როდესაც კომერციული უძრავი ქონების მფლობელს სურს გაყიდვაზე მოლაპარაკება, მყიდველს ხშირად აქვს ზოგადი წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ რისი გადახდა სურთ. ეს იდეა, როგორც წესი, ასახავს შეზღუდულ გამოძიებას და ანალიზს, რადგან უფრო ვრცელი გამოძიება და ანალიზი უფრო ძვირია, ვიდრე პოტენციური მყიდველი მზად არის დახარჯოს, რომ არ იცოდეს, რომ ქონება ხელშეკრულებაშია.
გარდა ძალიან გამყიდველისთვის მეგობრული ბაზრისა, მხარეები ჩვეულებრივ მიმართავენ მყიდველის შეშფოთებას გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერით, მაგრამ ასევე აძლევენ მყიდველს სათანადო შემოწმების ვადას - 30-დან 90 დღემდე - ამ ქონების შემდგომი გამოძიებისთვის. ამ დროს, მყიდველს შეუძლია გულდასმით გადახედოს იჯარას, შეამოწმოს ნებისმიერი ფიზიკური საკითხი, მოძებნოს გარემოსდაცვითი საკითხები და დარწმუნდეს, რომ მისი გეგმები საკუთრებასთან დაკავშირებით ფინანსური აზრი აქვს. უპირველეს ყოვლისა, სათანადო შემოწმების პერიოდი მყიდველს აძლევს დროს იპოვოს ფული - როგორც ვალი, ასევე კაპიტალი - საჭირო ქონების შესაძენად.
შემოწმების პერიოდის დასრულებამდე რამდენიმე დღით ადრე, გამყიდველი ხშირად მიიღებს სატელეფონო ზარს ბროკერისგან გარიგებაზე. საუკეთესო შემთხვევაში, ბროკერი გამოაცხადებს, რომ მყიდველს სჭირდება სათანადო ექსპერტიზის პერიოდის გახანგრძლივება, რათა შეამოწმოს ზოგიერთი საკითხი, რომელსაც მეტი დრო სჭირდება, ხშირად გარემოსდაცვითი. უარეს შემთხვევაში, ბროკერი გამოაცხადებს, რომ მყიდველის სათანადო გულმოდგინების გამოძიების შედეგად გამოვლინდა, რომ მყიდველის მიერ ქონების ღირებულების შეფასება ზედმეტად მაღალი იყო და გარიგებას აზრი არ აქვს ფასის შემცირების გარეშე.
ნებისმიერ შემთხვევაში, გამყიდველი დილემის წინაშე დგას. სხვა პერსპექტიული მყიდველები, რომლებიც შესაძლოა სურათზე ყოფილიყვნენ ადრე ამ პროცესში, ყველა სხვა რამეზე გადავიდნენ. ამ ეტაპზე მათ ალბათ ყველამ დაკარგა ინტერესი. თუ გამყიდველი და მისი ბროკერი დაუბრუნდებიან რომელიმე ამ მყიდველს, მათ შეუძლიათ აღიქვან ქონება, როგორც დაზიანებული საქონელი. თუ გამყიდველი ყიდის ქონებას ბაზრიდან, მას შეიძლება მოუწიოს მრავალი თვის ან წლების ლოდინი, სანამ კვლავ გავა ბაზარზე. ყოველივე ამის შედეგად, გამყიდველები, როგორც წესი, გარკვეულწილად ათავსებენ მყიდველებს.
მეტი დროის დათმობა ადვილია. გამყიდველი შეიძლება შეეცადოს ჩამოაყალიბოს ის, რაც უნდა მოხდეს ამ დროს. მაგალითად, თუ მყიდველს მეტი დრო დასჭირდება, რათა გამოიძიოს ამოუცნობი მასალების გროვა ქონების უკანა ეზოში, მაშინ მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, რომ სათანადო ექსპერტიზის პერიოდის გაგრძელება მხოლოდ ამ გამოძიებას ეხება. სანამ რაიმე პრობლემის გადაჭრის ღირებულება ეცემა შეთანხმებულ ჭერს, მაშინ მყიდველმა უნდა დახუროს.
მყიდველის მოთხოვნა ფასის კორექტირების შესახებ, მეორე მხრივ, უფრო მეტ ტრავმას უქმნის გამყიდველს. შეუძლია თუ არა გამყიდველს მიიღოს რაიმე სარგებელი ფასის კორექტირების სანაცვლოდ? გამყიდველი შეიძლება ცდილობდეს დააჩქაროს დახურვა, ან მყიდველმა უარი თქვას ზოგიერთ გაუთვალისწინებლობაზე ან გაზარდოს დეპოზიტი. თეორიულად, გამყიდველმა შეიძლება მოითხოვოს მომავალი გადახდების უფლება, თუ ქონება აღემატება შესრულების ზოგიერთ შეთანხმებულ ნიშნულს. თუმცა, პრაქტიკაში, მყიდველები არ დათანხმდებიან ასეთ ზომებს. თუ რომელიმე მყიდველი ეთანხმება ასეთ ზომებს, მაშინ მათზე მოლაპარაკება რთული იქნება და კიდევ უფრო რთული იქნება მათი გამოყენება და აღსრულება.
