როდესაც ქონების მფლობელი და დეველოპერი (ან ინვესტორი) დადებენ გრძელვადიან მიწის იჯარას, მოიჯარე და მისი გამსესხებლები დაჟინებით მოითხოვენ, რომ ქონების მფლობელს არ შეუძლია ადვილად შეწყვიტოს მიწის იჯარა ნაგულისხმევად. მოიჯარეს ექნება ვრცელი უფლება, „განკურნოს“ თავისი ნაგულისხმევი. თუ მოიჯარე არ კურნავს, მაშინ დამქირავებელს აქვს დამატებითი განკურნების უფლება. ასეა თუ ისე, მოიჯარეს და მის გამსესხებელს უნდა შეეძლოს იჯარის შენარჩუნება. შედეგად, ქონების მფლობელებს თითქმის ვერასდროს შეუძლიათ შეწყვიტონ მიწის იჯარა, რამდენადაც მათ სურთ ამის გაკეთება.
ნიუ-იორკის ერთ-ერთმა ბოლო შემთხვევამ ამ პრინციპისგან დრამატული ვარიაცია გამოიწვია. ეს მაშინ დაიწყო, როცა მოიჯარემ ქირის გადახდა შეწყვიტა. ქონების მფლობელმა მოიჯარესა და მის გამსესხებელს მისცა სხვადასხვა შეტყობინებები ამ გადაუხდელობის შესახებ, მაგრამ ქირას მაინც არავინ გადაუხდია.
როგორც შემდეგი ნაბიჯი, ქონების მფლობელმა გადაწყვიტა არ გაეგრძელებინა იჯარის შეწყვეტის პროცედურა, რომელიც ჩაშენებულია იჯარაში, რაც საჭიროებდა კრედიტორს შეტყობინებას. ამის ნაცვლად, უძრავი ქონების მფლობელმა დაიწყო ქირავნობის გადაუხდელობის ქირავნობა ნიუ-იორკის დებულებით, რომელიც ნებას რთავს ამგვარ წარმოებას. ქონების მესაკუთრემ არ შეატყობინა მოიჯარის გამსესხებელს ეს პროცესი, რადგან არც იჯარა და არც კანონი არ მოითხოვდა მსგავს შეტყობინებას. როდესაც მოიჯარე კვლავ არ იხდიდა ქირას, ქონების მფლობელმა საბოლოოდ შეწყვიტა იჯარა, როგორც საბოლოო მოვლენა გადაუხდელობის პროცესში.
იჯარაში ნათქვამია, რომ იჯარის ნებისმიერი შეწყვეტის შემთხვევაში, ქონების მესაკუთრეს უნდა შესთავაზოს დამქირავებელს ახალი იჯარა შეწყვეტილი იჯარის ჩანაცვლებისთვის. როგორც ჩანს, გამსესხებელმა არ მიიღო ქონების მფლობელი ამ შეთავაზებაზე, ამიტომ იჯარა შეწყდა გადაუხდელობის პროცესით და გამსესხებელს არ შეეძლო ჩანაცვლებითი იჯარის მოთხოვნა.
როგორც Hail Mary-ის ზომა მისი გირაოს გადასარჩენად, გამსესხებელი ცდილობდა დაეყრდნო ნიუ-იორკის უცნაურ კანონს, რომელიც საშუალებას აძლევს მოიჯარეს და მის გამსესხებელს გააცოცხლონ შეწყვეტილი იჯარა, გადაიხადონ ყველაფერი, რაც იჯარით გათვალისწინებული იყო. მოიჯარეს აქვს ერთი წელი იჯარის „გამოსყიდვის“ შესასრულებლად. თუ მოიჯარე არ გამოისყიდის იჯარას ამ ვადაში, მაშინ მოიჯარის გამსესხებელს აქვს ამის უფლება - მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში მხოლოდ მოიჯარის გამოსყიდვის ვადის ამოწურვის შემდეგ დღეს და მხოლოდ იმ დღის 2:00 საათამდე.
ნიუ-იორკის ეს კანონი ასევე ამბობს, რომ მოიჯარეს შეუძლია უარი თქვას გამოსყიდვის უფლებებზე. პრაქტიკულად ყველა ნიუ-იორკის იჯარა მოიცავს ასეთ უარს, მაგრამ კრედიტორი ამ კონკრეტულ სასამართლოში ცდილობდა დაემტკიცებინა, რომ მოიჯარის უარი არ ეხებოდა გამსესხებელს. სასამართლო არ დაეთანხმა. ერთ მომენტში გამსესხებელმა გამოაცხადა, რომ გადაიფიქრა და არ სურდა რაიმე გამოსყიდვის უფლების გამოყენება, მაგრამ ამან არ შეუშალა სასამართლოს გადაწყვეტილება ამ საკითხზე კრედიტორის წინააღმდეგ. ამით დასრულდა გამსესხებლის გირაო.
ნებისმიერ კრედიტორს მიწის იჯარის წინააღმდეგ შეუძლია ისწავლოს რამდენიმე მნიშვნელოვანი გაკვეთილი ამ შემთხვევიდან.
პირველ რიგში, ნებისმიერმა იჯარამ უნდა მოითხოვოს ქონების მფლობელს შეატყობინოს ნებისმიერ კრედიტორს ნებისმიერი გადაუხდელობის ან სხვა პროცედურის შესახებ, რომელიც იჯარის შეწყვეტას ცდილობს. საკმარისი არ არის ქონების მესაკუთრისგან მოითხოვოთ კრედიტორისთვის შეტყობინების გაგზავნა ქონების მესაკუთრის მიერ იჯარის შეწყვეტის სახელშეკრულებო უფლების გამოყენების შესახებ.
მეორე, თუ იჯარა აძლევს გამსესხებელს უფლებას განკურნოს მოიჯარის ნაკლოვანებები, გამსესხებელმა უნდა გამოიყენოს ეს უფლებები და არ დაუშვას ქონების მფლობელს იჯარის აღსრულებისკენ მიმართული ნებისმიერი გზა.
მესამე, რთული და ფრთხილად შემუშავებული დებულებები იჯარაში (ან სხვა დოკუმენტში) ზოგჯერ არ მოიცავს ყველა შემთხვევას, რომელიც მათ უნდა გააშუქონ. აქ, ქონების მფლობელმა შეძლო იპოვა გზა იჯარით ჩაშენებული ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცესისა და მიაღწია შეწყვეტას ისე, რომ არ ეხებოდეს გამსესხებელს.
თუ გამსესხებელი უფრო აგრესიულად მოიქცეოდა და მეტ ყურადღებას აქცევდა, შესაძლოა შეინარჩუნა თავისი გირაო.
მოხსენიებული შემთხვევა არის Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., ნიუ-იორკის შტატის უზენაესი სასამართლო 159999/2019.
წყარო: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/