თქვენ არ გჭირდებათ დოქტორი. ჩიკაგოს უნივერსიტეტის ეკონომიკაში ამის გასაგებად 7%-იანი იპოთეკური განაკვეთები საფრთხეს უქმნის აშშ-ს საბინაო ბაზრისთვის.
ჩვენ უკვე ვხედავთ. სამშაბათს გავიგეთ, რომ იპოთეკის შესყიდვის განაცხადები გასულ კვირას 13%-ით დაეცა. ეს ბევრად უფრო მკვეთრია, ვიდრე 1.1%-იანი კლება, რაც ჩვენ ვნახეთ წინა კვირაში. Განსხვავება? გასულ კვირას იპოთეკის შესყიდვის განაცხადის 13%-იანი კლება დაემთხვა პირველი ყოველკვირეული 7%-იანი იპოთეკური განაკვეთის კითხვა 2002 წლიდან.
რა თქმა უნდა, ისტორიულად რომ ვთქვათ, არაფერია არანორმალური 6% ან 7% იპოთეკური განაკვეთების შესახებ. მაგრამ რიცხვითი მაჩვენებელი უგულებელყოფს გავლენას მიმდინარე იპოთეკური განაკვეთის შოკი: ეს განაკვეთები, სახლის ქაფიან ფასებთან ერთად, ახალ ყოველთვიურ გადასახადებს ისტორიის ზედა საზღვრებში აყენებს. შემოსავლის აღრიცხვისას, ახლა მისი ყიდვა უფრო ძვირია, ვიდრე ეს იყო 00-იანი წლების საბინაო ბუშტის სიმაღლეზე.
ეს გაზრდილი ხელმისაწვდომობის კრიზისი უკვე ჰყავს ეკონომისტები და საბინაო ანალიტიკოსები, რომლებიც ამცირებენ აშშ-ში ბინის ფასის პერსპექტივას. შორს არ გაიხედოთ Moody ს ანალიტიკა.
აგვისტოში, Moody's Analytics-ი ვარაუდობს, რომ აშშ-ში სახლის ფასები 0%-დან 5%-მდე დაეცემა.. Სექტემბერში, Moody's Analytics-მა შეამცირა თავისი პერსპექტივა 5%-დან 10%-მდე ეროვნულ კლებამდე. მაგრამ ოთხშაბათს მან კიდევ ერთხელ გაანადგურა ეს პროგნოზი. წინსვლისას, Moody's Analytics ახლა ელოდება აშშ-ში სახლის ფასის 10%-მდე შემცირებას.
„ხელმისაწვდომობა აორთქლდა და მასთან ერთად საცხოვრებლის მოთხოვნაც“ - ამბობს მარკ ზანდი, Moody's Analytics-ის მთავარი ეკონომისტი. Fortune. ”ფასები გაცილებით ნაკლებად წებოვანია [ახლა] ვიდრე ისტორიულად. ეს უბრუნდება იმ ფაქტს, რომ ისინი ასე სწრაფად გაიქცნენ [პანდემიის დროს] და გამყიდველები მზად არიან სწრაფად შეამცირონ ფასი აქ, რათა შეეცადონ დახურონ გარიგება. ”
აი, საქმე: Moody's Analytics-ის საბაზისო პროგნოზი არ ითვალისწინებს რეცესიას. თუ რეცესია გამოვლინდა, Moody's Analytics ახლა ელის აშშ-ში სახლის ფასის პიკამდე შემცირებას 15%-დან 20%-მდე. ეს არც ისე შორს არის აშშ-ში სახლის ფასის 27%-იანი ვარდნა 2006-2012 წლებში დაფიქსირდა.
იხილეთ ეს ინტერაქტიული სქემა Fortune.com-ზე
როდესაც ჯგუფი, როგორიცაა Moody's Analytics ამბობს „აშშ-ის საბინაო ბაზარი“ ან „აშშ სახლის ფასები“, ისინი საუბრობენ ქვეყნის მთლიან ხედზე. რეგიონში, შედეგები ყოველთვის განსხვავდება. Moody's Analytics-ის თვალში, ეს განსაკუთრებით სწორი იქნება წინსვლისთვის.
