისით, ჩვენ მხოლოდ 2007 წლის დონეს ვუბრუნდებით. არამგონია ბუშტი იყოს.
გაწუხებთ ხელმისაწვდომობა?
დიახ, დიდწილად ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დაბალი მიწოდების გამო. ახალი სახლების აშენების პროცენტი [იყიდება] $200,000 ან ქვემოთ არის [ხელმისაწვდომი] მარაგის 2%-ზე ნაკლები. ხალხი უბრალოდ არ აშენებს პატარა, უფრო ხელმისაწვდომ სახლებს. თუ მშენებელს შეუძლია მაქსიმალური მოგება და აშენება უფრო მაღალ ფასად, ეს არის ის, რასაც აკეთებენ. 2022 წლისთვის, ერთ-ერთი სფერო, რომელიც მომწონს, არის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სახლი, რომელიც არასაკმარისია და არასაკმარისია. ჩვენ ვხედავთ უფრო მეტ სახელმწიფო-კერძო პარტნიორობას იქ, და თუ Build Back Better გაკეთდება, დიდი ნაწილი [ფული] დაიხარჯება ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესაქმნელად.
ასევე იზრდება ადამიანთა ჯგუფი, რომელთაც სურთ დაქირავება საკუთარის წინააღმდეგ - ერთი მიზეზი, რის გამოც ჩვენ მოგვწონს მარტოხელა ოჯახის გაქირავება. როდესაც ჩემი მშობლები ოჯახს ქმნიდნენ, სიმდიდრის შექმნა სახლის საკუთრებაში მოდიოდა. დღეს ბევრ ადამიანს აქვს სიმდიდრის შექმნის სხვა გზები. ახლავე, შეგიძლიათ ეს წინასწარი გადახდა ბაზარზე, ბიტკოინში ან რობინჰუდში ჩადოთ. მომხმარებლები სულ უფრო განათლებულები ხდებიან, თუ როგორ ჩადონ დოლარის ინვესტიცია და მათ აქვთ არჩევანი, რა გააკეთონ თავიანთი ფულით.
ქვეყნის შიგნით სად პოულობთ ყველაზე მეტ შესაძლებლობებს?
მიგრაციის ნიმუშები შემაძრწუნებელი იყო. ეს გამოსვლა სანაპირო ქალაქებიდან მზის სარტყელში — კაროლინას, ჯორჯიასა და ტეხასის ქვეყნებში — მასიური იყო. ღია ცის ქვეშ ცხოვრება თბილ კლიმატში, პლაჟებზე და მთებზე წვდომით, არის ის, თუ როგორ უნდათ დღეს ადამიანებს ცხოვრება და კორპორაციებისთვის საგადასახადო უპირატესობები ასევე მთავარია. ტექნოლოგიამ შექმნა ეს მიკრო ურბანული ტერიტორიები აშშ-ში, რომლებიც აქამდე არ არსებობდა. ბევრი ადგილია, სადაც ადამიანებს შეუძლიათ მიიღონ მომგებიანი სამუშაო და მიიღონ განათლება თავიანთი ოჯახებისთვის. სანაპირო ქალაქები არ აპირებენ წასვლას, მაგრამ მოსახლეობის გაცილებით მეტი დისპერსიაა.
მე ასევე მიყვარს 55+ საცხოვრებელი სახლი, სადაც არის თანამოაზრე ადამიანების განცდა, რომლებიც პენსიაზე გადიან, ან ცარიელი ბუდეები, რომლებსაც აქვთ წვდომა ჩოგბურთზე, პიკლბოლზე და ფიზიკურ კეთილმოწყობაზე, ოჯახის წევრებთან ახლოს. მეხსიერების მოვლის მსგავს საკითხებზე მეტი შეფერხების რისკია, რომელიც შეიძლება შეიცვალოს, თუ ტექნოლოგია შეიცვლება.
"ინფლაციაზე მორგებული თვალსაზრისით, ჩვენ ახლახან ვუბრუნდებით 2007 წლის დონეს. არამგონია ბუშტი იყოს."