გამყიდველს შეუძლია დაიცვას თავი ზოგიერთი ამ რისკისგან, მყიდველს დააკისროს არაანაზღაურებადი ოფციონის საკომისიო საკუთრების ბაზრიდან გატანისთვის სათანადო ექსპერტიზის პერიოდში. ეს საფასური მყიდველს მისცემდა კონტროლს ქონებაზე, სანამ ის ახორციელებდა გამოძიებას. ის ასევე ანაზღაურებს გამყიდველს, თუ მყიდველი გადაწყვეტს არ გააგრძელოს. მიუხედავად იმისა, რომ ამ მარშრუტს ბევრი აზრი აქვს, გამყიდველებს, როგორც წესი, შეუძლიათ მიიღონ ოფციონის საკომისიო მხოლოდ ძალიან გამყიდველისთვის მეგობრულ ბაზრებზე.
როგორც კიდევ ერთი შესაძლებლობა, ხელშეკრულებამ შეიძლება მყიდველს მისცეს სათანადო დილიგიის პერიოდი, მაგრამ მყიდველს უფლება მისცეს შეწყვიტოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი გამოავლენს ნამდვილ პრობლემებს ქონებასთან, რომელიც აღემატება გარკვეულ განსაზღვრულ ზღვარს. ეს მიდგომა შეაშინებს მყიდველებს, რადგან ისინი, როგორც წესი, ეყრდნობიან სრულ არჩევითობას, როგორც სათანადო დილიგიის პერიოდის შედეგად.
გამყიდველებს შეუძლიათ, ცოტათი მაინც დაიცვან თავი იმით, რომ არ იფიქრონ, რომ სათანადო ექსპერტიზის პერიოდი დასრულდება და მყიდველი ან წავა, ან წავა. ამის ნაცვლად, ხელშეკრულება შეიძლება გაგრძელდეს. მაგალითად, ხელშეკრულებაში შეიძლება ითქვას, რომ თუ მყიდველს მეტი დრო უნდა, მან უნდა გადაიხადოს გაფართოების საკომისიო, რომელიც არ არის ჩარიცხული შესყიდვის ფასში. მყიდველს, რა თქმა უნდა, ურჩევნია უბრალოდ გაზარდოს დეპოზიტი და ეს ზრდა შენახული იყოს ნასყიდობის ფასთან მიმართებაში. მაშინაც კი, თუ ხელშეკრულება პირდაპირ მოითხოვს გაგრძელების საფასურს, თუ მყიდველს მეტი დრო უნდა, მყიდველმა შეიძლება მაინც მოითხოვოს უფასო გაგრძელება, მაგრამ ამას ცუდი არომატი აქვს, რადგან ის განსხვავდება იმისგან, რასაც მხარეები შეთანხმდნენ.
თუ გამყიდველს სხვა მყიდველები ელოდება ფრთებში, ამან შეიძლება შესთავაზოს მიმზიდველი მექანიზმი, რათა მყიდველებმა თავიდან აიცილონ ზედმეტად დიდი უპირატესობა სათანადო დილიგიის პერიოდებით. ამ მიზნით, გამყიდველს შეიძლება სურდეს ნათლად ახსნას, რომ მას აქვს უფლება მოლაპარაკება და კიდევ მოაწეროს სარეზერვო კონტრაქტები სხვა პოტენციურ მყიდველებთან. გამყიდველს სურს, თავი აარიდოს ნებისმიერ მყიდველთან ექსკლუზიურობაზე დათანხმებას - გონივრული პოზიცია იმის გათვალისწინებით, რომ მყიდველს გულუხვი სათანადო დილიგიის პერიოდის მქონე მყიდველს არც აქვს მყარი ვალდებულება ტრანზაქციის მიმართ.
როგორც მისი საუკეთესო სტრატეგია, რა თქმა უნდა, გამყიდველი უნდა ეცადოს, რომ მისი გაყიდვა მოხდეს გამყიდველისთვის მეგობრული ბაზრის დროს. დღევანდელი კომერციული უძრავი ქონების ბაზრები, სამწუხაროდ, არ არის ძალიან მოსახერხებელი გამყიდველებისთვის. როგორც ჩანს, ეს მდგომარეობა მოკლევადიან პერსპექტივაში გამწვავდება. გამყიდველებმა ან უნდა დაელოდონ უკეთეს დღეს სადღაც ქვემოთ - მაგრამ ყველა გამყიდველს არ აქვს გრძელვადიანი ხედვა - ან იპოვონ სხვა გზა კონტრაქტებში გულუხვი გულმოდგინების პერიოდის ეფექტის შესამცირებლად.
წყარო: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/23/the-problem-with-due-diligence-periods-in-real-estate-contracts/