In "მნიშვნელოვნად გადაფასებული" საბინაო ბაზრებიMoody's Analytics ახლა პროგნოზირებს, რომ სახლის ფასები 15%-დან 20%-მდე დაეცემა. თუ რეცესია დაფიქსირდა, Moody's Analytics მოელის, რომ აშშ-ში სახლის ფასის კლება გაფართოვდება 25%-დან 30%-მდე "მნიშვნელოვნად გადაფასებულ" საბინაო ბაზრებზე.
ეს ეგრეთ წოდებული "მნიშვნელოვნად გადაფასებული" ბაზრები არ არის იზოლირებული ქვეყნის მხოლოდ რამდენიმე ნაწილში - ისინი ყველგან არიან.
Moody's Analytics ყოველ კვარტალში აფასებს, შეუძლია თუ არა ადგილობრივ ფუნდამენტურ საშუალებებს, მათ შორის ადგილობრივ შემოსავლის დონეს, მხარი დაუჭიროს ადგილობრივ სახლების ფასებს.* თუ რეგიონალური საბინაო ბაზარი „გადაფასებულია“ 25%-ზე მეტით, Moody's Analytics მიიჩნევს, რომ ის „მნიშვნელოვნად გადაჭარბებულია“. წლის მეორე კვარტლის ჩათვლით210 საბინაო ბაზარი, მათ შორის Boise („გადაფასებული“ 77%) და ლას-ვეგასი („გადაფასებული“ 60%), მოხვდა ამ „მნიშვნელოვნად გადაფასებულ“ ბანაკში.
იხილეთ ეს ინტერაქტიული სქემა Fortune.com-ზე
როდესაც საბინაო ბაზარი ვარდნაში შედის— სახლების გაყიდვების და სახლის მშენებლობის დონის დაცემის პერიოდი — ჩვეულებრივ ქაფიანი ან ბუშტუკოვანი საბინაო ბაზრები რომელნიც იმყოფებიან სახლის ფასის შემცირების ყველაზე მაღალი რისკის ქვეშ.
ეს განმარტავს, თუ რატომ გამოიწვია საცხოვრებლის ამ მუდმივმა ვარდნამ ასე სწრაფად ა სახლის ფასის კორექტირება: ამ დროს ყველაფერი ძალიან ქაფდება პანდემიური საბინაო ბუმი. Მტკიცებულება? ჯერ კიდევ 2019 წლის მეორე კვარტალში, Moody's Analytics-მა მხოლოდ სამი რეგიონული საბინაო ბაზარი მიიჩნია, როგორც „მნიშვნელოვნად გადაფასებული“.
იხილეთ ეს ინტერაქტიული სქემა Fortune.com-ზე
ფირმები, როგორიცაა Moody's Analytics, არ ხდებიან უფრო ვარდნას მხოლოდ იმიტომ, რომ იპოთეკური განაკვეთები შეეხო 7%-ს. სამაგიეროდ, ისინი გადახედავენ თავიანთ პერსპექტივებს, რადგან ფინანსური ბაზრები მიუთითებენ იმაზე, რომ 6% ან 7% იპოთეკური განაკვეთები შეიძლება იყოს მოსალოდნელზე დიდხანს. სანამ იპოთეკური განაკვეთები ასე მაღალი იქნება, ზანდი ამბობს, რომ ის დიდ ზეწოლას მოახდენს სახლის ამ ქაფიან ფასებზე.
მომდევნო ექვსი თვის განმავლობაში, ზანდი იპოთეკის განაკვეთები დაახლოებით 6.5% იქნება. ეს აღემატება მის წინა პერსპექტივას 5.5%-ს.
რა ხდება იპოთეკის ბაზარზე? ისე, ბევრი.
მიუხედავად იმისა, რომ ფედერალური სარეზერვო სისტემა პირდაპირ არ ადგენს გრძელვადიან განაკვეთებს, როგორიცაა იპოთეკური განაკვეთები, მოლოდინი იმის შესახებ, თუ სად დააწესებს Fed მომავალ მოკლევადიან განაკვეთებს (ანუ ფედერალური ფონდების განაკვეთი) გავლენას ახდენს იმაზე, თუ როგორ აფასებენ ფინანსურ ბაზრებს იპოთეკური განაკვეთები. ბოლო თვეების განმავლობაში, ფინანსურმა ბაზრებმა დაასკვნეს, რომ ფედერაცია ახლო პერსპექტივაში ნაკლებად სავარაუდოა, რომ უკან დაიხიოს ინფლაციის წინააღმდეგ ბრძოლაში. ეს, რა თქმა უნდა, ნიშნავს უფრო მაღალ მოკლევადიან განაკვეთებს უფრო დიდხანს. განახორციელეთ აღმავალი ზეწოლა გრძელვადიან განაკვეთებზე, როგორიცაა იპოთეკური განაკვეთები.