როგორ მოქმედებს ეს მიგრაცია საოფისე ფართის პერსპექტივაზე?
კომპანიები აღიარებენ ხალხის ერთ ადგილზე ყოფნის სარგებელს და ხალხის ოფისში დაბრუნების აუცილებლობას. ასე რომ, თქვენ ხედავთ [კეთილმოწყობას, როგორიცაა] საკვები და სპორტული დარბაზები. ბევრი მსხვილი ინსტიტუციური და კერძო ინვესტორი აპირებს ფსონის დადებას ტროფეის ოფისებზე სანაპირო ბაზრებზე. ის კვლავ გაიხსნება 2022 წელს.
რამდენად მოსალოდნელია სამუშაო ძალის დაბრუნება სამსახურში?
გრძელვადიან პერსპექტივაში, [საოფისე ფართზე] მოთხოვნის დარღვევა და შემცირება სავარაუდოდ 10%-ს შეადგენს. ის შეიცვლება მდებარეობისა და ტიპის მიხედვით. ჩვენ ჯერ კიდევ ძალიან კეთილგანწყობილი ვართ სპეციალიზებული გამოყენების საკუთრებაში, როგორიცაა სტუდიები, სამედიცინო ცხოვრების მეცნიერებები და უაღრესად კეთილმოწყობილი, პატარა საოფისე შენობები Sunbelt-ის მასშტაბით. ბევრ ამ ბაზრებზე, სადაც ხალხი მოძრაობს, ოფისი არასაკმარისია. ჯერ კიდევ ბევრი დადებითი იმპულსი არსებობს. შერჩევა არის მთავარი და არსებობს გარკვეული რისკი ნახშირბადის მძიმე მოხმარებიდან წმინდა ნულოვანი მოხმარებაზე გადასვლის აუცილებლობის გამო. არ არსებობს უფრო დიდი რისკი ამ [ენერგეტიკული] გადასვლისთვის, ვიდრე საოფისე სივრცეში.
ენერგეტიკულ ტრანზიციაზე საუბრისას, როგორ უნდა იფიქრონ უძრავი ქონების ინვესტორებმა კლიმატის ცვლილებაზე და დეკარბონიზაციაზე?
Nuveen Real Estate ვალდებულია 2040 წლისთვის წმინდა ნულოვანი [ემისიები]. ჩვენ ფოკუსირებული ვართ თითოეული აქტივის შეფასებაზე, რომელსაც ჩვენ ვფლობთ და [ანალიზი] რასაც ვყიდულობთ მოიცავს გადასვლის ღირებულებას. გულწრფელად რომ ვთქვათ, ჩვენ გვჭირდება უკეთესი განახლებადი ქსელი აშშ-ში. თითოეული ჩვენი აქტივი გადის მოდელს, რომელიც აფასებს ქარიშხლის, ხანძრისა და წყალდიდობის რისკებს, ასევე ადგილობრივ მარეგულირებელ რისკს, დეტალურ დონეზე. მაგალითად, ის მოიცავს ტოპოგრაფიას: ნიუ-იორკს შეუძლია ააგოს ზღვის კედლები, მაგრამ მაიამის არ შეუძლია, რადგან მიწა ღრუბელია. ჩვენ ვაფასებთ ამ ყველაფერს ღირებულების რისკის საფუძველზე. თუ ის ძალიან მაღალია 20 წლის განმავლობაში, ჩვენ არ განვახორციელებთ ინვესტიციას.
როგორ იმოქმედებს საპროცენტო განაკვეთების ზრდა შესაძლებლობაზე?
უძრავი ქონება, როგორც წესი, უკეთესია, ვიდრე სხვა [ტერიტორიები] ინფლაციურ პერიოდში. თქვენ გაქვთ ჩაშენებული საიჯარო სტრუქტურები წლიური ზრდით, რომლებიც აჭარბებენ ინფლაციას და სტრუქტურები, რომლებიც გადიან მოიჯარეების ხარჯების ნებისმიერ ზრდას. მაგრამ ინფლაცია უზარმაზარი რისკია ჩვენი ეკონომიკისთვის და ინფლაციის მამოძრავებელი და ხელშემწყობი უფრო დიდი რისკია.
როგორ ასე?
შეხედეთ მუშახელის დეფიციტს; ეს არასდროს არის კარგი. მიწოდების დეფიციტს დიდი დრო დასჭირდება სისტემის მეშვეობით მუშაობას და დამოკიდებული იქნება საერთაშორისო გეოგრაფიების ტაქტიკაზე Covid-ის გარშემო. ჩვენ ასევე გვაქვს საქმე ინფლაციის გაზქურასთან. Fed უფრო უხეში პოზიციას იკავებს, მაგრამ მხოლოდ მოკლევადიანი განაკვეთების კონტროლი შეუძლია. ინვესტორები აკონტროლებენ გრძელვადიან განაკვეთებს, ამიტომ ძალიან დიდი ყურადღება მიაქციეთ მოსავლიანობის მრუდს. ეს იქნება ყველაზე დიდი წამყვანი მაჩვენებელი [პრობლემისთვის]. თუ მოსავლიანობის მრუდი უფრო დაბალ ნიშნულს დაიწყებს, და თუ [Fed] განაგრძობს განაკვეთების ამაღლებას მოკლე ბოლოებზე, ხოლო მოთხოვნა გრძელვადიან ნაწილზე შედარებით დაბალ განაკვეთებზე, ეს მე მაწუხებს. მიაქციეთ ყურადღება, თუ [მოსავლიანობის მრუდი] ბრტყელდება და აუცილებლად, თუ ის ინვერსიულია.
რას ნიშნავს ეს თქვენი პორტფოლიოსთვის?
ჩვენ ვაგრძელებთ ინვესტიციებს იქ, სადაც გვაქვს მაღალი რწმენა, რაც საცხოვრებლის აუცილებლობას წარმოადგენს. სამრეწველო ჯერ კიდევ არასაკმარისია. ჩვენ ვართ აშშ-ს სამრეწველო საკუთრების მეშვიდე უმსხვილესი მფლობელი [საწყობები, ლოგისტიკური ობიექტები და ბოლო მილის საკუთრება, რომელიც წარმოადგენს ბოლო პუნქტს მიწოდების ჯაჭვსა და საბოლოო მომხმარებლისთვის მიწოდებას შორის]. ჩვენ ვიჯარით ვიღებთ ფართს ყოველდღიურად და ვხედავთ, რამდენად ძლიერია ის. ჯერ არ არის შენელების ნიშანი. მოთხოვნა კვლავ აღემატება წინა ჩანაწერებს ლიზინგის მთლიანი მოცულობის თვალსაზრისით. ეროვნულ ინდუსტრიებში, ვაკანსიების მაჩვენებელი 4%-ზე ნაკლებია.
ელექტრონული კომერციის გაზრდისა და მარაგების „მხოლოდ დროზე“ გადასვლის გათვალისწინებით, ბოლო მილზე მოთხოვნა გაიზარდა ბოლო წლებში და ეს არის ჩვენი ყურადღება. ჩვენ ასევე განვიხილავთ ალტერნატიულ სექტორებს, როგორიცაა საცავი და სამედიცინო ოფისები - ორივე საჭიროებაზეა დაფუძნებული - ასევე სიცოცხლის მეცნიერებები, რომლებსაც წარმოუდგენელი ქარები აქვთ.
ბევრი პესიმიზმია საცალო ვაჭრობის და განსაკუთრებით სავაჭრო ცენტრების მიმართ.