მაგრამ ეს მხოლოდ ხსნის იპოთეკის განაკვეთების გარკვეულ ნახტომს. უფრო მეტი თამაშია.
ბოლო თვეებში ჩვენ ვნახეთ ის, რასაც ზანდი უწოდებს „არაჩვეულებრივად დიდ განსხვავებას იპოთეკურსა და სახაზინო განაკვეთებს შორის“. ისტორიულად რომ ვთქვათ, სახაზინო 10-წლიანი სარგებელი და იპოთეკური განაკვეთები სინქრონიზებულია. ეს ახლა დარღვეულია - იპოთეკური განაკვეთები ოთხი სტანდარტული გადახრით ვაჭრობს, ვიდრე სახაზინო შემოსავალი ისტორიულად გულისხმობს. ზანდი ამბობს, რომ ეს არის წინასწარ გადახდის რისკი. ინვესტორები თვლიან, რომ 2022 წლის იპოთეკური მსესხებლები რეფინანსირებენ დაბალ განაკვეთებზე მომავალში. ეგრეთ წოდებული წინასწარი გადახდის რისკის კორექტირებისთვის, ფინანსურმა ბაზრებმა განახორციელეს ზეწოლა იპოთეკის განაკვეთებზე.
იხილეთ ეს ინტერაქტიული სქემა Fortune.com-ზე
მოდით გარკვევით განვმარტოთ: სახლის ფასის ეს კორექტირება თვეების წინ დაიწყო. ქვეყნის ნაწილებში, შესწორება უკვე საკმაოდ მკვეთრია.
რომელი საბინაო ბაზრები იცვლება ყველაზე სწრაფად? ჩვენ ვხედავთ ყველაზე დიდ შესწორებას ბუშტუკოვანი ბაზრები ოსტინის მსგავსად (სადაც სახლის ღირებულება მაის-აგვისტოში 7.4%-ით დაეცაBoise (5.3%) და Phoenix (4.4%). ყველა ამ ბაზრებმა დაინახა ინვესტორების აქტივობისა და WFH მყიდველების წყალდიდობა პანდემიის დროს. ამ ადგილებმა ასევე დაინახა, რომ მათი სახლის ფასები ბევრად აღემატებოდა რას უჭერდა მხარს ადგილობრივი შემოსავლები ისტორიულად.
*”Moody's Analytics-ის საცხოვრებლის შეფასების საზომი არის პროცენტული სხვაობა საცხოვრებლის რეალურ ფასებსა და ბინის ფასებს შორის, რომელიც ისტორიულად შეესაბამება ხელფასებს და ხელფასს ერთ სულ მოსახლეზე და მშენებლობის ხარჯებთან. სახლის ფასი საბოლოოდ განისაზღვრება იმ მიწის ღირებულებით, რომელზეც ის ბინადრობს, რომელიც დაკავშირებულია მიწის შესაძლო ღირებულებასთან, რომელიც იზომება ხელფასითა და ხელფასებით, და სახლის აშენების ხარჯებთან. ქვეყნის მასშტაბით, სახლის ღირებულების დაახლოებით ნახევარი არის მიწა, ხოლო მეორე ნახევარი სტრუქტურა, მაგრამ ეს მნიშვნელოვნად განსხვავდება ქვეყნის მასშტაბით. მაგალითად, სან-ფრანცისკოში მიწა შორს არის სახლის ღირებულების უდიდესი ნაწილი, ხოლო დე მოინში, აიოვა, პირიქით. ჩვენი საცხოვრებლის შეფასების საზომი ითვალისწინებს ამ განსხვავებებს“, - წერს Moody's Analytics-ის მთავარი ეკონომისტი მარკ ზანდი.
ეს ამბავი თავდაპირველად იყო წარმოდგენილი fortune.com
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html