ვიყავით თუ არა ჩვენ, როგორც ქვეყანაში აგურის და ნაღმტყორცნების საცალო ვაჭრობის ჭარბი მარაგი? აბსოლუტურად. ნებისმიერ სხვა ინდუსტრიულ ერთან შედარებით, ჩვენ გვაქვს ხუთჯერ მეტი საცალო ვაჭრობა. მაგრამ ბოლო 10 წლის განმავლობაში არ ყოფილა ახალი მიწოდება, როგორც საცალო მარაგის პროცენტი, და შეფასებები მოითხოვენ საცალო მარაგის 25%-ით შემცირებას, რაც, პირველ რიგში, დაკავშირებულია შერეულ დანიშნულებაზე, ბინებში, სამედიცინო ოფისებში ან სამრეწველოზე გადაქცევასთან. მომდევნო ხუთი წელი.
მიუხედავად იმისა, რომ საცალო ვაჭრობა მტკიცედ იყო ორიენტირებული ადგილმდებარეობაზე, ახლა ჩვენ ვიცით, რომ მათ, ვისაც ყოვლისმომცველი ფოკუსი აქვთ, აქვთ ბევრად უფრო წებოვანი სამომხმარებლო ბაზა. მე ყოველთვის ვუყურებ Target-ის შემოსავალს, როგორც ზარს. მათ აქვთ შესანიშნავი მრავალარხიანი ინტერფეისი და ინფრასტრუქტურა და ყიდიან მრავალ საქონელს - საკვებს, ტანსაცმელს, წიგნებს. შეგიძლიათ გააკეთოთ მაღაზიიდან იმავე დღეს აყვანა, მიტანა ან ბორდიურზე. ინტერფეისი მარტივი გამოსაყენებელია. თქვენ ხედავთ, რომ ინვესტორები თითებს აბრუნებენ საცალო ვაჭრობაში. მეოთხე კვარტალი იყო პირველი, სადაც ახალი მაღაზიების გახსნა უფრო მაღალი იყო, ვიდრე წმინდა დახურვა, და ლიზინგი დაიწყო ამაღლება, გარკვეული საცალო ვაჭრობის გამო.
განაკვეთების მატებასთან ერთად სხვანაირად აკეთებთ რამეს?
ყველაზე დიდი სფერო სტრატეგიულად არის ის, თუ როგორ აფინანსებთ ნივთებს. ჩვენ გადავდივართ მცურავი განაკვეთით ფიქსირებული განაკვეთის სტრუქტურებზე, რათა თავიდან იქნას აცილებული გარკვეული რისკი. ჩვენ ასევე ვაფასებთ ბერკეტების გაზრდის შესაძლებლობებს და გრძელვადიანი ვალის ფიქსირებული განაკვეთის ჩაკეტვა, მოცემული განაკვეთები ისტორიულ დაბალ დონეზე იყო.
მაშ, სავაჭრო ცენტრი არ მკვდარია?
მათ, ვისაც აქვს კარგი ქირავნობა და არ არის დიდად დიდი [გადარჩენის ალბათობა]. ძალიან ძლიერად ვგრძნობ გარე სავაჭრო ცენტრებს/ცხოვრების სტილის ცენტრებს. დახურული, უფრო ტურისტებზე ორიენტირებული სავაჭრო ცენტრები, როგორიცაა ჰავაიში, ლას ვეგასში ან ორლანდოში, საკმაოდ კარგად გააგრძელებენ მუშაობას. დიდი ფორმატის და დახურული საცალო ვაჭრობა რთული იქნება.
როგორია უძრავი ქონების მომავალი?
ჩვენ ვფლობთ რამდენიმე გასაოცარ ცხოვრებისეულ მეცნიერებას [თვისებებს], რომლებიც პატარა ქალაქებს ჰგავს. არის ერთი სან დიეგოში, რომელსაც აქვს ფეხბურთის მოედნები, ლუდის ბაღები და ადგილები, სადაც სამუშაოდ წასვლა გსურთ. ჩვენს შტაბ-ბინაშიც კი, ნიუ-იორკში, არის საოცარი სპორტული დარბაზი, მედიტაციის ოთახები, თერას იარაღი, ბარი/კაფე და მეფუტკრეები სახურავზე, ფუტკრის პოპულაციის მდგრადობისთვის.
მადლობა, კარლი.
დაწერეთ რეშმა კაპადია ზე [ელ.ფოსტით დაცულია]
წყარო: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo